【文章內(nèi)容簡介】 會展需求 行政摘要 9 ? 隨著中國個人可支配收入不斷增加，國內(nèi)旅游收入每年保持強勁增 長， 2021 年至 2021 年平均達(dá)到了 %。雖然起點很低，但已超過 同期境外訪客產(chǎn)生的增長速度。 ? 我們注意到，境外游客產(chǎn)生的旅游收入的比重在調(diào)查期間占到了旅 游收入總額的 %，而境外訪客年均訪問量在調(diào)查期間占到了 %。通過對這些數(shù)據(jù)的比較，我們發(fā)現(xiàn)，境外游客的平均花費比 國內(nèi)游客的平均花費高出三倍。我們的旅游收入分析進(jìn)一步表明， 在 2021 年至 2021 年間國內(nèi)每個游客的旅游支出從 2021 年的人民幣 686 元 增長至 2021 年的 814 元人民幣。相比較同一期間，境外游客 的平均消費已自 2021 年的人民幣 3,498 元減至 2021 年的人民幣 3,261 元，略呈下降趨勢。 武漢市擁有優(yōu)越的地理位置和完善的汽車和高科技產(chǎn)業(yè)鏈，武漢市政府也 一直致力于定位武漢為中國中部地區(qū)的領(lǐng)先會展城市，并已成功地舉辦過 一些國家級的貿(mào)易交流和會展活動。當(dāng)前，武漢有兩個展覽中心：武漢國 際會展中心和武漢科技會展中心。 在硚口區(qū)的武漢國際會展中心，于 2021 年建成?？偨娣e約為 127,000 平 方米，除了包括 54,000 平方米的室外展覽區(qū)域，還擁有 10 個 5 萬平方米 的展廳，可以同時擺放 2,800 個國際標(biāo)準(zhǔn)展位。此外，該中心還擁有一個 3,600 平方米宴會廳、兩個劇院和 9 個會議室。 武漢科技會展中心則在洪山區(qū)，鄰近中國光谷?？偨娣e為 90,000 平方 米，包括 4 個 25,000 平方米的展廳、 1 個劇院和 6 個不同大小的會議室。 此外，該會展中心還提供餐飲設(shè)施。 為了提高武漢市舉辦會議和展覽的能力，使其成為中國中西部區(qū)域的會議 及展覽服務(wù)中心，武漢市已啟動了新的展覽項目建設(shè)。武漢國際博覽中心 位于武漢新區(qū)四新組團(tuán)的濱江地帶，東臨長江江灘，西至連通港路，北起 四新北路，南至三環(huán)線，規(guī)劃用地面積 平方公里，總投資約人民幣 億元，總建筑面積約 240 萬平方米，包括 12 個 8,000 平方米以上的展 廳，從西向東依次分為會展、會議和酒店三大區(qū)域。規(guī)模目前在國內(nèi)排第 三，僅次于廣州和上海。 2021 年 7 月武漢國際博覽中心展館全面完工， 并于 10 月 15 日首次開展，展出的全國汽車配件交易會暨全國汽車配件采 購交易會吸引了約 6 萬觀眾。國際博覽中心展館于 10 月底展開的第二次 展覽 —— 第十二屆中國（武漢）國際汽車工業(yè)展覽會 —— 更為成功，吸引 了約 30 萬觀眾。根據(jù)武漢國際博覽中心整體項目規(guī)劃，未來將有兩條地 鐵通過武漢國際博覽中心，配套的海洋樂園、會議中心、洲際酒店等也將 于 2021 年前陸續(xù)建成。 此外，從對當(dāng)?shù)鼐频旯芾韴F(tuán)隊的訪問中，我們還了解到，由于大量會議和 展會設(shè)施的引進(jìn)，武漢目前正在開發(fā)會議市場。武漢有關(guān)政府部門、會議 組織者和當(dāng)?shù)鼐频杲?jīng)營者希望共同努力，促進(jìn)武漢當(dāng)?shù)睾蛧H會議市場的 發(fā)展。然而，由于當(dāng)?shù)芈糜尉帧h組織者和酒店經(jīng)營者間仍缺乏有效的 合作，因而影響了該市會議市場的業(yè)績，未來還需各方共同努力和協(xié)作。 分析評估報告 行政摘要 10 住宿需求細(xì)分市場 表 15 競爭市場過夜客房需求， 2021 整體市場 市場細(xì)分 商務(wù) 會展 休閑 合計 住宿需求 166,395 56,988 41,931 265,315 所占比例 63 % 21 16 100 % 16% 商務(wù) 會展 21% 休閑 63% 如上表所示，武漢市 2021 年競爭酒店商務(wù)細(xì)分市場需求占競爭酒店市場 過夜客房需求的 63%，會展細(xì)分市場占競爭酒店市場過夜客房需求的 21%，休閑細(xì)分市場占競爭酒店市場過夜客房需求的 16%。