【正文】 產(chǎn)項(xiàng)目的相關(guān)指標(biāo) （進(jìn)深、面寬、水、電、光、層高、空調(diào)、交通、車位、戶外廣告牌等）的特殊要求；216。 對(duì)區(qū)位、規(guī)模、對(duì)租金的接受能力；216。 選擇相關(guān)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)；216。 投資目的及擬經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)；3． 商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者研究216。 擬投入的資金量；216。 商業(yè)投資歷史；216。 對(duì)項(xiàng)目相關(guān)指標(biāo)（進(jìn)深、面寬、水、電、光、層高、空調(diào)、交通、車位、戶外廣告牌等）的特殊要求；216。 對(duì)區(qū)位、規(guī)模、價(jià)格/租金的要求；216。 選擇相關(guān)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)；216。 商業(yè)地產(chǎn)投資的基本準(zhǔn)則；216。 相關(guān)商業(yè)業(yè)態(tài)投資者、經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者特征描述；2． 商業(yè)投資者研究216。 區(qū)域商業(yè)規(guī)劃政策；216。 商業(yè)業(yè)態(tài)分布及演變趨勢(shì)；216。 交通及人流研究；216。 總體商業(yè)概況；216。第三章 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目研究模版1．區(qū)域商業(yè)環(huán)境及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)研究216。 十一、關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)人才要求商業(yè)地產(chǎn)人才應(yīng)該是商業(yè)管理、市場(chǎng)分析、經(jīng)營(yíng)辦法、業(yè)態(tài)特色、顧客心理、房產(chǎn)理論等復(fù)合型人才，具有較強(qiáng)的策劃能力、招商能力可持續(xù)經(jīng)營(yíng)管理能力等等。 當(dāng)然，在不同城市不同區(qū)域布點(diǎn)的規(guī)模又是另外了。 商業(yè)地產(chǎn)也不例外，不能一昧追求大，而不考慮或忽略了宜和度的把握，導(dǎo)致難以生存。 達(dá)爾文進(jìn)化論提出：物種延續(xù)過(guò)程中，不是最大的或最強(qiáng)的或最聰明的存續(xù)下來(lái)，而是最適應(yīng)環(huán)境的發(fā)展存續(xù)下來(lái)。 三者綜合考慮擬出租價(jià)體系。 ③開(kāi)發(fā)商自身商場(chǎng)管理能力，旺場(chǎng)措施。 ②比較周邊成功商鋪的歷史租價(jià)趨勢(shì)。 ①比較周邊商鋪的租價(jià)。 租價(jià)=售價(jià)回報(bào)率 九、關(guān)于租鋪定價(jià)依據(jù)準(zhǔn)確、正確的售價(jià)體系有利于項(xiàng)目的出售操作。 ①比較周邊商鋪售價(jià) ②售價(jià)=購(gòu)地價(jià)+建安費(fèi)+促銷費(fèi)+招租費(fèi)+旺場(chǎng)費(fèi)（長(zhǎng)期行為） （1）成本定價(jià)法（4）開(kāi)發(fā)商根據(jù)市場(chǎng)的租售承受力及自身旺場(chǎng)能力進(jìn)行綜合分析評(píng)價(jià)，制定出商鋪?zhàn)?、售價(jià)趨勢(shì)，再引導(dǎo)業(yè)主投資和管理租戶經(jīng)營(yíng)。