【正文】 的，應給予受讓人一定補償：（1）受讓人在本合同約定的開工建設日期屆滿一年前不少于60日向出讓人提出申請的，出讓人在扣除定金后退還受讓人已支付的國有建設用地使用權出讓價款；（2）受讓人在本合同約定的開工建設日期超過一年但未滿二年，并在屆滿二年前不少于60日向出讓人提出申請的，出讓人應在扣除本合同約定的定金，并按照規(guī)定征收土地閑置費后，將剩余的已付國有建設用地使用權出讓價款退還受讓人。由此看出，受讓人選擇“退地”的，定金將喪失，“退地”申請超過開工建設日趨一年的，征收其土地閑置費，建筑物、構筑物及其附屬設施是否補償取決于出讓人意愿。 受讓人造成土地閑置 根據《閑置土地處置辦法》第3條，閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權后，未經原批準用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動工開發(fā)建設的建設用地。具有下列情形之一的，也可以認定為閑置土地：（1）國有土地有償使用合同或者建設用地批準書未規(guī)定動工開發(fā)建設日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設用地批準書頒發(fā)之日起滿１年未動工開發(fā)建設的；（2）已動工開發(fā)建設但開發(fā)建設的面積占應動工開發(fā)建設總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足２５％且未經批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿１年的；（3）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。 根據《城市房地產管理法》、《閑置土地處置辦法》，超過動工日期未開工建設造成土地閑置的的屬于違法行為；《國有建設用地使用權出讓合同》對開工、竣工時間已經約定，超過開工期限未動工建設造成土地閑置的也屬于違約行為?！冻鞘蟹康禺a管理法》第26條規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發(fā)的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。國發(fā)〔2008〕3號文要求，土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；不符合法定收回條件的，也應采取改變用途、等價置換、安排臨時使用、納入政府儲備等途徑及時處置、充分利用。土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。 受讓人延期開工竣工 為保證土地及時有效開發(fā)利用，國發(fā)［2008］3號文要求，土地出讓合同應當嚴格約定開工竣工時間。受讓人未按照出讓合同約定日期開工建設或者未能按照出讓合同約定日期竣工的，屬于延期履行型違約行為。根據《合同法》第107條、114條，當事人可以約定違約金數額，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法；當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后還應當履行債務。示范文本第33條就延期開工竣工設計了違約責任條款：受讓人支付相當于國有建設用地使用權出讓價款總額___‰的違約金，出讓人有權要求受讓人繼續(xù)履約。 開發(fā)建設不符合合同約定標準 根據《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第38條，在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當依據控制性詳細規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質、開發(fā)強度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。既然規(guī)劃條件是國有建設用地使用權出讓合同的組成部分，違反之應承擔違約責任，示范文本對違約形態(tài)與違約責任作出規(guī)定：（1）項目固定資產總投資、投資強度和開發(fā)投資總額未達到本合同約定標準的，出讓人可以按照實際差額部分占約定投資總額和投資強度指標的比例，要求受讓人支付相當于同比例國有建設用地使用權出讓價款的違約金，并可要求受讓人繼續(xù)履約。（2）本合同項下宗地建筑容積率、建筑密度等任何一項指標低于本合同約定的最低標準的，出讓人可以按照實際差額部分占約定最低標準的比例，要求受讓人支付相當于同比例國有建設用地使用權出讓價款的違約金，并有權要求受讓人繼續(xù)履行本合同；建筑容積率、建筑密度等任何一項指標高于本合同約定最高標準的，出讓人有權收回高于約定的最高標準的面積部分，有權按照實際差額部分占約定標準的比例，要求受讓人支付相當于同比例國有建設用地使用權出讓價款的違約金。（3）工業(yè)建設項目的綠地率、企業(yè)內部行政辦公及生活服務設施用地所占比例、企業(yè)內部行政辦公及生活服務設施建筑面積等任何一項指標超過本合同約定標準的，受讓人應當向出讓人支付相當于宗地出讓價款__‰的違約金，并自行拆除相應的綠化和建筑設施。 十二、出讓人違約責任 出讓人主要義務是按時提供土地，保證土地符合約定條件，違反之，應當承擔違約責任。 出讓人不能提供或者逾期提供土地 《城市房地產管理法》第11條規(guī)定了國有土地出讓前應當履行的批準程序，出讓人先辦理出讓批準手續(xù)后進行出讓?！秶型恋厥褂脵嗨痉ń忉尅返?條規(guī)定：“土地使用權出讓合同的出讓方因未辦理土地使用權出讓批準手續(xù)而不能交付土地，受讓方請求解除合同的，應予支持。”未辦理審批手續(xù)導致土地不能交付屬于合同履行問題，不影響合同效力，《合同法》第52條未將此情形納入合同無效的范疇，此時受讓人既可選擇要求出讓人補辦審批手續(xù)使土地具備交付條件，又可選擇解除合同，要求出讓人承擔違約責任。 出讓人逾期提供出讓土地屬于延期履行型違約行為，根據《合同法》第107條、113條、114條、115條，出讓人應當支付違約金，逾期超過一定期限的，受讓人可以請求解除合同，同時要求出讓人雙倍返還定金、退還出讓價款、賠償損失。示范文本制定的違約責任條款為：由于出讓人未按時提供出讓土地而致使受讓人本合同項下宗地占有延期的，每延期一日，出讓人應當按受讓人已經支付的國有建設用地使用權出讓價款的__‰向受讓人給付違約金，土地使用年期自實際交付土地之日起算；出讓人延期交付土地超過60日，經受讓人催交后仍不能交付土地的，受讓人有權解除合同，出讓人應當雙倍返還定金，并退還已經支付國有建設用地使用權出讓價款的其余部分，受讓人并可請求出讓人賠償損失。 土地條件未達到合同約定 土地條件是受讓人決定是否參與競價，進而決定出價高低的重要因素。土地條件分為土地規(guī)劃條件與土地現狀條件。規(guī)劃條件在土地出讓前已經確定，獲取出讓文件時可以一并獲取；土地現狀條件分為毛地與凈地，出讓公告已經明確。出讓人交付的土地未達到約定條件或者擅自改變土地條件，將導致前期開發(fā)成本增加，項目開發(fā)整體遲延，最佳投資時機喪失，甚至導致受讓人合同目的落空，故出讓人應當承擔違約責任。示范文本制定的違約責任條款為：出讓人未能按期交付土地或交付的土地未能達到本合同約定的土地條件或單方改變土地使用條件的，受讓人有權要求出讓人按照規(guī)定的條件履行義務，并且賠償延誤履行而給受讓人造成的直接損失。（