【文章內(nèi)容簡介】 快的色彩，形成獨特新穎而又不失中國傳統(tǒng)與自然，保持和諧的儒雅、親和的外觀形象。（2）立面 主要可通過建筑造型和建筑立面上的虛實、凹凸伸縮、光影、色澤及材料質(zhì)感的對比和空間的組合，以及天際線的局部變化來產(chǎn)生同樣豐富的建筑效果。同時注重整體立面的陽臺，檐角、線角處理。采用“三段式”處理，由首層高度的基座部分，到中段的墻身體，至頂部的三段式設(shè)計，注重光影處理，色澤搭配，及材料質(zhì)感肌理的對比。在技術(shù)上，對臨北靠高架路一排的建筑，向街的門窗均采用具有隔音功能的鋁塑門窗，并多用固定式窗扇，窗門可以隔音防塵，由此較好地解決了臨先進不利因素的干擾，而只留下有利的景觀。（3）色彩 住宅的色彩要豐富而不復(fù)雜，整體上應(yīng)該和諧。不采用協(xié)調(diào)色，還是對比色，顏色均不宜超過3種（在同一建筑上）。如：純白色陽臺，淺黃色的墻身，紅色坡屋頂?shù)?，柔和、親切、明快。另外，小區(qū)應(yīng)有整體的主色系，在每個組團內(nèi)有各自的色系搭配。.景觀及園林設(shè)計景觀 小區(qū)綠化景觀設(shè)計要運用“土地雕塑”的手法，并借鑒中國古典園林設(shè)計和現(xiàn)代城市布局風(fēng)格，以“綠”為主題，以“水”為線條。 在景觀元素的設(shè)置上要以人為中心并有序地結(jié)合水體、植被、燈光及小品等多種元素，創(chuàng)造高低錯落，主題鮮明、層次豐富的景觀區(qū)域。建議設(shè)置中心人工湖溪及各主題廣場，將園林式木橋、石井、水車、亭閣、石碾、雕塑等小品合理穿插將分布于其中，并由各種汀步、臺階或連廊將之聯(lián)系為整體。另外，將兒童游戲區(qū)、體育運動區(qū)，老年人活動區(qū)以及其它各種功能配套設(shè)施科學(xué)地安排于其間。園林綠化設(shè)計 在環(huán)境綠化方面著重考慮利用植物來圍合成具有焦點作用的綠色空間，并引進自然森林的景觀特征，形成草坡、群植為主，孤植為輔，林帶交錯的格局，中心道路兩側(cè)種植高大喬木，構(gòu)成園區(qū)的林蔭大道，沿河畔及中心廣場精心植以四季常綠的草坡及多年生花卉，綴以小型喬木，宅前屋后通過群植的小型灌木林加以隔離，輔以草坪、花卉，并將其從地面延伸至陽臺、窗臺及屋頂，使自然美景從平面變?yōu)榱⒚??？傊?，通過以上綠化空間組織設(shè)計來體現(xiàn)對業(yè)主需求的尊重，最大限度地表成公共空間的交融性及住宅空間的私密性。堤邊綠化 項目的東面為渾河，河堤上除了栽種富有江南氣息的垂柳外，還可以陳列鮮花，建成花棚式長廊，同時擺放油畫，和鐵鑄雕花的休閑座椅。在河堤下間插一列“花籃路燈”；在河堤中修建一系列的花圃，主要以大面積的構(gòu)圖為主，務(wù)求令景致富于變化。 在以上原則基礎(chǔ)上，我司可協(xié)助進行園林景觀設(shè)計、施工公司的選擇招標(biāo)工作。.小區(qū)配套（1）泛會所和專用會所 一是泛會所概念，即是將整個小區(qū)作為一個大的會所去看待，盡可能提供多層面、多方面的設(shè)施和空間，讓業(yè)主充分享受生活樂趣。 