【文章內(nèi)容簡介】 6. 消費(fèi)者必須有充足的資料作理性的選擇，同時(shí)使市場有效率地運(yùn)作。 建議七：增加透明度67. 「同意方案」的樓盤，發(fā)展商向政府申請預(yù)售的時(shí)候，應(yīng)列明其銷售計(jì)劃，如每批銷售的單位數(shù)量和推出時(shí)間，并說明該些單位是否會(huì)公開發(fā)售，或供內(nèi)部認(rèn)購。發(fā)展商可以改變其銷售計(jì)劃，但須通知政府和公眾。這樣可方便政府預(yù)計(jì)房屋供應(yīng)情況，有意置業(yè)人士亦可根據(jù)這些資料，慎作決定。如計(jì)劃有改變，發(fā)展商必須知會(huì)政府，但毋須取得批準(zhǔn)。 68. 政府應(yīng)研究如何讓市民取得更多的房屋資料。協(xié)助作出明智選擇，不致被市場傳聞困擾而無所適從。擬議的政府中央數(shù)據(jù)庫集中了政府各部門的資料，方便政府及時(shí)提供全面的地產(chǎn)市場分析資料。 69. 政府應(yīng)確保各部門，處理涉及土地和地產(chǎn)發(fā)展方面的問題，能貫徹服務(wù)承諾，增加透明度，例如：定期發(fā)表各項(xiàng)地產(chǎn)發(fā)展計(jì)劃進(jìn)度或延誤的資料。為配合政府開放的態(tài)度和精神，政府應(yīng)把批準(zhǔn)延長建筑規(guī)約期限的理由公開。 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊1. 統(tǒng)計(jì)署提供九五年資料；統(tǒng)計(jì)署房屋科在其長遠(yuǎn)房屋策略檢討報(bào)告中估計(jì)九五年的業(yè)主自住單位比率為52%。2. 雖然在該段期間經(jīng)歷多次經(jīng)濟(jì)打擊，包括八七年的股災(zāi)、八九年的天安門事件、九零至九一年的波斯灣戰(zhàn)爭、九一年的國商銀行倒閉以及一些銀行的短期危機(jī)等。附件一顯示八零年至九五年間住宅樓宇價(jià)格比對通漲率的增長。3. 政府估計(jì)數(shù)字。供款負(fù)擔(dān)比率是指每月樓宇按揭供款占中位家庭收入的比率。見報(bào)告原文第一章第六段。4. 參閱報(bào)告原文第一章第十七段5. 根據(jù)理工大學(xué)顧問就土地注冊處私人房屋轉(zhuǎn)讓資料研究所得。6. 九四年六月政府土地供應(yīng)和物業(yè)價(jià)格專責(zé)小組研究報(bào)告。7. 分析這段期間目的是反映目前的市場結(jié)構(gòu)，而并非過往的情況。監(jiān)于搜集數(shù)據(jù)有困難，本會(huì)未能包括九五年的資料。地下鐵路公司在九一至九四年期間未有發(fā)展住宅樓宇，故不在分析之列。本會(huì)注意到，地鐵公司在過去十五年間共發(fā)展了三萬一千個(gè)住宅單位，相等于一年的私人地產(chǎn)商的建屋量。由于地鐵公司在機(jī)場鐵路沿線上蓋有建屋計(jì)劃，預(yù)料該公司在未來會(huì)形成強(qiáng)大的市場力量。不過，該公司各住宅建設(shè)計(jì)劃，均與其他地產(chǎn)商合作發(fā)展。在地鐵公司十三個(gè)興建共三萬一千個(gè)單位的發(fā)展計(jì)劃中，有九個(gè)發(fā)展計(jì)劃均與大型發(fā)展公司合作。(大型發(fā)展公司的市場占有率最少為5%)8. 六八年四月出版的Journal of Law and Economics其中由Harold Demsetz發(fā)表的Why Regulate Utilities?一文。八二年在加州圣地牙哥由William J. Baumol, John C. Panzar, Robert D. Willig發(fā)表的Contestable Markets and the Theory of Industry Structure一文。9. 九四/九五年和九五/九六年政府售地總收益分別為三百一十億元及四百五十億元。10. 政府批給換地權(quán)益書作為交換新界農(nóng)地或建屋土地。部份發(fā)展商在七零年代和八零年代期間取得大量甲種及乙種換地權(quán)益書。11. 根據(jù)差餉物業(yè)估價(jià)署提供的資料。報(bào)稱的竣工日期乃根據(jù)屋宇署資料，建筑師與發(fā)展商的圖則及資料，及/或?qū)嵉厮鸭谩?2. 