【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 利稅、。服務(wù)業(yè)發(fā)展迅速，旅游總收入、市場(chǎng)交易額年均分別增長(zhǎng)23%和25%；現(xiàn)代物流中心列入省“十一五”服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，一批物流項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)。截至2007年，二、三產(chǎn)業(yè)占全市生產(chǎn)總值的比重達(dá)到88%。服務(wù)業(yè)從行業(yè)內(nèi)部的發(fā)展情況看，傳統(tǒng)三產(chǎn)發(fā)展穩(wěn)定，如交通運(yùn)輸和商業(yè)，比重稍有降低；而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、金融、旅游、信息、咨詢、社區(qū)服務(wù)等新興行業(yè)發(fā)展迅速。特別是**擁有優(yōu)美的自然旅游景觀資源和豐富的人文景觀資源，在旅游經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)下，服務(wù)業(yè)又有很大的發(fā)展?jié)摿?。第二產(chǎn)業(yè)是拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要力量，是房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)，而加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，對(duì)于優(yōu)化結(jié)構(gòu)、增加就業(yè)、增加地方財(cái)政收入和居民收入，有著直接和顯著的作用，從而擴(kuò)大內(nèi)需。因而，第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展為整個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展創(chuàng)造了條件。同時(shí)，第三產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值的增加，意味著**市中小型企業(yè)的發(fā)展，隨著他們的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和總體數(shù)量的不斷提高，為**市房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了更廣泛類型的客戶群。優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)專題介紹5．1現(xiàn)代物流優(yōu)越的區(qū)位和交通優(yōu)勢(shì)是**做大現(xiàn)代物流業(yè)的前提條件。**市地處山東半島中部，膠濟(jì)鐵路中段，是山東省“一體兩翼”發(fā)展的交通樞紐，具有發(fā)展物流業(yè)得天獨(dú)厚的區(qū)位與交通優(yōu)勢(shì)。2007年，物流業(yè)作為**三大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)之一，越來(lái)越受到**市的重視，并成為加快推進(jìn)服務(wù)業(yè)提升的重要發(fā)展途徑。**現(xiàn)代物流中心項(xiàng)目，被列入山東省“十一五”服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，總投資20億元的港天保稅物流中心項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)，益都鋼材物流園近期投入使用，哈韋斯特物流中心、廣東歐浦鋼鐵物流落戶**，天保電子商務(wù)網(wǎng)上交易平臺(tái)成立。近年來(lái)，全市流通服務(wù)業(yè)得到長(zhǎng)足發(fā)展，流通設(shè)施日趨完善，流通規(guī)模得到擴(kuò)大，流通結(jié)構(gòu)明顯改善，建設(shè)了一批規(guī)模較大、檔次較高的綜合型商品大市場(chǎng)和功能較為完善的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，全市有各類商品交易市場(chǎng)十余個(gè)，其中山東大華機(jī)動(dòng)車交易市場(chǎng)是江北最大的摩托車批發(fā)市場(chǎng)，農(nóng)機(jī)批發(fā)、副食品批發(fā)、水產(chǎn)品干貨批發(fā)、譚坊瓜菜批發(fā)等市場(chǎng)都形成了一定規(guī)模。各類專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的蓬勃興起為物流業(yè)的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。