【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 社會(huì)公開。 四、加強(qiáng)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理土地使用權(quán)要依法公開交易，不得搞隱形交易。土地使用權(quán)交易要在有形土地市場(chǎng)公開進(jìn)行，并依法辦理土地登記。土地行政主管部門要加強(qiáng)對(duì)出讓、租賃合同的管理，受讓人和承租方未付清全部出讓金、租金的，不得為其發(fā)放土地使用證，未達(dá)到法律規(guī)定和合同約定的投資開發(fā)條件的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。 五、加強(qiáng)地價(jià)管理定期確定、公布當(dāng)?shù)氐幕鶞?zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)，切實(shí)加強(qiáng)地價(jià)管理。六、規(guī)范土地審批的行政行為堅(jiān)持政企分開，政事分開；堅(jiān)持規(guī)范管理，政務(wù)公開；堅(jiān)持內(nèi)部會(huì)審，集體決策。中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部第11號(hào)令《招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》于2002年４月頒布，2002年7月1日起實(shí)施。其主要內(nèi)容：商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。北京市根據(jù)國(guó)家的新土地政策也制定了相應(yīng)的《關(guān)于經(jīng)營(yíng)性國(guó)有土地使用權(quán)出讓的有關(guān)規(guī)定》和閑置土地處理、土地收購(gòu)儲(chǔ)備等一系列的政策辦法。2. 新土地供應(yīng)政策出臺(tái)的背景對(duì)于新土地供應(yīng)方式的改變，土地市場(chǎng)化主要目的是反腐敗，杜絕土地“尋租”的需要。 其次，是防止國(guó)有資產(chǎn)流失的要求。一方面在土地交易過程中暗箱操作普遍，造成國(guó)有資產(chǎn)大量流失；另一方面，國(guó)有土地的增值部分流失，在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)有一句話是“掙制度的錢”，在低成本和無(wú)成本的情況下，土地資源的增值部分大量流失。三是入世對(duì)外招商引資的需要。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上土地市場(chǎng)的不透明，阻礙了外資的進(jìn)入。不透明的環(huán)境極容易引發(fā)不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)。在同一地區(qū)，不同的地價(jià)成本下，外資根本沒有辦法進(jìn)行市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，從而限制了外資投資與房地產(chǎn)市場(chǎng)。北京房地產(chǎn)市場(chǎng)吸引外資的數(shù)量連續(xù)下滑，與上海、深圳形成鮮明的對(duì)比，就是土地市場(chǎng)造成的差別所在。是對(duì)國(guó)內(nèi)土地控制的需要。土地作為重要的生產(chǎn)要素，入世后外資對(duì)國(guó)內(nèi)土地資源的需求將進(jìn)一步加強(qiáng)，求政府在宏觀上對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控有所加強(qiáng)。加入世界貿(mào)易組織以后對(duì)中國(guó)的土地市場(chǎng)的主要影響是要求建立一個(gè)公開、透明的土地交易市場(chǎng)。四是從城市發(fā)展、建設(shè)資金需要和財(cái)政缺口看，也是增加財(cái)政收入的需要。3. 政策內(nèi)容和執(zhí)行分析從政策內(nèi)容看：國(guó)務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》：“以營(yíng)利為目的，房屋所有人將以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)后所建房屋出租的，應(yīng)將租金中所含土地收益上繳國(guó)家。”“改革開放以來，隨著土地使用制度改革的深化，土地資源的資產(chǎn)價(jià)值得到體現(xiàn)，逐步適應(yīng)城市建設(shè)、企業(yè)改革、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要。但目前國(guó)有土地資產(chǎn)通過市場(chǎng)配置的比例不高，透明度低；劃撥土地大量非法入市，隱形交易；隨意減免地價(jià)，擠占國(guó)有土地收益的現(xiàn)象嚴(yán)重，使得大量應(yīng)由國(guó)家取得的土地收益流失到少數(shù)單位和個(gè)人手中?！薄巴恋厥褂谜咝枰淖?cè)鷾?zhǔn)的土地用途、容積率等，必須依法報(bào)經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)。對(duì)原劃撥用地，因發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、出租或改變用途后不再符合劃撥用地范圍的，應(yīng)依法實(shí)行出讓等有償使用方式；對(duì)出讓土地，凡改變土地用途、容積率的，應(yīng)按規(guī)定補(bǔ)交不同用途和容積率的土地差價(jià)。”北京市的規(guī)定：“原劃撥土地使用者需轉(zhuǎn)讓其劃撥土地使用權(quán)或改變用地性質(zhì)用于經(jīng)營(yíng)性開發(fā)的，須進(jìn)入市土地交易市場(chǎng)公開交易?！