【文章內(nèi)容簡介】 法律不允許在未繳清出讓金前將整宗地再分割為若干宗地，分割發(fā)放土地使用證。 繳清土地出讓金之后才能獲取土地使用權(quán)證書，并不意味著土地出讓金必須一次性支付，經(jīng)與出讓人協(xié)商，土地出讓金可以分期繳納。示范文本第10條將土地出讓金交付方式分一次性支付與分期支付，分期支付的，受讓人在支付第二期及以后各期國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款時，按照支付第一期土地出讓價款之日中國人民銀行公布的貸款利率向出讓人支付利息。 2009年11月18日，財政部、國土資源部、中國人民銀行、監(jiān)察部、審計署聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進一步加強土地出讓收支管理的通知》（財綜[2009]74號）對土地出讓金分期繳納進行規(guī)范，通知要求：“市縣國土資源管理部門與土地受讓人在土地出讓合同中依法約定的分期繳納全部土地出讓價款的期限原則上不超過一年。經(jīng)當(dāng)?shù)赝恋爻鲎寘f(xié)調(diào)決策機構(gòu)集體認定，特殊項目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清。首次繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%。土地租賃合同約定的當(dāng)期應(yīng)繳土地價款（租金）應(yīng)當(dāng)一次全部繳清，不得分期繳納。” 六、建設(shè)用地的交付 根據(jù)《物權(quán)法》第136條，建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立，建設(shè)用地不再是二維平面，而是三維立體空間。因此，發(fā)布出讓公告時，公告必須明確出讓宗地的面積、界址、空間范圍；簽訂出讓合同時，要填寫宗地的平面界址和豎向界限。宗地空間范圍是以平面界址點所構(gòu)成的垂直面和上、下界限高程平面封閉形成的空間范圍，宗地平面界限按宗地的界址點坐標填寫；出讓宗地的豎向界限，可以按照1985年國家高程系統(tǒng)為起算基點填寫，也可以按照各地高程系統(tǒng)為起算基點填寫；高差是垂直方向從起算面到終止面的距離。受讓人取得地表建設(shè)用地使用權(quán)，并不妨礙出讓人在地上或者地下設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，用于架設(shè)管線與修建地下車庫。 土地用途在出讓之前已經(jīng)確定，出讓合同中的土地用途條款必須按照規(guī)劃條件填寫，出讓人與受讓人均不得改變。國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫總局和國家標準化管理委員會于2007年8月10日聯(lián)合發(fā)布了《土地利用現(xiàn)狀分類》》（國家標準GB／T210102007），《土地利用現(xiàn)狀分類》采用一級、二級兩個層次的分類體系，共分12個一級類、57個二級類，當(dāng)事人應(yīng)按該分類標準規(guī)定的土地二級類填寫，屬于同一宗地中包含兩種或兩種以上不同用途的，應(yīng)當(dāng)寫明各類具體土地用途的出讓年期及各類具體用途土地占宗地的面積比例和空間范圍。 土地條件分為生地與熟地。生地交付的，受讓人受讓后需要完成土地一級開發(fā)；熟地交付的，土地一級開發(fā)已由土地儲備機構(gòu)完成，受讓人能夠獲取產(chǎn)權(quán)清晰、配套完善、土地平整的熟地，可以縮短開發(fā)周期，降低開發(fā)成本。一級開發(fā)程度有三通一平、五通一平、七通一平（上、下水通、排污通、路通、通訊通、煤氣通、電通、熱力通、場地平整）之別。 出讓年期按照《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條確定：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合或者其他用地五十年。建設(shè)用地使用權(quán)年限起算按合同約定的交付土地之日起算，原劃撥（承租）國有建設(shè)用地使用權(quán)補辦出讓手續(xù)的，出讓年期自合同簽訂之日起算。出讓人未能按期交付土地或交付的土地未能達到合同約定的土地條件或單方改變土地使用條件的，土地使用年期自達到約定的土地條件之日起算。 七、土地開發(fā)建設(shè)與利用 為促進節(jié)約集約用地、提高利用效率，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，國務(wù)院先后發(fā)布了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》、《關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》對土地開發(fā)建設(shè)與利用做出強制性規(guī)定，出讓合同示范文本設(shè)計出相關(guān)條款，受讓人必須遵守。 