【文章內(nèi)容簡介】 恩格爾系數(shù)）一直處于健康平穩(wěn)狀態(tài)，并趨于平穩(wěn)態(tài)勢(見恩格爾系數(shù)表)；衣著消費(fèi)比重下降，城鄉(xiāng)居民用于衣著方面的消費(fèi)逐年增加。說明隨著城鄉(xiāng)居民生活水平的提高，他們的衣著消費(fèi)質(zhì)量在不斷提高，但相對于其他消費(fèi)的重要程度卻在降低，這是消費(fèi)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的重要標(biāo)志。醫(yī)療保健支出快速增長。2003年，城市居民人均醫(yī)療保健支出為475元，比1999年增長264元、16元，%，%、%。城市居民醫(yī)療保健支出上升主要是因為：醫(yī)藥費(fèi)（即醫(yī)療費(fèi)和藥品費(fèi)）的大幅上升。2003年，城市居民人均醫(yī)藥費(fèi)支出達(dá)到442元，%。交通通信消費(fèi)增長明顯。通信工具擁有量的快速增加，帶來了通信費(fèi)用的大幅上升，2003年城市居民人均電信費(fèi)用支出為334元，比1999年增長182元，%。隨著城鄉(xiāng)居民生活水準(zhǔn)的提高，通信費(fèi)用還將持續(xù)上升。娛樂教育文化服務(wù)消費(fèi)呈增長態(tài)勢。調(diào)查資料表明：隨著收入水平的提高，城市居民愿意花更多的錢投入子女教育支出。2003年，城市居民人均教育支出562元，比1999年增加了218元，%。據(jù)城調(diào)隊的調(diào)查，2004年，％的住宅進(jìn)行過裝修，52％的家庭有廁所浴室，％的家庭有取暖設(shè)備，％的家庭使用管道煤氣、液化氣或電。比較明顯現(xiàn)象是不少家庭的居住支出有大幅度的提升，根本原因是不少家庭利用貴陽市的貸款買房政策貸款買房，今天花明天的錢改善家庭居住條件是不少人家的選擇。貴陽人的投資意識遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于其他城市，投資方向也相對單一。比如炒股炒匯，城市的居民絕大多數(shù)都沒有接受過理財顧問的服務(wù)，同時大部分也表示不愿意聘請理財顧問幫助理財。5. 小結(jié)總體居民收入與消費(fèi)水平整不高，但城區(qū)內(nèi)居民無論是收入或消費(fèi)水平與其它省會城市或副省會城相比差別并不太明顯。收入差別帶了貴陽人“低收入高消費(fèi)”所謂怪現(xiàn)象。貴陽市收入較高人群主要集中于國有部門和較高產(chǎn)業(yè)層次的行業(yè)之中。近一半的高收入人群就業(yè)壟斷行業(yè)。其次是個體私營所有者。主要集中的行業(yè)領(lǐng)域有：黨政機(jī)關(guān)、科教文衛(wèi)傳媒等事業(yè)單位以及新興行業(yè)（包括金融、證券、保險、郵電、通信、信息、房地產(chǎn)），私營經(jīng)濟(jì)主要集中在礦業(yè)、藥業(yè)、煙酒行業(yè)或相對應(yīng)的流通行業(yè)。貴陽市城市居民消費(fèi)意見一般投資意識淡漠，消費(fèi)存在消費(fèi)高、儲蓄低、物質(zhì)消費(fèi)偏高、精神消費(fèi)不足的特點。 一方面，低收入高消費(fèi)，居民可以用來儲蓄或投資的錢并不多，另一方面，居民收入差別較大，所以社會財富集中度較高。 高收入家庭與低收入家庭比較，消費(fèi)熱點與消費(fèi)傾向在日常消費(fèi)、居住條件和主要耐用消費(fèi)品擁有量等方面存在一定的差距。