【正文】 規(guī)劃條件在土地出讓前已經(jīng)確定，獲取出讓文件時(shí)可以一并獲?。煌恋噩F(xiàn)狀條件分為毛地與凈地，出讓公告已經(jīng)明確。 十二、出讓人違約責(zé)任 出讓人主要義務(wù)是按時(shí)提供土地，保證土地符合約定條件，違反之，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。 受讓人延期開工竣工 為保證土地及時(shí)有效開發(fā)利用，國(guó)發(fā)［2008］3號(hào)文要求，土地出讓合同應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格約定開工竣工時(shí)間。由此看出，受讓人選擇“退地”的，定金將喪失，“退地”申請(qǐng)超過開工建設(shè)日趨一年的，征收其土地閑置費(fèi)，建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施是否補(bǔ)償取決于出讓人意愿。 未支付土地出讓價(jià)款 支付土地出讓價(jià)款是受讓人主要義務(wù)，也是取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的對(duì)價(jià)。 十、建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的處理 《物權(quán)法》第149條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期；非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理；該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第50條規(guī)定：“在選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證發(fā)放后，因依法修改城鄉(xiāng)規(guī)劃給被許可人合法權(quán)益造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法給予補(bǔ)償。工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)按照《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)》確定，宗地范圍內(nèi)用于企業(yè)行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施的占地面積占受讓宗地面積的比例原則上不得超過7%，嚴(yán)禁在工業(yè)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性配套設(shè)施。 出讓年期按照《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條確定：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合或者其他用地五十年。因此，發(fā)布出讓公告時(shí)，公告必須明確出讓宗地的面積、界址、空間范圍；簽訂出讓合同時(shí)，要填寫宗地的平面界址和豎向界限。事實(shí)上，凡是土地出讓必須以宗地為單位，即按宗地?cái)M定出讓方案，按宗地組織出讓，按宗地簽訂出讓合同，按宗地發(fā)放土地使用證，現(xiàn)行法律不允許在未繳清出讓金前將整宗地再分割為若干宗地，分割發(fā)放土地使用證。中標(biāo)人、競(jìng)得人應(yīng)當(dāng)按照中標(biāo)通知書或者成交確認(rèn)書約定的時(shí)間，與出讓人簽訂國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。掛牌期限屆滿，掛牌主持人現(xiàn)場(chǎng)宣布最高報(bào)價(jià)及其報(bào)價(jià)者，并詢問競(jìng)買人是否愿意繼續(xù)競(jìng)價(jià)。 四、確定中標(biāo)人（競(jìng)得人）與訂立出讓合同 競(jìng)價(jià)的最顯著特點(diǎn)為價(jià)高勝出。 具體而言，城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃出具規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和附圖，規(guī)劃設(shè)計(jì)條件應(yīng)當(dāng)明確出讓宗地的面積、土地使用性質(zhì)、容積率、建筑密度、停車泊位、主要出入口、綠地比例、必須配置的公共設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施、建筑界線、開發(fā)期限等要求；附圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明宗地區(qū)位與現(xiàn)狀、地塊坐標(biāo)及標(biāo)高、道路紅線坐標(biāo)及標(biāo)高、出入口位置、建筑界線以及周圍地區(qū)的環(huán)境與基礎(chǔ)設(shè)施條件。 除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式外，方可采取協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)。采用協(xié)議方式出讓的，在《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》簽訂后７日內(nèi)，市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)將協(xié)議出讓結(jié)果在土地有形市場(chǎng)等指定場(chǎng)所，或者通過報(bào)紙、互聯(lián)網(wǎng)等媒介向社會(huì)公布，接受社會(huì)監(jiān)督，公布協(xié)議出讓結(jié)果的時(shí)間不得少于15日。公開原則要求出讓人必須將出讓計(jì)劃、出讓公告、出讓結(jié)果向社會(huì)公開，使社會(huì)公眾及時(shí)了解并能夠進(jìn)行有效監(jiān)督。