投資強度 投資強度是項目用地范圍內(nèi)單位面積的投資額，是衡量土地利用率的重要標準，計算公式為項目總投資247。項目總用地面積。示范文本將宗地開發(fā)投資強度指標分為工業(yè)項目和非工業(yè)項目兩大類，工業(yè)項目投資強度不低于每平方米____元確定，資產(chǎn)總投資包括建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施、設(shè)備投資和出讓價款等；非工業(yè)項目建設(shè)，宗地開發(fā)投資總額按照不低于____萬元確定。 宗地建設(shè)配套 宗地配套建設(shè)根據(jù)建設(shè)項目性質(zhì)確定。工業(yè)項目建設(shè)按照《工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標》確定，宗地范圍內(nèi)用于企業(yè)行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施的占地面積占受讓宗地面積的比例原則上不得超過7%，嚴禁在工業(yè)項目用地范圍內(nèi)建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性配套設(shè)施。住宅項目建設(shè)按照國發(fā)［2008］3號文、《關(guān)于認真貫徹國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見進一步加強土地供應(yīng)調(diào)控的通知》（國土資發(fā)〔2007〕236號）的有關(guān)規(guī)定確定，供應(yīng)住宅用地要將最低容積率限制、單位土地面積的住房建設(shè)套數(shù)和住宅建設(shè)套型等規(guī)劃條件寫入土地出讓合同或劃撥決定書，確保不低于70%的住宅用地用于廉租房、經(jīng)濟適用房、限價房和90平方米以下中小套型普通商品房的建設(shè)，防止大套型商品房多占土地。 開工竣工時間 為解決建設(shè)項目長期不竣工問題，防止長期大量囤積土地，保證土地及時有效開發(fā)利用，國發(fā)［2008］3號文要求土地出讓合同和劃撥決定書要嚴格約定建設(shè)項目投資額、開竣工時間、規(guī)劃條件等內(nèi)容；國土資發(fā)〔2007〕236號文規(guī)定住宅用地的開發(fā)建設(shè)時間原則上不得超過三年,確保供應(yīng)出去的土地能夠及時開發(fā)建設(shè)，形成廉租住房、經(jīng)濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房的有效供應(yīng)；示范文本對宗地建設(shè)項目的開竣工時間設(shè)置了相應(yīng)條款，如果受讓人不能按期開工，應(yīng)提前30日向出讓人提出延建申請，經(jīng)出讓人同意延建的，其項目竣工時間相應(yīng)順延，但延建期限不得超過一年。 八、建設(shè)用地用途的變更 受讓人在出讓期限內(nèi)需要變更土地用途，如果建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定或法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、行政規(guī)定等明確規(guī)定應(yīng)當(dāng)收回建設(shè)用地使用權(quán)，實行招標拍賣掛牌出讓的，應(yīng)當(dāng)遵從約定；反之，取得規(guī)劃行政部門同意后，可由受讓人與國土資源管理部門簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，按照批準改變時新土地用途下建設(shè)用地使用權(quán)評估市場價格與原土地用途下建設(shè)用地使用權(quán)評估市場價格的差額補繳國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款，辦理土地變更登記。 國發(fā)［2008］3號文件要求強化用地合同管理，對非經(jīng)營性用地改變?yōu)榻?jīng)營性用地的，應(yīng)當(dāng)約定或明確政府可以收回土地使用權(quán)，重新依法出讓。對于工業(yè)用地，國土資源部、監(jiān)察部發(fā)布了《關(guān)于進一步落實工業(yè)用地出讓制度的通知》（國土資發(fā)〔2009〕101號），工業(yè)用地出讓期限內(nèi)，受讓人在符合規(guī)劃、不改變土地用途的前提下增加容積率的，經(jīng)核準不再增收土地價款；需要改變土地用途的，如果出讓合同或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確改變土地用途應(yīng)收回土地的，應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，以招標拍賣掛牌方式重新出