【文章內(nèi)容簡介】 首倡交易；削桐為琴，練絲為弦；弦木為弧，剡木為矢；作陶為器，冶制斤斧；臺榭而居，安居樂業(yè)。第三，炎帝**氏代表了中華民族的創(chuàng)業(yè)精神，奉獻(xiàn)精神，敢為人先的創(chuàng)造精神，百折不撓、自強(qiáng)不息的進(jìn)取精神。第四，目前依托炎帝**氏為資源和載體的文化旅游開發(fā)尚屬空白。國內(nèi)以炎帝**氏作為文化旅游資源進(jìn)行的開發(fā)由于炎帝**氏出生地的神話傳說及記載的差異而呈現(xiàn)出了不同的地域分異。目前與炎帝**氏有關(guān)的旅游景區(qū)共有三處：一是湖北省隨州市的炎帝故里旅游區(qū)，二是湖北省西部邊陲**架，三是某市**山風(fēng)景名勝區(qū)。但是，這三處景區(qū)都是在旅游開發(fā)初期的產(chǎn)物，僅僅滿足的是觀光旅游時代游客低層次的旅游需求。然而隨著時代的發(fā)展和市場需求的變化，這些景區(qū)已經(jīng)不能適應(yīng)游客日益變化的旅游需求。小結(jié)：綜上所述，**山風(fēng)景名勝區(qū)具備良好的自然資源和獨(dú)特的**文化資源，景區(qū)需在旅游產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的過程中抓住機(jī)遇，認(rèn)真把握游客在體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時代下的需求特點(diǎn)，適時開發(fā)能夠滿足游客追求多樣性、參與性、文化性與游樂性的旅游產(chǎn)品。以炎帝**氏為內(nèi)核、以產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為方向、以文化旅游為手段、以旅游發(fā)展為目標(biāo)，建設(shè)**文化產(chǎn)業(yè)園，叫響**文化旅游品牌，占領(lǐng)國內(nèi)乃至世界文化旅游的高地，形成獨(dú)特而強(qiáng)大的吸引力和影響力。第六章 功能分區(qū)與主要建設(shè)項(xiàng)目一、功能分區(qū)（一）引景服務(wù)區(qū)區(qū)位：北距**山游客服務(wù)中心約670米，南距園區(qū)邊緣約340米。功能定位：入口集散廣場和管理服務(wù)中心。（二）核心景觀區(qū)區(qū)位：大門以西至云陽河之間寬約16米的條狀地帶。功能定位：文化觀光休閑空間和園區(qū)、最重要的集散樞紐區(qū)域。（三）**部落區(qū)區(qū)位：位于整個地塊的北部。功能定位：高端會議、商務(wù)、休閑、度假中心。（四）農(nóng)耕展示區(qū)區(qū)位：位于太陽歷廣場的西側(cè)，東北側(cè)為**會議中心，北側(cè)為**部落別墅區(qū)，南臨**養(yǎng)生區(qū)的百草堂，北距**山游客服務(wù)中心約600米，南距園區(qū)邊緣約至300米。功能定位：農(nóng)耕文明體驗(yàn)展示中心。（五）**養(yǎng)生區(qū)區(qū)位：位于中華農(nóng)耕文化博物館及農(nóng)耕體驗(yàn)園南側(cè)，直至園區(qū)西邊界，東北口接太陽歷廣場，南至園區(qū)南邊界，東臨部落體驗(yàn)區(qū)。功能定位：**養(yǎng)生康體保健中心。（六）部落體驗(yàn)區(qū)區(qū)位：位于圖騰大道及太陽歷廣場的南側(cè)，東臨云陽路，北接圖騰大道，距**山游客服務(wù)中心約650米，南至園區(qū)邊界，西至**養(yǎng)生區(qū)。功能定位：部落旅游文化體驗(yàn)中心。（七）**度假區(qū)區(qū)位：位于云陽河的西側(cè)，東面隔河與**部落區(qū)、農(nóng)耕展示區(qū)和**養(yǎng)生區(qū)相鄰，占地面積約700畝。功能定位：高端商務(wù)休閑度假。二、主要建設(shè)項(xiàng)目功能分區(qū)主要建設(shè)項(xiàng)目引景服務(wù)區(qū)入口廣場、立鼓景觀、園區(qū)大門、管理服務(wù)中心等核心景觀區(qū)圖騰大道、神徽影壁、太陽廣場等**部落區(qū)水系設(shè)計(jì)、半島入口設(shè)計(jì)、臨水部落套房、**部落酒店（豐澤源酒店）、主題雕塑、戰(zhàn)車木橋、問源道等農(nóng)耕展示區(qū)中華農(nóng)耕文化博物館、**持耒耜雕塑、“中華龍”圖騰立柱、非物質(zhì)文化遺產(chǎn)展演廳、農(nóng)耕文化體驗(yàn)園等**養(yǎng)生區(qū)**百草堂、百草園、植物造型園、養(yǎng)身茶道館、**養(yǎng)生主題餐飲中心、溫泉療養(