【文章內(nèi)容簡介】 不息的進(jìn)取精神。第四，目前依托炎帝神農(nóng)氏為資源和載體的文化旅游開發(fā)尚屬空白。國內(nèi)以炎帝神農(nóng)氏作為文化旅游資源進(jìn)行的開發(fā)由于炎帝神農(nóng)氏出生地的神話傳說及記載的差異而呈現(xiàn)出了不同的地域分異。目前與炎帝神農(nóng)氏有關(guān)的旅游景區(qū)共有三處：一是湖北省隨州市的炎帝故里旅游區(qū)，二是湖北省西部邊陲神農(nóng)架，三是河南省沁陽市神農(nóng)山風(fēng)景名勝區(qū)。但是，這三處景區(qū)都是在旅游開發(fā)初期的產(chǎn)物，僅僅滿足的是觀光旅游時代游客低層次的旅游需求。然而隨著時代的發(fā)展和市場需求的變化，這些景區(qū)已經(jīng)不能適應(yīng)游客日益變化的旅游需求。小結(jié)：綜上所述，神農(nóng)山風(fēng)景名勝區(qū)具備良好的自然資源和獨特的神農(nóng)文化資源，景區(qū)需在旅游產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的過程中抓住機(jī)遇，認(rèn)真把握游客在體驗經(jīng)濟(jì)時代下的需求特點，適時開發(fā)能夠滿足游客追求多樣性、參與性、文化性與游樂性的旅游產(chǎn)品。以炎帝神農(nóng)氏為內(nèi)核、以產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為方向、以文化旅游為手段、以旅游發(fā)展為目標(biāo)，建設(shè)神農(nóng)文化產(chǎn)業(yè)園，叫響神農(nóng)文化旅游品牌，占領(lǐng)國內(nèi)乃至世界文化旅游的高地，形成獨特而強(qiáng)大的吸引力和影響力。第六章 功能分區(qū)與主要建設(shè)項目一、功能分區(qū)（一）引景服務(wù)區(qū)區(qū)位：北距神農(nóng)山游客服務(wù)中心約670米，南距園區(qū)邊緣約340米。功能定位：入口集散廣場和管理服務(wù)中心。（二）核心景觀區(qū)區(qū)位：大門以西至云陽河之間寬約16米的條狀地帶。功能定位：文化觀光休閑空間和園區(qū)、最重要的集散樞紐區(qū)域。（三）神農(nóng)部落區(qū)區(qū)位：位于整個地塊的北部。功能定位：高端會議、商務(wù)、休閑、度假中心。（四）農(nóng)耕展示區(qū)區(qū)位：位于太陽歷廣場的西側(cè)，東北側(cè)為神農(nóng)會議中心，北側(cè)為神農(nóng)部落別墅區(qū)，南臨神農(nóng)養(yǎng)生區(qū)的百草堂，北距神農(nóng)山游客服務(wù)中心約600米，南距園區(qū)邊緣約至300米。功能定位：農(nóng)耕文明體驗展示中心。（五）神農(nóng)養(yǎng)生區(qū)區(qū)位：位于中華農(nóng)耕文化博物館及農(nóng)耕體驗園南側(cè)，直至園區(qū)西邊界，東北口接太陽歷廣場，南至園區(qū)南邊界，東臨部落體驗區(qū)。功能定位：神農(nóng)養(yǎng)生康體保健中心。（六）部落體驗區(qū)區(qū)位：位于圖騰大道及太陽歷廣場的南側(cè)，東臨云陽路，北接圖騰大道，距神農(nóng)山游客服務(wù)中心約650米，南至園區(qū)邊界，西至神農(nóng)養(yǎng)生區(qū)。功能定位：部落旅游文化體驗中心。（七）神農(nóng)度假區(qū)區(qū)位：位于云陽河的西側(cè)，東面隔河與神農(nóng)部落區(qū)、農(nóng)耕展示區(qū)和神農(nóng)養(yǎng)生區(qū)相鄰，占地面積約700畝。功能定位：高端商務(wù)休閑度假。二、主要建設(shè)項目功能分區(qū)主要建設(shè)項目引景服務(wù)區(qū)入口廣場、立鼓景觀、園區(qū)大門、管理服務(wù)中心等核心景觀區(qū)圖騰大道、神徽影壁、太陽廣場等神農(nóng)部落區(qū)水系設(shè)計、半島入口設(shè)計、臨水部落套房、神農(nóng)部落酒店（豐澤源酒店）、主題雕塑、戰(zhàn)車木橋、問源道等農(nóng)耕展示區(qū)中華農(nóng)耕文化博物館、神農(nóng)持耒耜雕塑、“中華龍”圖騰立柱、非物質(zhì)文化遺產(chǎn)展演廳、農(nóng)耕文化體驗園等神農(nóng)養(yǎng)生區(qū)神農(nóng)百草堂、百草園、植物造型園、養(yǎng)身茶道館、神農(nóng)養(yǎng)生主題餐飲中心、溫泉療養(yǎng)中心、水上娛樂體驗中心、水街購物長廊等部落體驗區(qū)神農(nóng)部落板塊：神農(nóng)夢想城、神農(nóng)文化”6D影視體驗館、神農(nóng)迷陣、神農(nóng)雕塑、陶器作坊、紡織作坊、神農(nóng)架、上古民居群落、商鋪購物點、五弦琴表演廳、“五谷”立柱等黃帝部落板塊：指南車、《黃帝內(nèi)經(jīng)》影壁、軒轅三鼎、十二生肖、黃帝戰(zhàn)鼓、黃帝部隊圖騰展示、黃帝部落群落等蚩尤部落板塊目：蚩尤雕塑、真人CS對抗游戲、射箭場、兵器演練場、苗族文化演藝中心等神農(nóng)度假區(qū)園區(qū)西大門、管理服務(wù)中心、神農(nóng)文化高峰論壇會議組團(tuán)、生態(tài)型高級商務(wù)休閑會所、高級專項生態(tài)康健養(yǎng)生組團(tuán)、高級個性休閑組團(tuán)實景演藝節(jié)目八大演出項目：神農(nóng)迎賓、豐收之舞、神農(nóng)祭天、天籟琴瑟、陶器之便、遍嘗百草、大戰(zhàn)蚩尤、炎黃會盟第七章 旅游市場研究一、市場背景分析(一) 國際狀況21世紀(jì)將是旅游業(yè)的第二個黃金時代，每年國際旅游業(yè)的交易額已超過3000億美元。旅游業(yè)將發(fā)展成為世界上最大的產(chǎn)業(yè)，旅游者將達(dá)到空前的規(guī)模，來自各個國家、各個階層的旅游者將把他們的足跡印在世界的每一個角落。(二) 國內(nèi)狀況根據(jù)世界旅游業(yè)發(fā)展的規(guī)律，當(dāng)人均收入達(dá)到 1000 美元時，國內(nèi)旅游就會興旺起來；當(dāng)人均收入達(dá)到 1000至2000美元后，度假旅游市場會逐步形成。2000 至 5000 美元之間是屬于一個過渡時期，會出現(xiàn)服務(wù)消費的快速增長。截至2006 年中國人均 GDP超過 2000 美元，中國國內(nèi)旅游人數(shù)達(dá)到13．8億人次，而兩個黃金周旅游人次就達(dá)到3．5億，同比增長13％；中國入境旅游的港、澳、臺游客人數(shù)將接近9000萬至1億人次，而外國游客人數(shù)則有望超過2000萬人次。2020年，中國將成為世界最大的旅游目的地，旅游市場拓展空間巨大。(三) 河南省目前趨勢河南省旅游發(fā)展的總體目標(biāo)是將旅游業(yè)培育成為支柱產(chǎn)業(yè)，把河南省建設(shè)成為世界知名、全國一流的旅游目的地。自2005年以來，河南省旅游經(jīng)濟(jì)保持了年均25%以上的增速。截至2010年底，河南省成功創(chuàng)建了6家國家5A級旅游區(qū)、89家4A級旅游區(qū)，A級景區(qū)數(shù)量每年增加20多家。星級酒店每年增加約20家。，其中入境游客達(dá)到126萬人次，旅游總收入由2005年的800億元增加到了2185億元，%%。按照旅游資源分布特點和旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展功能定位，呼應(yīng)全省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的宏觀布局，在分析“十一五”旅游業(yè)布局現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，提出“一帶五區(qū)”的旅游產(chǎn)業(yè)空間發(fā)展布局構(gòu)想。一帶——沿黃文化旅游經(jīng)濟(jì)帶；五區(qū)——嵩山文化旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)、伏牛山旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)、太行山旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)、桐柏—大別山旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)、豫東平原文化旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)。其中神農(nóng)文化產(chǎn)業(yè)園所屬的太行山旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)，是河南省資源、各項配套設(shè)施、交通、旅游人數(shù)等各方面較好的一個旅游區(qū)。