【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 小組應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)標(biāo)結(jié)果，按照綜合評(píng)分高低確定中標(biāo)候選人排序，但低于底價(jià)或標(biāo)底者除外。同時(shí)有兩個(gè)或兩個(gè)以上申請(qǐng)人的綜合評(píng)分相同的，按報(bào)價(jià)高低排名，報(bào)價(jià)也相同的，可以由綜合評(píng)分相同的申請(qǐng)人通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)確定排名順序。投標(biāo)人的投標(biāo)價(jià)均低于底價(jià)或投標(biāo)條件均不能夠滿(mǎn)足標(biāo)底要求的，投標(biāo)活動(dòng)終止。招標(biāo)出讓?xiě)?yīng)當(dāng)如何定標(biāo)的問(wèn)題。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)標(biāo)小組推薦的中標(biāo)候選人確定中標(biāo)人。招標(biāo)人也可以授權(quán)評(píng)標(biāo)小組直接確定中標(biāo)人。按照價(jià)高者得的原則確定中標(biāo)人的，由招標(biāo)主持人根據(jù)開(kāi)標(biāo)結(jié)果，直接宣布報(bào)價(jià)最高且不低于底價(jià)者為中標(biāo)人。有兩個(gè)或兩個(gè)以上申請(qǐng)人的報(bào)價(jià)相同且同為最高報(bào)價(jià)的，可以由相同報(bào)價(jià)的申請(qǐng)人在限定時(shí)間內(nèi)再行報(bào)價(jià)，或者采取現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)方式確定中標(biāo)人。拍賣(mài)出讓成交的時(shí)點(diǎn)的認(rèn)定。拍賣(mài)主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價(jià)或報(bào)價(jià)而沒(méi)有人再應(yīng)價(jià)或出價(jià)，且該價(jià)格不低于底價(jià)的，拍賣(mài)主持人落槌表示拍賣(mài)成交，拍賣(mài)主持人宣布最高應(yīng)價(jià)者為競(jìng)得人。成交結(jié)果對(duì)拍賣(mài)人、競(jìng)得人和出讓人均具有法律效力。最高應(yīng)價(jià)或報(bào)價(jià)低于底價(jià)的，拍賣(mài)主持人宣布拍賣(mài)終止。對(duì)參加拍賣(mài)會(huì)的競(jìng)買(mǎi)人數(shù)沒(méi)有限制性要求。國(guó)土資源部11號(hào)令的規(guī)定的主持人應(yīng)當(dāng)終止拍賣(mài)的情形是兩種，即“競(jìng)買(mǎi)不足3人，或者競(jìng)買(mǎi)人的最高報(bào)價(jià)未達(dá)到底價(jià)時(shí)”；而國(guó)土資源部39號(hào)令明確取消了對(duì)競(jìng)買(mǎi)人數(shù)的規(guī)定，只要求“競(jìng)買(mǎi)人的最高應(yīng)價(jià)或報(bào)價(jià)未達(dá)到底價(jià)時(shí)，主持人應(yīng)當(dāng)終止拍賣(mài)”。這主要是因?yàn)榕馁u(mài)作為典型的公開(kāi)競(jìng)價(jià)方式，不能完全依據(jù)參加人數(shù)的多少來(lái)判斷其市場(chǎng)配置的特性，其關(guān)鍵是能否做到公開(kāi)出讓計(jì)劃、公開(kāi)出讓信息、公開(kāi)出讓程序、公開(kāi)競(jìng)價(jià)、公開(kāi)結(jié)果等。信息充分披露公開(kāi)了，即使一宗地只有一個(gè)競(jìng)買(mǎi)人參加競(jìng)買(mǎi)，這種競(jìng)買(mǎi)行為也是市場(chǎng)的，反之，如果設(shè)定了種種條件限制競(jìng)買(mǎi)人參加拍賣(mài)活動(dòng)，即使一宗地有多個(gè)競(jìng)買(mǎi)人參加，也是非市場(chǎng)的。