徐州新銅城南洋國(guó)際商城項(xiàng)目可研報(bào)告rev[1](編輯修改稿)
2024-08-30 12:41 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 民人均收入增加，2011年為19200元。2012年一季度，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入5683元，%。 小結(jié)：徐州市文化底蘊(yùn)深厚，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，整體人民生活富裕，經(jīng)濟(jì)名列省內(nèi)前茅，是全國(guó)聞名城市。在全國(guó)地級(jí)市中徐州非常有發(fā)展活力，是投資者熱衷投資的區(qū)域之一。2011年，2012年徐州被評(píng)為中國(guó)最宜居城市前50名，城市居民幸福指數(shù)也名列前茅。目前徐州人均可支配收入達(dá)22758元/年/人，社會(huì)購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)勁。而今徐州正處于城市化進(jìn)程加速階段，城市人口快速增長(zhǎng)的高峰期，居民住房的剛性需求比較強(qiáng)烈，并且銅山新區(qū)分布5家高等院校及眾多的職業(yè)院校，流動(dòng)人口較多，并且對(duì)住房的需求值也比較高。第三章 市場(chǎng)分析 徐州市土地市場(chǎng)情況 土地市場(chǎng)分析年初以來(lái)，徐州土地市場(chǎng)供應(yīng)較為穩(wěn)定，但從供應(yīng)土地性質(zhì)可以看出，經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)主要以商業(yè)、辦公、文娛等性質(zhì)為主，商品住房用地供應(yīng)相對(duì)稀缺。成交地塊分析：受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控影響，徐州市土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)有所轉(zhuǎn)向，由較為單一的居住類(lèi)用地供應(yīng)轉(zhuǎn)向商業(yè)、商辦、文體、娛樂(lè)等復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)供地結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。同時(shí)，由于徐州現(xiàn)有的商品住房庫(kù)存量及待開(kāi)發(fā)量較大，不少開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。該現(xiàn)象一方面可以快速提升已有居住區(qū)域的商業(yè)配套水平，增強(qiáng)居住便利性；另一方面，也可以實(shí)現(xiàn)市中心商業(yè)分流，打造城市副中心，進(jìn)一步優(yōu)化城市布局。但應(yīng)當(dāng)支出的是商業(yè)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)難度相對(duì)住宅開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售難度及風(fēng)險(xiǎn)較大。 樓市分析半年來(lái)，徐州商品房供需長(zhǎng)期處于不平衡狀態(tài)。11年10月至12年1月徐州市商品房連續(xù)4個(gè)月處于供大于求的狀態(tài)，多數(shù)樓盤(pán)按正常開(kāi)發(fā)周期于年底推盤(pán)，而市場(chǎng)反映則較為冷淡。二月受春節(jié)影響，樓市推盤(pán)量較小，供求比首現(xiàn)下跌。 而三月隨著旺季金三銀四的到來(lái)以及銀行信貸等方面利好因素的共同作用，市場(chǎng)供應(yīng)量再次上漲，供求比再次回到高位。4月受供應(yīng)量減少影響，供求比再次回到地位。預(yù)計(jì)未來(lái)受宏觀政策、市場(chǎng)存量等方面影響，供求比將逐漸恢復(fù)到正常水平，而房屋去化速度仍然有限，市場(chǎng)整體向買(mǎi)方轉(zhuǎn)移。但本案在樓市較為冷淡的情況下，住宅全部售完，體現(xiàn)出本案在該區(qū)較強(qiáng)的竟?fàn)幜?。隨著商業(yè)的導(dǎo)入，以彌補(bǔ)該區(qū)商業(yè)的空白，將帶來(lái)該片區(qū)房?jī)r(jià)的又一波漲價(jià)潮。 周邊樓市財(cái)富灣楓林天下鳳凰花園國(guó)基逸境區(qū)位銅山區(qū)北京南路100號(hào) 銅山區(qū)中山南路延長(zhǎng)段（大學(xué)路東側(cè)）礦大南湖校區(qū)南1000米銅山區(qū)珠江路與華山路交界處 銅山區(qū)大學(xué)路88號(hào) 基本概況414922平方米 200000平方米容 積 率 開(kāi)發(fā)商品牌徐州中漢房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司佳展（徐州）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司徐州同新置業(yè)有限公司徐州國(guó)基投資置業(yè)有限公司產(chǎn)品類(lèi)型住宅、精品公寓、5A辦公樓 高層 毛坯住宅、高層、聯(lián)排、疊拼 高層 毛坯住宅、商鋪、別墅 多層 毛坯小高層 高層主力面積面積4355平米58㎡經(jīng)典一居87㎡實(shí)用兩居119㎡舒適三居鳳凰花園9多層組團(tuán)熱銷(xiāo)，均為現(xiàn)房，戶型面積有92平米、114平米、121平米，119平米、137平米國(guó)基逸境兩房，三房單價(jià)均價(jià)6000 元/平方米十幾套特價(jià)房4800元起，均價(jià)5800左右，期房。4500 元/平方米起銷(xiāo)售價(jià)格7000，贈(zèng)送面積折合均價(jià)6300元/平方米形象定位小戶型,教育地產(chǎn),打折優(yōu)惠樓盤(pán)景觀居所,低密居所住宅、商鋪、別墅住宅、公寓、聯(lián)排別墅、花園徐州新城區(qū)樓盤(pán)發(fā)展迅速，老城區(qū)樓盤(pán)更新日益跟進(jìn)，整體穩(wěn)定發(fā)展。但各樓盤(pán)主要以住宅為主打，缺少大型的購(gòu)物、娛樂(lè)場(chǎng)所與之配套。第四章 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目基本數(shù)據(jù) 項(xiàng)目概況及主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)SA、SB、SC區(qū)建設(shè)用地面積22953㎡，㎡，㎡。地上建筑面積60376㎡其中：㎡ ；㎡，景觀道路16638㎡；辦字樓面積：21752㎡㎡其中：㎡。項(xiàng)目規(guī)劃建筑密度35%，綠化率35%。分析小結(jié)：本案位于銅山新區(qū)區(qū)政府旁，屬于新區(qū)的中心地帶，周?chē)鷺潜P(pán)林立，人口眾多，該項(xiàng)目欲導(dǎo)入5星級(jí)酒店（華美達(dá)）、銀行，超市、百貨業(yè)、商務(wù)辦公，這座新區(qū)內(nèi)唯一的10萬(wàn)多平方米的商業(yè)配套項(xiàng)目會(huì)為項(xiàng)目提供超大的人氣入住量，成為銅山新區(qū)完善城市配套不可缺少的一個(gè)城市綜合體。該項(xiàng)目是銅山縣縣委、縣政府2008年城建八大類(lèi)工程的頭號(hào)重點(diǎn)工程。第五章 項(xiàng)目定位
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