【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 會(huì)展需求 行政摘要 9 ? 隨著中國(guó)個(gè)人可支配收入不斷增加，國(guó)內(nèi)旅游收入每年保持強(qiáng)勁增 長(zhǎng)， 2021 年至 2021 年平均達(dá)到了 %。雖然起點(diǎn)很低，但已超過(guò) 同期境外訪客產(chǎn)生的增長(zhǎng)速度。 ? 我們注意到，境外游客產(chǎn)生的旅游收入的比重在調(diào)查期間占到了旅 游收入總額的 %，而境外訪客年均訪問(wèn)量在調(diào)查期間占到了 %。通過(guò)對(duì)這些數(shù)據(jù)的比較，我們發(fā)現(xiàn)，境外游客的平均花費(fèi)比 國(guó)內(nèi)游客的平均花費(fèi)高出三倍。我們的旅游收入分析進(jìn)一步表明， 在 2021 年至 2021 年間國(guó)內(nèi)每個(gè)游客的旅游支出從 2021 年的人民幣 686 元 增長(zhǎng)至 2021 年的 814 元人民幣。相比較同一期間，境外游客 的平均消費(fèi)已自 2021 年的人民幣 3,498 元減至 2021 年的人民幣 3,261 元，略呈下降趨勢(shì)。 武漢市擁有優(yōu)越的地理位置和完善的汽車和高科技產(chǎn)業(yè)鏈，武漢市政府也 一直致力于定位武漢為中國(guó)中部地區(qū)的領(lǐng)先會(huì)展城市，并已成功地舉辦過(guò) 一些國(guó)家級(jí)的貿(mào)易交流和會(huì)展活動(dòng)。當(dāng)前，武漢有兩個(gè)展覽中心：武漢國(guó) 際會(huì)展中心和武漢科技會(huì)展中心。 在硚口區(qū)的武漢國(guó)際會(huì)展中心，于 2021 年建成?？偨娣e約為 127,000 平 方米，除了包括 54,000 平方米的室外展覽區(qū)域，還擁有 10 個(gè) 5 萬(wàn)平方米 的展廳，可以同時(shí)擺放 2,800 個(gè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)展位。此外，該中心還擁有一個(gè) 3,600 平方米宴會(huì)廳、兩個(gè)劇院和 9 個(gè)會(huì)議室。 武漢科技會(huì)展中心則在洪山區(qū)，鄰近中國(guó)光谷?？偨娣e為 90,000 平方 米，包括 4 個(gè) 25,000 平方米的展廳、 1 個(gè)劇院和 6 個(gè)不同大小的會(huì)議室。 此外，該會(huì)展中心還提供餐飲設(shè)施。 為了提高武漢市舉辦會(huì)議和展覽的能力，使其成為中國(guó)中西部區(qū)域的會(huì)議 及展覽服務(wù)中心，武漢市已啟動(dòng)了新的展覽項(xiàng)目建設(shè)。武漢國(guó)際博覽中心 位于武漢新區(qū)四新組團(tuán)的濱江地帶，東臨長(zhǎng)江江灘，西至連通港路，北起 四新北路，南至三環(huán)線，規(guī)劃用地面積 平方公里，總投資約人民幣 億元，總建筑面積約 240 萬(wàn)平方米，包括 12 個(gè) 8,000 平方米以上的展 廳，從西向東依次分為會(huì)展、會(huì)議和酒店三大區(qū)域。規(guī)模目前在國(guó)內(nèi)排第 三，僅次于廣州和上海。 2021 年 7 月武漢國(guó)際博覽中心展館全面完工， 并于 10 月 15 日首次開展，展出的全國(guó)汽車配件交易會(huì)暨全國(guó)汽車配件采 購(gòu)交易會(huì)吸引了約 6 萬(wàn)觀眾。國(guó)際博覽中心展館于 10 月底展開的第二次 展覽 —— 第十二屆中國(guó)（武漢）國(guó)際汽車工業(yè)展覽會(huì) —— 更為成功，吸引 了約 30 萬(wàn)觀眾。根據(jù)武漢國(guó)際博覽中心整體項(xiàng)目規(guī)劃，未來(lái)將有兩條地 鐵通過(guò)武漢國(guó)際博覽中心，配套的海洋樂(lè)園、會(huì)議中心、洲際酒店等也將 于 2021 年前陸續(xù)建成。 此外，從對(duì)當(dāng)?shù)鼐频旯芾韴F(tuán)隊(duì)的訪問(wèn)中，我們還了解到，由于大量會(huì)議和 展會(huì)設(shè)施的引進(jìn)，武漢目前正在開發(fā)會(huì)議市場(chǎng)。