（2）租戶通過(guò)逐漸穩(wěn)定和增加批零業(yè)務(wù)能承擔(dān)較高水平租金（一般要3年時(shí)間）。（3）商鋪的興旺則需要3年以上長(zhǎng)期的時(shí)間和總價(jià)9%費(fèi)用。六、關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)各項(xiàng)目時(shí)間和費(fèi)用上的認(rèn)識(shí)論（1）商鋪的銷售一般需要在基建期間內(nèi)（1年左右時(shí)間）完成和總價(jià)2%費(fèi)用。 （4）開(kāi)發(fā)商、業(yè)主、租戶共同掙取零售市場(chǎng)的錢(qián)（這就是共同的價(jià)值觀），之后再重新分配。 （3）開(kāi)發(fā)商所出售的商鋪價(jià)格的確定，要體現(xiàn)市場(chǎng)規(guī)律的理性、合理，更不能比急功近利還有過(guò)之，表現(xiàn)為 虎頭蛇尾，不管旺場(chǎng)。 （2）在對(duì)待旺場(chǎng)態(tài)度上，業(yè)主殺雞取卵、急功近利思想的根基要糾正，業(yè)主的引導(dǎo)和教育的責(zé)任落在開(kāi)發(fā)商身上，可通過(guò)出售商鋪各種政策來(lái)控制。 （1）終端消費(fèi)是顧客，培養(yǎng)忠實(shí)顧客需要經(jīng)營(yíng)者（租戶）和商場(chǎng)管理者（開(kāi)發(fā)商）的細(xì)心培育、呵護(hù)，共同實(shí)現(xiàn)細(xì)節(jié)服務(wù)和合理價(jià)格的商品銷售。 （2）連廊中間分布街鋪，不愁無(wú)客，不愁沒(méi)生意。 （1）店店、層層連廊相聯(lián)（主要是二、三樓），大整合，大流通。 辦法： 為了有效布局而合理調(diào)整分?jǐn)偯娣e和系數(shù)。 為了旺場(chǎng)而規(guī)劃設(shè)計(jì)。 要考慮如何才能方便舒適顧客，如何才能滯留顧客。 誤區(qū)：特別提醒：商鋪時(shí)代：天津、南寧、武漢、哈爾濱組合店兩個(gè)首層，以批發(fā)為主，零售為輔的半市場(chǎng)半商場(chǎng)。 餐飲：配套消費(fèi)，完善功能 精品店：掙利潤(rùn)、領(lǐng)導(dǎo)潮流 超市：引人氣、掙現(xiàn)金流（1）在整個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)中，主力店與精品店相互依存，相互支持，相互襯托，使零售業(yè)態(tài)和商品品種的不斷調(diào)整趨向更加合理，更加符合市場(chǎng)，也就不能忽視和放棄任何一個(gè)角落，任何一種業(yè)態(tài)的旺場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理，保證處處紅火。租戶由于經(jīng)營(yíng)不善，要求減免租金，開(kāi)發(fā)商給予補(bǔ)償而不是使用經(jīng)費(fèi)來(lái)旺場(chǎng)，可補(bǔ)償只能救急救不了冷場(chǎng)。（2）簡(jiǎn)單問(wèn)題復(fù)雜化。但旺場(chǎng)問(wèn)題可以解決租、售問(wèn)題。（1）系統(tǒng)結(jié)果性問(wèn)題不能通過(guò)局部過(guò)程性問(wèn)題來(lái)解決。（3）旺場(chǎng)問(wèn)題解決得好才是租、售鋪的充分必要條件。（2）售鋪問(wèn)題解決得好是旺場(chǎng)的補(bǔ)充條件（開(kāi)發(fā)商有較充足旺場(chǎng)經(jīng)費(fèi)），既不是必要條件，也不是充分條件。（1）租鋪問(wèn)題解決得好是旺場(chǎng)的必要條件，但不是充分條件。 總之，通過(guò)對(duì)商業(yè)建筑室內(nèi)、室外人流系統(tǒng)的規(guī)劃，能夠較好的避免商鋪人流死角，并且最大限度地吸引人流，使商鋪價(jià)值達(dá)到最大化。 