二是會所配套的問題，綜觀現(xiàn)時成功的小區(qū)項目，其住客會所功能齊備與否，優(yōu)越與否，可以說是其成功的一大決定因素，所以應(yīng)在會所方面有所突破。除了多數(shù)小區(qū)會所擁有的健身房、桑拿房，游戲中心，球類等活動場所之外，可考慮加設(shè)以下內(nèi)容：股票咨詢室、文化藝術(shù)區(qū)、讀書室、室內(nèi)恒溫游泳池等。（2）休閑設(shè)施 露天咖啡（茶）座、露天多功能休息椅、草地滾球、生態(tài)迷宮等。（3）運動設(shè)施 養(yǎng)生慢跑步徑、輪胎陣、草坪跑道、單雙杠、攀巖區(qū)域、GOLF訓(xùn)練場、高低杠、秋千、獨木橋等。.平面戶型及功能布局（1）平面戶型 根據(jù)該項目的市場定位因素及目前市場的供需狀況，可考慮設(shè)置以下戶型：*溫馨型： 適合新婚夫婦或三口之家。功能上設(shè)主臥、次臥、客廳、餐廳、廚房、單衛(wèi)等。主臥設(shè)走入式衣櫥，次臥預(yù)留書柜、書桌位置。.*典雅型： 適合三口較富裕型家庭，功能上設(shè)主次臥、客廳、餐廳、廚房、雙衛(wèi)及多功能房（書房）等。*舒適型： 適合一家三代（45人）功能上設(shè)主次臥、老人房、客廳、餐廳、雙衛(wèi)、廚房、多功能房、儲藏室等。*聚豪型： 平面布局可設(shè)計為躍層或錯層高廳，功能方面在滿足基本功能前提下，考慮增加小型會客廳、開放式衣帽間、隱蔽式儲藏間，洗衣房、傭人房、鋼琴間、客房等。各戶型間隔、面積范圍、所占總套數(shù)比例及布局詳細(xì)見下邊：補充建議：l 住宅的頂層布局是全躍，并贈送屋面；l 舒適型和典雅型為本項目的主力戶型，一方面應(yīng)盡可能多做些變化，另一方面布局上盡可能做得緊湊些；l 望小區(qū)中心廣場的戶型以較大戶型為主，首期推出戶型以中小型為主。.l 平面要求既緊湊又舒展，以面積足夠大的廳為中心，合理組織室內(nèi)空間秩序，分區(qū)明確，廳門最少，房間尺度大小合適，每戶具有良好的自然通風(fēng)和采光，室內(nèi)功能中，居住功能與日常功能互不干擾，動靜分離，相對獨立，技術(shù)上，采用框架結(jié)構(gòu)，戶內(nèi)可靈活分隔。而框架中建議使用異型。.l 住宅單體的建筑設(shè)計還就注意在建材的選用、色彩的搭配以及構(gòu)件的設(shè)置等方面做到統(tǒng)一和協(xié)調(diào)，豐富而不雜亂。要利用隔熱材料裝配屋面，外墻面可選用質(zhì)地精良的仿石面磚輔以色彩搭配協(xié)調(diào)的外墻涂料，另外，在樓梯間，單元出入口門廳、電梯間及前廳、空調(diào)內(nèi)外機位以及內(nèi)外管線的設(shè)置等細(xì)節(jié)上要做重點處理。.l 住宅朝向以南北向為主，既利于北方對住宅采光、日照、通風(fēng)的功能要求，又利于小區(qū)整體的空間圍合及促進鄰里關(guān)系。住宅的標(biāo)準(zhǔn)層高保證在3米以上，客廳、主臥均要設(shè)計為大面積落地（或低臺）飄窗形式，并以最大角度面向庭園，輔以具有建筑韻味的凹凸陽臺，天臺花園等。專題研究 戶型的重要性無需多言，建議 由發(fā)展商、策劃公司、設(shè)計公司進行專題研究，以保證項目的戶型設(shè)計在沈陽的領(lǐng)先。.