高收入家庭食品消費(fèi)所占比重小，消費(fèi)的熱點主要集中在穿著、家庭設(shè)備和耐用消費(fèi)品的更新?lián)Q代、交通和通訊、個人娛樂享受等方面。從就業(yè)者所在的單位性質(zhì)來看：高收入家庭要么所在的單位或企業(yè)均是收入較穩(wěn)定、效益較好的國有經(jīng)濟(jì)單位，三資企業(yè)或其它經(jīng)濟(jì)類型的單位，平均每一就業(yè)者的年收入為40000元左右；而低收入家庭，一般所在的單位或企業(yè)，經(jīng)濟(jì)效益和競爭能力都較低，或者是個體被雇勞動者，以及其它低收入行業(yè)，平均每一就業(yè)者的年收入為11000元左右。 收入來源渠道多元化：高收入家庭的收入不僅僅是工資性來源，還有家庭副業(yè)生產(chǎn)收入、其它勞動收入、財產(chǎn)性收入等。貴陽市居民收入消費(fèi)的差異化比較明顯，房地產(chǎn)產(chǎn)品需求也將呈現(xiàn)多元化，有利于貴陽市房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)多樣化。第三部分 片區(qū)及項目介紹一 龍洞堡”片區(qū)簡介1. 片區(qū)概況龍洞堡位于貴陽市東部，距市中心約8公里，東與烏當(dāng)區(qū)永樂鄉(xiāng)毗鄰，南與花溪區(qū)小碧鄉(xiāng)交界，西與油榨街轄區(qū)接壤，北與新天寨鎮(zhèn)片區(qū)。據(jù)《貴陽志?金石志》記裁：龍洞堡東，有洞深遂不可測，據(jù)傳有龍現(xiàn)于此，明代巡撫郭子章，題“見龍洞”于洞口，“龍洞堡”據(jù)此而得名。龍洞堡在城區(qū)位置圖：，2004戶籍?dāng)?shù)2185戶，15790人，公共戶單位20余家，其中大專院校8所。公辦中小學(xué)習(xí)班所，民辦學(xué)校2所。有4D級現(xiàn)代化國際化航空貴陽龍洞堡機(jī)場；全國省會城市最大國家級森林公園貴陽森林公園；有武警部隊單位及省科研單位5家，有以貴陽老干媽風(fēng)味食品有限公司為代表的企業(yè)30余家。2. 片區(qū)定位片區(qū)建設(shè)定位：依托貴陽機(jī)場的優(yōu)勢，以航空港及配套設(shè)施為主，行政辦公、居住、體育設(shè)施為輔，建設(shè)可持續(xù)發(fā)展的園林式生態(tài)型現(xiàn)代化新城（它將是南明區(qū)未來的行政中心所在地）。3. 片區(qū)發(fā)展規(guī)劃。片區(qū)東西向為貴陽機(jī)場至森林公園，南北向縱貫貴陽東南環(huán)城林帶占據(jù)了極為有利的交通優(yōu)勢、地理優(yōu)勢和生態(tài)環(huán)保優(yōu)勢。龍洞堡片區(qū)整體開發(fā)是以現(xiàn)有龍洞堡地域為中心，以新思路架構(gòu)新區(qū)形象、完善新區(qū)功能的建設(shè)項目。南明區(qū)立足于打造貴陽城南新區(qū)的重要發(fā)展規(guī)劃，是南明區(qū)新一輪城市開發(fā)建設(shè)的重點項目之一。 4. 片區(qū)發(fā)展前景片區(qū)在空間上與中心區(qū)域毗鄰，片區(qū)按照發(fā)展規(guī)劃要求，不斷的對交通、教育及生活配套設(shè)施進(jìn)行開發(fā)、改造，隨著各種開發(fā)建設(shè)項目的啟動，龍洞堡片區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢和生態(tài)優(yōu)勢日益凸顯，已成為貴陽市的投資熱點片區(qū)之一，其中學(xué)校、賓館、飯店、停車場、娛樂場、公園、房地產(chǎn)及旅游項目的建設(shè)等見效快、生態(tài)環(huán)境項目得到優(yōu)先發(fā)展，片區(qū)前景被各類投資人和貴陽市居民看好。