發(fā)展物流業(yè)，提高**市在山東省“一體兩翼”中的地位，放大了在“一體”中的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展承載功能，提升了在“兩翼”中的聯(lián)結(jié)功能，同時(shí)也成為**經(jīng)濟(jì)發(fā)展的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。5．2旅游業(yè)**市名勝薈萃，風(fēng)光秀麗，是著名的歷史文化名城。云門山、駝山、玲瓏山、仰天山、偶園、范公亭、博物館等，以其優(yōu)美的自然風(fēng)光，眾多的歷史人文景觀，吸引著成千上萬(wàn)的中外游客。**市將獨(dú)具特色的文化資源和得天獨(dú)厚的旅游資源有機(jī)結(jié)合，突出“古、青”特色，建設(shè)古州，充分挖掘整合**歷史文化和民俗風(fēng)情，以“古”為底色，以改造提升為重點(diǎn)，整合古街、古寺、古庭院等古跡，做大“古城文化”，全力打造“佛國(guó)壽山，古州福地”城市文化品牌，規(guī)劃建設(shè)了“四片、十一園、十二館”?！八钠保皇枪懦俏幕瑓^(qū)。以老城區(qū)為中心，以范公亭公園、偶園、真教寺、清真寺等為主要景點(diǎn)，以燦爛的古州文化為主題，占地40平方公里；二是佛壽文化片區(qū)。以城南云駝玲風(fēng)景區(qū)為中心，以甲子文化生態(tài)園、東夷文化生態(tài)園、龍興寺等為主要景點(diǎn)，以文化體驗(yàn)、修身養(yǎng)性為主題，占地60平方公里；三是山地森林生態(tài)休閑片區(qū)。以西南山區(qū)為中心，以仰天山、唐賽兒寨、八喜谷為主要景點(diǎn)，以綠色生態(tài)、休閑度假為主題，占地600平方公里；四是彌河生態(tài)休閑旅游片區(qū)。沿城東彌河兩岸，以黃樓花卉博覽園、農(nóng)家樂(lè)、白鷺洲、華東保育院和華東局指揮部為主要景點(diǎn)，占地260平方公里?！笆粓@”就是以**歷史文化為主線，充分保護(hù)和挖掘**的遺址遺存和民俗風(fēng)情，建設(shè)十一個(gè)不同朝代風(fēng)貌的，散落城區(qū)的，折射歷史的遺址公園、花園小區(qū)、生態(tài)園區(qū)?！笆^”是依托各個(gè)朝代留下的遺址遺跡，深入挖掘**的歷史遺存，規(guī)劃建設(shè)9個(gè)博物館，加上城市規(guī)劃展覽館、科技館和新圖書館。已經(jīng)有龍興寺修復(fù)、九龍澗景觀公園、東夷文化生態(tài)園、甲子文化生態(tài)園等重點(diǎn)旅游項(xiàng)目在建。2007年，**市接待中外游客320萬(wàn)人次。**市的特有歷史文化、自然風(fēng)光、花卉產(chǎn)業(yè)等，已形成**獨(dú)具特色的旅游資源，旅游業(yè)已經(jīng)成為**經(jīng)濟(jì)發(fā)展的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)之一，旅游業(yè)的發(fā)展對(duì)城市地產(chǎn)宣傳有著重要意義。5．3花卉苗木業(yè)**是花木之鄉(xiāng)，素有“東方花都”、“仙客來(lái)之鄉(xiāng)”之稱，花卉產(chǎn)業(yè)是**的傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)。從上世紀(jì)八十年代初開(kāi)始，**花卉開(kāi)始進(jìn)入產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段。經(jīng)過(guò)二十年快速發(fā)展，目前已經(jīng)形成了黃樓花卉博覽園、城區(qū)花卉種植觀賞區(qū)、王府街道花卉種植區(qū)、王墳鎮(zhèn)花卉苗木區(qū)、云門山花卉種植區(qū)“一園四區(qū)”的生產(chǎn)格局。全市建起了黃樓花卉集中種植基地、云門山大花蕙蘭基地、王府街道蘭花基地、譚坊高檔綠化苗木基地、城區(qū)花卉盆景基地、王墳苗木樹(shù)樁基地、東夏綠化苗木基地、邵莊果樹(shù)苗木基地八大基地。全市花卉苗木種植面積10萬(wàn)畝，其中花卉面積5萬(wàn)畝，品種1000多個(gè)，花卉生產(chǎn)專業(yè)戶15000多戶，（盆），銷售收入18億元。，在全國(guó)設(shè)立了160余處銷售點(diǎn)，銷售網(wǎng)絡(luò)覆蓋全國(guó)20多個(gè)省（市、自治區(qū)），是江北最大的花卉生產(chǎn)、集散地。花卉產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)了旅游、服務(wù)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，已成為**農(nóng)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)和優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)?；ú?huì)2001年至2003年，先后舉辦了**花卉交易會(huì)和第三屆山東省花卉博覽會(huì)。2004年開(kāi)始，持續(xù)舉辦中國(guó)（**）花卉博覽交易會(huì)。