【文章內容簡介】 濟帶的結合點，在我國經濟自東向西演進與發(fā)展中、在南北經濟對流中發(fā)揮著溝通支撐和中轉站的作用，某從區(qū)位上承擔著聯系策應東部沿海、支撐西部發(fā)展的重要作用。特殊的戰(zhàn)略地理位置為某的發(fā)展壯大提供了可能。 由此可見，項目場地的區(qū)位優(yōu)勢明顯。便利的交通優(yōu)勢上武高速公路與寧西鐵路橫跨某東西，日南高速溝通沈海、長深、京滬、京臺、京珠、太澳等8條南北向國家干線高速公路；太澳高速公路與焦柳鐵路縱貫南北，成為我國南北縱向線9條高速公路和南北縱向線6大鐵路主動脈之一，九州之中，十省通衢，作用巨大；這些現代化的高速通道在某交會，形成我國中部地區(qū)重要的“米”字形交通樞紐，年貨運通過能力達10億噸，物集天下，流通全球，成為人流、物流、信息流的重要集散地；4D級某機場，可供各類大型客機全天候起降；呼和浩特至北海、西安至合肥，兩條國家級光纜通訊干線交會于某，形成便捷的信息高速公路網。這些都為某參與更大范圍的區(qū)域經濟分工協作提供了有力的保證。厚重的文化積淀某是全國64個歷史文化名城之一，具有厚重的城市文化底蘊和歷史積淀。早在四五十萬年前，某境內的“南召猿人”就在這里生息繁衍，某是中原人類的發(fā)祥地之一；戰(zhàn)國時期，某已是聞名全國的冶鐵中心；西漢時，某“商遍天下，富冠海內”，為全國的六大都會之一；東漢時，光武帝劉秀發(fā)跡于此，某因此有“南都”、“帝鄉(xiāng)”之稱；某四圣———諸葛亮、張衡、范蠡和張仲景名揚海內外，歷史文化豐富為做大某的文化產業(yè)提供了豐富載體。另外某理工學院、某師范學院、河南工業(yè)職業(yè)技術學院、某醫(yī)專等一大批科研與教育機構正在迅速崛起，已擁有大專院校5所，科學研究開發(fā)機構20多個，某博物館、漢畫館、科技館、體育中心等相繼建立，這標志著某作為區(qū)域性的科研教育中心正在形成。 場地條件（開發(fā)條件）項目場地的空間條件較好。規(guī)劃地塊視野較為開闊，且土地平整，場地延伸空間大，場地周邊道路現已建成。地塊現狀為臨時苗圃用地，先期開發(fā)成本較低。規(guī)劃項目選址周圍有良好的基礎設施——某市體育場館、李寧體育公園等，具備開展大型會展、學術交流會、科研成果展覽會等條件。資金條件科技文化產業(yè)園的開發(fā)建設離不開資金的支持。該項目投資主體中國某集團不僅自身資金充足，還將以合資以及銀行貸款等方式來解決某科技文化產業(yè)園建設當中的資金問題。因此可以說公司的大思路、大投入、大決心和大勇氣，以及某市人們開放的投資觀念，將成為本項目開發(fā)建設的強大助推力和生命力。第三章 項目市場分析一、某市國民經濟和社會發(fā)展情況某市城區(qū)位于北緯32176。5739。～33176。0739。，東經112176。2139?！?12176。3839。，整個某市在北緯32176。1739?！?3176。4839。，東經110176。5839?！?13176。4939。之間。某地區(qū)位于中國第二級地貌臺階向第三級地貌臺階過渡地帶的邊坡上，某的東北西三面環(huán)山，南部是丘嶺地，整個地形成為一個近馬蹄形的盆地。截至2011年12月1日，某市轄2個市轄區(qū)、1個國家級高新區(qū)、2個工業(yè)管理區(qū)、1個省級城市新區(qū)、10個縣、1個縣級市某市中心城區(qū)有44個街道，整個某市有116個鎮(zhèn)、93個鄉(xiāng)。根據某市國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃，2020年某城區(qū)人口將達到180萬人，相當于20102020年每年凈增長8萬市區(qū)人口。２０１２年，在某市委、市政府的正確領導下，全市上下深入貫徹落實科學發(fā)展觀，堅持“四個重在”實踐要領，全面推進中原經濟區(qū)某主體區(qū)建設，全市經濟社會發(fā)展整體呈現和保持了良好的趨勢、態(tài)勢和氣勢，為全面建成小康社會和“十二五”發(fā)展目標的順利實現奠定了良好基礎?！　　　