二 項目簡介1. 項目位置項目位于龍洞堡片區(qū)偏東部，臨“見龍路”，見龍路是目前通向中心區(qū)的主要交通干道；西北面背依國家森林公園。2. 地形地勢項目地塊沿山谷走勢走向呈狹長不規(guī)則狀，中部為谷底呈平臺狀，北高南低，中間平臺原為工業(yè)用地，植被已破壞，兩邊為人工森林帶，項目被林帶環(huán)繞。地勢基本為原始地勢。地塊內(nèi)如圖：3. 項目SWOT分析 優(yōu)勢（S）及利用區(qū)位優(yōu)勢項目所在片區(qū)作為城市新的發(fā)展區(qū)域之一，與其它幾個片區(qū)相比較，“龍洞堡”距貴陽中心區(qū)較近。市政配套：片區(qū)是未來南明區(qū)行政中心，市政規(guī)劃、配套設(shè)施起點較高，人們對片區(qū)期望值比較高。環(huán)境優(yōu)勢“龍洞堡”片區(qū)林帶發(fā)展比較豐富，林帶已經(jīng)占了整個片區(qū)的一半。項目地塊處在林帶之中，地勢為原始山地形態(tài)，擁有廣闊的視野，有著天然優(yōu)良的居住品質(zhì)。人文優(yōu)勢片區(qū)學(xué)校比較集中，是貴陽教育比較集中的片區(qū)，規(guī)劃還有體育公園，片區(qū)基本沒有農(nóng)民居住區(qū)，居住人群比較純粹，人文氣氛濃郁。休閑娛樂：項目與國家森林公園相鄰，適合居家周末休閑。優(yōu)勢利用：利用好生態(tài)優(yōu)勢（在居民觀念中）+空間優(yōu)勢（距中心區(qū)近）+差異化核心（山林地貌）+居住品質(zhì)（嶺、水、景觀資源）+做文化品牌。 劣勢（W）及規(guī)避居住氣氛項目片區(qū)雖然極具發(fā)展?jié)摿?，但項目片區(qū)生活居住設(shè)施不足，生活氣息不濃，居住氛圍較差。交通瓶頸片區(qū)交通要走機(jī)場路，還有一個收費(fèi)站，另外公共交通工具（出租車）較少，片區(qū)居住人群出行影響較大。認(rèn)同不足片區(qū)原定位為航空港，由于機(jī)場對工業(yè)、生態(tài)，包括高度、凈空面都有一定的限制，片區(qū)發(fā)展不足，人們認(rèn)同度不高。配套不足片區(qū)屬初級開發(fā)階段，生活配套匱乏，特別是較有實力的義務(wù)教育、醫(yī)療機(jī)構(gòu)不夠。地塊形狀項目地塊狹長、不太規(guī)則，不利于項目整體規(guī)劃布局；山地地貌對項目建筑、防護(hù)坡要求較高。劣勢規(guī)避：利用項目庭院概念（營造社區(qū)氣氛）+規(guī)劃社區(qū)生活配套物業(yè)（規(guī)避配套不足）+聯(lián)結(jié)教育文化（打造教育品牌）+與高水平規(guī)劃設(shè)計公司合作（規(guī)避地形、地勢）。 機(jī)會（O）市場機(jī)會貴陽高品質(zhì)的低密度生態(tài)住宅產(chǎn)品缺乏，品質(zhì)較高的項目都多在白云片區(qū)、小河片區(qū)，空間跨度較大，高端客戶特別是中心區(qū)的高端客戶的需求并沒有得到釋放。片區(qū)機(jī)會政府給了南明區(qū)發(fā)展的權(quán)限，片區(qū)做了整體規(guī)劃，“龍洞堡”是南明區(qū)區(qū)級政府鼎力推薦的，區(qū)政府片區(qū)已確定南明區(qū)為行政辦公中心，區(qū)政府將搬到龍洞堡片區(qū)辦公。發(fā)展機(jī)會政府現(xiàn)在正在解決交通瓶頸，在森林公園山下打通地下隧道，出洞口就在項目地塊附近，“見龍路”的改造也已提到了政府規(guī)劃日程。 