在中庭小廣場(chǎng)設(shè)立休息區(qū)域，對(duì)不同的顧客進(jìn)行分流，同樣，顧客短暫的休息可以提升人流的店鋪光顧數(shù)量。簡(jiǎn)單易梳理的人流動(dòng)線，可以使消費(fèi)者更加輕松的行進(jìn)，而不會(huì)產(chǎn)生暈頭轉(zhuǎn)向，不知身在何處的感覺(jué)，喪失了再次光顧的情緒。 進(jìn)行業(yè)態(tài)分區(qū)設(shè)置，把經(jīng)營(yíng)相同類型商品的商家統(tǒng)一設(shè)置，既能發(fā)揮業(yè)態(tài)的聚集效應(yīng)，又能方便消費(fèi)者選購(gòu)不同檔次、不同式樣的產(chǎn)品，從而達(dá)到“1+12”的效果。 按照消費(fèi)者的購(gòu)物目的進(jìn)行業(yè)態(tài)分布，對(duì)于經(jīng)營(yíng)誘導(dǎo)性商品、季節(jié)性商品、時(shí)尚類商品的業(yè)態(tài)類型，適宜分布在較低的樓層，通過(guò)商品的展示達(dá)到吸引消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)的目的，而對(duì)于經(jīng)營(yíng)目的性較強(qiáng)的業(yè)態(tài)類型適宜分布在較高樓層，一般而言，辦公用品、家用電器、娛樂(lè)等適宜分布在較高樓層上。 （三）業(yè)態(tài)分布規(guī)律 合理分布主力店位置，如果將其設(shè)在入口附近，將損失后邊的人流到達(dá)率，但如果將主力店放置在商場(chǎng)的中后端，在人流的影響下會(huì)極大的拉動(dòng)前邊商鋪的價(jià)值。 人流通道盡量采用圍繞中廳的雙環(huán)回型結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)可以增加商場(chǎng)的通透感，最大化的增加顧客視線內(nèi)的商鋪數(shù)量，提高顧客的商鋪到達(dá)率。 為了有效拉動(dòng)次級(jí)通道商鋪的人流量，可將收銀臺(tái)、衛(wèi)生間、樓層休息區(qū)等部分功能分布在次級(jí)通道上，以拉升次級(jí)通道的人流量，同時(shí)也可降低將其設(shè)立在主要通道旁占用黃金鋪面的損失。 （二）建筑設(shè)計(jì)因素 人流動(dòng)線設(shè)計(jì)以直線為主，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，在人流視野范圍內(nèi)的商鋪，具有高租金的價(jià)值。 （一）物理因素 即人流系統(tǒng)要符合商業(yè)建筑本身結(jié)構(gòu)，如滿足商業(yè)項(xiàng)目樓層垂直系統(tǒng)設(shè)計(jì)、立柱間距、中庭、大堂設(shè)計(jì)、應(yīng)急出口設(shè)計(jì)等基礎(chǔ)上規(guī)劃設(shè)計(jì)。 形象設(shè)計(jì) 形象鮮明、設(shè)計(jì)突出的商業(yè)項(xiàng)目通常能夠給人以深刻印象，滿足顧客的視覺(jué)享受，吸引它們前往，同時(shí)也是本項(xiàng)目區(qū)別于其它項(xiàng)目的顯著標(biāo)致之一。從方便大多數(shù)消費(fèi)者的角度出發(fā)，宜在商場(chǎng)周邊布置大量的地面停車場(chǎng)位，但在實(shí)際操作中，地面停車通常需要占用大量空間，而被地下室停車位所取代；另外，還需協(xié)調(diào)好商場(chǎng)的貨物運(yùn)輸及的士?？奎c(diǎn)的停車用地，并進(jìn)行有效的人車分流體系，以免對(duì)消費(fèi)者產(chǎn)生負(fù)面影響。位于公交換乘站點(diǎn)或地鐵出入口附近的商業(yè)項(xiàng)目，通常能獲得大量、持續(xù)人流；而道路或其它障礙物阻隔的街道兩邊，通過(guò)設(shè)置人行天橋或地下通道進(jìn)行連接，將能有效地把街道另一邊的人流導(dǎo)入商場(chǎng)；另外，可在商場(chǎng)各樓層分別設(shè)置人流導(dǎo)入口，直接將地面或地下人流導(dǎo)入各個(gè)樓層，從而實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)各樓層人流的均衡性及避免單一樓層導(dǎo)入人流的擁擠性。 