闭邇?nèi)容首先強(qiáng)調(diào)了土地的增值部分歸國(guó)家所有，其次強(qiáng)調(diào)了劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓要通過公開方式。土地的價(jià)值體現(xiàn)很大一部分就在于土地進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)后的增值價(jià)值，如果政府以“熟地”的方式進(jìn)入市場(chǎng)，無(wú)疑政府除了土地出讓金外，還控制了相應(yīng)的土地增值部分。新成立的土地儲(chǔ)備中心將發(fā)揮作用。根據(jù)目前北京市規(guī)定，取得建設(shè)用地批準(zhǔn)文件以后或者超過土地使用權(quán)出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期，連續(xù)滿一年或者超過一年未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的單位要繳納土地出讓金的10%作為土地閑置費(fèi)，兩年未開發(fā)將收回，這些措施也都是政府收取土地增值收益的做法。10類被列入收購(gòu)儲(chǔ)備范圍的土地有：新增建設(shè)用地中用于經(jīng)營(yíng)性開發(fā)的土地；已列入危舊房改造計(jì)劃的土地；因單位搬遷、解散、撤銷、破產(chǎn)、兼并或其他原因調(diào)整出的原劃撥國(guó)有土地，包括原有城市基礎(chǔ)設(shè)施改造中調(diào)整出來的劃撥用地；依法收回的閑置土地；政府依法收購(gòu)和整理的國(guó)有土地；土地使用權(quán)期限已滿、政府依法收回的土地；以出讓方式取得土地使用權(quán)后無(wú)力繼續(xù)履行出讓合同、又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地；使用者要求政府收回的土地；市區(qū)范圍內(nèi)無(wú)合法使用權(quán)的國(guó)有土地；其他依據(jù)法律、法規(guī)可以收回的國(guó)有土地。4. 土地市場(chǎng)的發(fā)展情況對(duì)土地儲(chǔ)備的影響一定的土地儲(chǔ)備是房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作的必要手段，在各地新成立的土地儲(chǔ)備中心回收閑置土地上，土地儲(chǔ)備中心建立初期缺少資金的問題，也將得到解決。國(guó)務(wù)院的《通知》規(guī)定“為增強(qiáng)政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控能力，有條件的地方政府要對(duì)建設(shè)用地試行收購(gòu)儲(chǔ)備制度。市、縣人民政府可劃出部分土地收益用于收購(gòu)?fù)恋?，金融機(jī)構(gòu)要依法提供信貸支持?！庇纱双@得信貸支持后土地儲(chǔ)備中心在土地儲(chǔ)備中介功能上的可操作性將大大加強(qiáng)。從土地儲(chǔ)備中心所發(fā)揮的功能看，在北京目前所處的建設(shè)期里，政府不希望城市土地閑置，企業(yè)大量?jī)?chǔ)備土地會(huì)影響城市的發(fā)展。土地市場(chǎng)化的進(jìn)展順利程度，決定回收土地的力度，因?yàn)殚e置土地的存在是導(dǎo)致二級(jí)市場(chǎng)混亂的主要因素。深圳的實(shí)施情況表明，該項(xiàng)措施并沒有落到實(shí)處。不過，政策的風(fēng)險(xiǎn)因素也因此而存在。四、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)可能的影響1. 土地供應(yīng)總量國(guó)家采取土地用地計(jì)劃管理制度，統(tǒng)一供應(yīng)渠道，能有效地控制供給。未來土地供應(yīng)將適度從緊，政府將通過土地供應(yīng)總量進(jìn)行宏觀調(diào)控。目前的整體土地供應(yīng)和供應(yīng)計(jì)劃之間存在矛盾，首先，伴隨城市擴(kuò)張的需要，可供建設(shè)的土地量在不斷減少，其次，從城市建設(shè)擴(kuò)張的角度，又需要不斷地釋放出大量土地供給。從近期全國(guó)土地調(diào)查來看，政府也是在進(jìn)行摸底。從國(guó)內(nèi)人均土地平均量的角度，國(guó)內(nèi)人均土地?fù)碛辛坑邢?，?jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)尤甚。根據(jù)目前國(guó)家的有關(guān)政策和未來預(yù)期，土地供應(yīng)總量將實(shí)行適度從緊的趨勢(shì)。根據(jù)建設(shè)規(guī)劃控制總量。國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的《全國(guó)土地利用總體規(guī)劃綱要》確定給浙江19972010年規(guī)劃占用控制指標(biāo)為100萬(wàn)畝，，供需缺口每年在18萬(wàn)畝左右。各地政府在新的管理框架下，違法批地的現(xiàn)象有所遏制。國(guó)家對(duì)違法占用、審批土地的大力力度的加強(qiáng)，將大大減少違法現(xiàn)象。政府宏觀調(diào)節(jié)可以學(xué)習(xí)國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，從源頭控制開發(fā)投資，減少市場(chǎng)波動(dòng)。國(guó)家根據(jù)規(guī)劃的總體要求，可以從源頭控制土地供應(yīng)的數(shù)量和性質(zhì)，有力地引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)的方向和力度加強(qiáng)。國(guó)家將在土地公開市場(chǎng)化中，嚴(yán)格管理