【文章內(nèi)容簡介】 使別墅的需求量增大。目前保利小泉、海昌加勒比和高山流水等樓盤的此類物業(yè)都取得了良好的市場效果。三、市場定位（一）本項目市場功能定位項目完成后將形成高級度假休閑別墅為主體，度假酒店、建筑小品、休閑會所等各種功能配套齊全的，集居家、度假與健身娛樂為一體的“高端低密度”旅游休閑住宅區(qū)。（二）本項目建筑類型定位以獨棟別墅為主干，周圍點綴布局聯(lián)排別墅、花園洋房等多層住宅，配備星級休閑娛樂會所。整個小區(qū)外觀上錯落有致，保證充足的綠化面積和多處現(xiàn)代景觀小品設(shè)置在住宅樓周圍。（三）項目的目標(biāo)客戶群體定位（1）高消費群體主要指的社會層次較高的消費群體，年收入在20萬以上的經(jīng)商者，政府及企事業(yè)單位中層以上管理干部，外企、高新技術(shù)企業(yè)、金融證券信息業(yè)界金領(lǐng)人士。該類客戶消費層次較高，由于平時工作比較辛苦，因此也追求較高層次的消費享受，主要以休閑獨棟別墅和戶型較大的聯(lián)排別墅來吸引。（2）中高等消費群體主要指月收入在5000—10000左右的外企、高新技術(shù)企業(yè)、金融證券信息業(yè)界高級白領(lǐng)人士，自主創(chuàng)業(yè)成功者，欲改善居住條件的二次置業(yè)者。該類客戶群體擁有較穩(wěn)定的工作環(huán)境和收入，還擁有自家車，一般都會選擇居住環(huán)境較好的花園洋房和戶型較小的聯(lián)排別墅或獨棟別墅。第四章 項目選址及建設(shè)條件一、項目選址本項目選址于巴南區(qū)南泉鎮(zhèn)虎嘯村十五社，位于重慶市東南郊的十佳風(fēng)景區(qū)之一的南溫泉森林風(fēng)景區(qū)，地處長江以南，交通便利，距市中心約21公里。二、項目建設(shè)條件（一）自然地理條件氣候特征巴南區(qū)屬亞熱帶濕潤氣候，四季分明，春早秋遲，夏熱冬暖，初夏有梅雨，盛夏多伏旱，秋季有綿雨，冬季多云霧，霜雪甚少，無霜期長，日照少，風(fēng)力小，濕度大。氣溫：1998—2002年，℃，℃?！?，2001年最高，℃，℃，℃。最低氣溫是2001年，℃，℃。盛夏高溫炎熱，一般8月為最熱月，日最高氣溫大于35℃。霧霜：霧日一般從上年的10月至次年的1月出現(xiàn)，2002年為36天。無霜期年均為351天，2002年為365天。日照：，2002年為1315小時。風(fēng)速：，夏季雷雨時常出現(xiàn)短時大于17米/秒的陣性大風(fēng)。降水：相對濕度年均為81%，年均降水量1187毫米，1998年為降水量最多年，2001年為降水偏少年。冬暖春早，夏多伏旱。春季升溫較快，夏季雨量豐沛而分布不均，9兩月為雨量高峰期，8月相對少雨，累年連晴高溫，蒸發(fā)及蒸騰量大，伏旱頻繁。地形地貌項目所在區(qū)域以丘陵為主，低山次之，平地極少。土壤類型有水稻土、紫色土、熒壤土、潮土等。（二）人文地理條件區(qū)位環(huán)境巴南區(qū)區(qū)位優(yōu)勢明顯，北距重慶市中心7公里 。長江橫貫區(qū)境，李家沱和馬桑溪兩座長江大橋溝通南北。渝黔高速公路、上界高速公路和即將動工的重慶二環(huán)高速公路縱橫交錯。通信、網(wǎng)絡(luò)、電、水、氣等基礎(chǔ)設(shè)施充足完備。全區(qū)的森林覆蓋率超過25%，以山、水、園、林、洞為代表的旅游資源十分豐富，是中國優(yōu)秀旅游城區(qū)。重慶四大溫泉巴南獨占其二，即：南溫泉、東溫泉，尤其是素有天然桑拿浴美譽的東溫泉熱洞更是亞洲一絕；川東小峨眉圣燈山被譽為植物基因?qū)殠?，樵坪山、云篆山古?zhàn)場遺跡依稀可辨。人文底蘊巴南區(qū)文化底蘊豐厚，歷史悠久，人杰地靈。巴南區(qū)的前身是歷史名邑巴縣。早在3000多年前的商代，巴人就在此繁衍生息,立國建都。歷史上，巴縣先后涌現(xiàn)了寧拋頭顱不丟寸土的英雄將軍巴蔓子、革命軍中馬前卒鄒容、辛亥革命志士楊滄白、新中國首任女大使丁雪松等優(yōu)秀兒女。