【文章內容簡介】 購房者對家居裝修、建筑材料不甚了解，購買清水房自行裝修、又要花費大量的時間和精力，費用又高。許多樓盤，交付后一兩年內裝修不斷，業(yè)主不能安靜入住。清水房實際上是一個不完整的半成品。從國外經(jīng)驗看，提倡和推行帶精裝修的商品房，使建設同裝修有機結合勢在必行。 342 “精裝修”的誤區(qū)由開發(fā)商統(tǒng)一精裝修的物業(yè)，交房后即可入住，為賣房者提供了極大的方便。由于開發(fā)商在成本及工期上的考慮，千篇一律、缺乏個性以及用料不精的弊端在所難免。因此一般由開發(fā)商提供的統(tǒng)一標準化的裝修很難滿足客戶個性化的需求。 343 菜單式精裝修近年來一些開發(fā)商為客戶提供二到三種裝修方案讓客戶去選擇，這是一種菜單式的精裝修服務。客戶只能在發(fā)展商提供的幾種即定方案中選擇，雖有一定的改進但仍不能滿足客戶個性化的需要。 344 個性化家居顧問服務體系建議開發(fā)商與專業(yè)設計公司強強聯(lián)合，在專業(yè)室內設計師的指導下，根據(jù)客戶的需求提供的一個完整的個性化居室裝修服務。業(yè)主可與開發(fā)商所聘請的專業(yè)室內（建筑）設計師、家居美化專家、藝術家共同探討家居設計方案，設計師根據(jù)客戶的需求，在裝修風格、材質、家居飾品配件、家具等各方面提供專業(yè)指導和咨詢服務。以提升業(yè)主生活品質，從而體現(xiàn)項目品質。開發(fā)商將組合優(yōu)秀的材料、家裝品牌以及家具、飾品，給客戶提供充分的選擇空間，由客戶自行決定家中的品牌組合。將裝修費用打入房款中，使您能夠享受到銀行按揭服務。將一次性的鉅額支出，分攤到未來的二三十年中。5．價格定位 結合市場基本情況，并且結合“加減法”原則，以購買者導向作為本項目定價方法。具體價格定位為：無風險下限：3998元/平方米（清水房）市場沖擊上限：6188元/平方米（精裝修）平均價：5000元/平方米（精裝修）PRAT 4 營銷推廣策略建議全面開展促銷活動找準目標客戶進行宣傳促銷活動計劃（充分考慮人員、價格、服務等組合）廣告計劃制定進入目標市場的整體規(guī)劃1．營銷推廣流程圖分析現(xiàn)狀，進行必要調整軟性硬性注釋：l 作整體推廣規(guī)劃計劃以便概念傳播的統(tǒng)一性和完整性；l 在項目執(zhí)行過程中將嚴格按照上述流程圖進行，但可根據(jù)市場變化而調整。2．營銷策略以形象定位的理念為宗旨，進行一系列宣傳，即遵循AIDAS原理：Attention——引起注意Interesting——產(chǎn)生興趣Desire——引發(fā)欲望Action——促使購買行為 Satisfaction——達到滿意通過宣傳，保持整個促銷活動的戰(zhàn)略性、連續(xù)性、系統(tǒng)性，逐步把銷售活動推向高潮，并在宣傳的同時樹立起自己的品牌。421 營銷方式 可通過廣告、活動行銷、新聞報道、發(fā)布消息等手段，樹立品牌，樹立形象，并通過專業(yè)銷售人員與客戶進行最全面、最深入、最密切的溝通和良好的服務形象，使之達成共識，促成銷售。422 營銷重點分析強調個性化家居顧問服務體系強調區(qū)域內的相對價格優(yōu)勢突出智能化的居家環(huán)境突出人性化的物業(yè)管理423 營銷執(zhí)行重點a．促銷前準備此階段既是以后銷售工作的準備，也是統(tǒng)一“時代廣場”整體營銷過程視覺識別階段，是建立和形成品牌的初級階段，須完成以下工作：l 營銷隊伍建立l 形象宣傳b．引導期（開盤前三個月）形象導入：通過“白領沙龍”俱樂部成立正式導入“時代廣場”核心理念，并通過媒體炒作引起社會關注，吸引目標消費群，聚集人氣，對“時代廣場”的形象定位產(chǎn)生認同，以便順利過度到下階段推廣。注釋：l 適合群體： 外資公司駐渝OFFIC高級管理人員、私人企業(yè)主等目標客戶群，以及外延群體。l 活動內容： 以商務活動、服飾文化展示等以體現(xiàn)文化色彩的主題活動為主，從而展現(xiàn)出項目的品位。首次活動可將九龍倉房地產(chǎn)及相關產(chǎn)業(yè)作形象展示介紹，以擴大公司知名度。