【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 1）主要區(qū)域商圈（2）次要區(qū)域商圈（3）邊緣區(qū)域商圈（4）人口因素(人口數(shù)、家庭戶數(shù)、人口密度、年齡構(gòu)成、職業(yè)構(gòu)成、教育程度構(gòu)成等)（5）收入狀況（6）購(gòu)物規(guī)律城市性質(zhì)交通設(shè)施商業(yè)建筑特點(diǎn)居住分布特點(diǎn)居民生活狀況消費(fèi)特點(diǎn)品牌偏好流動(dòng)范圍人口規(guī)律分析5．購(gòu)物方式的調(diào)查與分析（1）顧客來(lái)源（2）附加顧客來(lái)源（3）汽車購(gòu)物人的狀況（4）自行車購(gòu)物人的狀況（5）公交車購(gòu)物人的狀況（6）步行購(gòu)物人的狀況（7）正常工作購(gòu)物狀況（8）節(jié)假日購(gòu)物的狀況（9）購(gòu)物觀念的變化情況6．外部環(huán)境的調(diào)查與分析商業(yè)街的規(guī)模調(diào)研（1）商業(yè)街的長(zhǎng)度、寬度（2）商業(yè)街的構(gòu)成與層數(shù)（3）地勢(shì)與氣候特點(diǎn)（4）當(dāng)?shù)刂鲗?dǎo)風(fēng)向（5）擬建項(xiàng)目的朝向（6）比鄰項(xiàng)目的衛(wèi)生狀況、照明狀況（7）廣告位置公共設(shè)施的調(diào)研與分析（1）公交車?？空荆?）街道指示牌（3）廣告牌（4）電話亭（5）綠化（6）噴泉（7）小品（8）消防（9）垃圾箱城市文脈的調(diào)研與分析（1）商業(yè)街名稱（2）歷史文化特點(diǎn)（3）地域特色（4）周邊人口特色（5）家庭特征（6）環(huán)境狀況 商鋪投資人調(diào)查 (1) 投資類型 (2) 收入 (3) 投資方向 (4) 投資經(jīng)驗(yàn) (5) 職業(yè) (6) 教育狀況 (7) 社會(huì)階層 (8) 投資能力 (9) 價(jià)格認(rèn)知度 (10) 區(qū)域投資狀況分析 商鋪?zhàn)赓U人(或經(jīng)營(yíng)者)調(diào)查 (1) 單位、個(gè)人 (2) 面積 (3) 租金 (4) 類型 (5) 經(jīng)營(yíng)品類 (6) 經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn) (7) 周邊商業(yè)經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)分布與狀況調(diào)查分析 (8) 各租賃人支付能力與方式 (9) 租賃需求分析 項(xiàng)目位置調(diào)查 (1) 人流量、人流分布商業(yè)街吸引客流的策略探討 隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的確立，供求關(guān)系發(fā)生了很大變化。目前，我國(guó)已經(jīng)結(jié)束了短缺經(jīng)濟(jì)，進(jìn)入了買方市場(chǎng)，消費(fèi)已從供給約束型轉(zhuǎn)向市場(chǎng)約束型。在這種條件下，研究商業(yè)客流減少的原因，并探索吸引商業(yè)客流的途徑就顯得日益重要。本文將主要就商業(yè)街的客流進(jìn)行分析和探討。　　一、客流減少的原因　　 近幾年來(lái)，全國(guó)各主要商業(yè)街都出現(xiàn)客流減少的現(xiàn)象，就連頗有名氣的王府井商業(yè)大街都出現(xiàn)了這種情況。筆者認(rèn)為，出現(xiàn)這種情況的原因有以下幾個(gè)方面：　 ?。保┻^于求的局面已經(jīng)形成，市場(chǎng)由賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)移，商業(yè)處于被動(dòng)地位。據(jù)有關(guān)部門近幾年對(duì)四五百種工業(yè)消費(fèi)品的分析結(jié)果表明，沒有供不應(yīng)求的商品，而均為供過于求和供求基本平衡的商品?！　?２．