【正文】 營管理公司成立的目的對于購物中心（商場）開發(fā)商來說，開發(fā)商鋪是前提，但只有開發(fā)是不夠的，還必須成立專門的商業(yè)管理公司對購物中心進(jìn)行管理，才能長久發(fā)展。這里所說的“商業(yè)”不能作狹義的理解，而是泛指一個具有綜合性功能的區(qū)域。可以說，一個真正的中央商業(yè)街必須是這個城市的商務(wù)功能核心?！　?。商業(yè)街的購物環(huán)境優(yōu)雅、整潔、明亮、舒適、協(xié)調(diào)、有序，是一種精神陶冶、美的展現(xiàn)和享受，突出體現(xiàn)購物、休閑、交往和旅游等基本功能?，F(xiàn)代商業(yè)街是商品品種的薈萃，如北京西單、王府井和上海南京路，作為國際大都市的商業(yè)街，不僅要做到“買全國、賣全國”，而且要有比較齊全的國際品牌，既是中國品牌的窗口，又是國際名牌的展臺，把民族化與國際化有機(jī)地結(jié)合起來。其特點(diǎn)主要有以下幾個方面：?！　∫?、商業(yè)街的定義、特點(diǎn)及分類因此我們只能把網(wǎng)上購物作為一種交易方式，即一種銷售渠道，而不能成其為一種零售業(yè)態(tài)，更不可能成為人們?nèi)粘５囊环N生活方式，即使在網(wǎng)絡(luò)充斥著整個社會的e時代，商業(yè)街的魅力依然難擋。　　網(wǎng)上交易很顯然無法滿足人們的這種需求，而商業(yè)街則不同，當(dāng)你攜同你的家人、朋友到商業(yè)街去逛一逛時，你不僅僅可以滿足自己的多方面購物需求，還可以親自體驗(yàn)商品，與商品真正切切的接觸；與認(rèn)識的或不認(rèn)識的人相互交流；感受商業(yè)街那濃濃的商業(yè)氣氛。現(xiàn)在很多情況下，人們并不是為了購物而購物，他們渴望與人交流、受人尊敬，甚至希望以某種獨(dú)特的方式參與到商品的銷售、服務(wù)乃至設(shè)計(jì)、生產(chǎn)的全過程（或其中的某個環(huán)節(jié)）之中，從而在獲得商品使用價值的同時，得到一種頗具意味的體驗(yàn)。為了順應(yīng)這種消費(fèi)潮流，自然而然產(chǎn)生了網(wǎng)上購物這種交易方式，中國迅速掀起了一股電子商務(wù)熱潮，但是電子商務(wù)的發(fā)展要受到諸如人口素質(zhì)、基礎(chǔ)設(shè)施、傳統(tǒng)消費(fèi)觀念、網(wǎng)絡(luò)支付機(jī)制等多方面的制約，難以在我國這樣的發(fā)展中國家達(dá)到普及水平。 五、商業(yè)經(jīng)營管理，建立團(tuán)隊(duì)前期介入。只售不租的商鋪銷售模式，必然導(dǎo)致商場產(chǎn)權(quán)分離，業(yè)主自行招租各自為政，因此，商業(yè)地產(chǎn)的銷售，必須通過有效的銷售模式，來掌控商場銷售之后的有序經(jīng)營。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的前期招商，一定要立足長期的經(jīng)營管理，要摒棄急功近利的思想，要在“放水養(yǎng)魚”的同時把好招商質(zhì)量關(guān)。 三、商業(yè)招商，必須嚴(yán)把招商質(zhì)量關(guān)。開發(fā)商業(yè)就必須了解商業(yè)，一個商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)者，必須由一個“門外漢”變?yōu)椤吧虡I(yè)能”，通過與商業(yè)策劃者、設(shè)計(jì)得、經(jīng)營者的廣泛接觸，了解商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)基本規(guī)律，然后充分群體參與通過策劃公司介入深入解讀市場，提前與擬引進(jìn)的大商家進(jìn)行意向性接洽，讓設(shè)計(jì)者按業(yè)態(tài)量向定做，達(dá)到商業(yè)設(shè)計(jì)與業(yè)態(tài)需要的高度吻合，這才是一條商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)的“捷徑”。在商業(yè)較為發(fā)達(dá)的城市，一個牌初級階段的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，必然會與商業(yè)水平形成較大的反差，而連鎖中的超市百貨業(yè)等只能被動地選擇賣場，面對規(guī)劃設(shè)計(jì)先天缺陷的商場，商家每每只能削足適必履。