網(wǎng)絡(luò)銀行風(fēng)險(xiǎn)控管與交易安全分析報(bào)告(編輯修改稿)
2025-08-31 05:15 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 管理人及信托人訂立補(bǔ)貼款項(xiàng)契約，自完成交易起至2016年年底止以現(xiàn)金方式向越秀REITs進(jìn)行收入補(bǔ)貼，越秀地產(chǎn)根據(jù)上述安排支付越秀REITs的所有補(bǔ)貼款項(xiàng)總額不超過(guò)人民幣61億元。 外界最為好奇的是這項(xiàng)交易對(duì)最初市值僅為42億港元，收購(gòu)當(dāng)時(shí)總估值為74億元的越秀REITs而言，究竟是如何做到收購(gòu)下數(shù)倍其市值的廣州IFC的，其融資安排為三個(gè)來(lái)源：一是不少于12億元向境外銀行借款。二是增發(fā)不超過(guò)545億的基金單位進(jìn)行配售，其中36%配售予越秀地產(chǎn)，約64%配售予獨(dú)立第三方的機(jī)構(gòu)及專業(yè)投資者。三是發(fā)行不少于24億元的遞延基金予越秀地產(chǎn)，并分8年完成所有遞延基金單位的轉(zhuǎn)換?！ ≡叫鉘EITs在此交易完成后，資產(chǎn)總規(guī)模大幅上漲，經(jīng)過(guò)重估后達(dá)到驚人的23095億元，建筑面積也擴(kuò)大了3倍至68萬(wàn)平方米，廣州IFC預(yù)計(jì)自2012年被收購(gòu)后的6年后，租金回報(bào)率可由收購(gòu)當(dāng)時(shí)的6%達(dá)到9%，經(jīng)過(guò)收購(gòu)后，越秀REITs負(fù)債率由2011年年底的27%上升至305%左右，而越秀地產(chǎn)負(fù)債率則由455%下降至338%，原由越秀地產(chǎn)背負(fù)的45億元債務(wù)是長(zhǎng)期債務(wù)，轉(zhuǎn)移至越秀REITs后分17年償還。如此一來(lái)，越秀地產(chǎn)總共減少了45億元的貸款，將沉淀資金多、回收期長(zhǎng)、不易變現(xiàn)的大型商業(yè)地產(chǎn)，通過(guò)REIT平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)商與投資人共贏的局面，越秀地產(chǎn)仍然保有越秀REIT的實(shí)際控制權(quán)及享有基金資產(chǎn)組合的投資收益。 越秀REIT的資產(chǎn)組合資料詳見(jiàn)表2(截至2014年3月) 表2越秀REIT的資產(chǎn)組合資料貨幣單位：人民幣物業(yè)類型落成年份產(chǎn)權(quán)面積 (m2)估值(1) (百萬(wàn))樓板價(jià) (萬(wàn)元/m2)基金收購(gòu)價(jià) (百萬(wàn))樓板價(jià) (萬(wàn)元/m2)折溢價(jià)率 (%)購(gòu)入時(shí)間廣州白馬大廈批發(fā)商場(chǎng)1990501992651528――2005/12/21廣州財(cái)富廣場(chǎng)甲級(jí)寫字樓200341355568137―――2005/12/21廣州城建大廈甲級(jí)寫字樓199742397402095―――2005/12/21廣州維多利廣場(chǎng)零售商場(chǎng)200327698556201―――2005/12/21合計(jì)16165041772584187259023%―廣州新都會(huì)大廈綜合商務(wù)樓200761964685111657106410%2008/01/14廣州國(guó)際金融中心商業(yè)綜合體201245735715370336134402941256%2012/05/28合計(jì)6809712023218284注：(1)2005年12月21日上市發(fā)行時(shí)，估值以港幣計(jì)，白馬大廈25415億、財(cái)富大廈545億、城建大廈3855億、維多利廣場(chǎng)533億，合計(jì)4005億，發(fā)行總額4014億(即溢價(jià)發(fā)行為估值10023%)(上表金額換算為人民幣，匯率按當(dāng)時(shí)1HKD=1043RMB計(jì)算)?！ ?2)廣州新都會(huì)大廈收購(gòu)價(jià)為估值959%，廣州國(guó)際金融中心收購(gòu)價(jià)為估值874%?！ ?3)2005年12月21日發(fā)售時(shí)預(yù)測(cè)收益率為654%?！ R賢REIT――第一支國(guó)內(nèi)資產(chǎn)以人民幣計(jì)價(jià)在海外發(fā)行的REIT 匯賢REITs⑥的最終權(quán)益所有人為匯賢控股，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)集團(tuán)占有過(guò)半數(shù)的股權(quán)，2011年4月29日匯賢控股以北京東方廣場(chǎng)境外合作伙伴所擁有的權(quán)益為標(biāo)的，在香港證券交易所順利上市發(fā)行匯賢產(chǎn)業(yè)信托，簡(jiǎn)稱匯賢REIT。這是在中國(guó)境外首個(gè)以人民幣計(jì)價(jià)及結(jié)算的股票，也是香港首個(gè)以人民幣計(jì)價(jià)及結(jié)算的房地產(chǎn)投資信托基金?！ R賢產(chǎn)業(yè)信托首次公開發(fā)行時(shí)的資產(chǎn)包括其于Hui Xian BVI的權(quán)益，而Hui Xian BVI則持有北京東方廣場(chǎng)有限公司的境外合營(yíng)伙伴――匯賢投資有限公司。北京東方廣場(chǎng)有限公司是在中國(guó)成立的中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)，持有東方廣場(chǎng)的土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)，而東方廣場(chǎng)為中國(guó)北京最大且最具代表性的商業(yè)建筑群之一，占地面積約10萬(wàn)平方米(約150畝)，總建筑面積約80萬(wàn)平方米。東方廣場(chǎng)物業(yè)群包括：東方新天地――購(gòu)物中心、東方經(jīng)貿(mào)城――8座甲級(jí)寫字樓、東方豪庭公寓――2座服務(wù)式公寓、北京東方君悅大酒店―擁有825間客房的五星級(jí)酒店及停車位。 2011年4月匯賢產(chǎn)業(yè)信托首次公開發(fā)行時(shí)，預(yù)計(jì)籌資1048億至1116億元人民幣，共發(fā)行20億個(gè)基金單位，占其總基金單位的40%，其中16億個(gè)基金單位用于國(guó)際發(fā)售，4億個(gè)基金單位在香港公開發(fā)售，每個(gè)基金單位發(fā)行價(jià)介于524～558元人民幣。匯賢REITs在招股書中承諾，其2011年和2012年均為100%分派，此后每年亦不少于90%。按每基金單位524元和558元人民幣的發(fā)售價(jià)計(jì)算，2011年預(yù)計(jì)派息收益率為4%～426%，不過(guò)，與匯賢同樣性質(zhì)的越秀REITs(00405HK)以及陽(yáng)光REITs(00435HK)卻有6%左右的派息率，因此在首次公開發(fā)行(IPO)時(shí)，認(rèn)購(gòu)并不踴躍，
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