reits海外市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀以及國(guó)內(nèi)典型案例(已修改)
2025-08-17 00:04 本頁(yè)面
【正文】 REITs海外市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及國(guó)內(nèi)前景展望摘 要房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)作為成熟市場(chǎng)中一種重要的資產(chǎn)類別，其特點(diǎn)在于：收益主要來(lái)源于租金收入和房地產(chǎn)升值；收益的大部分用于發(fā)放分紅；長(zhǎng)期回報(bào)率相對(duì)穩(wěn)定，介于股債之間。自1960年在美國(guó)出現(xiàn)以來(lái)，REITs產(chǎn)品在全球獲得了迅猛發(fā)展。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)由“過(guò)熱”轉(zhuǎn)入平穩(wěn)期，再加上政策層面支持的力度在加大，我國(guó)REITs產(chǎn)品即將步入全新發(fā)展階段，有利于為投資者提供長(zhǎng)期資產(chǎn)配置工具、提升中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的專業(yè)化水平、降低銀行體系的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)我國(guó)未來(lái)經(jīng)濟(jì)和資本市場(chǎng)發(fā)展具有重要意義。為進(jìn)一步發(fā)展完善REITs產(chǎn)品尤其是公募產(chǎn)品，尚需加大相關(guān)稅收優(yōu)惠制度的支持、減少投資商業(yè)地產(chǎn)的限制、允許通過(guò)設(shè)立SPV等方式解決風(fēng)險(xiǎn)隔離和登記權(quán)屬等問(wèn)題。一、REITs基本情況介紹（一）REITs定義REITs（Real Estate Investment Trusts，房地產(chǎn)投資信托基金）是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資收益按比例分配給投資者的一種信托基金。目前在海外成熟市場(chǎng)，按照投資類型的不同，REITs又可分為權(quán)益型REITs（直接投資房地產(chǎn)，藉租金和買賣收入賺取利潤(rùn)）、抵押型REITs（將募集資金透過(guò)中介貸給開(kāi)發(fā)商或直接購(gòu)買房貸資產(chǎn)，收益來(lái)源于利息）和混合型REITs（兼有權(quán)益型和抵押型特點(diǎn)，既收取租金，也收取利息）三種。其中權(quán)益型REITs是市場(chǎng)的主流品種，約占全球REITs總市值的約90%。（二）REITs產(chǎn)品特點(diǎn)REITs的具體特點(diǎn)是：收益主要來(lái)源于租金和房產(chǎn)升值。REITs投資的基礎(chǔ)物業(yè)一般為具有穩(wěn)定租金現(xiàn)金流的物業(yè)，且根據(jù)投資章程約定，嚴(yán)格限制對(duì)在建的物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資。因此REITs產(chǎn)品的投資收益也就來(lái)源于運(yùn)營(yíng)建成物業(yè)產(chǎn)生的租金和物業(yè)增值。大部分收益將用于分紅。美國(guó)作為最先發(fā)展REITs的市場(chǎng)，法規(guī)約定將每年90%的現(xiàn)金收益分配給投資者，以提供穩(wěn)定的分紅收入。這樣的收益分配機(jī)制也同樣被新加坡、香港、日本等市場(chǎng)廣泛采納。REITs的長(zhǎng)期回報(bào)率相對(duì)穩(wěn)定，與股市、債市存在一定相關(guān)性，介于股、債之間。其中權(quán)益型REITs受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、市場(chǎng)利率及股市整體走勢(shì)的影響分析如下。（1）宏觀經(jīng)濟(jì)基本面決定了包括股市以及地產(chǎn)整體的發(fā)展情況。強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)會(huì)刺激總需求，加快相關(guān)行業(yè)的擴(kuò)張，從而增加了對(duì)寫(xiě)字樓、零售物業(yè)、公寓和酒店等資產(chǎn)的需求，有利于支持REITs價(jià)格。反之亦然。（2）REITs二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格與市場(chǎng)利率關(guān)聯(lián)較大。REITs的估值基礎(chǔ)是持有的物業(yè)租金收入的折現(xiàn)價(jià)值，利率越高，未來(lái)現(xiàn)金流的折現(xiàn)價(jià)值越低。因此利息上升周期往往會(huì)給REITs價(jià)格帶來(lái)下行壓力。（三）REITs上市模式：公司制或信托制/基金制從海外市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，REITs上市有如下兩種形式：美國(guó)的REITs模式：內(nèi)部管理人（Internal Manager）模式，或稱公司制REITs。這種模式在美國(guó)較為常見(jiàn)，即REITs本身為公司制實(shí)體（Corporation），只是因?yàn)樵摴局茖?shí)體的主業(yè)、紅利發(fā)放等方面符合美國(guó)REITs條例的有關(guān)規(guī)定，從而獲得了REITs的稅收優(yōu)惠等政策；上市流通的憑證實(shí)質(zhì)上就是公司制實(shí)體的股票。外部管理人（External Manager）模式，或稱上市信托制/基金制REITs。這種模式是亞洲較為流行的模式，即REITs持有人持有的是上市的信托憑證（Trust Unit）或基金份額，REITs本身為信托/基金實(shí)體，需要由外聘的基金管理人和物業(yè)資產(chǎn)管理人。前述兩種模式的差異主要體現(xiàn)在公司治理方面。在REITs市場(chǎng)發(fā)展的初期，采用信托型/基金型的REITs結(jié)構(gòu)，做成有期限的、可上市交易的封閉式基金，或者標(biāo)的物為信托方式的以房地產(chǎn)為基礎(chǔ)的外部的受益憑證，這樣做可以減少REITs設(shè)立的法律程序，容易為管理層和投資者接受。但是，由于公司型REITs與基金/信托型REITs相比具有保護(hù)投資者的良好組織基礎(chǔ)，即一個(gè)獨(dú)立、有效、按照投資者最佳利益行事的董事會(huì)（公司REITs的股東可參與選舉董事會(huì)，董事會(huì)直接對(duì)發(fā)展和運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)；而非像信托/基金型REITs的投資者那樣必須在REITs成立伊始就全權(quán)委托外部管理人負(fù)責(zé)REITs的發(fā)展和運(yùn)營(yíng)），這也是在發(fā)達(dá)的美國(guó)市場(chǎng)上REITs產(chǎn)品越來(lái)越多采用公司制組織結(jié)構(gòu)的原因。二、海外REITs市場(chǎng)的發(fā)展概覽自1960年在美國(guó)出現(xiàn)以來(lái)，REITs產(chǎn)品在過(guò)去幾十年中獲得了迅猛發(fā)展，在海外發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體中，REITs已在各自的股市市值和整體資本市場(chǎng)中占有重要地位。據(jù)彭博統(tǒng)計(jì)目前，全球有30多個(gè)國(guó)家和地區(qū)推出了REITs產(chǎn)品，發(fā)展速度可謂驚人?？傮w來(lái)看，美國(guó)是發(fā)展最早也是目前國(guó)際上最成熟的REITs市場(chǎng)。從單一國(guó)家來(lái)看，澳大利亞是全球第二大REITs市場(chǎng)。除了上述西方發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體以外，亞洲新興市場(chǎng)的REITs發(fā)展起步較晚，2000年以后真正興起，但是發(fā)展速度相當(dāng)驚人，特別是新
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