相比住宅市場，商業(yè)地產(chǎn)作為新興的開發(fā)領(lǐng)域，既無經(jīng)驗(yàn)可循，也缺少完整的規(guī)劃設(shè)計(jì)體系，給出商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)造成了一定的障礙。 二、商業(yè)規(guī)劃，調(diào)動策劃者、設(shè)計(jì)者、經(jīng)營者全體參與。 商業(yè)地產(chǎn)營銷的根本：以銷售為目的，以經(jīng)營為導(dǎo)向。 一、商業(yè)地產(chǎn)定位，必須同時滿足“銷售”與“經(jīng)營”兩個條件。如某商場引進(jìn)電器主力店，再銷售電器輔營區(qū)，卻不知電器主力店的輔營區(qū)很難定位，也很難經(jīng)營下去；再如某零售中心引進(jìn)家具主力店，卻不知家具屬于大宗采購型消費(fèi)，人流很難與超市百貨互補(bǔ)。商業(yè)地產(chǎn)招商和銷售策劃的步驟目前商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，開發(fā)商和策劃商基本上還停留在銷售時代，其營銷流程是：先找一個經(jīng)營定位，再大肆炒作，然后強(qiáng)力銷售。盡管目前開發(fā)商和策劃商意識到招商的重要性，但還是停留在表面需求上，忽視商業(yè)基本規(guī)律。 銷售商業(yè)地產(chǎn)必須進(jìn)入專業(yè)化運(yùn)作體系，把握五個重要環(huán)節(jié)。商業(yè)地產(chǎn)作為不動產(chǎn)長期持有經(jīng)營時，其經(jīng)營定位是比較單純的，商業(yè)地產(chǎn)一旦要分割銷售，就必須在滿足經(jīng)營條件的同時，還要滿足銷售條件，這就是商業(yè)地產(chǎn)以銷售為前提的特殊性。其實(shí)，商鋪銷售的風(fēng)險性，正在于商鋪經(jīng)營與銷售的沖突性，不同的商業(yè)業(yè)態(tài)，涉及到鋪位面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一收銀還是獨(dú)立收銀等各種要求，而商鋪銷售，大多要求面積較小、獨(dú)立收銀，一個成功的商鋪定位，正是在這種沖突中找到契合點(diǎn)。住宅開發(fā)經(jīng)過多年的發(fā)展，行業(yè)已經(jīng)十分成熟，比如在建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方面，無論是設(shè)計(jì)院、開發(fā)商、代理商，基本都難免獨(dú)自為住宅的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)，提供完善的方案，發(fā)展商內(nèi)部的工程部、代理公司內(nèi)部的概念設(shè)計(jì)部等等，都具備了一定的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)能力。比如目前眾多的住宅、商場綜合樓，發(fā)展商在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段往往與以住宅代理為主的中介合作，規(guī)劃設(shè)計(jì)上以塔樓住宅為先導(dǎo)，在扇形設(shè)計(jì)、環(huán)境布置上花足了功夫，但是在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，發(fā)展商、設(shè)計(jì)院、以住宅代理為核心業(yè)務(wù)的中介公司，三者均不精通商業(yè)地產(chǎn)，甚至缺乏起碼的了解，結(jié)果，發(fā)展商在塔樓住宅上一般都有超水平發(fā)揮，但在商業(yè)裙樓上卻交了學(xué)費(fèi)。 商業(yè)規(guī)劃必須調(diào)動策劃者、設(shè)計(jì)者、經(jīng)營者全體參與。 