這一市場細(xì)分 組合表明，待建酒店所在的競爭市場主要由商務(wù)需求所驅(qū)動。 競爭酒店供應(yīng) 表 16 由于待建酒店所在的武漢市有足夠的高端酒店整體供應(yīng)量，因此我們將對 武漢市整體星級酒店市場的總體供給狀態(tài)進(jìn)行分析。 武漢整體市場供應(yīng)和需求， 2021–2021 年份 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 酒店總數(shù) 113 115 120 119 123 108 111 五星級酒店 2 6 6 6 7 7 10 四星級酒店 10 13 17 22 25 21 25 三星級酒店 50 53 54 52 53 48 48 一、二星級酒店 51 43 43 39 38 32 28 客房總數(shù) 13,601 14,993 15,447 15,457 16,367 15,121 16,126 復(fù)合年均增長率 20212021 31% 16% 1% 10% % 來源：武漢市旅游局和湖北省旅游局 分析評估報告 星級酒店供求概況 行政摘要 11 武漢市旅游局和湖北省旅游局的數(shù)據(jù)表明， 2021 年底武漢共有 97 家國家 旅游局官方評定的酒店。在 2021 年至 2021 年間，武漢市內(nèi)的酒店數(shù)量整 體呈下降趨勢，這主要是由于大量達(dá)不到評定標(biāo)準(zhǔn)和轉(zhuǎn)制的中低星級酒店 逐漸退出了星級酒店市場。與此同時，上表也顯示了在同一期間，武漢市 四星和五星級酒店物業(yè)的數(shù)量規(guī)模保持了穩(wěn)定的增長，分別達(dá)到 28%和 14%的復(fù)合年均增長率。雖然到 2021 年底，上表顯示僅有 10 家被評定的 五星級酒店，但實際上在當(dāng)年還有大量尚未被評定的新開業(yè)的五星級酒 店，例如武漢馬可孛羅酒店和武漢新世界酒店。我們相信同樣的現(xiàn)象應(yīng)該 會在其他星級類別里出現(xiàn)。 以下圖表為以星級劃分的武漢酒店客房供應(yīng)量。 圖 12 武漢星級酒店客房供應(yīng)量， 2021 一、二星級酒店 13% 五星級酒店 20% 三星級酒店 37% 四星級酒店 30% 根據(jù)上圖顯示， 2021 年武漢市的三星級酒店客房數(shù)占該市客房總量的 37%。四星級和五星級酒店客房分別占總數(shù)的 30%和 20%。 通過與當(dāng)?shù)芈糜尉重?fù)責(zé)人的訪談，我們了解到，待建酒店所在的漢口地區(qū) 內(nèi)共有五星級酒店 7 家。 根據(jù)該地區(qū)酒店的入住率、房價結(jié)構(gòu)、市場定位、品牌連鎖、地理位置、 基礎(chǔ)設(shè)施、娛樂設(shè)施、品牌聲譽和酒店質(zhì)量的評估，以及對酒店管理方的 評價基礎(chǔ)上，我們選取了鄰近待建酒店并且目前經(jīng)營業(yè)績列于市場前沿的 武漢新世界酒店作為待建酒店的主要競爭項目。同時，我們認(rèn)為漢口區(qū)域 市場上仍有 5 家按五星級標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的酒店項目未來將在一定程度上對待建 酒店帶來競爭壓力，分別為武漢香格里拉酒店、武漢馬可孛羅酒店、武漢 新華諾富特大酒店、武漢錦江國際大酒店、武漢華美達(dá)天祿酒店。主次要 競爭酒店總供應(yīng)量為 2,163間客房，或加權(quán)年客房總數(shù) 1,178間。 競爭酒店市場整體 表現(xiàn) 就競爭酒店市場的整體市場表現(xiàn)而言，表 17 列示競爭酒店市場的入住 率、平均房價以及每可售房收入（ RevPAR）變化趨勢。每可售房收入由 分析評估報告 行政摘要 12 酒店入住率乘以酒店平均房價獲得，該方法能有效地評估酒店在客房收入 最大化方面的業(yè)績。 通過與武漢市酒店經(jīng)營者的訪談和市場調(diào)研，我們了解到， 2021 年隨著 武漢馬可孛羅酒店及武漢新世界酒店的開業(yè)，武漢市競爭酒店市場的平均 入住率處于較低的水平，為 43%。