【正文】 、監(jiān)察部發(fā)布了《關(guān)于進一步落實工業(yè)用地出讓制度的通知》（國土資發(fā)〔2009〕101號），工業(yè)用地出讓期限內(nèi)，受讓人在符合規(guī)劃、不改變土地用途的前提下增加容積率的，經(jīng)核準(zhǔn)不再增收土地價款；需要改變土地用途的，如果出讓合同或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確改變土地用途應(yīng)收回土地的，應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，以招標(biāo)拍賣掛牌方式重新出讓。 八、建設(shè)用地用途的變更 受讓人在出讓期限內(nèi)需要變更土地用途，如果建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定或法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、行政規(guī)定等明確規(guī)定應(yīng)當(dāng)收回建設(shè)用地使用權(quán)，實行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的，應(yīng)當(dāng)遵從約定；反之，取得規(guī)劃行政部門同意后，可由受讓人與國土資源管理部門簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，按照批準(zhǔn)改變時新土地用途下建設(shè)用地使用權(quán)評估市場價格與原土地用途下建設(shè)用地使用權(quán)評估市場價格的差額補繳國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款，辦理土地變更登記。住宅項目建設(shè)按照國發(fā)［2008］3號文、《關(guān)于認真貫徹國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見進一步加強土地供應(yīng)調(diào)控的通知》（國土資發(fā)〔2007〕236號）的有關(guān)規(guī)定確定，供應(yīng)住宅用地要將最低容積率限制、單位土地面積的住房建設(shè)套數(shù)和住宅建設(shè)套型等規(guī)劃條件寫入土地出讓合同或劃撥決定書，確保不低于70%的住宅用地用于廉租房、經(jīng)濟適用房、限價房和90平方米以下中小套型普通商品房的建設(shè)，防止大套型商品房多占土地。 宗地建設(shè)配套 宗地配套建設(shè)根據(jù)建設(shè)項目性質(zhì)確定。項目總用地面積。 七、土地開發(fā)建設(shè)與利用 為促進節(jié)約集約用地、提高利用效率，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，國務(wù)院先后發(fā)布了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》、《關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》對土地開發(fā)建設(shè)與利用做出強制性規(guī)定，出讓合同示范文本設(shè)計出相關(guān)條款，受讓人必須遵守。建設(shè)用地使用權(quán)年限起算按合同約定的交付土地之日起算，原劃撥（承租）國有建設(shè)用地使用權(quán)補辦出讓手續(xù)的，出讓年期自合同簽訂之日起算。一級開發(fā)程度有三通一平、五通一平、七通一平（上、下水通、排污通、路通、通訊通、煤氣通、電通、熱力通、場地平整）之別。 土地條件分為生地與熟地。 土地用途在出讓之前已經(jīng)確定，出讓合同中的土地用途條款必須按照規(guī)劃條件填寫，出讓人與受讓人均不得改變。宗地空間范圍是以平面界址點所構(gòu)成的垂直面和上、下界限高程平面封閉形成的空間范圍，宗地平面界限按宗地的界址點坐標(biāo)填寫；出讓宗地的豎向界限，可以按照1985年國家高程系統(tǒng)為起算基點填寫，也可以按照各地高程系統(tǒng)為起算基點填寫；高差是垂直方向從起算面到終止面的距離。” 六、建設(shè)用地的交付 根據(jù)《物權(quán)法》第136條，建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立，建設(shè)用地不再是二維平面，而是三維立體空間。首次繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%。 2009年11月18日，財政部、國土資源部、中國人民銀行、監(jiān)察部、審計署聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進一步加強土地出讓收支管理的通知》（財綜[2009]74號）對土地出讓金分期繳納進行規(guī)范，通知要求：“市縣國土資源管理部門與土地受讓人在土地出讓合同中依法約定的分期繳納全部土地出讓價款的期限原則上不超過一年。 繳清土地出讓金之后才能獲取土地使用權(quán)證書，并不意味著土地出讓金必須一次性支付，經(jīng)與出讓人協(xié)商，土地出讓金可以分期繳納。針對此情形，《國務(wù)院關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》、《國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》等政策法規(guī)一再發(fā)出禁令，受讓人依照國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的約定付清全部土地出讓價款后，方可申請辦理土地登記，領(lǐng)取國有建設(shè)用地使用權(quán)證書；未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價款的，不得發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書，也不得按出讓價款繳納比例分割發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書。 