20xx年昆明市工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告(簡(jiǎn)版)(編輯修改稿)
2025-09-02 04:34 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 西省會(huì)城市工業(yè)增加值對(duì)比可以看出，昆明市無(wú)論在規(guī)模上還是增長(zhǎng)幅度上都有較大差距。并且從年增長(zhǎng)率可以看出，重慶、成都以年均20%左右穩(wěn)步增長(zhǎng)，%高速增長(zhǎng)，而昆明市的增幅最低?？梢哉f(shuō)昆明市工業(yè)發(fā)展并未隨著東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移而加快發(fā)展，相反，對(duì)比西南各主要城市，昆明市未來(lái)工業(yè)發(fā)展任重道遠(yuǎn)。這一差距不僅是體現(xiàn)在工業(yè)經(jīng)濟(jì)數(shù)量的上，而且從工業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)方面來(lái)看，昆明市與其他西南城市仍然有差距。昆明市工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)效益情況分析從投入和產(chǎn)出個(gè)環(huán)節(jié)綜合對(duì)比，工業(yè)企業(yè)利潤(rùn)有所上升。圖17：工業(yè)品出廠價(jià)格與原料價(jià)格指數(shù)從2006年以來(lái)昆明市工業(yè)相關(guān)價(jià)格指數(shù)漲幅中可以看出，原料、燃料和動(dòng)力價(jià)格等企業(yè)成本方面價(jià)格指數(shù)增幅一直高于工業(yè)品出廠價(jià)格，企業(yè)利潤(rùn)空間被壓縮（2010年相對(duì)持平）。實(shí)際情況來(lái)看，工業(yè)品出廠價(jià)格和原材料相關(guān)價(jià)格2010年增長(zhǎng)較快，特別對(duì)中小企業(yè)來(lái)說(shuō)，CPI指數(shù)連續(xù)上升，企業(yè)利潤(rùn)空間被壓縮，加之融資難、規(guī)模小和政策支持不足等先天不利因素影響，利潤(rùn)壓縮嚴(yán)重。昆明市工業(yè)企業(yè)規(guī)模/實(shí)力對(duì)比規(guī)模以下中小工業(yè)企業(yè)工業(yè)增加值低，上漲幅度較小。圖111：規(guī)模以上及以下工業(yè)增加值（單位：億元）（注：目前規(guī)模以上工業(yè)的統(tǒng)計(jì)范圍為年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入達(dá)到500萬(wàn)元及以上的工業(yè)法人企業(yè)）2010年昆明市工業(yè)增加值中，規(guī)模以上工業(yè)增加值占總量的86%，處于絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，而規(guī)模以下工業(yè)增加值僅占14%，同時(shí)對(duì)比歷年增長(zhǎng)情況也可以看出，規(guī)模以下工業(yè)增長(zhǎng)幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于規(guī)模以上工業(yè)增加值。從這一數(shù)據(jù)中我們可以看出，中小企業(yè)雖然龐大，但整體產(chǎn)能卻不高。從企業(yè)數(shù)量上來(lái)看，目前昆明市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)1075家，而規(guī)模以下企業(yè)幾十萬(wàn)家，差距明顯。當(dāng)前昆明市工業(yè)地產(chǎn)大部分項(xiàng)目的主流客戶群體定位于中小企業(yè)，雖然這部分群體數(shù)量龐大，但整體產(chǎn)值卻不高，而且產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也有待升級(jí)轉(zhuǎn)型。大部分中小企業(yè)從事的仍然是高耗能、附加值低、技術(shù)含量低的粗放型工業(yè)行業(yè)，在工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中必須認(rèn)真研究中小企業(yè)企業(yè)特征和購(gòu)買需求特點(diǎn)。（二）、昆明市工業(yè)產(chǎn)業(yè)未來(lái)區(qū)位分布規(guī)劃昆明市工業(yè)發(fā)展規(guī)劃為圈層發(fā)展布局，各圈層形成錯(cuò)位、互補(bǔ)發(fā)展的空間結(jié)構(gòu)，在圈層基礎(chǔ)上以城市對(duì)外連接主干道為軸，最終形成“三圈兩軸多板塊”工業(yè)布局體系。這一圈層發(fā)展規(guī)劃布局與目前工業(yè)呈零散布局的現(xiàn)狀相比，突出了產(chǎn)業(yè)的聚集性和功能區(qū)分的特點(diǎn)，更具合理性。