歷屆花博會(huì)期間，300多萬(wàn)人次參觀交易，吸引了韓國(guó)、日本、香港、臺(tái)灣等國(guó)家和地區(qū)的100多家知名花木企業(yè)落戶**，花木交易量年增30%以上?；ú?huì)的召開(kāi)取得了良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，“**花卉”品牌效應(yīng)越來(lái)越顯著,花博會(huì)被評(píng)為全省“社會(huì)文化活動(dòng)知名品牌”,被濰坊市政府列入“三大節(jié)會(huì)”之一，并入選2005年中國(guó)節(jié)慶五十強(qiáng)?；ú?huì)搭建起**花卉走向全國(guó)和世界的交流平臺(tái)。2007年，**市又成功取得2009中國(guó)第七屆花卉博覽會(huì)承辦權(quán)，“七博會(huì)”是全國(guó)最高級(jí)別花卉盛會(huì)，被譽(yù)為花卉世界“奧林匹克”，將明顯提高**市的城市品牌知名度。**將以“七博會(huì)”為契機(jī)推出15 條以上以花卉旅游為主題的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)旅游線路，聚集更多的人氣和商機(jī)。同時(shí)，工業(yè)招商、商貿(mào)物流等產(chǎn)業(yè)也將隨著“七博會(huì)”聚集的人氣和商機(jī)而快速發(fā)展。為辦好“七博會(huì)”，**市開(kāi)工建設(shè)一系列配套工程，國(guó)家、省、濰坊市和**市的投入將在50億元以上，匯集巨大的人流、物流、信息流、資金流，可以說(shuō)一次花博會(huì)就能把整個(gè)城建帶動(dòng)起來(lái)，極大地增強(qiáng)了城市的承載功能和輻射能力?！捌卟?huì)”的召開(kāi)，對(duì)**市花卉產(chǎn)業(yè)乃至社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生推動(dòng)作用，推向更高層次發(fā)展。居民收入與消費(fèi)水平分析目前**市人均GDP已高于2000美元，按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，人均GDP超過(guò)1000美元，消費(fèi)結(jié)構(gòu)向發(fā)展型、享受型升級(jí)，過(guò)去的奢侈品將轉(zhuǎn)化為居民的必需品，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)。從居民收入水平來(lái)看，2007年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11050元，年均增長(zhǎng)了10%，居民收入水平升級(jí)。，消費(fèi)潛力升級(jí)。**市2007年居民收入水平增幅很大，近五年的社會(huì)消費(fèi)品零售總額和人均可支配收入持續(xù)增長(zhǎng)，固定資產(chǎn)投資猛增，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求潛力旺盛。居住水平分析通過(guò)調(diào)查，**近年城市化進(jìn)程速度較快，**居民的居住水平有了較大的改善，據(jù)統(tǒng)計(jì)2007年**城鎮(zhèn)居民人均居住面積已超過(guò)25平方米。超過(guò)濰坊市“十一五”計(jì)劃中提出的“人均建筑面積23平方米”的標(biāo)準(zhǔn)。從住宅指標(biāo)看，**今后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要概念就是品質(zhì)和性價(jià)比的提高。所以下一步**市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，如果只建設(shè)簡(jiǎn)單的房屋，會(huì)缺乏市場(chǎng)潛力；而營(yíng)造居住理念、引領(lǐng)居住潮流、追求舒適化、人性化的住宅將獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。小結(jié)：通過(guò)宏觀經(jīng)濟(jì)分析可以發(fā)現(xiàn)，目前**市良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展為房地產(chǎn)的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在拉動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)、改善城市居住環(huán)境的同時(shí)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了強(qiáng)大的內(nèi)在支撐，城市規(guī)劃及時(shí)地確定未來(lái)城市的發(fā)展方向，為房地產(chǎn)的發(fā)展儲(chǔ)備了足夠的土地資源，而人口的增長(zhǎng)和居民收入增加為房地產(chǎn)提供了足夠的需求，未來(lái)幾年**市的房地產(chǎn)迎來(lái)發(fā)展的高峰期。