〕醪胶怂?，全年全市生產總值２３６７．２０億元，比上年增長１０．２％。其中：第一產業(yè)增加值４２３．６２億元，增長４．５％；第二產業(yè)增加值１２４８．５９億元，增長１２．８％；第三產業(yè)增加值６９４．９９億元，增長９．０％。人均生產總值２３３４８元。非公有制經濟增加值占ＧＤＰ比重為５６．６％。三次產業(yè)結構為１７．９∶５２．７∶２９．４，二、三產業(yè)比重較上年上升０．６個百分點?！　　　　?010年GDP對比參考數據：城市國民GDP人均GDP城鎮(zhèn)人均收入某市2065億19000元15000元襄陽市1538億26100元13333元宜昌市1547億38248元14282元2005年，某市成為河南省第三個GDP過千億元的經濟大市，從此某市的國民經濟進入了一個快速發(fā)展機遇期，全市經濟保持了穩(wěn)步健康發(fā)展態(tài)勢，城鎮(zhèn)居民可支配收入略高于湖北宜昌市和襄陽市，但人均GDP遠低于以上兩城市。我司分析為某市城鎮(zhèn)居民的可支配收入較高，但人均GDP較低，居民消費觀念比較保守。某作為傳統(tǒng)的農業(yè)大市、工業(yè)強市，一二產業(yè)長期以來占據主導地位。自2007年，第三產業(yè)歷史上首次超過第一產業(yè)后，某成功實現了產業(yè)結構由“二一三”向“二三一”的演變，產業(yè)結構的優(yōu)化直接帶動某經濟穩(wěn)步向前發(fā)展，從某市政府制定的產業(yè)發(fā)展規(guī)劃來看，未來某將大力引進外資發(fā)展工業(yè)，在保持服務業(yè)的持續(xù)發(fā)展基礎上以促進第二產業(yè)集聚作為拉動地方經濟增長、實現工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的戰(zhàn)略發(fā)展，這些外向型經濟的發(fā)展必然帶來大量的人口需求，而人口的增加、經濟的成熟，必然會給某市的發(fā)展提供良好的環(huán)境。近五年以來，某市固定資產投資連續(xù)保持快速上升的態(tài)勢，2005—2009年，%，平均增幅在30%以上，包括房地產在內的固定資產投資規(guī)模不斷增大，投資額不斷增長。文化、教育和科學技術明顯增長：2012年末共有藝術表演團體１７個，文化館１６個，公共圖書館１３個，博物館１８個；全國重點文物保護單位１３處，國家級非物質文化遺產名錄１０個；綜合檔案館１４個，已開放各類檔案１４．０３萬卷。廣播電臺１座，廣播人口覆蓋率９６．４１％；電視臺１座，電視人口覆蓋率９５．７３％。年末全市擁有研究生培養(yǎng)單位１個，全年招生人數１４人，在學研究生１４人。擁有普通高等學校５所，全年招生數３．１０萬人，在校生８．０７萬人，畢業(yè)生２．５８萬人。成人高校１所。中等職業(yè)技術學校８７所，全年招生數４．０３萬人，在校生１２．４２萬人，畢業(yè)生４．５４萬人。全年全市科學研究開發(fā)機構１６個，科技活動人員２．３７萬人，科技活動經費支出２２．９１億元，其中，Ｒ＆Ｄ經費支出１７．５６億元。國家級企業(yè)技術中心６個，省級企業(yè)技術中心３２個。省級工程技術研究中心８家，省重點實驗室３個，省級創(chuàng)新型試點企業(yè)３家。全年獲得省級科技進步獎１８項；申請專利２４３８件，授權專利１７５８件；簽訂技術合同１０７份，成交金額３１５８萬元。年末共有產品質量監(jiān)督檢驗機構１４個。年末共有５種產品擁有“國家地理標志產品保護”稱號；５種產品擁有“中國名牌產品”稱號；５９種產品擁有“河南名牌產品”稱號?！　　　　《⒛呈锌萍嘉幕a業(yè)發(fā)展現狀及問題近幾年來，某市的科技文化產業(yè)在市委市政府的正確領導和高度重視下，特色資源進行了整合和開發(fā)，重點項目得到了廣泛的宣傳和有力的推廣，科技文化產業(yè)得到了長足發(fā)展，已經取得了可喜的成績。 2007年科技文化產業(yè)增加值達到75億元，%；全年共接待游客近900萬人(次)，旅游總收入可突破45億元。