交通狀況巴南區(qū)緊靠重慶市主城區(qū)和長江，是重慶南大門，區(qū)內(nèi)交通發(fā)達(dá)，國省道“四縱二橫”貫通區(qū)境，形成以國省道為主骨架，縣道為干線的區(qū)內(nèi)公路網(wǎng)絡(luò)，李家沱長江大橋和馬桑溪長江大橋（建設(shè)中）將長江兩岸公路貫通，并與長江水運形成水、陸通往沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的快速通道，進一步促進了地區(qū)經(jīng)濟與社會的發(fā)展。第五章 項目建設(shè)方案一、建設(shè)內(nèi)容占地22畝的陽光溫泉度假村星級改造；占地27畝土地的35幢別墅改造及周邊環(huán)境建設(shè)；53畝待開發(fā)山地規(guī)劃設(shè)計，總規(guī)劃面積約100畝。二、建設(shè)規(guī)模、。 三、設(shè)計目的本項目要求規(guī)劃區(qū)域天然景觀、地形坡度、周邊環(huán)境與項目“高端低密度住宅區(qū)”俱樂部經(jīng)營理念相結(jié)合，充分展現(xiàn)符合新世紀(jì)住宅發(fā)展潮流的現(xiàn)代化高端休閑住宅風(fēng)貌。四、設(shè)計指導(dǎo)思想1．本項目總體規(guī)劃強調(diào)風(fēng)格統(tǒng)一協(xié)調(diào)、品味高檔突出、適宜人居的低密度高檔住宅小區(qū)，須將三塊資產(chǎn)納入統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計考慮之中。2．在本項目總體規(guī)劃的前提下，充分利用地理優(yōu)勢，結(jié)合度假村及別墅的開發(fā)現(xiàn)狀，合理利用現(xiàn)有的樹木植被，引入城市生態(tài)設(shè)計理念，將山、樹景觀景點和遼闊的天空融合起來。形成高級度假休閑別墅為主體，度假酒店、建筑小品、休閑會所等各種功能配套齊全的高端居家、度假、休閑環(huán)境。 3．建筑、景觀風(fēng)格要注重“親近自然”的延伸，結(jié)合山地景觀、植被的特色，考慮把自然綠色引入?yún)^(qū)域中，形成一個既有地方特征、又有現(xiàn)代風(fēng)格的新黃金居住環(huán)境。 4．本項目欲通過相應(yīng)建筑形態(tài)、風(fēng)格的組合，穿插空間序列的變化，建筑高度沿地形地貌應(yīng)做適當(dāng)調(diào)整,形成豐富清晰的高端住宅區(qū)輪廓線。5．要求對35套別墅區(qū)和度假村的改造規(guī)劃設(shè)計深入詳細(xì)，具有較強的可操作性。五、規(guī)劃與設(shè)計內(nèi)容對度假村的外觀及內(nèi)部功能布局進行改造設(shè)計。對35幢別墅的交通、外觀、內(nèi)部結(jié)構(gòu)及周邊配套改造設(shè)計。對規(guī)劃區(qū)域內(nèi)53畝用地進行合理功能布局，確定并設(shè)計適建的建筑類型。確定地塊建筑密度、建筑高度、建筑體型、建筑間距、出入口方位等一系列指標(biāo)。道路交通系統(tǒng)設(shè)計：協(xié)調(diào)道路交通設(shè)施與建筑群體、公共空間的關(guān)系，完善支路系統(tǒng)，處理好支路與主路的關(guān)系，合理設(shè)置停車場地，形成暢通的交通網(wǎng)絡(luò)。用地功能布局：對規(guī)劃區(qū)域內(nèi)用地的空間系統(tǒng)組織、功能布局、形態(tài)設(shè)計、景觀組織、尺度控制、界面處理等方面進行詳細(xì)設(shè)計，提出控制和引導(dǎo)要求，各種公共服務(wù)配套設(shè)施應(yīng)予明確。第六章 項目財務(wù)分析 一、投資成本分析35套 別墅改造剩余棟數(shù)31棟改造面積工程投資改造土建新建土建道路綠化60萬元總計設(shè)計費用53畝土地開發(fā)新建棟數(shù)59套（獨棟29套）新建面積18939平方米工程投資土建道路、擋墻603萬元綠化總計設(shè)計費用99萬元陽光度假村改造改造面積6121平方米工程投資會所改造