五、土地出讓金與權(quán)屬證書辦理 《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓暫行條例》第16條就明確規(guī)定，土地使用者在支付全部土地使用權(quán)出讓金后，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理登記，領(lǐng)取土地使用證，取得土地使用權(quán)，支付全部土地出讓金是領(lǐng)取土地使用證的前提。 投標(biāo)、競買保證金是參與競價的門檻，交納保證金獲取競價資格；確定中標(biāo)人、競得人后，投標(biāo)、競買保證金轉(zhuǎn)作受讓地塊的定金；簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同后，投標(biāo)、競買保證金抵作土地出讓價款。根據(jù)《物權(quán)法》138條，建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同一般包括下列條款：（1）當(dāng)事人的名稱和住所；（2）土地界址、面積等；（3）建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用的空間；（4）土地用途；（5）使用期限；（6）出讓金等費用及其支付方式；（7）解決爭議的方法。中標(biāo)通知書或者成交確認書對出讓人和中標(biāo)人或者競得人具有法律效力，出讓人改變競得結(jié)果，或者中標(biāo)人、競得人放棄中標(biāo)宗地、競得宗地的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)責(zé)任。確定中標(biāo)人、競得人后，出讓人應(yīng)當(dāng)發(fā)出中標(biāo)通知書或者與競得人簽訂成交確認書。 有競買人表示愿意繼續(xù)競價的，掛牌出讓轉(zhuǎn)入現(xiàn)場競價，通過現(xiàn)場競價確定競得人。掛牌截止應(yīng)當(dāng)由掛牌主持人主持確定。競買人的最高應(yīng)價或者報價未達到底價時，主持人應(yīng)當(dāng)終止拍賣。評標(biāo)小組應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件確定的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對投標(biāo)文件進行評審，對能夠最大限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項綜合評價標(biāo)準(zhǔn)，或者能夠滿足招標(biāo)文件的實質(zhì)性要求且價格最高的投標(biāo)人，應(yīng)當(dāng)確定為中標(biāo)人；按照價高者得的原則確定中標(biāo)人的，可以不成立評標(biāo)小組，由招標(biāo)主持人根據(jù)開標(biāo)結(jié)果確定中標(biāo)人。競價分為招標(biāo)、拍賣、掛牌三種方式，勝出方式存在一定區(qū)別。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時將依法變更后的規(guī)劃條件報有關(guān)人民政府土地主管部門備案。變更內(nèi)容不符合控制性詳細規(guī)劃的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得批準(zhǔn)。根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第45條，建設(shè)項目建成后，縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按照國務(wù)院規(guī)定對建設(shè)工程是否符合規(guī)劃條件予以核實；未經(jīng)核實或者經(jīng)核實不符合規(guī)劃條件的，建設(shè)單位不得組織竣工驗收。為保證規(guī)劃條件落實，《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同（GF20082601）》示范文本（下稱“示范文本”）將規(guī)劃管理部門確定的出讓宗地規(guī)劃條件列為附件3。據(jù)此，確定規(guī)劃條件與出讓國有土地之間的關(guān)系為：城鄉(xiāng)規(guī)劃行政部門確定規(guī)劃條件→市、縣人民政府土地管理部門依據(jù)規(guī)劃條件出讓土地→規(guī)劃條件依法寫入出讓合同。 三、城市規(guī)劃對所有參與者具有約束力 根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法實施條例》、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》，土地使用權(quán)出讓由市、縣人民政府有計劃、有步驟地進行；出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門共同擬定方案，按照國務(wù)院規(guī)定，報經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地管理部門實施。