購(gòu)買力分流。主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是購(gòu)買力在渠道上的分流。非商業(yè)性消費(fèi)增長(zhǎng)很快。包括現(xiàn)實(shí)的住房、醫(yī)療保健、保險(xiǎn)、子女教育、旅游等；投資支出亦有較快增長(zhǎng)，主要是居民在股票、債券等方面的投資；遠(yuǎn)期消費(fèi)積累量大，主要指居民為購(gòu)買商品房、汽車和預(yù)備子女遠(yuǎn)期需要而進(jìn)行的貨幣積累。二是客流在空間上的分流。每新增一個(gè)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)就要分流一部分購(gòu)買力，隨著城市人口逐步向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，其結(jié)果是市中心客流量減少，購(gòu)買力分流；郊區(qū)、農(nóng)村小城鎮(zhèn)的迅速發(fā)展，又奪走了部分農(nóng)民的進(jìn)城購(gòu)買力?！　?３．各商業(yè)街經(jīng)營(yíng)雷同，沒有特色，缺乏對(duì)顧客的吸引力。據(jù)有關(guān)部門對(duì)消費(fèi)者的購(gòu)買意向調(diào)查顯示：居民普遍反映商業(yè)街經(jīng)營(yíng)商品結(jié)構(gòu)趨同化，商品的擺設(shè)，經(jīng)營(yíng)布局都大同小異，沒有自己的特色?！　?４．外資零售業(yè)的挑戰(zhàn)。面對(duì)中國(guó)潛力巨大的市場(chǎng)，各境外零售商正全力開拓市場(chǎng)、不斷進(jìn)入我國(guó)的零售領(lǐng)域。它們以自身的管理優(yōu)勢(shì)、資金與規(guī)模優(yōu)勢(shì)、價(jià)格與質(zhì)量?jī)?yōu)勢(shì)、經(jīng)營(yíng)機(jī)制等優(yōu)勢(shì)吸引了部分客流，對(duì)我國(guó)零售業(yè)提出了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)?！　?５．服務(wù)質(zhì)量參差不齊。如今，服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)已成為繼質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)之后的第二競(jìng)爭(zhēng)內(nèi)容，大型商業(yè)街在保證商品質(zhì)量的前提下，盡可能地為顧客提供盡善盡美的全方位服務(wù)已勢(shì)在必行。然而，服務(wù)意識(shí)淡薄，服務(wù)質(zhì)量低下，服務(wù)項(xiàng)目欠缺是一些商業(yè)街普遍存在的癥結(jié)，最基本的“三包”在許多地方流于形式，僅停留在口頭承諾上，事實(shí)上卻未做到或做得不好?！　?６．競(jìng)銷手段落后。面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，相當(dāng)一部分商場(chǎng)采取低價(jià)競(jìng)銷的方法，努力保持或擴(kuò)大市場(chǎng)份額，迫使同一商業(yè)街的其他商場(chǎng)也采取低價(jià)促銷這種低級(jí)的競(jìng)爭(zhēng)方式。低價(jià)促銷是一種短期行為，大幅的降低價(jià)格只能造成購(gòu)買力的提前轉(zhuǎn)移。同時(shí)一方面導(dǎo)致眾多商場(chǎng)在保本和虧損的邊緣上經(jīng)營(yíng)，無(wú)法生存和發(fā)展，一方面給消費(fèi)者帶來(lái)錯(cuò)覺，以為降價(jià)前商場(chǎng)利潤(rùn)過高，而影響到正常的消費(fèi)心理和消費(fèi)行為，造成商業(yè)客流的減少?！　?二、商業(yè)街吸引客流的策略　　 根據(jù)上述對(duì)商業(yè)客流減少原因的分析，并借鑒國(guó)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，筆者認(rèn)為商業(yè)街要吸引商業(yè)客流，需從以下幾方面著手：　　 １．