三個(gè)發(fā)展商(牽涉6,500住宅單位)回應(yīng)本會(huì)的查詢，一位發(fā)展商說其兩個(gè)地盤分別因技術(shù)及地基問題而受影響。一名發(fā)展商稱其地盤將可依期完工。另一名發(fā)展商稱尚未取得政府的預(yù)售許可。備注：政府批準(zhǔn)預(yù)售許可視乎樓宇的建筑進(jìn)度，究竟未取得預(yù)售許可和延期竣工，何者是因，何者是果，有待研究。13. 根據(jù)差餉物業(yè)估價(jià)署就新樓單位長期空置率走勢的季報(bào)普查資料。該署的普查樣本為17,300個(gè)新落成單位，九五年全部新落成單位為22,620個(gè)，整體市場樓宇的總數(shù)目為885,700個(gè)單位。14. 個(gè)案研究中以甲種及乙種換地權(quán)益書投標(biāo)所得的土地成本，相當(dāng)于樓宇單位價(jià)格的1020%15. 《香港市區(qū)重建》，規(guī)劃環(huán)境地政科，1996年6月。 附件三：新建房屋供應(yīng)的市場集中情況研究方法 1. 理工大學(xué)分析差餉物業(yè)估價(jià)署的入伙紙數(shù)字，經(jīng)詳細(xì)分析，發(fā)現(xiàn)近年香港興建的房屋由十一間公司提供，其中九間為上市地產(chǎn)公司。這次的分析亦涵蓋所有由這些發(fā)展商附屬公司發(fā)展的建屋計(jì)劃 1。 2. 若是一項(xiàng)合作發(fā)展的建屋計(jì)劃，個(gè)別發(fā)展商獲分配的單位數(shù)目是以其在該計(jì)劃的占有率來按比例計(jì)算。倘發(fā)展商是與非地產(chǎn)發(fā)展機(jī)構(gòu)合作建屋(即如地盤業(yè)主)，在此情況下，不會(huì)按比例分配，而是把全部建屋單位納入該發(fā)展商名下。 市場概況 3. 表一顯示，由九一年至九四年，上述十一間發(fā)展商合共建成的樓宇單位，占每年私人房屋單位總數(shù)的6080%。以住宅樓面面積計(jì)，他們所占的相當(dāng)于總樓面面積的6389%。余下的樓宇單位，相信是由其他外圍發(fā)展商所瓜分。 表一 : 九一年至九四年十一間發(fā)展商的新樓宇單位的市場占有率發(fā)展商1991199219931994199194A30%30%15%28%26%B12%9%11%8%10%C5%7%10%16%10%D10%17%3%7%9%E6%4%5%11%6%F2%3%4%4%3%G1%0%0%0%0%H0%0%0%2%1%I1%3%0%1%1%J3%6%3%9%5%K3%5%9%0%4%合共72%82%60%86%75%資料提供：根據(jù)差餉物業(yè)估價(jià)署及發(fā)展商提供資料編集而成。 4. 表一亦顯示，這十一位發(fā)展商的市場占有率每年有別，視乎其建設(shè)計(jì)劃和生產(chǎn)策略而定。表二列出為首五名發(fā)展商的等級，并顯示這五名發(fā)展商每年興建的房屋占去總供應(yīng)量的51%71%。在這51%71%的供應(yīng)量中有75%屬首三名發(fā)展商所有。若以住宅樓面面積計(jì)，該三名發(fā)展商的等級和市場占有率亦大致相同。 表二 : 九一年至九四年首五間發(fā)展商新樓宇單位的市場占有率次序(高 至 低)1991199219931994199194(平均數(shù)) 1AAAAA2BDBCB3DBCEC4ECKJD5CJEBE首五間發(fā)展商的市場占有率%%%%%　　　　　　首三間發(fā)展商的市場占有率%%%%%5. 很明顯，新建私人房屋供應(yīng)高度集中于少數(shù)的發(fā)展商身上，尤其A、B、C三名發(fā)展商，過去四年來，一直名列私人房屋單位供應(yīng)市場首五大發(fā)展商的名單之內(nèi)。發(fā)展商A無論在住宅單位數(shù)目或樓面面積方面，都持續(xù)占凓榜首地位。過去四年有三年發(fā)展商A所建的總房屋單位每年均不少于28%，總住宅樓面面積計(jì)算，則為29%。雖然這些數(shù)字只有在九三年分別跌至15%及17%，但當(dāng)時(shí)各大發(fā)展商的市場占有率均告下跌。 根據(jù)樓宇單位面積計(jì)算的市場占有率 6. 研究又探討這些地產(chǎn)商興建不同類別房屋的市場集中情 S。房屋類型以差餉物業(yè)估價(jià)署的房屋單位大小分類為根據(jù)。 7. 表三分別列出探討所得的資料。