【文章內容簡介】 恩格爾系數(shù)）一直處于健康平穩(wěn)狀態(tài)，并趨于平穩(wěn)態(tài)勢(見恩格爾系數(shù)表)；衣著消費比重下降，城鄉(xiāng)居民用于衣著方面的消費逐年增加。說明隨著城鄉(xiāng)居民生活水平的提高，他們的衣著消費質量在不斷提高，但相對于其他消費的重要程度卻在降低，這是消費結構優(yōu)化的重要標志。醫(yī)療保健支出快速增長。2003年，城市居民人均醫(yī)療保健支出為475元，比1999年增長264元、16元，%，%、%。城市居民醫(yī)療保健支出上升主要是因為：醫(yī)藥費（即醫(yī)療費和藥品費）的大幅上升。2003年，城市居民人均醫(yī)藥費支出達到442元，%。交通通信消費增長明顯。通信工具擁有量的快速增加，帶來了通信費用的大幅上升，2003年城市居民人均電信費用支出為334元，比1999年增長182元，%。隨著城鄉(xiāng)居民生活水準的提高，通信費用還將持續(xù)上升。娛樂教育文化服務消費呈增長態(tài)勢。調查資料表明：隨著收入水平的提高，城市居民愿意花更多的錢投入子女教育支出。2003年，城市居民人均教育支出562元，比1999年增加了218元，%。據(jù)城調隊的調查，2004年，％的住宅進行過裝修，52％的家庭有廁所浴室，％的家庭有取暖設備，％的家庭使用管道煤氣、液化氣或電。比較明顯現(xiàn)象是不少家庭的居住支出有大幅度的提升，根本原因是不少家庭利用貴陽市的貸款買房政策貸款買房，今天花明天的錢改善家庭居住條件是不少人家的選擇。貴陽人的投資意識遠遠落后于其他城市，投資方向也相對單一。比如炒股炒匯，城市的居民絕大多數(shù)都沒有接受過理財顧問的服務，同時大部分也表示不愿意聘請理財顧問幫助理財。5. 小結總體居民收入與消費水平整不高，但城區(qū)內居民無論是收入或消費水平與其它省會城市或副省會城相比差別并不太明顯。收入差別帶了貴陽人“低收入高消費”所謂怪現(xiàn)象。貴陽市收入較高人群主要集中于國有部門和較高產業(yè)層次的行業(yè)之中。近一半的高收入人群就業(yè)壟斷行業(yè)。其次是個體私營所有者。主要集中的行業(yè)領域有：黨政機關、科教文衛(wèi)傳媒等事業(yè)單位以及新興行業(yè)（包括金融、證券、保險、郵電、通信、信息、房地產），私營經(jīng)濟主要集中在礦業(yè)、藥業(yè)、煙酒行業(yè)或相對應的流通行業(yè)。貴陽市城市居民消費意見一般投資意識淡漠，消費存在消費高、儲蓄低、物質消費偏高、精神消費不足的特點。 一方面，低收入高消費，居民可以用來儲蓄或投資的錢并不多，另一方面，居民收入差別較大，所以社會財富集中度較高。 高收入家庭與低收入家庭比較，消費熱點與消費傾向在日常消費、居住條件和主要耐用消費品擁有量等方面存在一定的差距。高收入家庭食品消費所占比重小，消費的熱點主要集中在穿著、家庭設備和耐用消費品的更新?lián)Q代、交通和通訊、個人娛樂享受等方面。從就業(yè)者所在的單位性質來看：高收入家庭要么所在的單位或企業(yè)均是收入較穩(wěn)定、效益較好的國有經(jīng)濟單位，三資企業(yè)或其它經(jīng)濟類型的單位，平均每一就業(yè)者的年收入為40000元左右；而低收入家庭，一般所在的單位或企業(yè)，經(jīng)濟效益和競爭能力都較低，或者是個體被雇勞動者，以及其它低收入行業(yè)，平均每一就業(yè)者的年收入為11000元左右。 收入來源渠道多元化：高收入家庭的收入不僅僅是工資性來源，還有家庭副業(yè)生產收入、其它勞動收入、財產性收入等。貴陽市居民收入消費的差異化比較明顯，房地產產品需求也將呈現(xiàn)多元化，有利于貴陽市房地產產品結構多樣化。第三部分 片區(qū)及項目介紹一 龍洞堡”片區(qū)簡介1. 片區(qū)概況龍洞堡位于貴陽市東部，距市中心約8公里，東與烏當區(qū)永樂鄉(xiāng)毗鄰，南與花溪區(qū)小碧鄉(xiāng)交界，西與油榨街轄區(qū)接壤，北與新天寨鎮(zhèn)片區(qū)。據(jù)《貴陽志?金石志》記裁：龍洞堡東，有洞深遂不可測，據(jù)傳有龍現(xiàn)于此，明代巡撫郭子章，題“見龍洞”于洞口，“龍洞堡”據(jù)此而得名。龍洞堡在城區(qū)位置圖：，2004戶籍數(shù)2185戶，15790人，公共戶單位20余家，其中大專院校8所。公辦中小學習班所，民辦學校2所。