物業(yè)管理文章(編輯修改稿)
2025-08-31 17:41 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 的物業(yè)管理企業(yè)負責管理工作，會影響其的銷售工作，這本身已成為一個限制性條件。 保修的責任在建設部的有關法規(guī)中大部分為施工企業(yè)的責任。 基金的建立和物業(yè)管理的工作只能開展于業(yè)主大會成立之前，因此法律上應規(guī)定在前期物業(yè)管理期間先行建立基金與收費和先行支付管理費用，以保證建筑物管理的權力。 對分期分批但按一個總不可分割份數(shù)計算業(yè)主份數(shù)竣工交用的小區(qū)，應允許有業(yè)主大會和業(yè)主委員會過渡的辦法，否則會出現(xiàn)有大量業(yè)主入住但無法組建業(yè)主大會的現(xiàn)象，或出現(xiàn)一個社區(qū)會所只能在前期完工的區(qū)域中按份數(shù)分配，而后一個完工的業(yè)主無法享有份數(shù)的問題，或后期完工的業(yè)主無法行使權力參與管理的問題。 將資質(zhì)等級改為技術管理等級更為合適，對物業(yè)管理企業(yè)而言，其注冊資本的多少并不應成為其資質(zhì)評定的重要條件。物業(yè)管理企業(yè)靠管理與服務而非靠公司資產(chǎn)來完成經(jīng)營活動。因此只要有適當?shù)淖再Y本就可能提供優(yōu)質(zhì)的技術與服務。 對管理的專業(yè)人員職業(yè)資格審核是必要的，但最好由當?shù)卣畬嵤?，而非全國統(tǒng)一的資格審核與考試。 九、物業(yè)管理服務收費問題 一般在業(yè)主大會成立之前，已在第一業(yè)主行使前期委托管理權時，將該事宜在委托物業(yè)管理的合同中按業(yè)主公約的規(guī)定授權物業(yè)管理企業(yè)代行有關事宜。業(yè)主大會成立后可繼續(xù)此項委托工作，也可不再委托。業(yè)主大會的基金賬戶歸業(yè)主大會，不管收繳與財務工作是否委托物業(yè)管理企業(yè)代管，但該賬戶的款項支付權在業(yè)主大會或業(yè)主委員會。 物業(yè)管理企業(yè)單獨開設的該物業(yè)管理區(qū)域的賬戶不同于業(yè)主基金賬戶，也不同于物業(yè)管理企業(yè)的法人賬戶。不能用物業(yè)管理企業(yè)的法人賬戶代替項目物業(yè)管理的賬戶，可以防止物業(yè)管理企業(yè)挪用、混用項目資金，并增加了該賬戶的財務透明度。 根據(jù)委托管理的合同，物業(yè)管理企業(yè)并沒有為業(yè)主墊支管理費支出的義務和法律責任，因此應允許保留一筆特別基金以應付墊支。 當建筑物及公用部分的產(chǎn)權權益已明確之后，就不存在建設單位或第一業(yè)主占用與轉(zhuǎn)讓的問題，也不存在物業(yè)管理企業(yè)任意占用與經(jīng)營的問題。原草案中的相關條款可取消。 尤其是采用傭金制方式管理的物業(yè)管理企業(yè)，不得借任意定價采購或委托專業(yè)服務而加大服務的成本，防止提高傭金的提取數(shù)額。 普通住宅執(zhí)行國家定價的無法采用傭金制管家式管理。非國家定價的市場協(xié)議價格的管理應限制或不得使用包干制而應鼓勵傭金制，傭金制有利于競爭。 委托物業(yè)管理合同之外的價格均應屬非政府管制的市場價。 公共停車場的收費價格應由業(yè)主委員會確定，當社區(qū)停車位不足時應招標決定，但招標的辦法與方式由業(yè)主委員會決定。 業(yè)主委員會可用保底價格價格定價委托物業(yè)管理企業(yè)代為出租或經(jīng)營公共部位，以調(diào)動物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營的積極性，有益于業(yè)主的公共利益，也可委托用招標方式，并增加物業(yè)管理企業(yè)的傭金或報酬。 十、物業(yè)管理的法律責任問題 一般民法的規(guī)定，委托方并不能解除委托事宜的最終法律責任。但物業(yè)管理中的委托應由物業(yè)管理企業(yè)承擔法律責任，否則會出現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)的失誤造成的損失。由業(yè)主大會或委托方負責最終責任的問題。 在向最終用戶收取費用中，公用事業(yè)團體組織不得采用由物業(yè)管理企業(yè)出據(jù)無托收劃賬的賬戶收費的方式。 物業(yè)管理企業(yè)此時在代表業(yè)主大會履行職責，尤其是需承擔第五十六條規(guī)定的責任時更應有法律保護物業(yè)管理企業(yè)行使權力的條款。 政府主管部門的指令性終止一般為極端現(xiàn)象，政府有權為保護公眾利益做出決定。政府的這種經(jīng)業(yè)主申請的保護性措施無需補償。 物業(yè)管理企業(yè)應有提前終止合同的權利，但行使該權利應有限制性條件。 業(yè)主大會有違約不等于不能繼續(xù)履行合同，而嚴重的程度可由地方政府視情況而定。 保留選聘的必要時間也是對業(yè)主的一種保護，要防止出現(xiàn)管理的空缺，如垃圾清運與管理一天都不能停。 不管何種原因按合同規(guī)定應支付的費用應予保證，給予業(yè)主大會提前終止合同的權利就應給物業(yè)管理企業(yè)取得報酬的保證。
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