yǎng)中心、水上娛樂體驗(yàn)中心、水街購物長廊等部落體驗(yàn)區(qū)**部落板塊：**夢想城、**文化”6D影視體驗(yàn)館、**迷陣、**雕塑、陶器作坊、紡織作坊、**架、上古民居群落、商鋪購物點(diǎn)、五弦琴表演廳、“五谷”立柱等黃帝部落板塊：指南車、《黃帝內(nèi)經(jīng)》影壁、軒轅三鼎、十二生肖、黃帝戰(zhàn)鼓、黃帝部隊(duì)圖騰展示、黃帝部落群落等蚩尤部落板塊目：蚩尤雕塑、真人CS對抗游戲、射箭場、兵器演練場、苗族文化演藝中心等**度假區(qū)園區(qū)西大門、管理服務(wù)中心、**文化高峰論壇會議組團(tuán)、生態(tài)型高級商務(wù)休閑會所、高級專項(xiàng)生態(tài)康健養(yǎng)生組團(tuán)、高級個性休閑組團(tuán)實(shí)景演藝節(jié)目八大演出項(xiàng)目：**迎賓、豐收之舞、**祭天、天籟琴瑟、陶器之便、遍嘗百草、大戰(zhàn)蚩尤、炎黃會盟第七章 旅游市場研究一、市場背景分析(一) 國際狀況21世紀(jì)將是旅游業(yè)的第二個黃金時代，每年國際旅游業(yè)的交易額已超過3000億美元。旅游業(yè)將發(fā)展成為世界上最大的產(chǎn)業(yè)，旅游者將達(dá)到空前的規(guī)模，來自各個國家、各個階層的旅游者將把他們的足跡印在世界的每一個角落。(二) 國內(nèi)狀況根據(jù)世界旅游業(yè)發(fā)展的規(guī)律，當(dāng)人均收入達(dá)到 1000 美元時，國內(nèi)旅游就會興旺起來；當(dāng)人均收入達(dá)到 1000至2000美元后，度假旅游市場會逐步形成。2000 至 5000 美元之間是屬于一個過渡時期，會出現(xiàn)服務(wù)消費(fèi)的快速增長。截至2006 年中國人均 GDP超過 2000 美元，中國國內(nèi)旅游人數(shù)達(dá)到13．8億人次，而兩個黃金周旅游人次就達(dá)到3．5億，同比增長13％；中國入境旅游的港、澳、臺游客人數(shù)將接近9000萬至1億人次，而外國游客人數(shù)則有望超過2000萬人次。2020年，中國將成為世界最大的旅游目的地，旅游市場拓展空間巨大。(三) 省目前趨勢省旅游發(fā)展的總體目標(biāo)是將旅游業(yè)培育成為支柱產(chǎn)業(yè)，把省建設(shè)成為世界知名、全國一流的旅游目的地。自2005年以來，省旅游經(jīng)濟(jì)保持了年均25%以上的增速。截至2010年底，省成功創(chuàng)建了6家國家5A級旅游區(qū)、89家4A級旅游區(qū)，A級景區(qū)數(shù)量每年增加20多家。星級酒店每年增加約20家。，其中入境游客達(dá)到126萬人次，旅游總收入由2005年的800億元增加到了2185億元，%%。按照旅游資源分布特點(diǎn)和旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展功能定位，呼應(yīng)全省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的宏觀布局，在分析“十一五”旅游業(yè)布局現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，提出“一帶五區(qū)”的旅游產(chǎn)業(yè)空間發(fā)展布局構(gòu)想。一帶——沿黃文化旅游經(jīng)濟(jì)帶；五區(qū)——嵩山文化旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)、伏牛山旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)、太行山旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)、桐柏—大別山旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)、豫東平原文化旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)。其中**文化產(chǎn)業(yè)園所屬的太行山旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)，是省資源、各項(xiàng)配套設(shè)施、交通、旅游人數(shù)等各方面較好的一個旅游區(qū)。同時通過對**文化產(chǎn)業(yè)園與省其他景區(qū)的比較分析看出，目前還沒有一個綜合型中原文化旅游體驗(yàn)中心，這無疑為**文化產(chǎn)業(yè)園**文化產(chǎn)業(yè)園提供了一個可供發(fā)展的方向。