其他方面（1）組建樓盤的屋村巴士 可以由發(fā)展商自行組建車隊，或者與公交公司聯(lián)合協(xié)辦，在節(jié)假日時候作為看樓直通巴士免費接送，給有意購房者提供便利；平時則為業(yè)主服務(wù)，定點定時接送。好處在于不僅有效縮短購房者往返住地與樓盤之間的時空距離，也拉近了購房者與發(fā)展商的心理距離，有利地促進了樓盤的銷售，而屋村巴士在市內(nèi)穿梭來往，更是樓盤的流動宣傳工具。（2）為樓盤爭取更多榮譽 如“全國優(yōu)秀住宅示范小區(qū)”、“年度銷售冠軍”、“省級優(yōu)質(zhì)建筑樣板小區(qū)”等。.四、銷售力傳播.關(guān)于三利“和平灣”的媒介預(yù)算及投入使用策略原則和分配比例前言： 首先感謝貴公司對我們的信任，讓我們參與三利“和平灣”策劃工作。作為專業(yè)營銷策劃公司，我司有著豐富的大型房地產(chǎn)項目策劃、推廣、宣傳方面的專業(yè)經(jīng)驗。希望這些經(jīng)驗可使三利“和平灣”的項目推廣工作更加科學(xué)化、合理化。一、開盤前的公關(guān)活動征集內(nèi)容：共五項三組（征名、征徽等）活動目的：? 銷售鋪墊：為公開發(fā)售之時造聲勢，提高樓盤的知名度。? 制造熱點：提供一個契機讓公眾來了解“渾河灣畔”，及其優(yōu)點。? 吸收各方面的卓越建議：聽取各方意見。? 打造品牌：從品牌的角度來進行營銷活動。? 所有參賽者資料即是一次潛在消費者的自動鎖定：參賽者的資料含有重要的個人信息，可以成為我們寄發(fā)宣傳資料、派發(fā)直郵的對象。二、媒介投放策略： “重點出擊、持續(xù)平穩(wěn)”。新項目的開盤發(fā)售，對項目以后的銷售起決定性作用。項目開盤是媒介投入“重炮區(qū)”。其次展銷會仍將為重點。持續(xù)期要保持一定量廣告。所以我司建議媒介投放策略原則，不可平均分配。要了解市場，充分利用市場，及時調(diào)整令投放策略更完美。三、媒介投放比例及預(yù)算：項目預(yù)算總成交量：3000元/平方米34萬平方米 共 10200萬 元人民幣項目總投放量：預(yù)算約占總銷售金額的2% 共2000萬元 人民幣按項目總發(fā)展周期為3年，則每年媒介投入比例及量的建議如下：媒介投放分析：第一年約占40% 共800萬元人民幣 第二年約占30% 共600萬元人民幣 第三年約占30% 共600萬元人民幣四、各種媒介的簡單評述和分析：電視類媒介特點： 覆蓋面廣，快速傳遞信息，具有聲音及活動畫面，使創(chuàng)意生動的直接呈現(xiàn)在消費者面前?？焖俳V告效果。.A、沈陽電視臺——直接覆蓋沈陽市及遼寧省部分市、 縣。有兩套節(jié)目，收視率相對平均，以新聞及電視 劇欄目收視率較高。是三利“和平灣”主打電視媒介。B、沈陽有限臺——影視頻道收視率較高，有三套節(jié)目。C、遼寧衛(wèi)視臺——全省覆蓋，可考慮作項目的輔助電 視媒介。.報紙類媒介特點： 報紙是最傳統(tǒng)的媒體，高閱讀率且閱讀人群集中在大都市，報紙為商廣告提供一個高涵蓋且具有說服深度的媒體。.A、沈陽日報——全國發(fā)行。市委和機關(guān)必訂報紙。日發(fā) 行量30萬份，周一至周五閱讀率較高，覆蓋沈陽地區(qū)。B、遼沈晚報——是遼沈