債權(quán)融資支持保障房建設(shè)問題研究(編輯修改稿)
2024-08-31 14:13 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 優(yōu)惠政策。要繼續(xù)落實(shí)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房以及棚戶區(qū)改造涉及的營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、印花稅、契稅等稅收優(yōu)惠政策。由于地方政府債具有準(zhǔn)國債性質(zhì)，鑒于國債信用極高，融資成本最低，以地方政府債形式籌集保障房建設(shè)資金，必將大大降低保障房融資成本，緩解資金瓶頸，加快保障房建設(shè)進(jìn)程。2．發(fā)行地方政府債支持保障房建設(shè)的實(shí)踐。6月17日，財(cái)政部公布2011年地方政府債券首次代理發(fā)行計(jì)劃。此次發(fā)行涉及的地方債主體包括陜西、山東、云南、重慶等11個(gè)省區(qū)。 此次發(fā)行的地方債種類有2類，一是6月27日招標(biāo)的5年期品種，金額為254億元；二是7月11日招標(biāo)250億元3年期地方債。表1為2011年已發(fā)行地方政府債及用途統(tǒng)計(jì)。2010年財(cái)政部共發(fā)行2 000億元地方政府債券。全年共發(fā)行地方政府債券10期，其中3年期地方政府債券6期總額1 384億元，5年期地方政府債券4期總額616億元。2011年計(jì)劃的發(fā)債規(guī)模仍為2 000億元，與2010基本持平。而據(jù)2011年已有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，3年期和5年期債券的發(fā)行數(shù)量大致相當(dāng)，與2010年相比，5年期債券的比重明顯增加，這可能與保障房建設(shè)資金回收期長有一定關(guān)系。（二）房地產(chǎn)開發(fā)商在銀行間市場發(fā)行中期票據(jù)1．低成本的中期票據(jù)是開發(fā)商保障房建設(shè)的重要融資渠道。中期票據(jù)是央行推出的直接融資產(chǎn)品，是一種由企業(yè)發(fā)行的無擔(dān)保債券。是央行在短期融資券(1年期以內(nèi))市場運(yùn)行成功的基礎(chǔ)上，將發(fā)債期限確定在15年之間的信用品種。從2008年首次獲批的企業(yè)評級都在“aaa”以上來看，發(fā)行中期票據(jù)企業(yè)一般應(yīng)符合下列主要規(guī)定———具有穩(wěn)定的償債資金來源，擁有連續(xù)三年的經(jīng)審計(jì)的會(huì)計(jì)報(bào)表，且最近一個(gè)會(huì)計(jì)年度盈利；主體信用評級為aaa，待償還債券余額不超過企業(yè)凈資產(chǎn)的40%。2009年底以來，一系列融資限制政策讓開發(fā)商的資金壓力越來越大。部分開發(fā)商承擔(dān)了大量保障房建設(shè)任務(wù)。對資金以及周轉(zhuǎn)速度的要求也就更為強(qiáng)烈，而本身的薄利又決定只能選擇低成本資金。中期票據(jù)具有低融資成本、期限與保障房建設(shè)償還周期一致、成交量大、流動(dòng)性強(qiáng)等特點(diǎn)，是從事保障房建設(shè)的房地產(chǎn)企業(yè)融資的重要渠道，但對借款企業(yè)過高的信用評級要求，在一定程度上限制了部分房企利用中期票據(jù)融資。2．銀行間市場交易商協(xié)會(huì)重點(diǎn)支持保障房建設(shè)。中國銀行間市場交易商協(xié)在2011年5月上旬召開的非金融企業(yè)債務(wù)融資工具主承銷商工作會(huì)上，交易商協(xié)會(huì)明確提出作為債市自律組織，要貫徹中央的政策要求，重點(diǎn)支持保障房建設(shè)，并在政策研究中提出三點(diǎn)要求：一是保障房項(xiàng)目必須在中央規(guī)定的1 000萬套中；二是保障房項(xiàng)目必須納入政府統(tǒng)籌安排；三是要做好后續(xù)監(jiān)管保證償付。3．首開股份和棲霞建設(shè)擬發(fā)行中期票據(jù)用于保障房建設(shè)。2011年6月3日，首開股份 (600376)公告稱，為保證公司的可持續(xù)發(fā)展，滿足公司生產(chǎn)經(jīng)營的資金需求，公司向銀行間市場交易商協(xié)會(huì)申請注冊，擬在銀行間市場發(fā)行不超過43億元的中期票據(jù)。募集資金將用于公司保障性住房項(xiàng)目的建設(shè)。公司同時(shí)公告，首開股份2011年5月25日中標(biāo)取得廊坊市安次區(qū)“廊安201127號”和“廊安201128號”兩宗土地項(xiàng)目，為快速開展該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)工作，盡快獲得收益，公司設(shè)立廊坊首開志泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為該項(xiàng)目的實(shí)施主體，注冊資本金為1億元［5］。無獨(dú)有偶，6月11日，棲霞建設(shè)宣布擬申請注冊發(fā)行總額不超過人民幣17億元的中期票據(jù)用于西花崗保障房項(xiàng)目配套資金，資金將全部用于保障房項(xiàng)目配套。中期票據(jù)的發(fā)行對象為中國銀行間債券市場的機(jī)構(gòu)投資者。（三）發(fā)行企業(yè)債1．發(fā)改委已為企業(yè)債支持保障房建設(shè)掃清了制度障礙。由于地方政府債的發(fā)債主體僅限于地方政府，且2010年的規(guī)模為2 000億。中期票據(jù)雖然優(yōu)點(diǎn)很多，但通常限于信用非常好的大企業(yè)。如何讓一般企業(yè)和地方政府投融資平臺籌集資金，為保障房建設(shè)服務(wù)？其中一個(gè)重要的籌資方式是發(fā)行企業(yè)債，企業(yè)債是由中央政府部門所屬機(jī)構(gòu)、國有獨(dú)資企業(yè)或國有控股企業(yè)發(fā)行的債券，它對發(fā)債主體的限制比較少。企業(yè)債券具有期限長、利率低的優(yōu)勢，是保障性住房項(xiàng)目市場融資的較好工具。2011年6月，發(fā)改委制定了《關(guān)于利用債券融
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