武漢有關(guān)政府部門、會(huì)議 組織者和當(dāng)?shù)鼐频杲?jīng)營(yíng)者希望共同努力，促進(jìn)武漢當(dāng)?shù)睾蛧?guó)際會(huì)議市場(chǎng)的 發(fā)展。然而，由于當(dāng)?shù)芈糜尉?、?huì)議組織者和酒店經(jīng)營(yíng)者間仍缺乏有效的 合作，因而影響了該市會(huì)議市場(chǎng)的業(yè)績(jī)，未來(lái)還需各方共同努力和協(xié)作。 分析評(píng)估報(bào)告 行政摘要 10 住宿需求細(xì)分市場(chǎng) 表 15 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)過(guò)夜客房需求， 2021 整體市場(chǎng) 市場(chǎng)細(xì)分 商務(wù) 會(huì)展 休閑 合計(jì) 住宿需求 166,395 56,988 41,931 265,315 所占比例 63 % 21 16 100 % 16% 商務(wù) 會(huì)展 21% 休閑 63% 如上表所示，武漢市 2021 年競(jìng)爭(zhēng)酒店商務(wù)細(xì)分市場(chǎng)需求占競(jìng)爭(zhēng)酒店市場(chǎng) 過(guò)夜客房需求的 63%，會(huì)展細(xì)分市場(chǎng)占競(jìng)爭(zhēng)酒店市場(chǎng)過(guò)夜客房需求的 21%，休閑細(xì)分市場(chǎng)占競(jìng)爭(zhēng)酒店市場(chǎng)過(guò)夜客房需求的 16%。這一市場(chǎng)細(xì)分 組合表明，待建酒店所在的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)主要由商務(wù)需求所驅(qū)動(dòng)。 競(jìng)爭(zhēng)酒店供應(yīng) 表 16 由于待建酒店所在的武漢市有足夠的高端酒店整體供應(yīng)量，因此我們將對(duì) 武漢市整體星級(jí)酒店市場(chǎng)的總體供給狀態(tài)進(jìn)行分析。 武漢整體市場(chǎng)供應(yīng)和需求， 2021–2021 年份 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 酒店總數(shù) 113 115 120 119 123 108 111 五星級(jí)酒店 2 6 6 6 7 7 10 四星級(jí)酒店 10 13 17 22 25 21 25 三星級(jí)酒店 50 53 54 52 53 48 48 一、二星級(jí)酒店 51 43 43 39 38 32 28 客房總數(shù) 13,601 14,993 15,447 15,457 16,367 15,121 16,126 復(fù)合年均增長(zhǎng)率 20212021 31% 16% 1% 10% % 來(lái)源：武漢市旅游局和湖北省旅游局 分析評(píng)估報(bào)告 星級(jí)酒店供求概況 行政摘要 11 武漢市旅游局和湖北省旅游局的數(shù)據(jù)表明， 2021 年底武漢共有 97 家國(guó)家 旅游局官方評(píng)定的酒店。在 2021 年至 2021 年間，武漢市內(nèi)的酒店數(shù)量整 體呈下降趨勢(shì)，這主要是由于大量達(dá)不到評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)和轉(zhuǎn)制的中低星級(jí)酒店 逐漸退出了星級(jí)酒店市場(chǎng)。與此同時(shí)，上表也顯示了在同一期間，武漢市 四星和五星級(jí)酒店物業(yè)的數(shù)量規(guī)模保持了穩(wěn)定的增長(zhǎng)，分別達(dá)到 28%和 14%的復(fù)合年均增長(zhǎng)率。雖然到 2021 年底，上表顯示僅有 10 家被評(píng)定的 五星級(jí)酒店，但實(shí)際上在當(dāng)年還有大量尚未被評(píng)定的新開業(yè)的五星級(jí)酒 店，例如武漢馬可孛羅酒店和武漢新世界酒店。我們相信同樣的現(xiàn)象應(yīng)該 會(huì)在其他星級(jí)類別里出現(xiàn)。 