商業(yè)地產(chǎn)，規(guī)劃決定成敗，一個規(guī)劃不當(dāng)?shù)纳虡I(yè)項(xiàng)目，其結(jié)果只能是市場的棄兒，商場每建高一層，風(fēng)險就會增大一成，發(fā)展商是最后的買單者；只有以策劃定位為先導(dǎo)，真好規(guī)劃設(shè)計(jì)每一步，并充分把握商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的每一個環(huán)節(jié)，才能成成竹在胸，才能有效降低商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險。招商工作是一人承上啟下的環(huán)節(jié)，此環(huán)節(jié)招商的質(zhì)量和后期經(jīng)營理息息相關(guān)。 四、商鋪銷售，必須關(guān)注銷售模式以后續(xù)經(jīng)營的掌控。目前有效的銷售模式有兩種，一種是短期委托經(jīng)營，一種是帶租約轉(zhuǎn)讓，這兩種銷售模式有利于對商鋪整體業(yè)態(tài)控制，也有得統(tǒng)一經(jīng)營定位。商業(yè)經(jīng)營管理是一件專業(yè)性要求較高、繁瑣的工作，它的工作過程涵蓋了開發(fā)、定位、招商、經(jīng)營、推廣多個階段性工作，這就要求發(fā)展商必須建立經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)，從項(xiàng)目開始動作之初就深入市場和項(xiàng)目?！?市場消費(fèi)需求的巨變直接導(dǎo)致了零售業(yè)交易方式的變化，隨著生活水平的提高和生活觀念的變化，消費(fèi)者開始注重包括產(chǎn)品因素在內(nèi)的“整體服務(wù)質(zhì)量”，與此相應(yīng)，他們越來越以一種“機(jī)會成本”的意識對購物活動做出價值判斷，他們希望在單位時間內(nèi)能盡可能多的行使商品選擇權(quán)、自主決策權(quán)，在這里，顧客對商品價值的評價日益轉(zhuǎn)化成為一種對“時間價值”甚至“生命價值”的考慮了。然而我們說，即使以上制約電子商務(wù)的瓶頸問題得到了解決，網(wǎng)上交易仍然無法代替其他諸多零售業(yè)態(tài)，因?yàn)榕袛嘁环N現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)在某個國家或地區(qū)是否有發(fā)展前途，關(guān)鍵是看其是否適應(yīng)了當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的生活方式與購物方式。另外商業(yè)街適應(yīng)了現(xiàn)代家庭“一站購齊”（one stopping）的消費(fèi)心理，又因匯集了眾多層次的專賣店與各種服務(wù)項(xiàng)目，而有比較靈活的市場反應(yīng)能力，可以提供全面服務(wù)，滿足了人們多樣化的生活需求，成為消費(fèi)者購物、娛樂一體化的場所，符合我國未來的消費(fèi)發(fā)展趨勢?！　∈裁词巧虡I(yè)街？商業(yè)街就是由眾多商店、餐飲店、服務(wù)店共同組成，按一定結(jié)構(gòu)比例規(guī)律排列的商業(yè)繁華街道，是城市商業(yè)的縮影和精華，是一種多功能、多業(yè)種、多業(yè)態(tài)的商業(yè)集合體。現(xiàn)代商業(yè)街至少應(yīng)具有購物、餐飲、休閑、娛樂、體育、文化、旅游、金融、電信、會展、醫(yī)療、服務(wù)、修理、交通等15項(xiàng)功能和50～60個業(yè)種，現(xiàn)代商業(yè)街要力爭做到“沒有買不到的商品，沒有辦不成的事”，最大限度地滿足廣大消費(fèi)者的各種需求。分工細(xì)、專業(yè)化程度高，是現(xiàn)代商業(yè)街的重要特色，現(xiàn)代消費(fèi)已從社會消費(fèi)、家庭消費(fèi)向個性化消費(fèi)轉(zhuǎn)變，要求經(jīng)營專業(yè)化、品種細(xì)分化，商業(yè)街除了少數(shù)幾個具有各自特色的百貨店以外，其余都由專門店、專業(yè)店組成。服務(wù)優(yōu)是商業(yè)街的優(yōu)勢和特點(diǎn)，除了每一個企業(yè)塑造、培育和維護(hù)自己的服務(wù)品牌，推進(jìn)特色經(jīng)營外，要突出商業(yè)街服務(wù)的整體性、系統(tǒng)性和公用性，提高整體素質(zhì)、維護(hù)整體形象、塑造整體品牌?！　