城市定位利用貴陽市打造“生態(tài)經(jīng)濟(jì)城市”定位主題，與項目生態(tài)特點對接。經(jīng)濟(jì)形勢能源價格大幅度上漲，對貴陽市本來收入較高的電力、煤炭行業(yè)來說，未來前景充滿信心，高收入人群的消費(fèi)水平與消費(fèi)能力將再次被提升。機(jī)會利用快速開發(fā)高品質(zhì)產(chǎn)品（利用市場空缺）、圍繞片區(qū)發(fā)展確定發(fā)展策略（利用政府工程提高項目形象）、擴(kuò)大推廣范圍（吸引城市周邊群體） 威脅（T）區(qū)位威脅貴陽中心區(qū)不斷推出較高檔次的住宅項目，產(chǎn)品雖然不同質(zhì)，但都是在高端客戶層面展開競爭，對高端客戶有一定的分流作用；市政進(jìn)度雖然政府對片區(qū)作了整體規(guī)劃，但建設(shè)啟動時間太晚會不利于項目形象的提升；國家政策從目前貴陽市場情況，“國八條”對貴陽市影響不大，但也有一定的影響。項目地塊林木屬國家重點生態(tài)項目，與貴陽生態(tài)循環(huán)經(jīng)濟(jì)相對應(yīng)，對樹木的處理面臨政策威脅。市場威脅隨著貴陽市房地產(chǎn)市場化進(jìn)程推進(jìn)，更多的開發(fā)商開始關(guān)注市場研究、注重產(chǎn)品創(chuàng)新。不同時期幾大片區(qū)都有相對較高品質(zhì)產(chǎn)品推出與項目形成競爭。威脅規(guī)避：選擇目標(biāo)人群（做針對性宣傳）+宣傳推廣片區(qū)發(fā)展規(guī)劃（描述片區(qū)發(fā)展前景）+做好共公關(guān)系（做好政策應(yīng)對措施）+關(guān)注房地產(chǎn)大、小市場（應(yīng)對市場變化）。4. 項目綜合評價及發(fā)展戰(zhàn)略 項目綜合評價通過上述項目SWOT分析，項目優(yōu)勢非常明顯，但是優(yōu)劣、劣勢、機(jī)會與威脅是隨時變化的。劣勢與威脅，劣勢主要是目前環(huán)境與地塊本身，要作好規(guī)劃、設(shè)計與開發(fā)節(jié)奏控制；威脅主要來自市場，關(guān)注市場，并根據(jù)市場變化調(diào)整策略。優(yōu)勢與機(jī)會，在地利上，項目位置處在城市生態(tài)林帶上；周邊環(huán)境為項目創(chuàng)造生活主題提供了充分的發(fā)揮空間。在天時上，片區(qū)發(fā)展時機(jī)雖不太成熟，但是片區(qū)南明區(qū)區(qū)級的優(yōu)先發(fā)展區(qū)域； 發(fā)展商方面，公司上、下有進(jìn)一步做強(qiáng)企業(yè)、樹立企業(yè)品牌的共識。一方面吸收培養(yǎng)人才，另一方面與外界開展廣泛交流與合作。在人才與管理方面逐步與市場化操作接軌。綜合分析，項目具備天時、地利、人和等有利條件，項目將依市場情況、消費(fèi)特征及地塊地形等因素進(jìn)行了綜合定位。 項目發(fā)展策略市場策略——以市場領(lǐng)先者姿態(tài)進(jìn)入?yún)^(qū)域市場；產(chǎn)品策略——市場差異化原則、創(chuàng)新適度化原則；開發(fā)節(jié)奏——快速入市、規(guī)模適度；產(chǎn)品角度——產(chǎn)品生活化、品質(zhì)精細(xì)化；社區(qū)形態(tài)——配套功能多樣化、生活環(huán)境生態(tài)化、休閑娛樂健康化；文化特色——教育品牌演繹教育社區(qū)，倡導(dǎo)教育社區(qū)文化；物業(yè)管理——管理智能化、服務(wù)個性化。第四部分 方案優(yōu)化及經(jīng)濟(jì)評價