以下圖表為以星級(jí)劃分的武漢酒店客房供應(yīng)量。 圖 12 武漢星級(jí)酒店客房供應(yīng)量， 2021 一、二星級(jí)酒店 13% 五星級(jí)酒店 20% 三星級(jí)酒店 37% 四星級(jí)酒店 30% 根據(jù)上圖顯示， 2021 年武漢市的三星級(jí)酒店客房數(shù)占該市客房總量的 37%。四星級(jí)和五星級(jí)酒店客房分別占總數(shù)的 30%和 20%。 通過(guò)與當(dāng)?shù)芈糜尉重?fù)責(zé)人的訪談，我們了解到，待建酒店所在的漢口地區(qū) 內(nèi)共有五星級(jí)酒店 7 家。 根據(jù)該地區(qū)酒店的入住率、房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)定位、品牌連鎖、地理位置、 基礎(chǔ)設(shè)施、娛樂(lè)設(shè)施、品牌聲譽(yù)和酒店質(zhì)量的評(píng)估，以及對(duì)酒店管理方的 評(píng)價(jià)基礎(chǔ)上，我們選取了鄰近待建酒店并且目前經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)列于市場(chǎng)前沿的 武漢新世界酒店作為待建酒店的主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。同時(shí)，我們認(rèn)為漢口區(qū)域 市場(chǎng)上仍有 5 家按五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的酒店項(xiàng)目未來(lái)將在一定程度上對(duì)待建 酒店帶來(lái)競(jìng)爭(zhēng)壓力，分別為武漢香格里拉酒店、武漢馬可孛羅酒店、武漢 新華諾富特大酒店、武漢錦江國(guó)際大酒店、武漢華美達(dá)天祿酒店。主次要 競(jìng)爭(zhēng)酒店總供應(yīng)量為 2,163間客房，或加權(quán)年客房總數(shù) 1,178間。 競(jìng)爭(zhēng)酒店市場(chǎng)整體 表現(xiàn) 就競(jìng)爭(zhēng)酒店市場(chǎng)的整體市場(chǎng)表現(xiàn)而言，表 17 列示競(jìng)爭(zhēng)酒店市場(chǎng)的入住 率、平均房?jī)r(jià)以及每可售房收入（ RevPAR）變化趨勢(shì)。每可售房收入由 分析評(píng)估報(bào)告 行政摘要 12 酒店入住率乘以酒店平均房?jī)r(jià)獲得，該方法能有效地評(píng)估酒店在客房收入 最大化方面的業(yè)績(jī)。 通過(guò)與武漢市酒店經(jīng)營(yíng)者的訪談和市場(chǎng)調(diào)研，我們了解到， 2021 年隨著 武漢馬可孛羅酒店及武漢新世界酒店的開業(yè)，武漢市競(jìng)爭(zhēng)酒店市場(chǎng)的平均 入住率處于較低的水平，為 43%。盡管全球金融危機(jī)對(duì)武漢市場(chǎng)產(chǎn)生負(fù) 面影響，但 2021 年競(jìng)爭(zhēng)酒店市場(chǎng)入住率仍平穩(wěn)增長(zhǎng)至 52%，這主要得益 于此期間武漢市國(guó)內(nèi)訪客保持了強(qiáng)勁的增長(zhǎng)，由 2021 年 4600 萬(wàn)人次增長(zhǎng) 至 2021 年的 6300 萬(wàn)人次。 2021 年競(jìng)爭(zhēng)酒店市場(chǎng)入住率繼續(xù)增長(zhǎng)至 62%。這是因?yàn)椋?2021 年末武廣高鐵的開通及全球金融危機(jī)后經(jīng)濟(jì)的逐步 恢復(fù)，進(jìn)一步刺激了武漢總訪客人數(shù)持續(xù)大幅度的增長(zhǎng)。 2021 年至 2021 年間，武漢市競(jìng)爭(zhēng)酒店市場(chǎng)的平均房?jī)r(jià)呈現(xiàn)上下波動(dòng)趨 勢(shì)。由于全球金融危機(jī)的負(fù)面影響， 2021 年競(jìng)爭(zhēng)酒店市場(chǎng)的平均房?jī)r(jià)由 2021 年的人民幣 558 元下降至 512 元。 