房地產(chǎn)開發(fā)屬于經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目，建設(shè)用地必須以出讓方式取得，以劃撥方式取得建設(shè)用地的，建設(shè)項(xiàng)目必須符合《房地產(chǎn)管理法》第24條以及《劃撥用地目錄》。市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照出讓年度計(jì)劃，會(huì)同城市規(guī)劃等有關(guān)部門共同擬訂擬招標(biāo)拍賣掛牌出讓地塊的出讓方案，報(bào)經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門組織實(shí)施。 公布出讓結(jié)果。出讓人可以根據(jù)招標(biāo)拍賣掛牌出讓結(jié)果，先與競(jìng)得人簽訂出讓合同，在競(jìng)得人按約定辦理完新公司注冊(cè)登記手續(xù)后，再與新公司簽訂出讓合同變更協(xié)議，也可以按約定直接與新公司簽訂出讓合同。 三、城市規(guī)劃對(duì)所有參與者具有約束力 根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》，土地使用權(quán)出讓由市、縣人民政府有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行；出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會(huì)同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門共同擬定方案，按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地管理部門實(shí)施。變更內(nèi)容不符合控制性詳細(xì)規(guī)劃的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得批準(zhǔn)。競(jìng)買人的最高應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)未達(dá)到底價(jià)時(shí)，主持人應(yīng)當(dāng)終止拍賣。確定中標(biāo)人、競(jìng)得人后，出讓人應(yīng)當(dāng)發(fā)出中標(biāo)通知書或者與競(jìng)得人簽訂成交確認(rèn)書。 五、土地出讓金與權(quán)屬證書辦理 《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓暫行條例》第16條就明確規(guī)定，土地使用者在支付全部土地使用權(quán)出讓金后，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理登記，領(lǐng)取土地使用證，取得土地使用權(quán)，支付全部土地出讓金是領(lǐng)取土地使用證的前提。首次繳納比例不得低于全部土地出讓價(jià)款的50%。 土地條件分為生地與熟地。項(xiàng)目總用地面積。對(duì)于工業(yè)用地，國(guó)土資源部、監(jiān)察部發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步落實(shí)工業(yè)用地出讓制度的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2009〕101號(hào)），工業(yè)用地出讓期限內(nèi)，受讓人在符合規(guī)劃、不改變土地用途的前提下增加容積率的，經(jīng)核準(zhǔn)不再增收土地價(jià)款；需要改變土地用途的，如果出讓合同或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確改變土地用途應(yīng)收回土地的，應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，以招標(biāo)拍賣掛牌方式重新出讓。提前收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)必須堅(jiān)持：（1）必須為了公共利益的需要而提前收回，公共利益應(yīng)當(dāng)納入審查機(jī)制；（2）必須按照法律規(guī)定的權(quán)限和程序提前收回，應(yīng)當(dāng)聽取建設(shè)用地使用權(quán)人的意見；（3）必須按照公開市場(chǎng)價(jià)對(duì)使用權(quán)人足額補(bǔ)償，退還相應(yīng)的出讓金，征收個(gè)人住宅而的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。盡管示范文本事先確定了續(xù)期處理規(guī)則，但屆時(shí)的土地使用權(quán)人未必仍是受讓人，該土地使用權(quán)人無(wú)義務(wù)遵守《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，而且土地使用權(quán)續(xù)期涉及數(shù)以億計(jì)社會(huì)公眾的安身立命，屆時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)國(guó)情、民情、人情制定科學(xué)規(guī)則來(lái)處理這一重大社會(huì)問題。 受讓人原因終止項(xiàng)目投資建設(shè) 自國(guó)有土地出讓實(shí)行公開競(jìng)價(jià)制度以來(lái)，競(jìng)爭(zhēng)程度日趨激烈，諸多受讓人榮獲“地王”桂冠，導(dǎo)致樓面價(jià)虛高，甚至高于同期房?jī)r(jià)。超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外。既然規(guī)劃條件是國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的組成部分，違反之應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，示范文本對(duì)違約形態(tài)與違約責(zé)任作