二、客源市場分析鑒于**文化產(chǎn)業(yè)園在的區(qū)位和資源特色，分析得知的客源市場幾乎涵蓋了**文化產(chǎn)業(yè)園的客源市場特征。因此，的游客市場分析是**文化產(chǎn)業(yè)園市場分析的基礎(chǔ)和重點(diǎn)。(一) 國外客源市場分析從空間結(jié)構(gòu)特征看，旅游以港澳臺所占的比重和增長幅度較大，成為入境游客的主體部分，亞洲（45%）尤其以東南亞的游客占絕對優(yōu)勢，國別構(gòu)成上以日本、韓國、新加坡、馬來西亞、泰國為主。從消費(fèi)行為特征看，2010年入境旅游者人均日消費(fèi)構(gòu)成中，長途交通花費(fèi)最多（%），%。這說明游客對本省的旅游商品不感興趣；住宿餐飲花費(fèi)較高，真正用于游覽、娛樂的花費(fèi)較少，表明旅游開發(fā)尚處于初級階段，境外游客在景區(qū)的消費(fèi)只停留在購買門票上。(二) 國內(nèi)客源市場分析消費(fèi)行為特征 （1）游客主要的出游動機(jī)以觀光和休閑度假為主（%），公務(wù)、商務(wù)、會議也占有一定比例。（2）游客獲得旅游信息的來源主要是傳統(tǒng)媒體（電視/報刊）及親友的口碑宣傳（%），說明的旅游宣傳促銷手段還比較單一。（3）游客主要以群體方式出游，其中單位組織、%，說明旅行社大眾旅游市場開發(fā)還有很大的潛力，散客市場也有大的發(fā)展空間。（4）大多數(shù)外地游客在過夜，%，并表現(xiàn)出較高的消費(fèi)水平。（5）目前游客在的消費(fèi)水平較高，%。時間波動特征每年6~7月和9~10月是旅游旺季，雙休日出游者多，十一黃金周是高峰。國內(nèi)客源市場空間分布特征客源市場空間結(jié)構(gòu)特征主要表現(xiàn)為旅游地輻射范圍較小，距離衰減幅度較大的特點(diǎn)，本省及周邊鄰近省份、城市的游客占主體，主要集中在（占全部國內(nèi)游客量的70~80%），陜西、陜西、河北、天津、北京、%，廣東、上海、江蘇（%）等區(qū)域是具有較大潛力的遠(yuǎn)程市場。(三) 客源市場分析市場需求分析在市場需求方面，旅游及休閑消費(fèi)具有鮮明的工業(yè)化中期的特征，主要表現(xiàn)在：（1）城郊休閑旅游進(jìn)入快速發(fā)展時期，持續(xù)高速增長：（2）城郊休閑從農(nóng)家樂開始提升，生態(tài)化、娛樂化趨勢顯現(xiàn)；（3）市民的城郊休閑消費(fèi)還比較低；（4）喜歡追逐熱點(diǎn)、易于變化，市場還不成熟。居民休閑選擇分析第一、從時間總量看，居民的休閑時間充裕，高于全國平均水平。第二、從心理特征看，居民休閑意識滯后，低于同等經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的地區(qū)。第三、從消費(fèi)特征看，居民休閑消費(fèi)市場已經(jīng)啟動，且大有潛力。第四、從結(jié)構(gòu)特征看，青少年是影響休閑消費(fèi)市場的核心力量。第五、從市場潛力看，居民現(xiàn)有休閑方式單一，休閑活動貧乏，人們對休閑生活品質(zhì)的滿意度不高。第六、從需求偏好看，高層次和時尚型的休閑活動需求呈增長態(tài)勢。三、目標(biāo)市場定位及客源市場細(xì)分(一) 目標(biāo)市場定位立足于焦作、**的游客與市民常態(tài)的特色休閑與體驗(yàn)旅游娛樂場所。立足于的王牌景點(diǎn)，中原文化對外展示的窗口。立足于全國的尋根文化。(二) 市場功能定位特色休閑與體驗(yàn)旅游娛樂場所 觀光＋休閑體驗(yàn)型景區(qū)**文化體驗(yàn)中心大型文化產(chǎn)業(yè)示范基地太行山旅游帶休閑度假中心(三) 市場細(xì)分 潛在市場重要市場基礎(chǔ)市場休閑體驗(yàn)市場和神農(nóng)文化體驗(yàn)市場河南省內(nèi)及近鄰地區(qū)的特色休閑與體驗(yàn)旅游娛樂市場創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)市場和旅游地產(chǎn)市場基礎(chǔ)市場此市場特征是，游客大多在日常及周末、假期出游，除黃金周會增多外，全年幾乎呈現(xiàn)平均分布。重要市場 此市場是最能體現(xiàn)**文化產(chǎn)業(yè)園旅游特色的核心，同時也是使**文化產(chǎn)業(yè)園得以提升的重要方面，是需要進(jìn)行大力拓展的市場。