因此，拍賣(mài)出讓中的公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)，并不僅僅在拍賣(mài)會(huì)上才表現(xiàn)出來(lái)，而是從國(guó)土部門(mén)發(fā)布出讓信息時(shí)就已開(kāi)始了，參加人數(shù)的多少可以在一定程度上反映競(jìng)爭(zhēng)激烈程度，但不一定就體現(xiàn)公開(kāi)、公平、公正。所以在出讓實(shí)踐中，應(yīng)按部39號(hào)令的規(guī)定來(lái)組織實(shí)施拍賣(mài)出讓活動(dòng)。掛牌出讓活動(dòng)的幾個(gè)重要環(huán)節(jié)。（1）必須在法定時(shí)限內(nèi)公布掛牌信息。在掛牌公告規(guī)定的掛牌起始日，掛牌人將掛牌出讓宗地的位置、面積、用途、使用年期，規(guī)劃要求、起始價(jià)、增價(jià)規(guī)則及增價(jià)幅度等，在掛牌公告規(guī)定的土地交易地點(diǎn)掛牌公布。掛牌交易時(shí)間不少于10日。報(bào)名申請(qǐng)截止時(shí)間，應(yīng)當(dāng)為掛牌出讓結(jié)束日前2天。（2）關(guān)于掛牌截止的相關(guān)問(wèn)題。在掛牌出讓文件中，應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定掛牌截止時(shí)點(diǎn)。掛牌主持人在掛牌截止時(shí)，應(yīng)當(dāng)主持掛牌現(xiàn)場(chǎng)，根據(jù)掛牌現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)買(mǎi)人的具體報(bào)價(jià)情況，靈活確定掛牌成交、掛牌不成交、掛牌終止轉(zhuǎn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)等事宜。具體應(yīng)把握以下幾個(gè)環(huán)節(jié)：一是出讓人應(yīng)當(dāng)在掛牌截止前將密封的掛牌底價(jià)交給掛牌主持人，掛牌主持人現(xiàn)場(chǎng)打開(kāi)密封件；二是在公告規(guī)定的掛牌截止時(shí)間，競(jìng)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)出席掛牌現(xiàn)場(chǎng)，掛牌主持人宣布最高報(bào)價(jià)及其報(bào)價(jià)者，并詢(xún)問(wèn)競(jìng)買(mǎi)人是否愿意繼續(xù)競(jìng)價(jià)；三是掛牌主持人連續(xù)三次報(bào)出最高掛牌價(jià)格，沒(méi)有競(jìng)買(mǎi)人表示愿意繼續(xù)競(jìng)價(jià)的，掛牌主持人宣布掛牌活動(dòng)結(jié)束，并按下列規(guī)定確定掛牌結(jié)果：①最高掛牌價(jià)格不低于底價(jià)的，掛牌主持人宣布掛牌出讓成交，最高掛牌價(jià)格的出價(jià)人為競(jìng)得人，②最高掛牌價(jià)格低于底價(jià)的，掛牌主持人宣布掛牌出讓不成交；四是有競(jìng)買(mǎi)人表示愿意繼續(xù)競(jìng)價(jià)的，即屬于掛牌截止時(shí)有兩個(gè)或兩個(gè)以上競(jìng)買(mǎi)人要求報(bào)價(jià)的情形，掛牌主持人應(yīng)當(dāng)宣布掛牌出讓轉(zhuǎn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，并宣布現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)的時(shí)間和地點(diǎn)，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)確定競(jìng)得人。（3）掛牌出讓轉(zhuǎn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)的注意點(diǎn)。①現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)的起始價(jià)為掛牌活動(dòng)截止時(shí)最高報(bào)價(jià)增加一個(gè)加價(jià)幅度后的價(jià)格；②在現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)中，無(wú)人參加競(jìng)買(mǎi)或無(wú)人加價(jià)的，以?huà)炫平刂箷r(shí)出價(jià)最高者為競(jìng)得人，但低于掛牌底價(jià)者除外。