一般來說，這十一位發(fā)展商在多種類型房屋供應(yīng)方面，都有很高的市場占有率，尤其是B類和C類房屋單位。在九一年至九四年間，他們建設(shè)這兩類型房屋單位的合共市場占有率持續(xù)高于所有類別房屋的總平均，數(shù)字由62%以至驚人的93%。 表三 : 九一年至九四年各類房屋單位的市場集中情況1991A類B類C類D類E類總平均十一間大發(fā)展商市場占有率34%78%91%63%50%72%　　1992A類B類C類D類E類總平均十一間大發(fā)展商市場占有率71%92%85%49%23%82%　　1993A類B類C類D類E類總平均十一間大發(fā)展商市場占有率51%62%91%48%10%60%　　1994A類B類C類D類E類總平均十一間大發(fā)展商市場占有率70%92%93%87%99%86%　　199194 (平均數(shù)) A類B類C類D類E類總平均十一間大發(fā)展商市場占有率59%79%91%65%50%75%表四A : 九一年至九四年建造A類房屋單位最多的三名發(fā)展商排列等級發(fā)展商1991199219931994199194ABC13111D2133EFGHI3J2322K2表四B : 九一年至九四年建造B類房屋單位最多的三名發(fā)展商排列等級發(fā)展商1991199219931994199194A11111B232C3D323E32FGHIJK表四C : 九一年至九四年建造C類房屋單位最多的三名發(fā)展商排列等級 發(fā)展商1991199219931994199194A1211B22322CD133E3F3GHIJK1表四D : 九一年至九四年建造D類房屋單位最多的三名發(fā)展商排列等級 發(fā)展商1991199219931994199194A1B111C33D23EF311GH12IJ2K2表四E : 九一年至九四年建造E類房屋單位最多的三名發(fā)展商排列等級發(fā)展商1991199219931994199194A232B131C31D3123EF12GHI3JK2表五 : Rankings of the Most Developers in Each Housing Class, 19911994.Ranking(in DescendingOrder)Class A(Below sq. m.)Class B(40 TO .)Class C(70 TO .)Class D(100 TO .)Class E(Over 160 sq. m.)All Classes1CAABBA2JBBHFB3DDDFDCRange of Cumulative Market Share of Top Three20%+ to 50%+40%+ to 80%+65%+ to 80%+35%+ to 70%+10%+ to 90%+35%+ to 55%+＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ 1. 地下鐵路公司在9194年期間未有發(fā)展住宅樓宇，故不在分析之列。本會(huì)注意到，地鐵公司在過去十五年間共發(fā)展了三萬一千個(gè)住宅單位，相等于一年的私人地產(chǎn)商的建屋量。由于地鐵公司在機(jī)場鐵路沿線上蓋有建屋計(jì)劃，預(yù)料該公司在未來會(huì)形成強(qiáng)大的市場力量。不過，該公司各住宅建設(shè)計(jì)劃，均與其他地產(chǎn)商合作發(fā)展。在地鐵公司十三個(gè)興建共三萬一千個(gè)單位的發(fā)展計(jì)劃中，有九個(gè)發(fā)展計(jì)劃均與大型發(fā)展公司合作(大型發(fā)展公司的市場占有率最少為5%)。 附件四：199395年政府住宅用地拍賣結(jié)果日期推出方式地段編號用途位置地區(qū)地盤面積 (平方米)獲批準(zhǔn)的最低樓面面積 (平方米)獲批準(zhǔn)的最高樓面面積 (平方米)價(jià)格 (百萬港元)估計(jì)每單位平均面積 (平方米)估計(jì)單位數(shù)目 *估計(jì)樓宇規(guī)模(大/小) **買家發(fā)展商12Jan93拍賣 NKIL 6157CRShung Ling St. amp。 Yi Lun St.Sun Po Kong309330000$50600大Bright Success Inv. 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