【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 法》上所稱之“不動(dòng)產(chǎn)”，屬于集體所有；宅基地使用權(quán)則是農(nóng)村村民在集體所有的宅基地之上所設(shè)定的用益物權(quán)，宅基地使用權(quán)設(shè)定后，農(nóng)村村民對(duì)宅基地依法享有占有、使用、收益等權(quán)能。而我國《物權(quán)法》第152條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。”這里所謂“依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施”應(yīng)屬宅基地使用權(quán)人的使用權(quán)能。準(zhǔn)此以解，宅基地使用權(quán)人根本沒有收益權(quán)能，它還是不是《物權(quán)法》上所規(guī)定的用益物權(quán)，則頗值懷疑。　　《決定》明確指出“依法保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)”，就是要“依法保障農(nóng)戶宅基地依法取得、使用和收益的權(quán)利。逐步推行農(nóng)村宅基地使用權(quán)的有償使用和流轉(zhuǎn)制度，發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制在資源配置中的基礎(chǔ)作用。”[17]由此可見，《決定》意在賦予宅基地使用權(quán)人以收益權(quán)能。《決定》同時(shí)指出，宅基地整理節(jié)約的土地在一定情況下可以轉(zhuǎn)為集體建設(shè)用地，該集體建設(shè)用地在一定情形下也是可以流轉(zhuǎn)的，這是否也為宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)留下了制度空間？目前各方面對(duì)此都很關(guān)注。如果這一問題不能解決，就難以避免農(nóng)村集體以新村建設(shè)名義，侵犯農(nóng)民宅基地用益物權(quán)，也難以避免地方政府以農(nóng)村城鎮(zhèn)化為名，與開發(fā)商聯(lián)手，利用農(nóng)民宅基地搞房地產(chǎn)開發(fā)等問題[18].　　《決定》為宅基地使用權(quán)制度的改革指明了方向，宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度可謂指日可待。那種以目前農(nóng)村社會(huì)保障不足而宅基地在一定程度上又起著社會(huì)保障功能為由而否定宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的觀點(diǎn)是站不住腳的。農(nóng)村的社會(huì)保障體系在現(xiàn)階段確實(shí)存在很多不足，《決定》也從逐步建立新型農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)制度、著力完善農(nóng)村最低生活保障制度、加快健全農(nóng)村社會(huì)救助體系等幾個(gè)方面明確提出了加快健全農(nóng)村社會(huì)保障體系的任務(wù)和要求[19]，但不應(yīng)該也不可能通過限制宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓來實(shí)現(xiàn)和改善農(nóng)村社會(huì)保障狀況。正如有學(xué)者指出的那樣，以社會(huì)保障為由來限制宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，會(huì)隱入邏輯悖論，不利于農(nóng)村社會(huì)保障體系的逐步建立和完善[20].　　在允許宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的情況下，宅基地使用權(quán)自然可以作為抵押財(cái)產(chǎn)，在農(nóng)村信貸中充當(dāng)擔(dān)保物。據(jù)統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在，全國兩億農(nóng)戶，戶均100平方米，共計(jì)200億平方米的房產(chǎn)，按每平方米300元計(jì)算，農(nóng)村房產(chǎn)市場(chǎng)將有6萬億元的市場(chǎng)潛力。如果僅僅按10%的抵押貸款比率，就會(huì)吸引6000億元的貸款進(jìn)入農(nóng)村，為農(nóng)民所用，這對(duì)農(nóng)村生產(chǎn)和消費(fèi)市場(chǎng)的啟動(dòng)將會(huì)發(fā)揮巨大作用[21].　　（三）農(nóng)村房屋是否可以抵押？　　在解釋上，農(nóng)村房屋屬于《物權(quán)法》第180條第1款第1項(xiàng)所規(guī)定的“建筑物”，依法可以抵押，但《物權(quán)法》第184條第2項(xiàng)又同時(shí)規(guī)定，宅基地等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押。如果允許農(nóng)村房屋設(shè)定抵押權(quán)，抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)將使農(nóng)民居無定所，影響社會(huì)的穩(wěn)定，與國家的宏觀政策有違，由此可見，農(nóng)村房屋不能作為抵押財(cái)產(chǎn)[22].這一解釋是基于“地隨房走”、“房隨地走”的土地與房屋同時(shí)抵押機(jī)制的邏輯推論。