商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃第一章 商業(yè)地產(chǎn)的系統(tǒng)性規(guī)劃一、商業(yè)建筑的外部人流系統(tǒng)規(guī)劃商業(yè)建筑的外部環(huán)境一般不參與直接經(jīng)營(yíng)，也不直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，但其對(duì)吸引人流及聚集人流具有重要的意義。第一篇五星級(jí)形象)客戶決定形象——(按照客戶的期望去塑造項(xiàng)目形象).地段決定定位——(在正確位置作正確的產(chǎn)品,地段即地脈,項(xiàng)目要順應(yīng)地脈,順勢(shì)而為)(7)過(guò)程決定結(jié)果——(節(jié)點(diǎn)推進(jìn)與中間操作的重要)(6)專業(yè)決定品質(zhì)——(專業(yè)分工的重要性)(5)戰(zhàn)術(shù)決定戰(zhàn)略——(執(zhí)行力是關(guān)鍵,三分戰(zhàn)略七分執(zhí)行)(4)資源決定策略——(實(shí)事求是,務(wù)實(shí)是操作的出發(fā)點(diǎn),整合須有基礎(chǔ),有局限性)(3) 點(diǎn)(1)商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃和招商知識(shí)20071220觀思路決定出路——(根本的創(chuàng)新是思想的創(chuàng)新)(2)(8)落差決定性價(jià)——(三星級(jí)成本,四星級(jí)產(chǎn)品,便利的交通 交通的易達(dá)性和外部人流的結(jié)合是商業(yè)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。 停車體系對(duì)于大型商場(chǎng)而言，停車場(chǎng)地的設(shè)計(jì)及合理安排關(guān)系到消費(fèi)者的易達(dá)性，并很大程度上影響到消費(fèi)者的購(gòu)物決定。 廣場(chǎng) 許多大型的商業(yè)項(xiàng)目都有設(shè)置廣場(chǎng)，廣場(chǎng)可作為停車場(chǎng)或顧客暫時(shí)休息的場(chǎng)所，也可為消費(fèi)者提供一個(gè)游玩及觀賞夜景的平臺(tái)，能夠起到良好的聚客作用；另外，它也可以是室內(nèi)商業(yè)空間的有益延伸，如可在廣場(chǎng)周邊布置餐飲、休閑項(xiàng)目或室外運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)設(shè)施，也可將其作為戶外展示及大型營(yíng)銷活動(dòng)的空間。 二、商業(yè)建筑的內(nèi)部人流系統(tǒng)規(guī)劃 室內(nèi)的人流系統(tǒng)的規(guī)劃必須要滿足以下幾方面因素：物理因素、建筑設(shè)計(jì)因素、業(yè)態(tài)分布規(guī)律及顧客生理、心理因素。此類要求最好能夠在前期設(shè)計(jì)階段就明確下來(lái)，特別是大型商業(yè)項(xiàng)目，其主力店的建筑規(guī)劃要求應(yīng)當(dāng)盡早明確，以免在后期建設(shè)過(guò)程中造成不必要的浪費(fèi)。但在直線的人流動(dòng)線中，可以規(guī)劃幾個(gè)類似于小中庭的前凸或后凹形式，以提升局部商鋪的租金。 如果商場(chǎng)面積過(guò)大，必須存在若干主次通道，那么除了保證若干通道間的暢通及聯(lián)系外，還應(yīng)該在商鋪前后都設(shè)立出入口，既方便顧客快捷的往返前后通道，又能緩解人流的擁堵，提升人流平均到達(dá)率。 