應(yīng)當(dāng)場(chǎng)簽訂成交確認(rèn)書(shū)。確定競(jìng)得人后，出讓人與競(jìng)得人當(dāng)場(chǎng)簽訂《成交確認(rèn)書(shū)》?！冻山淮_認(rèn)書(shū)》對(duì)出讓人和競(jìng)得人具有法律效力，出讓人改變成交結(jié)果的，或者競(jìng)得人不按約定簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》、放棄競(jìng)得宗地的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。競(jìng)得人拒絕簽訂《成交確認(rèn)書(shū)》也不能對(duì)抗成交結(jié)果的法律效力。在實(shí)際操作中，如競(jìng)得人在成交后不簽訂《成交確認(rèn)書(shū)》，出讓人可不退回競(jìng)得人繳納的競(jìng)買(mǎi)保證金?！冻山淮_認(rèn)書(shū)》必須明確出讓人與競(jìng)得人名稱(chēng)、出讓土地面積和位置、成交時(shí)間和地點(diǎn)、成交價(jià)款、簽訂出讓合同的時(shí)間和地點(diǎn)等。（六）簽訂出讓合同與公布出讓結(jié)果必須在中標(biāo)通知書(shū)或《成交確認(rèn)書(shū)》規(guī)定的時(shí)間內(nèi)簽訂出讓合同。競(jìng)得人應(yīng)在中標(biāo)通知書(shū)或《成交確認(rèn)書(shū)》規(guī)定時(shí)間內(nèi)和出讓人簽訂出讓合同，合同簽訂后，招拍掛出讓行為完成。競(jìng)得人在簽訂《成交確認(rèn)書(shū)》后不簽訂國(guó)有土地出讓合同的，屬于違約，出讓人可不退回競(jìng)得人繳納的競(jìng)買(mǎi)保證金。未競(jìng)得人的競(jìng)買(mǎi)保證金應(yīng)在招拍掛出讓活動(dòng)結(jié)束后5個(gè)工作日內(nèi)退還，不計(jì)利息。出讓結(jié)果必須在出讓活動(dòng)結(jié)束后10個(gè)工作日內(nèi)向社會(huì)公布。出讓人應(yīng)當(dāng)在出讓活動(dòng)結(jié)束后10個(gè)工作日內(nèi)，將出讓結(jié)果在中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)以及土地有形市場(chǎng)等指定場(chǎng)所向社會(huì)公布，公布的內(nèi)容主要包括：出讓土地的位置、面積、用途、開(kāi)發(fā)程度、土地級(jí)別、容積率；出讓年限、方式；受讓人；成交時(shí)間和成交價(jià)格。公布出讓結(jié)果不得向受讓人收取費(fèi)用。二、土地招拍掛出讓中應(yīng)當(dāng)重視的主要問(wèn)題（一）關(guān)于國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛的原則與范圍問(wèn)題必須堅(jiān)持“三公一誠(chéng)”的原則。土地招拍掛必須堅(jiān)持“三公一誠(chéng)”原則，即公開(kāi)、公平、公正和誠(chéng)實(shí)信用的原則。部11號(hào)令和39號(hào)令都明確了這一原則。國(guó)有土地招拍掛出讓范圍是十分明確的。建設(shè)用地使用權(quán)有不同的類(lèi)型和不同的交易情況。政府供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地、原劃撥土地使用權(quán)改變用途、原劃撥使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出讓土地使用權(quán)改變用途等，均有可能涉及土地招拍掛問(wèn)題，因此，國(guó)有建設(shè)用地的使用和管理十分復(fù)雜。就國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓來(lái)說(shuō)，以下幾種情形的土地必須實(shí)行招拍掛方式：（1）政府供應(yīng)的工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地，必須采取招拍掛方式。對(duì)于什么是政府供應(yīng)的