潛在市場 根據(jù)客源市場特征分析，國內(nèi)外游客對旅游商品和文化體驗(yàn)項(xiàng)目的喜好在所有的消費(fèi)行為特征中占有很大比重，但是旅游商品和文化體驗(yàn)項(xiàng)目的發(fā)展尚不夠豐富，而**文化資源豐富，包括制陶、飲食、軍事等等，為旅游商品和文化體驗(yàn)項(xiàng)目的開發(fā)提供了良好的基礎(chǔ)，同時資源與商品之間的轉(zhuǎn)化也為旅游創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)提供了機(jī)會市場。 隨著**山旅游的大力開發(fā)，旅游人數(shù)增多，景區(qū)環(huán)境提升，為旅游房地產(chǎn)的開發(fā)提供了機(jī)遇。四、市場預(yù)測及目標(biāo)(一) 市場預(yù)測據(jù)統(tǒng)計(jì)公報顯示，實(shí)現(xiàn)旅游總收入2282億元，較上一年相比，兩項(xiàng)數(shù)據(jù)分別增長了13%和15%。2010年全年，%，%。從以上數(shù)據(jù)看出、焦作旅游市場呈現(xiàn)良好得增長趨勢，為**文化產(chǎn)業(yè)園的旅游客源市場開發(fā)提供了良好的基礎(chǔ)，另外隨著這一旅游客源的深度開發(fā)以及全國文化旅游需求旺盛形勢，可以推測，**文化產(chǎn)業(yè)園開發(fā)后的游客量將會有巨大的提升空間。(二) 市場目標(biāo)通過焦作旅游現(xiàn)狀及旅游現(xiàn)狀，并參考我國成功文化產(chǎn)業(yè)園的旅游現(xiàn)狀，制定**文化產(chǎn)業(yè)園的目標(biāo)如下：開發(fā)運(yùn)營及營銷開展初期**文化產(chǎn)業(yè)園目標(biāo)年旅游接待人數(shù)10萬，并以10％－20％的速度增長。運(yùn)營發(fā)展成長期及成熟期**文化產(chǎn)業(yè)園目標(biāo)年旅游接待人數(shù)200萬，并通過提質(zhì)與輻射獲取利潤空間。第八章 項(xiàng)目總投資預(yù)估及財(cái)務(wù)評價一、項(xiàng)目財(cái)務(wù)估算的主要說明項(xiàng)目的啟動需要大筆資金，故安排總貸款5億元，其中第1年貸款1億元，第2年和第3年分別貸款2億元，具體詳見投資計(jì)劃與資金籌措表。項(xiàng)目還款能力說明：項(xiàng)目第3年建設(shè)期結(jié)束，第4年開始還款，還款來源為折舊+當(dāng)年利潤，按當(dāng)前假設(shè)初步計(jì)算需要6年還清，即第9年還清，具體的還款額度詳見借款還本付息表。通過計(jì)算，在當(dāng)前假設(shè)的前提下，按50年經(jīng)營期計(jì)算，%，在10%的收益率的前提下，凈現(xiàn)金流為18979萬元，%，凈現(xiàn)金流為19548萬元。詳見現(xiàn)金流量表。項(xiàng)目敏感性分析由于本景區(qū)建成后不收取門票，因此選取各項(xiàng)目收入、項(xiàng)目運(yùn)營成本作為敏感性因素，進(jìn)行敏感性分析，計(jì)算結(jié)果如下表。項(xiàng)目NPV（萬元）與基本方案相比(變化率)IRR與基本方案相比基本方案18979%　項(xiàng)目收入10%23657%%%5%21294%%%5%16713%%%10%14483%%%運(yùn)營成本10%9467%%%5%14223%%%5%23735%%%10%28491%%%從上表可以看出，在這三個指標(biāo)當(dāng)中，項(xiàng)目運(yùn)營成本是最敏感的因素，成本上升10%，則現(xiàn)金流下降50%，其次是設(shè)計(jì)的各項(xiàng)目的收入。各指標(biāo)敏感性圖示如下圖所示。二、投資計(jì)劃與資金籌措表投資計(jì)劃與資金籌措表 （單位：萬元）序號項(xiàng) 目第一階段第二階段第三階段合 計(jì)第0年第1年第2年第3年第4年第5年第6年1總投資0 4249 3011 2715 16997 19200 24400 70573 建設(shè)投資0 4071 2715 2715 16400 18000 22000 65901 建設(shè)期利息（6%）　　　　300 1200 2400 3900 流動資金0 179 296 　297 　　772 2資金籌措0 4249 3011 2715 16997 19200 24400 70573 自有資金0 4249 3011 2715 6997 6200 7400 20573 其中:用于建設(shè)投資　4071 2715 2715 6700 6200 7400 19801 用于流動資金　179 296 0 297 0 　772 其他0 0 0 0 10000 20000 20000 50000 長期借款