本文在此姑且不論宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)有望松動(dòng)的情況，僅就目前我國制定法之上禁止宅基地使用權(quán)抵押的情形下是否允許農(nóng)村房屋充當(dāng)?shù)盅贺?cái)產(chǎn)展開討論?！　〉谝?，農(nóng)村村民對(duì)其合法建造的房屋享有所有權(quán)，已經(jīng)得到我國《憲法》和《物權(quán)法》的確認(rèn)，既屬所有權(quán)，農(nóng)村村民則可以該房屋為其或第三人的貸款提供擔(dān)保，此為所有權(quán)權(quán)能的當(dāng)然之理。如果在法律允許農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓的同時(shí)，又禁止農(nóng)村房屋抵押，必將引起立法與執(zhí)法上的混亂，違背法律的統(tǒng)一性[23].　　第二，我國《物權(quán)法》允許“建筑物”之上設(shè)定抵押權(quán)，而這些建筑物主要位于農(nóng)村。如在解釋上只有城鎮(zhèn)居民可以以其房屋設(shè)定抵押權(quán)，農(nóng)村村民不能以其房屋設(shè)定抵押，人為地限制農(nóng)村村民進(jìn)入統(tǒng)一的大市場(chǎng)，依其身份限制其財(cái)產(chǎn)自由，尚屬“從身份到契約”之前的階段，顯然違背物權(quán)法所堅(jiān)守的平等保護(hù)原則，是對(duì)農(nóng)村及其村民的歧視[24]，在一定程度上剝奪了農(nóng)村村民以其房屋融資的權(quán)利?！　〉谌?，以“地隨房走”、“房隨地走”的房地一致的管理模式否定農(nóng)村房屋的單獨(dú)抵押，理由似嫌不足。有學(xué)者認(rèn)為，農(nóng)村居民所有的房屋可以設(shè)定抵押，但是農(nóng)村居民用于建筑房屋的宅基地，依法不得抵押。所以，農(nóng)村居民所有的房屋，可以單獨(dú)抵押。在農(nóng)村居民的房屋上設(shè)定的不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)，其效力不及于該房屋占用范圍內(nèi)的宅基地[25].土地與地上房屋同時(shí)抵押的立法本旨是維護(hù)“房、地權(quán)利主體相一致”原則?；诜课菖c土地的天然聯(lián)系，為避免發(fā)生權(quán)利之間的沖突與摩擦，利于物的有序利用和社會(huì)秩序的穩(wěn)定，房屋和土地在交易中必須共同作為交易的標(biāo)的，不能各別對(duì)待，此即“房、地權(quán)利主體相一致”原則。該原則是我國房地產(chǎn)立法和實(shí)踐一貫堅(jiān)持的基本原則。但在我國，房屋和土地分屬不同的行政機(jī)關(guān)管理，并受不同的法律調(diào)整，各有其不同的權(quán)利證書（實(shí)行房地合一體制的地方除外），在客觀上造成了兩者相互分離的現(xiàn)象。有學(xué)者即認(rèn)為“我國現(xiàn)行制度，基于管理體制上的原因，系將土地和建筑分別作為獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)?！盵26]雖然本文作者不主張將兩者視為各別的財(cái)產(chǎn)，但將兩者分別抵押，只要解決“房、地權(quán)利主體不一致”的問題，從合理配置資源，促進(jìn)資金融通，提高資源利用效率的角度，不僅是可行的，也是必要的。對(duì)于因承認(rèn)上述分別抵押所可能引起的權(quán)利主體不一致的問題，可以參照《城市房地產(chǎn)管理法》第51條的規(guī)定進(jìn)行處理。在允許宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的情形之下，只需在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)將該房屋連同宅基地使用權(quán)一同拍賣或變賣給法律允許的受讓人即可，就變價(jià)款中屬于宅基地使用權(quán)的部分，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償；如果仍然禁止宅基地使用權(quán)向本村村民之外的人流轉(zhuǎn)，上述抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)之時(shí)，即應(yīng)將設(shè)定抵押權(quán)的房屋連同其占有范圍內(nèi)的宅基地使用權(quán)拍賣或變賣給本村村民，并就抵押的房屋部分的變價(jià)款優(yōu)先受償。如此，分別抵押所可能引起的“房、地權(quán)利主體不一致”問題即可解決。　　綜上，即使在宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)未作政策調(diào)整的情況下，農(nóng)村房屋亦可作為擔(dān)保物。對(duì)農(nóng)村村民而言，房屋是其重要的不動(dòng)產(chǎn)，在其財(cái)產(chǎn)總額中占據(jù)相當(dāng)比重。如果不允許農(nóng)村村民的房屋設(shè)定抵押權(quán)，農(nóng)村村民的融資渠道必將受到重要影響。在浙江省湖州、溫州和嘉興等的農(nóng)民房屋抵押貸款試點(diǎn)已經(jīng)積累了一定的經(jīng)驗(yàn)。如溫州樂清農(nóng)村合作銀行從2006年開始試點(diǎn)辦理農(nóng)民自建房抵押貸款業(yè)務(wù)，將農(nóng)民住房視同國有土地上的房產(chǎn)辦理抵押貸款。截至2