科學(xué)定位，特色經(jīng)營(yíng)　　 ①科學(xué)定位。商業(yè)街一般采取“剖析商業(yè)客流——市場(chǎng)細(xì)分——確定目標(biāo)市場(chǎng)——按目標(biāo)公眾特征組合４Ｐ營(yíng)銷手段”的策略。但由于市場(chǎng)需求和競(jìng)爭(zhēng)狀況的不斷變化，商業(yè)街要隨機(jī)應(yīng)變，采取新的、科學(xué)的市場(chǎng)定位。根據(jù)西方的“第三空間理論”，即人們生存空間有三個(gè)，第一個(gè)是家庭，第二是工作場(chǎng)所，第三是進(jìn)行休閑、娛樂、觀光、購(gòu)物、社交的場(chǎng)所。第三空間在人們生活中的重要性在于提供了相互交流的場(chǎng)所，也把人們從緊張和繁瑣的家庭生活中解放出來(lái)。商業(yè)街是第三空間的主要部分。國(guó)際上不少商業(yè)街紛紛重新定位，改變?cè)瓉?lái)單純的購(gòu)物場(chǎng)所的形象，朝著購(gòu)物、娛樂、餐飲、文化交流、觀光等多功能方向發(fā)展。到２０００年，我國(guó)已基本實(shí)現(xiàn)小康，小康型消費(fèi)和溫飽型消費(fèi)不同。從國(guó)外情況來(lái)看，人均年收入５００－８００美元是家庭社會(huì)服務(wù)化的急劇擴(kuò)張期。目前，我國(guó)人均年收入已達(dá)到５００美元左右，有的城市已經(jīng)超過１０００美元，進(jìn)入了從溫飽型向小康社會(huì)的過渡。在這個(gè)階段，人們對(duì)提高生活質(zhì)量的要求日益旺盛，老百姓逐步成為服務(wù)消費(fèi)的主體。勞動(dòng)力本身的再生產(chǎn)成本要增加，而這種增加主要是提高人們的生活質(zhì)量，包括教育、保健、餐飲、旅游的支出。因此，目前我國(guó)的商業(yè)街應(yīng)密切把握目標(biāo)顧客的需求發(fā)展趨勢(shì)，由單一功能向多功能方向發(fā)展?！　?②特色經(jīng)營(yíng)。由于商業(yè)街上商場(chǎng)數(shù)量多， 且定位趨同化，只有各商場(chǎng)之間. 商業(yè)街區(qū)的經(jīng)營(yíng)管理 我國(guó)目前社會(huì)分工和專業(yè)化程度仍然比較低，現(xiàn)有的商業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)主要是從百貨商店的管理模式中演變而來(lái)。黃巖商業(yè)街區(qū)如何體現(xiàn)商業(yè)管理的優(yōu)勢(shì)，杜絕所有者、經(jīng)營(yíng)者、管理者各司其職，全面導(dǎo)入規(guī)范操作手段和專業(yè)管理模式。在參考了眾多商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)管理和我司多年的經(jīng)驗(yàn)積累后，我們提出如下幾條經(jīng)營(yíng)管理策略：　　一、規(guī)范商業(yè)街區(qū)的經(jīng)營(yíng)方向　　規(guī)范經(jīng)營(yíng)方向?qū)嵸|(zhì)是規(guī)范商業(yè)街區(qū)的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，原則是，既要保證經(jīng)營(yíng)檔次的統(tǒng)一性，又要保持商品及服務(wù)的多樣性，保證消費(fèi)者有足夠購(gòu)物或消費(fèi)的選擇空間，這也是商業(yè)街區(qū)商業(yè)物業(yè)持久旺場(chǎng)的有力保證。