reits海外市場發(fā)展現(xiàn)狀以及國內(nèi)典型案例(編輯修改稿)
2024-09-01 00:04 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 入REITs資產(chǎn)。以下是截止2013年底美國REITs持有的基礎(chǔ)物業(yè)類別情況匯總。（二）新加坡、香港的REITs市場發(fā)展現(xiàn)狀在亞洲，REITs于2001年首先在日本誕生，之后新加坡、香港在這方面也迅速發(fā)展起來。2013年亞洲地區(qū)上市交易的REITs市值已經(jīng)達到了1500億美元。截止2015年3月底，日本、新加坡、香港等地上市交易的REITs市值分別達到了90483及273億美元。新加坡、香港的REITs較美國起步晚，因此在設(shè)立之初就吸取了美國的一些現(xiàn)成的慣例。比如，新加坡、香港規(guī)定REITs只能持有物業(yè)而不可提供信貸，注定了只允許發(fā)展權(quán)益性REITs，債權(quán)型和混合型的REITs也就失去了發(fā)展的可能性。新加坡REITs市場簡介新加坡是亞洲第二大REITs市場，且與其他發(fā)達經(jīng)濟體不同，新加坡的REITs市場最為國際化，即大量REITs持有的基礎(chǔ)物業(yè)除了位于新加坡本國之外，位于馬來西亞、中國、印尼的也占有較高比例，體現(xiàn)了新加坡作為亞洲地區(qū)REITs募資中心的地位。另外，新加坡的REITs由于采用上市信托制/基金制模式，很多REITs都是由地產(chǎn)投資集團/開發(fā)公司（如CapitaLand，凱德置地）發(fā)起設(shè)立，一個地產(chǎn)投資集團或大型資產(chǎn)管理公司可以針對不同的物業(yè)類型（零售、辦公、住宅、醫(yī)院物業(yè)等）設(shè)立多只REITs。例如，新加坡凱德置地集團（Capita Land Group）本身為大型房地產(chǎn)上市公司，開發(fā)住宅和商業(yè)項目。對于較為成熟的商業(yè)項目，凱德置地集團將其打包進入由自己發(fā)起設(shè)立的REITs基金；凱德置地本身控股REITs的基金管理人及物業(yè)管理公司，也少量持有上市REITs的基金份額。下圖為凱德置地集團下屬Capita Retail China TrustREIT的股權(quán)和管理架構(gòu)圖。香港REITs市場簡介相比之下，香港的REITs起步更晚。在2003年8月通過了《房地產(chǎn)投資信托守則》，并于2005年11月才推出了第一只房地產(chǎn)基金（領(lǐng)匯）。香港在很大程度上借鑒了美國早期的REITs結(jié)構(gòu)，以信托計劃為投資實體，由房地產(chǎn)地產(chǎn)管理公司和信托管理人提供專業(yè)服務(wù)，即實行外部管理人制度。截止2015年3月底，共有11只REITs香港聯(lián)交所上市。值得一提的是，盡管中國大陸的REITs仍然在探索和試驗階段，但是在香港上市的REITs中，有5家REITs包含在中國大陸的物業(yè)，涵蓋了寫字樓、商場、酒店等主要類型的資產(chǎn)，累計持有的大陸物業(yè)建筑面積達到210萬平米，具體如下。三、海外市場發(fā)展REITs的經(jīng)驗和教訓金融市場本身能夠起到有效配置資產(chǎn)的作用，但是各種金融創(chuàng)新也都帶有隱含的風險，因此，包括REITs在內(nèi)的諸多金融創(chuàng)新均離不開嚴格的監(jiān)管。從海外市場特別是美國過去幾個經(jīng)濟周期的經(jīng)驗來看，REITs健康發(fā)展乃至生存的核心在于資本管理和公司治理。（一）資本管理風險資本管理最大的風險來自于資產(chǎn)與負債的期限錯配。以新加坡模式為代表的亞洲模式在2008年次貸危機期間受到了較大的沖擊。在金融危機期間，由于市場舉債融資渠道的失效，新加坡很多REITs基金的資產(chǎn)負債表由于資產(chǎn)和負債的期限錯配，面臨巨大的融資壓力，其股價也從高點回撤了接近70%，最后不得不以低價股權(quán)再融資的方式得以維持。相對而言，美國REITs在經(jīng)歷過19981999年亞洲金融危機及2000年網(wǎng)絡(luò)泡沫洗禮后，吸取了融資困難的經(jīng)驗教訓，其融資安排相比新加坡模式更為穩(wěn)健。且REITs管理人利用其內(nèi)部管理模式的優(yōu)勢，對物業(yè)組合采取了靈活、積極管理的策略，即并非無限期地持有旗下物業(yè)組合，而是通過在適當時點賣出部分高價物業(yè)，再擇機買入價格略低、但是有增值空間的物業(yè)，達到了循環(huán)使用資本的效果。許多優(yōu)秀的美國REITs公司通過前述策略，取得了連續(xù)雙位數(shù)的年化增長。因此，REITs的資本管理風險本質(zhì)上看與商業(yè)銀行、投資銀行等有相似性，REITs作為金融創(chuàng)新本身并不會增加金融市場的系統(tǒng)性風險，嚴格、審慎、有效的監(jiān)管體系才是預防金融危機的“靈丹妙藥”。（二）公司治理風險此類風險主要針對新加坡和香港REITs通行的外部治理模式。兩地信托型的法律制度安排與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)勢力強大，使得兩地上市的REITs在治理結(jié)構(gòu)上存在一定的不足，容易導致出現(xiàn)發(fā)起方企業(yè)通過REITs管理方進行關(guān)聯(lián)交易、利益輸送的行為，對REITs的發(fā)展造成不良影響。具體而言，香港上市的很多家REITs都是由長江實業(yè)、越秀投資、鷹君集團、恒基地產(chǎn)、富豪國際酒店集團等大地產(chǎn)集團發(fā)起成立的，并且這些大地產(chǎn)集團成立全資分支機構(gòu)作為REITs的管理者，實質(zhì)上REITs就成了其發(fā)起人的集團自營融資附屬機構(gòu)，是為發(fā)起人的融資需要服務(wù)的。發(fā)起者不但控制著REITs的管理公司，而且都是所發(fā)起REITs的第一大股東，對REITs的決策、日常管理都有著絕對的控制權(quán)。這些集團分拆物業(yè)設(shè)立REITs上市的原因主要有兩個：一是這些物業(yè)升值潛力及回報有限，企業(yè)套現(xiàn)之后可投資其他更有價值的項目；二是企業(yè)
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