2021 年，隨著全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，武 漢市平穩(wěn)向好的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境也得到加強(qiáng)，總訪客人次大幅度增加，競(jìng)爭(zhēng) 酒店市場(chǎng)的平均房?jī)r(jià)又大幅增長(zhǎng)至人民幣 695 元。 入住率 (%) 分析評(píng)估報(bào)告 表 17 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)入住率、平均房?jī)r(jià)和每可售房收入估算， 20212021 行政摘要 13 預(yù)計(jì)細(xì)分市場(chǎng) 2021年估值 2021年估值 2021年估值 2021年加權(quán) 競(jìng)爭(zhēng)酒店 客房數(shù) 競(jìng)爭(zhēng)度 客房數(shù) 入住率 平均房?jī)r(jià) 每可售房收入 入住率 平均房?jī)r(jià) 每可售房收入 入住率 平均房?jī)r(jià) 每可售房收入 主要競(jìng)爭(zhēng)酒店 次要競(jìng)爭(zhēng)酒店 總計(jì) /平均 327 1,836 2,163 65 % 62 % 63 % 20 % 22 % 21 % 15 % 16 % 16 % 100 % 46 % 54 327 851 1,178 31 % 48 % 43 % 550 560 558 168 267 240 55 % 52 % 52 % 450 538 512 247 277 269 65 % 60 % % 680 701 695 442 423 429 800 700 600 500 400 300 200 100 0 70 60 50 40 30 20 10 0 2021 平均房?jī)r(jià) (人民幣 ) 2021 每可售房收入 (人民幣 ) 2021 入住率 來(lái)源： 分析評(píng)估報(bào)告 除了分析現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)酒店的設(shè)施供應(yīng)，我們也須考慮對(duì)待建酒店?duì)I業(yè)表現(xiàn)構(gòu) 成影響的新酒店項(xiàng)目。根據(jù)我們的市場(chǎng)調(diào)研以及對(duì)相關(guān)市場(chǎng)報(bào)告的分析， 我們獲悉將有大量項(xiàng)目（包括經(jīng)審批確認(rèn)的項(xiàng)目和預(yù)計(jì)將建的項(xiàng)目）將在 武漢市內(nèi)開業(yè)。我們的分析報(bào)告中納入確定的開發(fā)項(xiàng)目，如表 18 所示。 表 18 武漢市新增五星級(jí)酒店項(xiàng)目供應(yīng) 待建酒店供應(yīng) 待建五星級(jí)酒店 武漢威斯汀酒店 待建皇冠假日酒店 待建假日酒店 待建武昌新世界酒店 待建麗思卡爾頓酒店 假設(shè)性新增酒店 A 假設(shè)性新增酒店 B 假設(shè)性新增酒店 C 合計(jì) /平均 客房數(shù) 320 305 800 500 350 330 350 300 300 3,555 競(jìng)爭(zhēng)度 100 % 25 25 25 25 50 75 100 75 預(yù)計(jì)開業(yè)時(shí)間 2021年 1月 1日 2021年 7月 30日 2021年 6月 1日 2021年 6月 1日 2021年 1月 1日 2021年 4月 1日 2021年 1月 1日 2021年 1月 1日 2021年 1月 1日 分析評(píng)估報(bào)告 待建酒店市場(chǎng)定位 行政摘要 14 為了給待建酒店的市場(chǎng)定位及設(shè)施規(guī)劃提供專業(yè)意見，我們綜合考慮了如 下因素：酒店的地理位置、地形布局、武漢市酒店住宿市場(chǎng)供求和定價(jià)的 動(dòng)態(tài)變化，以及國(guó)際品牌酒店開發(fā)的品牌標(biāo)準(zhǔn)。 通過(guò)對(duì)武漢酒店市場(chǎng)的實(shí)地考察，對(duì)武漢酒店住宿市場(chǎng)供應(yīng)及需求