開展了“文化強市建設”大型調研活動，出臺了《某市2007——2012年文化強市規(guī)劃綱要》；推出了具有某文化特色的5大文化品牌、6大文化產業(yè)；成功舉辦了中國(某)玉文化高層論壇；創(chuàng)作了一批在全國有影響的具有某文化特色的文化作品；組織參與了4次文化產業(yè)招商活動。為“打響品牌、做大企業(yè)、激發(fā)活力”已經奠定了堅實的基礎?！　　　恼w來看，某科技文化產業(yè)的發(fā)展還處于探索、培育、發(fā)展的初級階段。目前還存在一些阻滯科技文化產業(yè)發(fā)展的實際問題和因素，具體表現為：思想觀念滯后，對科技文化產業(yè)的重要性、緊迫性認識不足。從國外發(fā)展經驗看，城市人均ＧＤＰ達到一定的水平后，社會消費結構將向發(fā)展型、享受型轉變，相當一部分居民的消費重心開始向教育、科技、文化、旅游等領域轉移，為科技文化產業(yè)的發(fā)展提供了更廣泛的市場需求。科技文化和產業(yè)是兩個為傳統(tǒng)所認為完全風馬牛不相及的領域，現代經濟與社會的發(fā)展卻將這兩個領域結合在一起。這是社會生產力發(fā)展的必然產物，是人類社會物質文明和精神文明水平日益提高的重要標志和具體體現。知識經濟的發(fā)展使“高科技”產業(yè)越來越無法獨立發(fā)展，而是成為“高科技”和“高文化”聯姻的產業(yè)?？萍嘉幕a業(yè)在越來越成為高科技產業(yè)的“內容”，而高科技產業(yè)則成為這些文化產業(yè)的“載體”。具體表現為在實現了高技術和高文化聯姻之后，自身向“科技文化服務業(yè)”轉化，并以科技文化服務業(yè)的形式向所有其它行業(yè)滲透。科技文化產業(yè)作為現代服務業(yè)的重要組成部分，其快速發(fā)展對于促進城市產業(yè)結構升級、完善城市各種服務功能具有相當重要的作用。在發(fā)展市場經濟的今天，我們應認識到科技文化產業(yè)是最有前途的“綠色產業(yè)”之一，對經濟和社會發(fā)展有著巨大的引導和后勁作用。與傳統(tǒng)產業(yè)相比，科技文化產業(yè)以創(chuàng)意為利潤核心，低消耗、高回報，并且具有經濟波及效應大、對外輸出無摩擦、有助于展示區(qū)域形象等特點。其巨大誘惑力不僅僅體現在直接的經濟效益上，還具有較強的產業(yè)牽動性和“波及效果”。 科技文化產品科技含量低，創(chuàng)新力不足，競爭力不強，缺乏文化品牌。由于某市科技文化產業(yè)尚處于初級發(fā)展階段，一方面產業(yè)本身與高新技術結合度低，科技含量小。在以電腦多媒體、數字化視聽設備和互聯網絡、為載體的新型文化產業(yè)開始在全球范圍內迅速崛起的今天，某市在文化領域高科技應用方面卻顯得十分有限，科技進步對文化產業(yè)的發(fā)展作用尚未得到充分體現；另一方面，由于文化資源開發(fā)、經營、推廣低效粗放，文化品牌打造乏力，品牌效應不高。以上兩方面直接導致科技文化產品檔次低下，不能滿足人們文化消費方面“高、新、精”等個性化需求，很難啟動文化消費的新領域，這嚴重制約了某市文化產業(yè)競爭力和產業(yè)化程度的提高。目前，各行業(yè)各領域推介項目和舉辦活動大部分是我行我素，各行其事，你唱你的、我唱我的，你唱罷我登場，大部分是抱著“行不行試一下”的敷衍態(tài)度，這就造成了零零星星的小活動看似熱鬧非凡，而卻沒有起到實際效果和真實作用的局面。既荒蕪了資源、浪費了大量的人力、物力、財力，不但沒有得到有效的展示，而且制約了文化產業(yè)健康有序的發(fā)展。三、某市房地產業(yè)現狀分析不要認為產業(yè)園區(qū)就要拒絕住宅、拒絕生活,如果一個產業(yè)園區(qū)里面沒有一定的住宅比例,這個產業(yè)園區(qū)將會失去生命力。當然,人性、生態(tài)、綠色和高舒適度也是必須具備的。所以項目做了某現狀的房地產市場的分析某市房地產市場最近幾年，某的房地產市場價格走勢一直呈現上升的態(tài)勢，2007年的漲幅更加明顯。