【正文】 人報價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外；（三）在掛牌期限內無應價者或者競買人的報價均低于底價或者均不符合其他條件的，掛牌不成交?！段餀喾ā奉C布后，建設部與國家工商總局對2006年版《國有土地使用權出讓合同》示范文本進行修訂，形成《國有建設用地使用權出讓合同（GF20082601）》示范文本。示范文本第10條將土地出讓金交付方式分一次性支付與分期支付，分期支付的，受讓人在支付第二期及以后各期國有建設用地使用權出讓價款時，按照支付第一期土地出讓價款之日中國人民銀行公布的貸款利率向出讓人支付利息。受讓人取得地表建設用地使用權，并不妨礙出讓人在地上或者地下設立建設用地使用權，用于架設管線與修建地下車庫。出讓人未能按期交付土地或交付的土地未能達到合同約定的土地條件或單方改變土地使用條件的，土地使用年期自達到約定的土地條件之日起算。 開工竣工時間 為解決建設項目長期不竣工問題，防止長期大量囤積土地，保證土地及時有效開發(fā)利用，國發(fā)［2008］3號文要求土地出讓合同和劃撥決定書要嚴格約定建設項目投資額、開竣工時間、規(guī)劃條件等內容；國土資發(fā)〔2007〕236號文規(guī)定住宅用地的開發(fā)建設時間原則上不得超過三年,確保供應出去的土地能夠及時開發(fā)建設，形成廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房的有效供應；示范文本對宗地建設項目的開竣工時間設置了相應條款，如果受讓人不能按期開工，應提前30日向出讓人提出延建申請，經出讓人同意延建的，其項目竣工時間相應順延，但延建期限不得超過一年?！?提前收回建設用地使用權應當適用《物權法》。 盡管立法存在較大困難，但示范文本第25條、26條、27條還是確立了規(guī)則：（1）土地使用者應當至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據社會公共利益需要收回本合同項下宗地的，出讓人應當予以批準，住宅建設用地期限屆滿自動續(xù)期；出讓人同意續(xù)期的，應當辦理出讓、租賃手續(xù)，并支付有償使用費；（2）土地使用者申請續(xù)期，因社會公共利益需要未獲批準的，國有建設用地使用權由出讓人無償收回，地上建筑物、構筑物及其附屬設施按約定處理；（3）土地使用者沒有申請續(xù)期的，國有建設用地使用權、地上建筑物、構筑物及其附屬設施由出讓人無償收回。《城市房地產管理法》第16條規(guī)定，土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權出讓金；未按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的，土地管理部門有權解除合同，并可以請求違約賠償。具有下列情形之一的，也可以認定為閑置土地：（1）國有土地有償使用合同或者建設用地批準書未規(guī)定動工開發(fā)建設日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設用地批準書頒發(fā)之日起滿１年未動工開發(fā)建設的；（2）已動工開發(fā)建設但開發(fā)建設的面積占應動工開發(fā)建設總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足２５％且未經批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿１年的；（3）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。根據《合同法》第107條、114條，當事人可以約定違約金數額，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法；當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后還應當履行債務。《國有土地使用權司法解釋》第4條規(guī)定：“土地使用權出讓合同的出讓方因未辦理土地使用權出讓批準手續(xù)而不能交付土地，受讓方請求解除合同的，應予支持。示范文本制定的違約責任條款為：出讓人未能按期交付土地或交付的土地未能達到本合同約定的土地條件或單方改變土地使用條件的，受讓人有權要求出讓人按照規(guī)定的條件履行義務，并且賠償延誤履行而給受讓人造成的直接損失。 土地條件未達到合同約定 土地條件是受讓人決定是否參與競價，進而決定出價高低的重要因素。（2）本合同項下宗地建筑容積率、建筑密度等任何一項指標低于本合同約定的最低標準的，出讓人可以按照實際差額部分占約定最低標準的比例，要求受讓人支付相當于同比例國有建設用地使用權出讓價款的違約金，并有權要求受讓人繼續(xù)履行本合同；建筑容積率、建筑密度等任何一項指標高于本合同約定最高標準的，出讓人有權收回高于約定的最高標準的面積部分，有權按照實際差額部分占約定標準的比例，要求受讓人支付相當于同比例國有建設用地使用權出讓價款的違約金。國發(fā)〔2008〕3號文要求，土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；不符合法定收回條件的，也應采取改變用途、等價置換、安排臨時使用、納入政府儲備等途徑及時處置、充分利用。在“面粉比面包還貴”的市場行情下，如果房價不能大幅上漲，開發(fā)項目注定虧本，一些開發(fā)商只能選擇“退地”。 十一、受讓人違約責任 國有建設用地出讓合同性質上屬于民事合同，但合同雙方權利義務與責任具有法定性，《城市房地產管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等法律以及國家土地政策對雙方權利義務與責任已經做出強制性規(guī)定，雙方當事人必須遵守；而且國有建設用地出讓合同均為格式合同，無需與受讓人協(xié)商，對所有受讓人一并適用。示范文本第20條對提前收回建設用地使用權也做出規(guī)定：對受讓人依法使用的國有建設用地使用權，在本合同約定的使用年限屆滿前，出讓人不得收回；在特殊情況下，根據社會公共利益需要提前收回國有建設用地使用權的，出讓人應當依照法定程序報批，并根據收回時地上建筑物、構筑物及其附屬設施的價值和剩余年期國有建設用地使用權的評估市場價格及經評估認定的直接損失給予土地使用者補償。 九、城鄉(xiāng)規(guī)劃調整與國有建設用地使用權提前收回 《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》對城鄉(xiāng)規(guī)劃的修改條件、批準程序、法律責任做出明確規(guī)定，具體分為修改省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃，修改控制性詳細規(guī)劃，修建性詳細規(guī)劃，修改鄉(xiāng)規(guī)劃、村莊規(guī)劃，修改近期建設規(guī)劃五種情形。示范文本將宗地開發(fā)投資強度指標分為工業(yè)項目和非工業(yè)項目兩大類，工業(yè)項目投資強度不低于每平方米____元確定，資產總投資包括建筑物、構筑物及其附屬設施、設備投資和出讓價款等；非工業(yè)項目建設，宗地開發(fā)投資總額按照不低于____萬元確定。生地交付的，受讓人受讓后需要完成土地一級開發(fā)；熟地交付的，土地一級開發(fā)已由土地儲備機構完成，受讓人能夠獲取產權清晰、配套完善、土地平整的熟地，可以縮短開發(fā)周期，降低開發(fā)成本。土地租賃合同約定的當期應繳土地價款（租金）應當一次全部繳清，不得分期繳納。然而長期以來一直存在受讓人支付部分土地出讓金獲取分割取得土地使用權證書，再利用該部分土地使用權抵押貸款的違法情形，受讓人可以少量資金囤積大量土地，一旦市場行情形勢不利則造成土地閑置和項目爛尾；土地不能及時開發(fā)利用，不能形成有效的住房供應，增加了金融風險，不利于實現節(jié)約集約用地。中標通知書或者成交確認書應當包括出讓人和中標人或者競得人的名稱，出讓標的，成交時間、地點、價款以及簽訂國有建設用地使用權出讓合同的時間、地點等內