【C觀現(xiàn)在各種商業(yè)街，大致可以分為三大類：中央商業(yè)街一詞是大都市商業(yè)發(fā)展到一定程度的產(chǎn)物，西方國家比較早的采用了這種提法，如美國紐約的曼哈頓、日本東京的銀座等均被冠之中央商業(yè)街的稱號，但中央商業(yè)街的內(nèi)涵究竟是什么，至今沒有明確的、權(quán)威的界定。從一般意義上講，作為中央商業(yè)街要具備以下幾個特征：第一，商業(yè)特別發(fā)達(dá)。它不僅涵蓋了一般的零售業(yè)和服務(wù)業(yè)，并且包括金融、貿(mào)易、信息、展覽、娛樂業(yè)、房地產(chǎn)、寫字樓及配套的商業(yè)文化、市政、交通服務(wù)等設(shè)施，是一個大商業(yè)的概念。目前國內(nèi)商鋪購買者有很多是依靠收取租金，歸還銀行商鋪按揭貸款，在這種情況下，開發(fā)商對購物中心的管理更為重要。綜觀國內(nèi)外購物中心，開發(fā)商成立商業(yè)管理公司管理購物中心是一種通用的模式。各部門主要工作內(nèi)容：總經(jīng)理是決策人，副總經(jīng)理主管業(yè)務(wù)、行政等；辦公室主管人事、行政和總務(wù)等；財(cái)務(wù)部主管資金運(yùn)作和收銀員等工作；業(yè)務(wù)部主管商場的營運(yùn)等方面；商場管理部主管商場水、電、保安，維修等工作；企劃部主管商場形象、促銷等工作；招商部前期以招商為主，后期合并至業(yè)務(wù)部門。為投資者、經(jīng)營者保駕護(hù)航。五、商業(yè)經(jīng)營管理公司構(gòu)建模式商業(yè)管理公司隸屬于開發(fā)公司，由開發(fā)公司投資組建；由開發(fā)公司專聘商業(yè)管理公司，委托其對項(xiàng)目進(jìn)行管理、服務(wù)；六、商業(yè)管理公司管理功能研究功能：運(yùn)用專業(yè)的市場研究體系，結(jié)合項(xiàng)目所在地最新商業(yè)市調(diào)信息及相關(guān)政策支持，制定合理、有針對性的品牌導(dǎo)入操作策略、提供運(yùn)營決策支持及各種商業(yè)咨詢系統(tǒng)，最大程度上保障項(xiàng)目的整體市場競爭優(yōu)勢。確保優(yōu)良、健全的融資、消費(fèi)環(huán)境。搭建四者與消費(fèi)市場的橋梁，及時溝通、反饋各方信息。統(tǒng)一運(yùn)營：根據(jù)運(yùn)作進(jìn)度和供求市場影響，不定期舉辦各種類型的促銷活動，統(tǒng)一折扣優(yōu)惠或部分商品折現(xiàn)等；既可以項(xiàng)目整體為單位，也可以部分品牌為單位，在適當(dāng)范圍內(nèi)進(jìn)行造勢宣傳。七、商業(yè)進(jìn)經(jīng)營管理公司經(jīng)營模式 　　購物中心的商鋪是有計(jì)劃的聚集,對購物中心進(jìn)行“統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營”是購物中心區(qū)別于其他房地產(chǎn)的核心特點(diǎn)?！胺稚⒔?jīng)營”，是購物中心對消費(fèi)者和經(jīng)營者間的交易提供場所，但購物中心的管理者不能直接進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營，只是在消費(fèi)者和經(jīng)營者之間搭建橋梁。 　?。ǘ┵徫镏行牡慕y(tǒng)一管理的理念在于統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)...次 商業(yè)地產(chǎn)中主力店的招商 　　主力店的選擇本身就是項(xiàng)目定位的直接表現(xiàn)，不同的主力店代表著完全不同的項(xiàng)目定位。　　當(dāng)然雙方也存在著矛盾的利益，但是這些應(yīng)該不能上升為雙方的合作的主流。利益過多傾向于開發(fā)商，對主力店的經(jīng)營過份不利，最終主力店的經(jīng)營困難等問題導(dǎo)致的最直接的受害者就是整體項(xiàng)目自身?！　¤b于主力店對項(xiàng)目整體的重要性，為了提高項(xiàng)目的成功率，以及其他目的，有些項(xiàng)目開發(fā)商選擇主力店直接自營，這是一把雙刃劍，需要量力而行。