（具體的業(yè)態(tài)、業(yè)種的確定詳見市場(chǎng)調(diào)研部分）　　二、統(tǒng)一開業(yè)計(jì)劃　　商業(yè)街區(qū)的開業(yè)計(jì)劃主要包括開業(yè)時(shí)間的確定、試營(yíng)業(yè)時(shí)間的確定、工程計(jì)劃、商業(yè)物業(yè)裝修完成計(jì)劃、商場(chǎng)推廣計(jì)劃幾方面組成，制定統(tǒng)一的商業(yè)街區(qū)開業(yè)時(shí)間，道理是顯而易見的，通過統(tǒng)一各種業(yè)態(tài)、業(yè)種的開業(yè)時(shí)間來(lái)制造規(guī)模效應(yīng)，擴(kuò)大商業(yè)街區(qū)在先期的影響，樹立商業(yè)街區(qū)的形象，吸引消費(fèi)者前來(lái)消費(fèi)，否則，即使大部分商業(yè)設(shè)施能夠投入使用，也會(huì)因少部分商業(yè)物業(yè)沒有開門營(yíng)業(yè)或正在裝修而另消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目的感覺打折扣?！　∪?、統(tǒng)一商業(yè)街區(qū)的招商工作　　大型商業(yè)項(xiàng)目通過采取前期招商的策略，引進(jìn)有品牌的商家，可以先租后售、連租約發(fā)售的銷售方法，按照開業(yè)計(jì)劃和商業(yè)街區(qū)經(jīng)營(yíng)方向計(jì)劃有效的引進(jìn)商場(chǎng)、超市、書店、電影超市、大型專業(yè)餐飲等大型經(jīng)營(yíng)商家，帶動(dòng)整個(gè)商業(yè)街區(qū)的人氣，創(chuàng)造一定的商業(yè)氛圍；拆零銷售的商鋪可采取包租策略收回其經(jīng)營(yíng)權(quán)，在統(tǒng)一引進(jìn)商家經(jīng)營(yíng)；商業(yè)街區(qū)邊緣和住宅底樓商業(yè)裙房則可以相應(yīng)放松，允許一些中低檔的商業(yè)存在，對(duì)商業(yè)街區(qū)的業(yè)態(tài)業(yè)種起到一個(gè)補(bǔ)充的作用。　　四、組織宣傳統(tǒng)一的推廣活動(dòng)　　為了維護(hù)商業(yè)街區(qū)的形象，提高商業(yè)街區(qū)同椒江解放南路、開發(fā)區(qū)商業(yè)街的競(jìng)爭(zhēng)能力，商業(yè)街區(qū)在開業(yè)之后必須經(jīng)常性地進(jìn)行宣傳推廣，第一通過推廣可以吸引更多消費(fèi)者前來(lái)光顧；第二通過宣傳可以營(yíng)造和活躍商業(yè)氛圍；第三通過向外傳播可以建立商業(yè)街區(qū)的品牌形象。因?yàn)殚_業(yè)初期人山人海并不代表以后就可以長(zhǎng)久贏利，保持人氣長(zhǎng)久旺盛才是商業(yè)街區(qū)的長(zhǎng)治久安之道。宣傳推廣費(fèi)用可以由開發(fā)商投入或按照商家的營(yíng)業(yè)面積或營(yíng)業(yè)額安一定的標(biāo)準(zhǔn)提取，集中收取、專項(xiàng)開支，用于商業(yè)街區(qū)對(duì)外的廣告推廣，更好地扶持商家的經(jīng)營(yíng)。商業(yè)運(yùn)營(yíng)之規(guī)劃與招商 來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 時(shí)間：20090422 作者：秩名 　　商業(yè)地產(chǎn)與住宅最大的區(qū)別就是涉及的面較廣，不僅僅考慮到消費(fèi)者的問題，更多的是站在未來(lái)經(jīng)營(yíng)的立場(chǎng)上考量多方的利害關(guān)系。因此在全盤運(yùn)作中，前期完美的規(guī)劃與中后期的良性招商是未來(lái)順利運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)?！　