【正文】 （。出讓人交付的土地未達到約定條件或者擅自改變土地條件，將導致前期開發(fā)成本增加，項目開發(fā)整體遲延，最佳投資時機喪失，甚至導致受讓人合同目的落空，故出讓人應當承擔違約責任。土地條件分為土地規(guī)劃條件與土地現(xiàn)狀條件。示范文本制定的違約責任條款為：由于出讓人未按時提供出讓土地而致使受讓人本合同項下宗地占有延期的，每延期一日，出讓人應當按受讓人已經(jīng)支付的國有建設用地使用權出讓價款的__‰向受讓人給付違約金，土地使用年期自實際交付土地之日起算；出讓人延期交付土地超過60日，經(jīng)受讓人催交后仍不能交付土地的，受讓人有權解除合同，出讓人應當雙倍返還定金，并退還已經(jīng)支付國有建設用地使用權出讓價款的其余部分，受讓人并可請求出讓人賠償損失?！蔽崔k理審批手續(xù)導致土地不能交付屬于合同履行問題，不影響合同效力，《合同法》第52條未將此情形納入合同無效的范疇，此時受讓人既可選擇要求出讓人補辦審批手續(xù)使土地具備交付條件，又可選擇解除合同，要求出讓人承擔違約責任。 出讓人不能提供或者逾期提供土地 《城市房地產(chǎn)管理法》第11條規(guī)定了國有土地出讓前應當履行的批準程序，出讓人先辦理出讓批準手續(xù)后進行出讓。（3）工業(yè)建設項目的綠地率、企業(yè)內(nèi)部行政辦公及生活服務設施用地所占比例、企業(yè)內(nèi)部行政辦公及生活服務設施建筑面積等任何一項指標超過本合同約定標準的，受讓人應當向出讓人支付相當于宗地出讓價款__‰的違約金，并自行拆除相應的綠化和建筑設施。既然規(guī)劃條件是國有建設用地使用權出讓合同的組成部分，違反之應承擔違約責任，示范文本對違約形態(tài)與違約責任作出規(guī)定：（1）項目固定資產(chǎn)總投資、投資強度和開發(fā)投資總額未達到本合同約定標準的，出讓人可以按照實際差額部分占約定投資總額和投資強度指標的比例，要求受讓人支付相當于同比例國有建設用地使用權出讓價款的違約金，并可要求受讓人繼續(xù)履約。示范文本第33條就延期開工竣工設計了違約責任條款：受讓人支付相當于國有建設用地使用權出讓價款總額___‰的違約金，出讓人有權要求受讓人繼續(xù)履約。受讓人未按照出讓合同約定日期開工建設或者未能按照出讓合同約定日期竣工的，屬于延期履行型違約行為。土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。 根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《閑置土地處置辦法》，超過動工日期未開工建設造成土地閑置的的屬于違法行為；《國有建設用地使用權出讓合同》對開工、竣工時間已經(jīng)約定，超過開工期限未動工建設造成土地閑置的也屬于違約行為。 受讓人造成土地閑置 根據(jù)《閑置土地處置辦法》第3條，閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權后，未經(jīng)原批準用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動工開發(fā)建設的建設用地。示范文本第31條設計了“退地”規(guī)則：受讓人因自身原因終止該項目投資建設，向出讓人提出終止履行本合同并請求退還土地的，出讓人報經(jīng)原批準土地出讓方案的人民政府批準后，分別按以下約定，退還除本合同約定的定金以外的全部或部分國有建設用地使用權出讓價款（不計利息），收回國有建設用地使用權，該宗地范圍內(nèi)已建的建筑物、構筑物及其附屬設施可不予補償，出讓人還可要求受讓人清除已建建筑物、構筑物及其附屬設施，恢復場地平整；但出讓人愿意繼續(xù)利用該宗地范圍內(nèi)已建的建筑物、構筑物及其附屬設施的，應給予受讓人一定補償：（1）受讓人在本合同約定的開工建設日期屆滿一年前不少于60日向出讓人提出申請的，出讓人在扣除定金后退還受讓人已支付的國有建設用地使用權出讓價款；（2）受讓人在本合同約定的開工建設日期超過一年但未滿二年，并在屆滿二年前不少于60日向出讓人提出申請的，出讓人應在扣除本合同約定的定金，并按照規(guī)定征收土地閑置費后，將剩余的已付國有建設用地使用權出讓價款退還受讓人。 受讓人原因終止項目投資建設 自國有土地出讓實行公開競價制度以來，競爭程度日趨激烈，諸多受讓人榮獲“地王”桂冠，導致樓面價虛高，甚至高于同期房價。《國務院辦公廳關于規(guī)范國有土地使用權出讓收支管理的通知》（國辦發(fā)〔2006〕100號）規(guī)定，土地出讓合同、征地協(xié)議等應約定對土地使用者不按時足額繳納土地出讓收入的，按日加收違約金額1‰的違約金。土地出讓價款包括征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。由此觀之，受讓人的違約責任并不是合同雙方充分協(xié)商的結果，而是法定化、格式化的產(chǎn)物。盡管示范文本事先確定了續(xù)期處理規(guī)則，但屆時的土地使用權人未必仍是受讓人，該土地使用權人無義務遵守《國有建設用地使用權出讓合同》，而且土地使用權續(xù)期涉及數(shù)以億計社會公眾的安身立命，屆時應當根據(jù)國情、民情、人情制定科學規(guī)則來處理這一重大社會問題。由此看出，國家對續(xù)期問題比較寬容，除非根據(jù)社會公共利益需要收回宗地的，出讓人應當批準續(xù)期申請，但土地使用權人需要支付土地出讓價款、租金等土地有償使用費，有償使用土地?！甭约铀伎伎芍?，《物權法》規(guī)定非?；\統(tǒng)：住宅用地期滿后自動續(xù)期，是無償還是有償？非住宅用地期滿后的續(xù)期，適用什么法律辦理？按照物權法立法理由書，如此立法的重要原因是中國正處于飛速發(fā)展階段，立法者對數(shù)十年之后的中國國情與民情尚無法判斷，草率定下規(guī)則，可能與數(shù)十年后的人世生活嚴重脫節(jié)，故立法任務還是交給后世，屆時根據(jù)具體國情與民情制定相應法律。應當明白的是，需要收回建設用地使用權時，土地使用權人未必是《國有建設用地使用權出讓合同》中的受讓人，該土地使用權人無義務遵守《國有建設用地使用權出讓合同》，故應當根據(jù)《物權法》處理提前建設用地使用權收回事宜。提前收回國有建設用地使用權必須堅持：（1）必須為了公共利益的需要而提前收回，公共利益應當納入審查機制；（2）必須按照法律規(guī)定的權限和程序提前收回，應當聽取建設用地使用權人的意見；（3）必須按照公開市場價對使用權人足額補償，退還相應的出讓金，征收個人住宅而的，還應當保障被征收人的居住條件。根據(jù)《物權法》第42條，為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。經(jīng)依法審定的修建性詳細規(guī)劃、建設工程設計方案的總平面圖修改給利害關系人合法權益造成損失的，應當依法給予補償。規(guī)劃修改后已有建筑物如何處理？根據(jù)示范文本第19條，原規(guī)劃如有修改，該宗地已有的建筑物不受影響，但在使用期限內(nèi)該宗地建筑物、構筑物及其附屬設施改建、翻建、重建，或者期限屆滿申請續(xù)期時，必須按屆時有效的規(guī)劃執(zhí)行；如果規(guī)劃修改對已有權利造成損害，則應當對相關權利人予以補償。對于工業(yè)用地，國土資源部