某市建委綜合開發(fā)科提供的數據顯示，2007年年初，某市中心城區(qū)多層商品住宅的均價是每平方米1700元，高層房產則在2100元~2400元，而2007年第四季度，某中心城區(qū)商品住宅多層的綜合均價已升至每平方米1921元。高層均價已達每平方米3021元，部分樓層已經達到4000元／平方米。從產品形態(tài)上看2007年—2008年，某樓市的多層少了，整個市場進入“高層時代”。在某中心城區(qū)崛起的樓市新盤，幾乎全是高層板塊，而2007年下半年通過“招拍掛”立項的一些新項目也幾乎全是高層樓盤，而且多是25層以上的“超”高層。，%；其中，%。，%；其中，%。，%；其中，%。，%。其中，%。，%，其中，%。某市寫字樓市場分析(1)某市寫字樓市場供應與吸納狀況及分析2010年，某市寫字物業(yè)市場累計銷售面積達到105萬平方米，共計2068套，成交金額15億元，平均成交價格14702元。其中成交面積比上年提高119％，成交金額比上年提高152％，單價上漲14．3％?！本托略鰧懽謽堑姆植紖^(qū)域而言，中心組團的寫字樓存量占到某整個寫字樓市場存量的四分之三，其次是河南組團。就新增寫字樓的成交情況而言，單次大面積成交量所占比重較大。據租略統(tǒng)計，2010年這類寫字樓產品成交面積達到年度總成交面積的30％以上。此類公司分為兩類，一類是國有企業(yè)，另一類為金融機構。(2)租金走向某寫字樓市場租金將趨于穩(wěn)定。2010年某有近105萬平方米寫字樓面積供應市場，且廣泛分布于老城區(qū)域。其中，在供應面積較多的車站區(qū)域，面積均將達到30萬平方米；而人民路、獨山大道和中州路區(qū)域也將分別有18萬、16萬和14萬的辦公面積。雖然樓盤去化時間較長，某作為三線城市，開放程度的全面提升以及經濟的持續(xù)穩(wěn)定增長，勢必會進一步增強它對國內外投資者的吸引力，為寫字樓市場帶來更多更廣的需求支持。(3)市場展望綜上所述，我們認為：在未來來的幾年內，雖然寫字樓供應繼續(xù)放量，隨著某市快速發(fā)展， 某市寫字樓市場仍然保持售價、租金的穩(wěn)中有升。四、某市文化產業(yè)園發(fā)展條件 1．國際國內的形勢為科技文化產業(yè)發(fā)展提供了新的機遇。 在世界范圍內，科技文化產業(yè)發(fā)展迅猛，文化市場競爭日趨激烈，各國文化產業(yè)發(fā)展的不平衡加劇，差距正在拉大。在國內，北京、深圳、上海等大中城市都充分認識到發(fā)展文化產業(yè)的重要性，紛紛確立發(fā)展戰(zhàn)略，制訂長遠規(guī)劃，出臺扶持政策，呈現爭先恐后、你追我趕的局面。黨中央、國務院正式下發(fā)了《關于深化文化體制改革的若干意見》，對文化體制改革作出全面部署，強調要將改革逐步推開，進一步解放和發(fā)展文化生產力?！秶沂鍟r期文化發(fā)展規(guī)劃綱要》將抓好文化產業(yè)體系建設確定為十二五時期文化發(fā)展的六大重點之一，明確了未來五年要著力發(fā)展影視制作、出版、發(fā)行、印刷復制、廣告、演藝、娛樂、文化會展、數字內容和動漫等九大重點產業(yè)門類。某市在深化文化體制改革、發(fā)展文化產業(yè)、提供公共文化服務、推動中華文化走向世界等方面，繼續(xù)探索創(chuàng)新，做出中原經濟區(qū)示范。河南省要求某市依托自身的文化優(yōu)勢，做大做強文化經濟，在全省文化產業(yè)發(fā)展總格局中發(fā)揮作用。國際國內形勢的發(fā)展和中央、省的要求，既是壓力也是動力。在宏觀體制環(huán)境、政策環(huán)境不斷完善的情況下，某也適時調整、制定相關的政策法規(guī)，文化產業(yè)發(fā)展出現了前所未有的黃金戰(zhàn)略機遇期。 2．城市發(fā)展戰(zhàn)略的調整為科技文化產業(yè)發(fā)展打開了新的空間。 根據科學發(fā)展觀的要求，按照黨的十六屆五中、六中全會精神，面對四個難以為繼、四個嚴峻挑戰(zhàn)，某進一步確立和完善了新的發(fā)展思路，努力推動發(fā)展模式