通過(guò)目前**市住宅市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)看，未來(lái)綜合性大盤將成為主流產(chǎn)品，別墅和高端住宅將成為亮點(diǎn)，文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開(kāi)發(fā)從宏觀方面來(lái)看已經(jīng)具備了比較完整的條件。第二部分 **市房產(chǎn)市場(chǎng)分析研究一、城市房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)程**市房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展可以說(shuō)是從2005年后開(kāi)始的。2005年之前，**雖然有一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的商品房上市，但企事業(yè)單位的公房在這部分商品房中仍占有一定的比例，購(gòu)買商品房的消費(fèi)者也主要以自住為主，可見(jiàn)**的商品房開(kāi)發(fā)面積與市場(chǎng)需求基本吻合，達(dá)到了供需平衡。因此，2005年6月份國(guó)家的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策對(duì)**的房地產(chǎn)業(yè)影響甚小，沒(méi)有進(jìn)入門檻限制。2005年后，隨著一手房市場(chǎng)中企事業(yè)單位的公房占有的比例越來(lái)越小，面向社會(huì)各階層的商品房銷售開(kāi)始如火如荼的推向了市場(chǎng)。同時(shí)，**的城市化進(jìn)程的加快，**的大規(guī)模舊城改造，以及提出的建設(shè)現(xiàn)代化中級(jí)城市的奮斗目標(biāo)，更加加速了**的房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步健康的發(fā)展。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，目前**市區(qū)內(nèi)規(guī)模較大的住宅小區(qū)有20多處，2006年**市僅市區(qū)房屋施工總面積中，住宅用房的面積超過(guò)了50萬(wàn)平方米，比2005年增加了20%以上。而**的房?jī)r(jià)卻不僅沒(méi)有下降反而呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，截至2006年年底，**城區(qū)的一手房平均房?jī)r(jià)已達(dá)2000元/平方以上，比2005年年底增長(zhǎng)20%以上。這充分說(shuō)明**的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮。2006年后，**房地產(chǎn)市場(chǎng)全面放開(kāi)，市場(chǎng)開(kāi)發(fā)進(jìn)一步活躍。一批全國(guó)知名房地產(chǎn)商開(kāi)始進(jìn)駐**，盛世東方、九州名座、北城花園等新型住宅區(qū)相繼開(kāi)工建設(shè)。隨著眾多省內(nèi)外的開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐，新鮮、先進(jìn)的理念對(duì)**房地產(chǎn)的發(fā)展開(kāi)始產(chǎn)生影響。中都財(cái)富廣場(chǎng)在2007年吸引了**人的眼球。中國(guó)華通集團(tuán)對(duì)**人來(lái)說(shuō)非常陌生，當(dāng)他們高調(diào)進(jìn)入**的時(shí)候，更多的人是持懷疑態(tài)度。但是，隨著中都財(cái)富廣場(chǎng)的日漸崛起，越來(lái)越多的**人開(kāi)始關(guān)注中都，關(guān)注這個(gè)灌注著國(guó)際理念的中央商務(wù)區(qū)的成長(zhǎng)。相比中都財(cái)富廣場(chǎng)，青都國(guó)際可以說(shuō)是靜悄悄地成長(zhǎng)。該項(xiàng)目總建筑面積１２萬(wàn)平方米，由涉外五星級(jí)國(guó)際酒店、國(guó)際花園、國(guó)際步行街組團(tuán)而成?？梢灶A(yù)見(jiàn)的是，不遠(yuǎn)的將來(lái)，青都國(guó)際將成為南陽(yáng)河畔一大景觀標(biāo)志。與青都國(guó)際一步之遙，盛世東方自從２００７年３月份通過(guò)拍賣獲得土地，時(shí)間相隔僅僅９個(gè)月，２４棟、７５０戶、南北兩個(gè)區(qū)的樓房已經(jīng)全部封頂。隨著**現(xiàn)在的城市化進(jìn)程的加快和交通環(huán)境的改善，**面向的購(gòu)房者將不僅僅是**，例如云門山花園的購(gòu)房者中，淄博，東營(yíng)的購(gòu)房者眾多，**的住房環(huán)境和消費(fèi)水平等吸引了這些外地的購(gòu)房者。