【正文】 容。掛牌方式的，出讓公告中規(guī)定的申請截止時間，應當為掛牌出讓結束日前2天，掛牌時間不得少于10日。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當及時將依法變更后的規(guī)劃條件通報同級土地主管部門并公示?！冻青l(xiāng)規(guī)劃法》更明確規(guī)定，在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當依據(jù)控制性詳細規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質、開發(fā)強度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分；未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權出讓合同組成部分的規(guī)劃條件；規(guī)劃條件未納入國有土地使用權出讓合同的，該國有土地使用權出讓合同無效。 二、土地出讓方式的確定與意義 建設用地使用權出讓分為競價出讓與協(xié)議出讓，根據(jù)《物權法》137條與《國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知》（國發(fā)〔2008〕3號），工業(yè)用地和商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅等經營性用地（包括配套的辦公、科研、培訓等用地），以及同一宗土地有兩個以上意向用地者的，都必須實行招標拍賣掛牌等方式公開出讓。采用競價方式出讓的，招標拍賣掛牌活動結束后，出讓人應在10個工作日內將招標拍賣掛牌出讓結果在土地有形市場或者指定的場所、媒介公布。出讓方案應當包括出讓地塊的空間范圍、用途、年限、出讓方式、時間和其他條件等。從廣義上講，取得建設用地包括項目收購、股權轉讓、公司并購、合作開發(fā)等方式，其設立與運行規(guī)則詳見本書其他章節(jié)。建設用地 一、出讓信息公開與競價申請制度 國有土地使用權出讓應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。 公布出讓結果應當包括土地位置、面積、用途、開發(fā)程度、土地級別、容積率、出讓年限、供地方式、受讓人、成交價格和成交時間等內容?！墩袠伺馁u掛牌出讓國有土地使用權規(guī)范》（試行）：（1）供應商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地以及有競爭要求的工業(yè)用地；（2）其他土地供地計劃公布后同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的；（3）劃撥土地使用權改變用途，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；（4）劃撥土地使用權轉讓，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；（5）出讓土地使用權改變用途，《國有土地使用權出讓合同》約定或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；（6）法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確應當招標拍賣掛牌出讓的其他情形。據(jù)此，確定規(guī)劃條件與出讓國有土地之間的關系為：城鄉(xiāng)規(guī)劃行政部門確定規(guī)劃條件→市、縣人民政府土地管理部門依據(jù)規(guī)劃條件出讓土地→規(guī)劃條件依法寫入出讓合同。建設單位應當及時將依法變更后的規(guī)劃條件報有關人民政府土地主管部門備案。掛牌截止應當由掛牌主持人主持確定。中標通知書或者成交確認書對出讓人和中標人或者競得人具有法律效力，出讓人改變競得結果，或者中標人、競得人放棄中標宗地、競得宗地的，應當依法承擔責任。針對此情形，《國務院關于加強國有土地資產管理的通知》、《國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知》、《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》等政策法規(guī)一再發(fā)出禁令，受讓人依照國有建設用地使用權出讓合同的約定付清全部土地出讓價款后，方可申請辦理土地登記，領取國有建設用地使用權證書；未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價款的，不得發(fā)放國有建設用地使用權證書，也不得按出讓價款繳納比例分割發(fā)放國有建設用地使用權證書。” 六、建設用地的交付 根據(jù)《物權法》第136條，建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立，建設用地不再是二維平面，而是三維立體空間。一級開發(fā)程度有三通一平、五通一平、七通一平（上、下水通、排污通、路通、通訊通、煤氣通、電通、熱力通、場地平整）之別。 宗地建設配套 宗地配套建設根據(jù)建設項目性質確定。規(guī)劃修改后已有建筑物如何處理？根據(jù)示范文本第19條，原規(guī)劃如有修改，該宗地已有的建筑物不受影響，但在使用期限內該宗地建筑物、構筑物及其附屬設施改建、翻建、重建，或者期限屆滿申請續(xù)期時，必須按屆時有效的規(guī)劃執(zhí)行；如果規(guī)劃修改對已有權利造成損害，則應當對相關權利人予以補償。應當明白的是，需要收回建設用地使用權時，土地使用權人未必是《國有建設用地使用權出讓合同》中的受讓人，該土地使用權人無義務遵守《國有建設用地使用權出讓合同》，故應當根據(jù)《物權法》處理提前建設用地使用權收回事宜。由此觀之，受讓人的違約責任并不是合同雙方充分協(xié)商的結果，而是法定化、格式化的產物。示范文本第31條設計了“退地”規(guī)則：受讓人因自身原因終止該項目投資建設，向出讓人提出終止履行本合同并請求退還土地的，出讓人報經原批準土地出讓方案的人民政府批準后，分別按以下約定，退還除本合同約定的定金以外的全部或部分國有建設用地使用權出讓價款（不計利息），收回國有建設用地使用權，該宗地范圍內已建的建筑物、構筑物及其附屬設施可不予補償，出讓人還可要求受讓人清除已建建筑物、構筑物及其附屬設施，恢復場地平整；但出讓人愿意繼續(xù)利用該宗地范圍內已建的建筑物、構筑物及其附屬設施的，應給予受讓人一定補償：（1）受讓人在本合同約定的開工建設日期屆滿一年前不少于60日向出讓人提出申請的，出讓人在扣除定金后退還受讓人已支付的國有建設用地使用權出讓價款；（2）受讓人在本合同約定的開工建設日期超過一年但未滿二年，并在屆滿二年前不少于60日向出讓人提出申請的，出讓人應在扣除本合同約定的定金，并按照規(guī)定征收土地閑置費后，將剩余的已付國有建設用地使用權出讓價款退還受讓人。土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。（3）工業(yè)建設項目的綠地率、企業(yè)內部行政辦公及生活服務設施用地所占比例、企業(yè)內部行政辦公及生活服務設施建筑面積等任何一項指標超過本合同約定標準的，受讓人應當向出讓人支付相當于宗地出讓價款__‰的違約金，并自行拆除相應的綠化和建筑設施。土地條件分為土地規(guī)劃條件與土地現(xiàn)狀條件。出讓人交付的土地未達到約定條件或者擅自改變土地條件，將導致前期開發(fā)成本增加，項目開發(fā)整體遲延，最佳投資時機喪失，甚至導致受讓人合同目的落空，故出讓人應當承擔違約責任。 出讓人不能提供或者逾期提供土地 《城市房地產管理法》第11條規(guī)定了國有土地出讓前應當履行的批準程序，出讓人先辦理出讓批準手續(xù)后進行出讓。受讓人未按照出讓合同約定日期開工建設或者未能按照出讓合同約定日期竣工的，屬于延期履行型違約行為。 受讓人造成土地閑置 根據(jù)《閑置土地處置辦法》第3條，閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權后，未經原批準用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動工