同時通過對神農(nóng)文化產(chǎn)業(yè)園與河南省其他景區(qū)的比較分析看出，河南目前還沒有一個綜合型中原文化旅游體驗中心，這無疑為神農(nóng)文化產(chǎn)業(yè)園神農(nóng)文化產(chǎn)業(yè)園提供了一個可供發(fā)展的方向。二、客源市場分析鑒于神農(nóng)文化產(chǎn)業(yè)園在河南的區(qū)位和資源特色，分析得知河南的客源市場幾乎涵蓋了神農(nóng)文化產(chǎn)業(yè)園的客源市場特征。因此，河南的游客市場分析是神農(nóng)文化產(chǎn)業(yè)園市場分析的基礎(chǔ)和重點。(一) 國外客源市場分析從空間結(jié)構(gòu)特征看，河南旅游以港澳臺所占的比重和增長幅度較大，成為入境游客的主體部分，亞洲（45%）尤其以東南亞的游客占絕對優(yōu)勢，國別構(gòu)成上以日本、韓國、新加坡、馬來西亞、泰國為主。從消費行為特征看，2010年河南入境旅游者人均日消費構(gòu)成中，長途交通花費最多（%），%。這說明游客對本省的旅游商品不感興趣；住宿餐飲花費較高，真正用于游覽、娛樂的花費較少，表明旅游開發(fā)尚處于初級階段，境外游客在景區(qū)的消費只停留在購買門票上。(二) 國內(nèi)客源市場分析消費行為特征 （1）游客主要的出游動機(jī)以觀光和休閑度假為主（%），公務(wù)、商務(wù)、會議也占有一定比例。（2）游客獲得旅游信息的來源主要是傳統(tǒng)媒體（電視/報刊）及親友的口碑宣傳（%），說明河南的旅游宣傳促銷手段還比較單一。（3）游客主要以群體方式出游，其中單位組織、%，說明旅行社大眾旅游市場開發(fā)還有很大的潛力，散客市場也有大的發(fā)展空間。（4）大多數(shù)外地游客在河南過夜，%，并表現(xiàn)出較高的消費水平。（5）目前游客在河南的消費水平較高，%。時間波動特征每年6~7月和9~10月是旅游旺季，雙休日出游者多，十一黃金周是高峰。國內(nèi)客源市場空間分布特征客源市場空間結(jié)構(gòu)特征主要表現(xiàn)為旅游地輻射范圍較小，距離衰減幅度較大的特點，本省及周邊鄰近省份、城市的游客占主體，主要集中在河南（占全部國內(nèi)游客量的70~80%），陜西、陜西、河北、天津、北京、%，廣東、上海、江蘇（%）等區(qū)域是具有較大潛力的遠(yuǎn)程市場。(三) 河南客源市場分析市場需求分析在市場需求方面，河南旅游及休閑消費具有鮮明的工業(yè)化中期的特征，主要表現(xiàn)在：（1）城郊休閑旅游進(jìn)入快速發(fā)展時期，持續(xù)高速增長：（2）城郊休閑從農(nóng)家樂開始提升，生態(tài)化、娛樂化趨勢顯現(xiàn)；（3）市民的城郊休閑消費還比較低；（4）喜歡追逐熱點、易于變化，市場還不成熟。河南居民休閑選擇分析第一、從時間總量看，河南居民的休閑時間充裕，高于全國平均水平。第二、從心理特征看，河南居民休閑意識滯后，低于同等經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的地區(qū)。第三、從消費特征看，河南居民休閑消費市場已經(jīng)啟動，且大有潛力。第四、從結(jié)構(gòu)特征看，青少年是影響休閑消費市場的核心力量。第五、從市場潛力看，河南居民現(xiàn)有休閑方式單一，休閑活動貧乏，人們對休閑生活品質(zhì)的滿意度不高。第六、從需求偏好看，高層次和時尚型的休閑活動需求呈增長態(tài)勢。三、目標(biāo)市場定位及客源市場細(xì)分(一) 目標(biāo)市場定位立足于焦作、沁陽的游客與市民常態(tài)的特色休閑與體驗旅游娛樂場所。立足于河南的王牌景點，中原文化對外展示的窗口。立足于全國的尋根文化。(二) 市場功能定位特色休閑與體驗旅游娛樂場所 觀光＋休閑體驗型景區(qū)神農(nóng)文化體驗中心河南大型文化產(chǎn)業(yè)示范基地太行山旅游帶休閑度假中心(三) 市場細(xì)分 潛在市場重要市場基礎(chǔ)市場休閑體驗市場和神農(nóng)文化體驗市場河南省內(nèi)及近鄰地區(qū)的特色休閑與體驗旅游娛樂市場創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)市場和旅游地產(chǎn)市場基礎(chǔ)市場此市場特征是，游客大多在日常及周末、假期出游，除黃金周會增多外，全年幾乎呈現(xiàn)平均分布。重要市場 此市場是最能體現(xiàn)神農(nóng)文化產(chǎn)業(yè)園旅游特色的核心，同時也是使神農(nóng)文化產(chǎn)業(yè)園得以提升的重要方面，是需要進(jìn)行大力拓展的市場。