】茖W(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌?chǎng)調(diào)查　　房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的目的是對(duì)地塊的價(jià)值、投資開發(fā)環(huán)境、市場(chǎng)供需狀況、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況等各種市場(chǎng)變量進(jìn)行分析和研究，以期對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體的可行性分析，并對(duì)市場(chǎng)定位提供依據(jù)回避風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)因?yàn)槠淇蛻粜枨蟮奶厥庑浴⒗鎱f(xié)調(diào)的多樣性和開發(fā)商贏利模式的不確定性，所以更需要在開發(fā)前期進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查和研究。但是，從市場(chǎng)調(diào)查和研究本身并不能得出市場(chǎng)定位的結(jié)論，他們的作用僅限于驗(yàn)證或者為市場(chǎng)定位尋找依據(jù)。　　合理準(zhǔn)確的選址要求　　國(guó)外MALL一般選址郊區(qū)，其原因是：首先，市中心地價(jià)昂貴；其次，市中心物業(yè)大多屬于私人所有（系永久產(chǎn)權(quán)），拆遷賠償?shù)姆烧系K和經(jīng)濟(jì)成本令人生畏；再次，人們已經(jīng)完全接受了在市區(qū)工作、在郊區(qū)生活的模式；此外，極高的私車擁有率和四通八達(dá)的路網(wǎng)為郊區(qū)MALL提供了巨大客流?！　〉珖?guó)內(nèi)的情況則完全不一樣，以廈門來(lái)說(shuō)，現(xiàn)有的MALL包括世貿(mào)商城、SM商業(yè)城，正在開發(fā)中的明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)和即將開發(fā)的羅賓森廣場(chǎng)無(wú)一例外均設(shè)在市區(qū)，真正的郊區(qū)MALL極為少見。　　可以說(shuō)，在國(guó)內(nèi)MALL的選址往往必須同時(shí)具備以下三個(gè)條件，一是地理位置能代表城市商業(yè)發(fā)展的新趨勢(shì)，最好處于新城區(qū)與老城區(qū)的過渡區(qū)域；二是必須擁有相當(dāng)數(shù)量的中高收入消費(fèi)群體；三是交通便利，有充足的停車位?！　?zhǔn)確的定位　　SHOPPINGMALL最顯著的特征一是大，占地面積和建筑面積大，建筑格局大；二是多，行業(yè)多，店鋪多，功能多，業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度齊全；三是廣，商品組合的廣、寬、深度都極高，其中商品寬度主要靠大賣場(chǎng)來(lái)實(shí)現(xiàn)，深度主要靠專賣店來(lái)實(shí)現(xiàn)?！　榱藢?shí)現(xiàn)“全員、一站式、一次性購(gòu)足”的目標(biāo)，MALL需通過設(shè)置大型百貨、超市及各類不同行業(yè)的專賣店、娛樂場(chǎng)所、文化廣場(chǎng)、餐飲店等覆蓋各個(gè)層次不同類型的顧客，再輔以專業(yè)店針對(duì)消費(fèi)者各色需求，其間穿插各類特色店以吸引旅游購(gòu)物者。正緣于這些特點(diǎn)，容易讓人產(chǎn)生“無(wú)主題經(jīng)營(yíng)”的感覺。從營(yíng)銷的角度講，主題是一種基于STP（特定目標(biāo)市場(chǎng)）選擇后的特色定位，由于對(duì)商圈內(nèi)消費(fèi)者進(jìn)行了細(xì)分，它必然會(huì)排斥一部分消費(fèi)者，這似乎與MALL的消費(fèi)者全覆蓋特征相悖。　　事實(shí)上，MALL的一些基本特征無(wú)法容忍對(duì)特定商圈內(nèi)消費(fèi)者做過多的排斥。以一座20萬(wàn)m2的MALL為例，要維持其商業(yè)經(jīng)營(yíng)每平方米需要大約10000元的銷售額，這樣一年就是20億元，每天平均500萬(wàn)元以上，如果單客交易金額為100元，則每天需要客流量5萬(wàn)人以上！如果對(duì)商圈消費(fèi)者細(xì)分過度，是難以支撐MALL這個(gè)龐然大物的。而缺乏主題，又難以產(chǎn)生足夠的吸引力，難以將自身與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手區(qū)隔開來(lái)。