上海某地產(chǎn)項目診斷報告(編輯修改稿)
2024-08-30 07:38 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 ) 現(xiàn)房價格與期房價格本案銷售價格在區(qū)域及同類產(chǎn)品中并無明顯的競爭優(yōu)勢，相反由于競爭樓盤在現(xiàn)房的基礎上進行銷售，因此本案目前的銷售價格顯得偏高。4) 后期放量導致前景不樂觀目前競爭區(qū)域的別墅產(chǎn)品放量較少，大部分個案都處于尾盤銷售階段，而后期以愛倫坡（今年11月上市）、九洲大唐花園、泗涇板塊的云頂別墅三期為代表的個案將放出一定的量，因此面對后期放量的競爭壓力，本案前景并不樂觀。市場啟動失敗的原因 原因一：開發(fā)公寓的模式開發(fā)別墅作為別墅群體的購買者不缺房子住，沒有人因為自己家的房子太小，所以賣一棟別墅來住。買別墅的人多是第二次置業(yè)甚至第三次置業(yè)，因此按照普通住宅開發(fā)模式是根本行不通。對于買別墅的群體而言，單憑借廣告的宣傳和一些務虛的概念包裝是無法切實的實現(xiàn)銷售力，而銷售力的實現(xiàn)是跟開發(fā)的進度、樣板段的建設息息相關。1) 買別墅消費者，買的就是一種回歸自然的生活方式，因此先期樣板景觀段的意義遠遠大于建筑單體的本身。對于本案而言，目前整體別墅結構已經(jīng)封頂，而景觀卻尚未出現(xiàn)。如何讓消費者相信未來燦爛的自然景觀前景，同時由于前期先造房子未建景觀，使得整個工地的形象也一落千丈。2) 本案從工程進度上同時開發(fā)300畝用地，同期結構封頂一百多套高檔別墅，開發(fā)的規(guī)模過大，結合目前整體宏觀環(huán)境的不利，容易顯現(xiàn)出銷售上后續(xù)的人氣不足的現(xiàn)象。 原因二：賣多層的售樓處賣別墅通過廣告的引導將客戶引到售樓處，而售樓處作為樓盤的一張“臉”，是接待購房者的第一關口。1) 本案目前的售樓處卻是一處用商鋪改裝的售樓部。這無疑是對客戶的一種打擊，用三四百萬去面對這樣一個銷售環(huán)境（還不如換個臨時接待處的門頭來面對客戶），同時現(xiàn)場窄小空間，與本項目的產(chǎn)品檔次定位和規(guī)模大小都不相符合，在項目形象表現(xiàn)上容易形成錯位的不良影響，“臨門一腳”的難度可想而知。2) 別墅銷售樣板房成功包裝已成為現(xiàn)代樓市營銷的必殺技項，而本案目前尚無樣板房可供購房者參考，購房沖動很難形成。 原因三：產(chǎn)品弱點沒有彌補本案產(chǎn)品所針對的客戶群是社會中的高端群體，這類客戶所追求的是生活的享受方式，因此對產(chǎn)品人性化及舒適度要求較高，在這種情況下產(chǎn)品本身的綜合條件優(yōu)良與否有著決定性作用：1) 獨棟別墅所追求的重要一點是私密性強以及空間感念，而本項目的樓體間距過窄、感覺上密度偏高，無論在產(chǎn)品檔次還是居住氛圍都會使消費者感到不適。2) 由于目標客戶群為高端客戶，而該類客戶的私家車數(shù)量基本在2輛以上，因此目前本案的單車庫顯然不符合市場需求，這也將成為銷售過程中的矛盾焦點之一。3) 高端客戶對生活質(zhì)量要求普遍較高，該點的體現(xiàn)之一就是私家花園的面積大小，本案的私家花園面積過小，這也無形中降低了產(chǎn)品所塑求的高檔產(chǎn)品形象。 原因四：價格是一把雙刃劍價格作為地產(chǎn)銷售中最敏感的一個命題，一旦有誤導致整盤被動。結合本案的產(chǎn)品內(nèi)涵，我司相信本案有能力到達目前這個價格，但前提在于項目的工程進度、價格的策略度和推盤量把握。1) 別墅類產(chǎn)品的銷售和其它房產(chǎn)產(chǎn)品有著較大的區(qū)別，其一：別墅類產(chǎn)品一般銷售周期較長，因此對而言前期入市時價格會較低，為后續(xù)跟進提供平臺；其二：隨著產(chǎn)品、樣
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