像上海龍之夢購物中心，曾經(jīng)走過這樣的彎路?！　№?xiàng)目的整體定位：選擇主力店不是選擇主力店的名氣和規(guī)模，因此不是世界500強(qiáng)就一定好，也不是規(guī)模越大的主力店就越好，選擇主力店首先應(yīng)該劃定一個范圍，這個范圍就是主力店的定位要和自身項(xiàng)目的定位完全吻合?！　∽饨鹚交蛘叻绞剑褐髁Φ旰烷_發(fā)商合作的方式是多種多樣的，可以固定租金、聯(lián)營、或者租金+聯(lián)營，甚至更復(fù)雜的方式，不同的方式使開發(fā)商承擔(dān)了不同的經(jīng)營風(fēng)險，當(dāng)然也可能分享過多的經(jīng)營利潤。但是總而言之，在租金水平上，要對主力店有所照顧，以讓其穩(wěn)定經(jīng)營為首。相同的主力店，不同的樓層，可能出現(xiàn)完全不同的結(jié)果（人氣、以及項(xiàng)目整體收益的差別）?！　〔煌臉菍由婕暗絻蓚€問題：一個是主力店對整體項(xiàng)目的帶動作用?！　〕鋈肟诘脑O(shè)置：即使主力店放在同一個樓層，不同的出入口位置也可能產(chǎn)生完全不同的結(jié)果?！　∶娣e大?。褐髁Φ昝娣e并不是越大越好，也不是越小越好，要因地制宜的考慮?！　∑渌糠质亲馐鞘郏浩渌糠质亲馐鞘?，這個問題直接導(dǎo)致了開發(fā)商對以上5個方面所采取的不同態(tài)度。對于只租不售的開發(fā)商，其他部分的安排（另外的主力店、次主力店、一般店鋪的安排、租金和收益測算等都需要同時做好計(jì)劃，然后有序招商）　　其他服務(wù)（如外立面廣告），開發(fā)商可能給予主力店租金優(yōu)惠之外的一些其他優(yōu)惠，比如外立面的墻體廣告等，這些都是可以考慮的，根據(jù)雙方的合作細(xì)談。接觸主力店之前可以事先做好項(xiàng)目的定位和業(yè)態(tài)方案，也可以邊試探接觸邊形成和完善這些方案，但是這些方案一旦形成，便不要輕易根據(jù)主力店的要求而更改了，當(dāng)然，也有例外情況，不一概論。如果只是意向書等，則在建筑方案中要考慮物業(yè)專用性和通用性的平衡，降低該主力店不能入駐時的風(fēng)險。萬科城風(fēng)情步行街招商手冊 封面萬科城?尚街（暫以此為名）+ LOGOFADDISHSTREETP2封二翻開這本書的時候，你已經(jīng)成功了一半P3目錄P4引言：機(jī)遇總是吝嗇的。尚街，恢弘點(diǎn)睛之筆，成就大器之作。城市新中心大型LIVINGMALL2004年，深圳坂雪崗。一種特殊、尊貴的商業(yè)形態(tài)正在坂雪崗漸成雛形，將引領(lǐng)未來新深圳的商業(yè)文化。配圖：美食街效果圖2． 來自西班牙的禮物——社區(qū)購物中心：項(xiàng)目的亮點(diǎn)所在，主要體現(xiàn)西班牙特色和地中海風(fēng)情，既表現(xiàn)在商品上，也表現(xiàn)在包裝和服務(wù)上；商業(yè)的品種覆蓋社區(qū)生活的各種需求。2．配圖：購物中心效果圖3。配圖：休閑廣場效果圖4．個性商務(wù)地帶——LOFT空間：Loft空間成為本項(xiàng)目的具有soho性質(zhì)的特有空間。配圖：LOFT空間效果圖在這里，無論購物、休閑、餐飲、娛樂，任何一次都是浪漫之旅，不斷誘惑著你龐大的消費(fèi)群體！ P10第二篇章：看得見的未來THE FUTURE YOU CAN SEE當(dāng)東門、華強(qiáng)北已近飽和的時候，哪里才是你的下一個獵物？深圳二十多年，風(fēng)云變幻，當(dāng)你征服一個又一個目標(biāo)的時候，現(xiàn)在，面對坂雪崗這片熱土呢？你會作何選擇？P11大深圳格局下的坂雪崗深圳的東西向帶狀繁榮已經(jīng)持續(xù)了二十年，當(dāng)政府的眼光投向所謂的“關(guān)外”時，深圳就在這一刻發(fā)生了轉(zhuǎn)變。坂雪崗，作為城市地理中心的核心版塊，憑借CBD第一延長線的絕對優(yōu)勢，正在駛?cè)敫咚俪砷L的快車道。 　 北京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2007年有望達(dá)到700萬平方米。近期，本報就商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品類型、投資前景及風(fēng)