潛在市場 根據(jù)客源市場特征分析，國內(nèi)外游客對旅游商品和文化體驗項目的喜好在所有的消費行為特征中占有很大比重，但是河南旅游商品和文化體驗項目的發(fā)展尚不夠豐富，而神農(nóng)文化資源豐富，包括制陶、飲食、軍事等等，為旅游商品和文化體驗項目的開發(fā)提供了良好的基礎(chǔ)，同時資源與商品之間的轉(zhuǎn)化也為旅游創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)提供了機(jī)會市場。 隨著神農(nóng)山旅游的大力開發(fā)，旅游人數(shù)增多，景區(qū)環(huán)境提升，為旅游房地產(chǎn)的開發(fā)提供了機(jī)遇。四、市場預(yù)測及目標(biāo)(一) 市場預(yù)測據(jù)河南統(tǒng)計公報顯示，實現(xiàn)旅游總收入2282億元，較上一年相比，兩項數(shù)據(jù)分別增長了13%和15%。2010年全年，%，%。從以上數(shù)據(jù)看出河南、焦作旅游市場呈現(xiàn)良好得增長趨勢，為神農(nóng)文化產(chǎn)業(yè)園的旅游客源市場開發(fā)提供了良好的基礎(chǔ)，另外隨著河南這一旅游客源的深度開發(fā)以及全國文化旅游需求旺盛形勢，可以推測，神農(nóng)文化產(chǎn)業(yè)園開發(fā)后的游客量將會有巨大的提升空間。(二) 市場目標(biāo)通過焦作旅游現(xiàn)狀及河南旅游現(xiàn)狀，并參考我國成功文化產(chǎn)業(yè)園的旅游現(xiàn)狀，制定神農(nóng)文化產(chǎn)業(yè)園的目標(biāo)如下：開發(fā)運營及營銷開展初期神農(nóng)文化產(chǎn)業(yè)園目標(biāo)年旅游接待人數(shù)10萬，并以10％－20％的速度增長。運營發(fā)展成長期及成熟期神農(nóng)文化產(chǎn)業(yè)園目標(biāo)年旅游接待人數(shù)200萬，并通過提質(zhì)與輻射獲取利潤空間。第八章 項目總投資預(yù)估及財務(wù)評價一、項目財務(wù)估算的主要說明項目的啟動需要大筆資金，故安排總貸款5億元，其中第1年貸款1億元，第2年和第3年分別貸款2億元，具體詳見投資計劃與資金籌措表。項目還款能力說明：項目第3年建設(shè)期結(jié)束，第4年開始還款，還款來源為折舊+當(dāng)年利潤，按當(dāng)前假設(shè)初步計算需要6年還清，即第9年還清，具體的還款額度詳見借款還本付息表。通過計算，在當(dāng)前假設(shè)的前提下，按50年經(jīng)營期計算，%，在10%的收益率的前提下，凈現(xiàn)金流為18979萬元，%，凈現(xiàn)金流為19548萬元。詳見現(xiàn)金流量表。項目敏感性分析由于本景區(qū)建成后不收取門票，因此選取各項目收入、項目運營成本作為敏感性因素，進(jìn)行敏感性分析，計算結(jié)果如下表。項目NPV（萬元）與基本方案相比(變化率)IRR與基本方案相比基本方案18979%　項目收入10%23657%%%5%21294%%%5%16713%%%10%14483%%%運營成本10%9467%%%5%14223%%%5%23735%%%10%28491%%%從上表可以看出，在這三個指標(biāo)當(dāng)中，項目運營成本是最敏感的因素，成本上升10%，則現(xiàn)金流下降50%，其次是設(shè)計的各項目的收入。各指標(biāo)敏感性圖示如下圖所示。二、投資計劃與資金籌措表投資計劃與資金籌措表 （單位：萬元）序號項 目第一階段第二階段第三階段合 計第0年第1年第2年第3年第4年第5年第6年1總投資0 4249 3011 2715 16997 19200 24400 70573 建設(shè)投資0 4071 2715 2715 16400 18000 22000 65901 建設(shè)期利息（6%）　　　　300 1200 2400 3900 流動資金0 179 296 　297 　　772 2資金籌措0 4249 3011 2715 16997 19200 24400 70573 自有資金0 4249 3011 2715 6997 6200 7400 20573 其中:用于建設(shè)投資　4071 2715 2715 6700 6200 7400 19801 用于流動資金　179 296 0 297 0 　772 其他0 0 0 0 10000 20000 20000 50000 長期借款　　　　10000 20000 20000 50000 流動資金借款