未來(lái)**的房地產(chǎn)市場(chǎng)還是非常樂(lè)觀，隨著市政府等方面招商引資力度的加大以及城鄉(xiāng)人民收入的增加，**2008年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)更加活躍。二、土地供應(yīng)分析目前，國(guó)家已形成較為完善的土地供應(yīng)政策體系，總的來(lái)說(shuō)就是提高土地資源的市場(chǎng)配置度，逐步縮小劃撥用地比例，擴(kuò)大土地的有償使用范圍。今后對(duì)國(guó)家機(jī)關(guān)辦公和交通、能源、水利等基礎(chǔ)設(shè)施（產(chǎn)業(yè)）、城市基礎(chǔ)設(shè)施以及各類社會(huì)事業(yè)用地要逐漸實(shí)行有償使用，對(duì)于工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅，及供地計(jì)劃公布后同一宗地有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地者，必須實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓。土地供應(yīng)須符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，出讓價(jià)格不得低于國(guó)家最低限價(jià)，**市的工業(yè)用地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為144元/平方米?；鶞?zhǔn)地價(jià)測(cè)算范圍內(nèi)，出讓價(jià)格不得低于基準(zhǔn)地價(jià)的70%。國(guó)土資源部門統(tǒng)計(jì)資料顯示：2005年**市用于招拍掛出讓的土地為255畝，2006年為578畝，2007年為1037畝，合計(jì)1870畝。土地供應(yīng)來(lái)源分為新增建設(shè)用地和存量建設(shè)用地。最嚴(yán)格的土地管理政策決定了每年分配的新增用地指標(biāo)非常少。2007年，分配給**市的農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地指標(biāo)只有200畝。國(guó)家實(shí)行節(jié)約集約用地原則，所以鼓勵(lì)充分挖掘、利用存量建設(shè)用地。2007年，**市結(jié)合礦山資源整合、治理，在邵莊鎮(zhèn)峱山、杏木山區(qū)域治理廢棄礦山2000多畝，進(jìn)行儲(chǔ)備用于峱山經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)工業(yè)項(xiàng)目區(qū)。因此，受用地指標(biāo)限制，今后**城區(qū)范圍內(nèi)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的國(guó)有出讓土地供應(yīng)量將大幅減少。在這種形勢(shì)下，只有勢(shì)力雄厚的開(kāi)放商能夠獲得稀缺的用地指標(biāo)進(jìn)行商業(yè)開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目將具有較大的經(jīng)濟(jì)效益。通過(guò)近三年土地供應(yīng)情況來(lái)看，進(jìn)入2006年后，由于**城市化進(jìn)程加快，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，外地開(kāi)發(fā)公司開(kāi)始紛紛進(jìn)駐**，土地供應(yīng)量成倍增加，2007年土地供應(yīng)量接近前三年之和。這也顯示著**房產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入快速發(fā)展階段。三、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理部門統(tǒng)計(jì)資料顯示，近三年內(nèi)**的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資呈逐年遞增趨勢(shì)：；；。由此可以看出，2005年、2006年在國(guó)家新出臺(tái)的一系列調(diào)控措施作用下，**市房地產(chǎn)投資規(guī)模平穩(wěn)增長(zhǎng)，投機(jī)、投資性購(gòu)房減少，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行基本平穩(wěn)。進(jìn)入2007年以來(lái)，受整體市場(chǎng)的回轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)重新活躍，房地產(chǎn)投資及開(kāi)發(fā)規(guī)模增加，新開(kāi)盤、開(kāi)發(fā)數(shù)量增加，**房地產(chǎn)市場(chǎng)空前繁榮。市場(chǎng)形勢(shì)的驟然升溫，除宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)、居民購(gòu)房需求旺盛的影響外，政府舊城改造等政策起到了拉動(dòng)作用。