在樓層之間設(shè)立的臺(tái)階式手扶電梯上下部分應(yīng)分開(kāi)設(shè)計(jì)或設(shè)計(jì)成剪刀式，以增加人流上下樓時(shí)光顧店鋪的數(shù)量。在多層建筑結(jié)構(gòu)的商場(chǎng)，最理想的人流拉動(dòng)策略是，將主力店設(shè)在較高層。 按照商品屬性進(jìn)行業(yè)態(tài)分布，一般而言購(gòu)買(mǎi)頻率、占用空間較小的日常生活用品一般分布在較低樓層處，而不常購(gòu)買(mǎi)、占用空間較大的耐用商品適宜分布在較高樓層，如家居用品等就是典型。 （四）顧客生理、心理因素（緩解顧客購(gòu)物疲乏感和不適感） 每層樓的人流過(guò)道數(shù)量，一般1主2輔便可。 商鋪采用玻璃墻體，以增加商場(chǎng)的通透感，使顧客不產(chǎn)生壓抑感和不適，可以在一定程度上增加人流光顧店鋪的數(shù)量。 應(yīng)該在人流通道頭尾端等地方給予顯著的區(qū)域和功能標(biāo)識(shí)，方便顧客辨認(rèn)，避免了消費(fèi)者認(rèn)為商場(chǎng)象迷宮難逛，而產(chǎn)生下次不會(huì)再來(lái)的想法。第二章 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)理念一、 關(guān)于售、租、旺場(chǎng)邏輯關(guān)系上的認(rèn)識(shí)論二、 關(guān)于售、租、旺場(chǎng)邏輯關(guān)系上的方法論誤區(qū)租、售問(wèn)題不能解決旺場(chǎng)問(wèn)題。不旺場(chǎng)帶來(lái)很多小問(wèn)題（租戶、業(yè)主諸多糾紛干擾管理公司），導(dǎo)致管理公司（開(kāi)發(fā)商）產(chǎn)生偏差決策想法只租不售。（3）復(fù)雜問(wèn)題理不出重點(diǎn)。三、關(guān)于主力店和精品店的關(guān)系否則，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值（含金量）大減。（2）各業(yè)態(tài)的作用和意義差別： 百貨：掙現(xiàn)金流、提高檔次 娛樂(lè)：引客、留客場(chǎng)所（3）為了支撐高租金的店中店，精品店的唯一生存之道：先商鋪時(shí)代：6個(gè)單店首層和沈陽(yáng)組合店，以批發(fā)為主的市場(chǎng)。后商鋪時(shí)代：連廊街鋪，以零售為主，以批發(fā)為輔真正意義上的旗艦店。 精品店總面積不大不?。?2萬(wàn)平方米），拒絕雜亂（手機(jī)和服裝等），拒絕不高不低，拒絕有高有低，要做到單純和特色。四、關(guān)于商場(chǎng)、商鋪規(guī)劃設(shè)計(jì)上的認(rèn)識(shí)論 （1）為了好賣而規(guī)劃設(shè)計(jì)（獨(dú)立商鋪越分越?。?。 （2）為了好租而規(guī)劃設(shè)計(jì)。 （3）為了使用面積（或銷售面積）最大化而規(guī)劃設(shè)計(jì)。 正解： 五、關(guān)于開(kāi)發(fā)商、業(yè)主、租戶、顧客四方共贏關(guān)系開(kāi)發(fā)商一開(kāi)始就得策劃好，并能較合理地進(jìn)行資源分配和收益分成。（2）商鋪的租賃一般需要在開(kāi)業(yè)前半年至開(kāi)業(yè)后1年期間內(nèi)進(jìn)行淘汰篩選、穩(wěn)定發(fā)展和總價(jià)4%費(fèi)用。七、關(guān)于成本和費(fèi)用及收益的比例關(guān)系（1）商場(chǎng)內(nèi)合理價(jià)格的商品受到顧客歡迎，合理價(jià)格是與租鋪成本直接相關(guān)的。（3）業(yè)主按照市場(chǎng)規(guī)律收租和享受鋪價(jià)升值的利益。 八、關(guān)于售鋪定價(jià)依據(jù) ①售價(jià)=購(gòu)地價(jià)+建安工程費(fèi)等（短期行為） （2）市場(chǎng)定價(jià)法 ②比較周邊成功商鋪歷史售價(jià)趨勢(shì)。 ③結(jié)合自身商鋪的產(chǎn)租能力進(jìn)行分析。 三者綜合考慮擬出售價(jià)體系。 （1）回報(bào)率定價(jià)法 回報(bào)率：根據(jù)商業(yè)氛圍的規(guī)模、成熟度等考慮，以6年12年的回報(bào)率不等。 （2）市場(chǎng)定價(jià)法準(zhǔn)確、正確的租價(jià)體系有利于項(xiàng)目的出租操作。 十、關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模目前，連鎖商業(yè)廣場(chǎng)的發(fā)展規(guī)模是市場(chǎng)資源分配以多勝少的必然！第四章 商業(yè)街地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目從規(guī)模和形態(tài)上分兩大類，一類是大型的Shopping Mall，還有一類是商業(yè)街的商鋪店面。比如北京四、五環(huán)路沿線規(guī)劃了四、五個(gè)Shopping Mall，但到目前為止，真正意義上的Shopping Mall一個(gè)都沒(méi)建起來(lái)。像豐聯(lián)廣場(chǎng)、國(guó)貿(mào)中心等，也可以叫做Shopping Mall，但國(guó)外意義上的Shopping Mall北京現(xiàn)在還沒(méi)有。很多發(fā)展商已經(jīng)做了許多住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，取得了一些成績(jī)也獲得了一些經(jīng)驗(yàn)，以為商業(yè)地產(chǎn)也可以像住宅項(xiàng)目那樣運(yùn)作，找地找項(xiàng)目，自己做市場(chǎng)評(píng)估，自己完成規(guī)劃設(shè)計(jì)，然后招商，振臂一呼，結(jié)果就會(huì)一呼百應(yīng)，實(shí)際上存在很大的問(wèn)題。做住宅項(xiàng)目時(shí)，發(fā)展商可以自己分析市場(chǎng)，根據(jù)對(duì)市場(chǎng)需求的研究作產(chǎn)品定位，決定戶型的比例以及住宅產(chǎn)品的類型，然后通過(guò)銷售處進(jìn)行直接銷售。根據(jù)業(yè)態(tài)的不同，有些商業(yè)地產(chǎn)的銷售對(duì)象的商家是主力店。對(duì)于大型綜合商業(yè)，這是最難的一件事情。 發(fā)展商通過(guò)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境和地區(qū)人口的分析，認(rèn)為Shopping Mall有市場(chǎng)需求，然而具體操作并不容易。如家樂(lè)福做某些地區(qū)的分店，他們知道對(duì)賣場(chǎng)的面積、停車位的面積、貨架的陳列等都有一系列的要求。對(duì)于發(fā)展商而言，認(rèn)清商業(yè)和住宅開(kāi)發(fā)之間的區(qū)別是最重要的。當(dāng)初有開(kāi)發(fā)商找我做設(shè)計(jì)，我就認(rèn)為，應(yīng)該先明確了業(yè)態(tài)、招商渠道以后再做設(shè)計(jì)，否則招商會(huì)有壓力。有的Shopping Mall是家具城，有的是建材城，它們的定位是不一樣的。另一方面是專業(yè)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)的重要性。大部分發(fā)展商基本上是自己做招商材料，文字表述寫(xiě)得一塌糊涂，沒(méi)有邏輯層次和賣點(diǎn)訴求，多數(shù)人根本看不懂發(fā)展商到底要招什么類型的。全世界能夠做大型商業(yè)地產(chǎn)評(píng)估、資源整合、主力店招商，以至介入到最后管理和實(shí)施的顧問(wèn)公司不會(huì)超過(guò)十幾家。發(fā)展商都以為自己能夠招商，但實(shí)際上