具體來(lái)說(shuō)，“三圈兩軸多板塊”包含以下內(nèi)容：圖117：昆明市工業(yè)未來(lái)布局規(guī)劃——“三圈層”包括內(nèi)圈層、中圈層和外圈層：內(nèi)圈層——都市型工業(yè)經(jīng)濟(jì)圈。以昆明中心城區(qū)為核心，包括五華、盤龍、官渡、西山建成區(qū)、呈貢新區(qū)（不包括洛陽(yáng)、大沖片區(qū)）、旅游度假區(qū)。中圈層——制造型工業(yè)經(jīng)濟(jì)圈。包括高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、五華產(chǎn)業(yè)園、官渡工業(yè)園、海口工業(yè)園、呈貢工業(yè)園以及安寧、嵩明、晉寧等近郊縣（市）區(qū)。外圈層——特色型工業(yè)經(jīng)濟(jì)圈。包括宜良、石林、尋甸、東川、富民、祿勸等遠(yuǎn)郊縣區(qū)。 ——“兩軸”，即沿重要交通走廊和城鎮(zhèn)發(fā)展軸線，形成以中心城區(qū)為核心，安石、昆楚、昆石高速公路為東西橫軸，昆玉、昆曲、嵩待、龍東格公路為南北縱軸的“十”字形工業(yè)空間布局結(jié)構(gòu)?！皟奢S”貫穿全市各級(jí)開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)，并向周邊其他地區(qū)輻射延伸。第二部分：昆明市工業(yè)園區(qū)現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展研判按照昆明市工業(yè)《關(guān)于鼓勵(lì)支持主城區(qū)企業(yè)節(jié)能減排降低成本搬遷入園異地發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》內(nèi)容中關(guān)于主城區(qū)企業(yè)“出城入園”相關(guān)規(guī)定，到2012年工業(yè)集中度達(dá)到90%（%）。因此，工業(yè)園區(qū)未來(lái)發(fā)展將對(duì)昆明市工業(yè)發(fā)展起巨大的帶動(dòng)作用，深入研究昆明市工業(yè)園區(qū)現(xiàn)狀和未來(lái)發(fā)展對(duì)工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)具有較強(qiáng)的實(shí)際意義。一、工業(yè)園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀分析（一）、工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟(jì)總量及結(jié)構(gòu)工業(yè)園區(qū)與非工業(yè)園區(qū)工業(yè)增加值對(duì)比從歷史數(shù)據(jù)看，工業(yè)園區(qū)工業(yè)增加值迅速增長(zhǎng)，企業(yè)入園成為趨勢(shì)圖21：工業(yè)園與非工業(yè)園產(chǎn)值（單位：億元）昆明市工業(yè)園區(qū)區(qū)域分布工業(yè)園區(qū)以主城區(qū)為核，覆蓋昆明市各個(gè)主要區(qū)域。圖22：昆明工業(yè)園區(qū)整體規(guī)劃布局“十一五”期間，昆明市的國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)由3個(gè)增加到4個(gè)，規(guī)劃面積由28平方公里擴(kuò)大到327平方公里；省級(jí)工業(yè)園區(qū)由5個(gè)增加到15個(gè)。與工業(yè)區(qū)等級(jí)相對(duì)應(yīng)的是，昆明市工業(yè)區(qū)也大致按“三圈層”進(jìn)行布局，內(nèi)圈層和中圈層靠近主城區(qū)的區(qū)域?yàn)閲?guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)集中區(qū)，外圈層和中圈層的一部分集中省級(jí)重點(diǎn)和省級(jí)工業(yè)園區(qū)。且就實(shí)力來(lái)說(shuō)，國(guó)家級(jí)園區(qū)和省級(jí)重點(diǎn)園區(qū)無(wú)論是在產(chǎn)值、配套基礎(chǔ)設(shè)施、區(qū)位交通和政策投資環(huán)境上都具有較強(qiáng)優(yōu)勢(shì)。第三部分：昆明工業(yè)地產(chǎn)政策及土地一級(jí)市場(chǎng)研判一、工業(yè)地產(chǎn)相關(guān)政策解讀昆明市政府公布工業(yè)地產(chǎn)相關(guān)政策列表政策名稱發(fā)布日期文件號(hào)發(fā)布機(jī)構(gòu)主要內(nèi)容《關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強(qiáng)建設(shè)用地管理的通知》2003年12月8日國(guó)辦發(fā)[2003]70號(hào)國(guó)務(wù)院辦公廳進(jìn)一步完善建設(shè)用地備案制度，保證建設(shè)
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