此活動將成為整體營銷推廣中的主線條，將長期保留和延續(xù)。c．公開期（略）d．強銷期（略）e．延緩期（略）424 媒體選擇l 工地包裝和看板l 報刊（本地報刊、國內知名商業(yè)周刊、香港知名商業(yè)周刊）l 直投和商業(yè)信函l 道路看板l 電視l 電臺l 網(wǎng)絡3．銷售渠道及方式 目標客戶群的設定決定了應從多渠道銷售。建議從三方面進行銷售：431 現(xiàn)場銷售這是主要的銷售方式，客戶向來注重眼見為實，一般都有會到現(xiàn)場考察多次才會購買。因此做好現(xiàn)場包裝，是爭取客戶在第一時間成交的重要手段。 432 定向直銷對潛在客戶，特別是外資企業(yè)進行針對性銷售，包括信函銷售，以多渠道獲得客戶資源，增加客戶數(shù)量積累。 433 網(wǎng)絡銷售在目標客戶群訪問量較大的網(wǎng)站開設網(wǎng)上展示銷售，以拓寬和擴大產(chǎn)品知曉度。PRAT 5 相關建議事項1．銀行選擇 鑒于目標客戶群的特殊性，建議選擇多家商業(yè)銀行作為客戶按揭貸款服務機構，最好引進外資銀行，以利于突破國內銀行對非中國籍購房者無法辦理按揭手續(xù)的限制。同時應與銀行溝通，以減少對投資客戶辦理按揭申請繁鎖的手續(xù)。2．物業(yè)管理公司的斟選 鑒于重慶消費者對已有港資物業(yè)管理公司的認同，同時引進香港物管公司可提升項目自身品質形象，因此建議引進香港怡高物業(yè)管理公司等知名企業(yè)加盟時代廣場。3．香港裝飾公司的引進 為體現(xiàn)和提升自身品質，建議引進多家知名裝飾公司供消費者選擇。PRAT 6 參考樓盤資料華庭嘉園開發(fā)商重慶潤隆實業(yè)廣告商高戈廣告地址/電話渝中區(qū)臨江門15號 63811858 63811868房屋類型高層房屋結構全框架總棟數(shù)2幢主力戶型三室一廳(115 M2)價格均價3200元/ M2交房標準清水房交房期現(xiàn)房配套設施4000 M2會所,400 M2藝術大廳,周邊配套巴蜀中學,車站,醫(yī)院,酒店,娛樂場所,購物中心物管香港華潤項目特色江景房活力新都開發(fā)商達美實業(yè)代理商香港中原地址/電話渝中區(qū)民生巷19號 63764466 63725624房屋類型高層房屋結構框架戶型/面積53/65/105/123 M2價格2500/ M2起價交房標準清水房配套設施休閑運動會所,400 M2休閑綠化平臺,寬帶網(wǎng)等周邊配套周邊配套非常齊備 物管達美物管定位都市白領項目特色充分體現(xiàn)生命在于運動的主題天倫華苑開發(fā)商重慶大信地產(chǎn)代理商阿佩克思地產(chǎn)公司廣告商阿佩克思廣告地址/電話渝中區(qū)大同路19號 63783188 63783198房屋類型高層房屋結構框架戶型/面積232/278/147/118/162 M2,三室二廳,四室二廳,五室二廳價格3380元/ M2起,均價4400元/ M2交房標準清水房交房期2002年3月配套設施小型室內景觀,三部三菱電梯,紅外線報警,煙感，溫感，噴淋，周邊配套新華書店,學校,醫(yī)院,商場,娛樂中心,酒店,車站定位成功人士的家項目特色躍層客廳空高6米.都市庭院開發(fā)商重慶工程建設總公司地址/電話渝中區(qū)棉花街 63788204 63789027房屋類型高層房屋結構框架戶型/面積38 /39/46/71 M2,一室一廳,二室一廳主力/滯銷戶型一室一廳價格1800元/ M2（起價）交房標準清水房交房時間現(xiàn)房銷售率65％配套設施4000 M2中庭,5000 M2綠色走廊,寬帶網(wǎng)周邊配套超市,銀行,醫(yī)院, 農(nóng)貿市場,車站物管華興物管定位投資或過度房御景江山開發(fā)商重慶萬利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商中原代理地址/電話棉花街旁 63776222 63776333房屋類型小區(qū)房屋結構框剪總棟數(shù)3總建面98000 M2綠化5