盡管全球金融危機對武漢市場產(chǎn)生負(fù) 面影響，但 2021 年競爭酒店市場入住率仍平穩(wěn)增長至 52%，這主要得益 于此期間武漢市國內(nèi)訪客保持了強勁的增長，由 2021 年 4600 萬人次增長 至 2021 年的 6300 萬人次。 2021 年競爭酒店市場入住率繼續(xù)增長至 62%。這是因為， 2021 年末武廣高鐵的開通及全球金融危機后經(jīng)濟(jì)的逐步 恢復(fù)，進(jìn)一步刺激了武漢總訪客人數(shù)持續(xù)大幅度的增長。 2021 年至 2021 年間，武漢市競爭酒店市場的平均房價呈現(xiàn)上下波動趨 勢。由于全球金融危機的負(fù)面影響， 2021 年競爭酒店市場的平均房價由 2021 年的人民幣 558 元下降至 512 元。 2021 年，隨著全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，武 漢市平穩(wěn)向好的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境也得到加強，總訪客人次大幅度增加，競爭 酒店市場的平均房價又大幅增長至人民幣 695 元。 入住率 (%) 分析評估報告 表 17 競爭市場入住率、平均房價和每可售房收入估算， 20212021 行政摘要 13 預(yù)計細(xì)分市場 2021年估值 2021年估值 2021年估值 2021年加權(quán) 競爭酒店 客房數(shù) 競爭度 客房數(shù) 入住率 平均房價 每可售房收入 入住率 平均房價 每可售房收入 入住率 平均房價 每可售房收入 主要競爭酒店 次要競爭酒店 總計 /平均 327 1,836 2,163 65 % 62 % 63 % 20 % 22 % 21 % 15 % 16 % 16 % 100 % 46 % 54 327 851 1,178 31 % 48 % 43 % 550 560 558 168 267 240 55 % 52 % 52 % 450 538 512 247 277 269 65 % 60 % % 680 701 695 442 423 429 800 700 600 500 400 300 200 100 0 70 60 50 40 30 20 10 0 2021 平均房價 (人民幣 ) 2021 每可售房收入 (人民幣 ) 2021 入住率 來源： 分析評估報告 除了分析現(xiàn)有競爭酒店的設(shè)施供應(yīng)，我們也須考慮對待建酒店營業(yè)表現(xiàn)構(gòu) 成影響的新酒店項目。根據(jù)我們的市場調(diào)研以及對相關(guān)市場報告的分析， 我們獲悉將有大量項目（包括經(jīng)審批確認(rèn)的項目和預(yù)計將建的項目）將在 武漢市內(nèi)開業(yè)。我們的分析報告中納入確定的開發(fā)項目，如表 18 所示。 表 18 武漢市新增五星級酒店項目供應(yīng) 待建酒店供應(yīng) 待建五星級酒店 武漢威斯汀酒店 待建皇冠假日酒店 待建假日酒店 待建武昌新世界酒店 待建麗思卡爾頓酒店 假設(shè)性新增酒店 A 假設(shè)性新增酒店 B 假設(shè)性新增酒店 C 合計 /平均 客房數(shù) 320 305 800 500 350 330 350 300 300 3,555 競爭度 100 % 25 25 25 25 50 75 100 75 預(yù)計開業(yè)時間 2021年 1月 1日 2021年 7月 30日 2021年 6月 1日 2021年 6月 1日 2021年 1月 1日 2021年 4月 1日 2021年 1月 1日 2021年 1月 1日 2021年 1月 1日 分析評估報告 待建酒店市場定位 行政摘要 14 為了給待建酒店的市場定位及設(shè)施規(guī)劃提供專業(yè)意見，我們綜合考慮了如 下因素：酒店的地理位置、地形布局、武漢市酒店住宿市場供求和定價的 動態(tài)變化，以及國際品牌酒店開發(fā)的品牌標(biāo)準(zhǔn)。 通過對武漢酒店市場的實地考察，對武漢酒店住宿市場供應(yīng)及需求