在主題的選擇上，兩種極端路徑間必然有一個(gè)適宜的權(quán)衡。MALL的STP目標(biāo)市場(chǎng)選擇，其主力的核心目標(biāo)顧客群，應(yīng)是聚焦于區(qū)域消費(fèi)能力較強(qiáng)、容量較大的消費(fèi)板塊上。一個(gè)區(qū)域的消費(fèi)層次和收入水平基本上是正態(tài)分布的，即其兩端收入最高和最低的顧客群一般較少，中間消費(fèi)群才是支撐區(qū)域消費(fèi)的主力，他們的精神、物質(zhì)需求和文化、價(jià)值取向構(gòu)成了MALL主題的內(nèi)涵。　　全城有序良好的招商工作　　在完成了項(xiàng)目整體的規(guī)劃后，當(dāng)經(jīng)過準(zhǔn)確的市場(chǎng)調(diào)查，進(jìn)而確立了項(xiàng)目的選址和恰當(dāng)又有自身特色的定位后，統(tǒng)一招商，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)就開始在有步驟地具體工作中得到落實(shí)，項(xiàng)目整體的運(yùn)營(yíng)便在 “統(tǒng)一”中得以保障。統(tǒng)一的招商能夠協(xié)調(diào)好開發(fā)商、投資者與經(jīng)營(yíng)者三者之間的關(guān)系，通過招商及承租戶結(jié)合來(lái)為后期項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)奠定基礎(chǔ)?！　≡谝粋€(gè)成功的MALL，每個(gè)承租戶的成功都是互相依賴的，而且會(huì)引導(dǎo)其他承租戶的成功的，這就是共生原理。為了維系這種共生關(guān)系，明發(fā)MALL必須整合各商家的事業(yè)項(xiàng)目，猶如經(jīng)營(yíng)一家事業(yè)體。所以，各商店是不能被分割出租的，必須整合為一，以免在經(jīng)營(yíng)管理上失去掌控的，要有如首席指揮家在編寫交響樂曲般地計(jì)劃各商店的配置?！　〕晒Φ恼凶?，對(duì)業(yè)主及管理者而言，其表現(xiàn)的是穩(wěn)定的收入來(lái)源。未出租空間對(duì)業(yè)主及管理者來(lái)說(shuō)是沒有任何生產(chǎn)力的，而且還會(huì)影響整個(gè)項(xiàng)目的凝聚力。愈少的店鋪，表示愈少的消費(fèi)者會(huì)被吸... 詳細(xì) 查看原文 評(píng)論：0條 閱讀：75次 商業(yè)項(xiàng)目與住宅項(xiàng)目運(yùn)作的區(qū)別 20091202 21:08 第一部分：商業(yè)地產(chǎn)和住宅項(xiàng)目區(qū)別很大　　商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目從規(guī)模和形態(tài)上分兩大類，一類是大型的Shopping Mall，還有一類是商業(yè)街的商鋪店面。Shopping Mall即購(gòu)物中心，全國(guó)各地到處都有打著Shopping Mall的幌子進(jìn)行宣傳推廣的，但到目前為止，真正意義上的Shopping Mall一個(gè)都沒建起來(lái)?！　∵@中間反映出一個(gè)問題，國(guó)內(nèi)發(fā)展商在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方面缺乏經(jīng)驗(yàn)，操作思路、操作程序、招商渠道等也把握得不好。其中最大的問題是認(rèn)不清商業(yè)地產(chǎn)和住宅項(xiàng)目開發(fā)的區(qū)別。很多發(fā)展商已經(jīng)做了許多住宅項(xiàng)目的開發(fā)，以為商業(yè)地產(chǎn)也可以像住宅項(xiàng)目那樣運(yùn)作，找地找項(xiàng)目，自己做市場(chǎng)評(píng)估，自己完成規(guī)劃設(shè)計(jì)，然后招商，振臂一呼，結(jié)果就會(huì)一呼百應(yīng)，實(shí)際上存在很大的問題?！　槭裁?