有4D級現(xiàn)代化國際化航空貴陽龍洞堡機場；全國省會城市最大國家級森林公園貴陽森林公園；有武警部隊單位及省科研單位5家，有以貴陽老干媽風味食品有限公司為代表的企業(yè)30余家。2. 片區(qū)定位片區(qū)建設定位：依托貴陽機場的優(yōu)勢，以航空港及配套設施為主，行政辦公、居住、體育設施為輔，建設可持續(xù)發(fā)展的園林式生態(tài)型現(xiàn)代化新城（它將是南明區(qū)未來的行政中心所在地）。3. 片區(qū)發(fā)展規(guī)劃。片區(qū)東西向為貴陽機場至森林公園，南北向縱貫貴陽東南環(huán)城林帶占據(jù)了極為有利的交通優(yōu)勢、地理優(yōu)勢和生態(tài)環(huán)保優(yōu)勢。龍洞堡片區(qū)整體開發(fā)是以現(xiàn)有龍洞堡地域為中心，以新思路架構新區(qū)形象、完善新區(qū)功能的建設項目。南明區(qū)立足于打造貴陽城南新區(qū)的重要發(fā)展規(guī)劃，是南明區(qū)新一輪城市開發(fā)建設的重點項目之一。 4. 片區(qū)發(fā)展前景片區(qū)在空間上與中心區(qū)域毗鄰，片區(qū)按照發(fā)展規(guī)劃要求，不斷的對交通、教育及生活配套設施進行開發(fā)、改造，隨著各種開發(fā)建設項目的啟動，龍洞堡片區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢和生態(tài)優(yōu)勢日益凸顯，已成為貴陽市的投資熱點片區(qū)之一，其中學校、賓館、飯店、停車場、娛樂場、公園、房地產及旅游項目的建設等見效快、生態(tài)環(huán)境項目得到優(yōu)先發(fā)展，片區(qū)前景被各類投資人和貴陽市居民看好。二 項目簡介1. 項目位置項目位于龍洞堡片區(qū)偏東部，臨“見龍路”，見龍路是目前通向中心區(qū)的主要交通干道；西北面背依國家森林公園。2. 地形地勢項目地塊沿山谷走勢走向呈狹長不規(guī)則狀，中部為谷底呈平臺狀，北高南低，中間平臺原為工業(yè)用地，植被已破壞，兩邊為人工森林帶，項目被林帶環(huán)繞。地勢基本為原始地勢。地塊內如圖：3. 項目SWOT分析 優(yōu)勢（S）及利用區(qū)位優(yōu)勢項目所在片區(qū)作為城市新的發(fā)展區(qū)域之一，與其它幾個片區(qū)相比較，“龍洞堡”距貴陽中心區(qū)較近。市政配套：片區(qū)是未來南明區(qū)行政中心，市政規(guī)劃、配套設施起點較高，人們對片區(qū)期望值比較高。環(huán)境優(yōu)勢“龍洞堡”片區(qū)林帶發(fā)展比較豐富，林帶已經(jīng)占了整個片區(qū)的一半。項目地塊處在林帶之中，地勢為原始山地形態(tài)，擁有廣闊的視野，有著天然優(yōu)良的居住品質。人文優(yōu)勢片區(qū)學校比較集中，是貴陽教育比較集中的片區(qū)，規(guī)劃還有體育公園，片區(qū)基本沒有農民居住區(qū)，居住人群比較純粹，人文氣氛濃郁。休閑娛樂：項目與國家森林公園相鄰，適合居家周末休閑。優(yōu)勢利用：利用好生態(tài)優(yōu)勢（在居民觀念中）+空間優(yōu)勢（距中心區(qū)近）+差異化核心（山林地貌）+居住品質（嶺、水、景觀資源）+做文化品牌。 劣勢（W）及規(guī)避居住氣氛項目片區(qū)雖然極具發(fā)展?jié)摿Γ椖科瑓^(qū)生活居住設施不足，生活氣息不濃，居住氛圍較差。交通瓶頸片區(qū)交通要走機場路，還有一個收費站，另外公共交通工具（出租車）較少，片區(qū)居住人群出行影響較大。認同不足片區(qū)原定位為航空港，由于機場對工業(yè)、生態(tài)，包括高度、凈空面都有一定的限制，片區(qū)發(fā)展不足，人們認同度不高。配套不足片區(qū)屬初級開發(fā)階段，生活配套匱乏，特別是較有實力的義務教育、醫(yī)療機構不夠。地塊形狀項目地塊狹長、不太規(guī)則，不利于項目整體規(guī)劃布局；山地地貌對項目建筑、防護坡要求較高。劣勢規(guī)避：利用項目庭院概念（營造社區(qū)氣氛）+規(guī)劃社區(qū)生活配套物業(yè)（規(guī)避配套不足）+聯(lián)結教育文化（打造教育品牌）+與高水平規(guī)劃設計公司合作（規(guī)避地形、地勢）。 機會（O）市場機會貴陽高品質的低密度生態(tài)住宅產品缺乏，品質較高的項目都多在白云片區(qū)、小河片區(qū)，空間跨度較大，高端客戶特別是中心區(qū)的高端客戶的需求并沒有得到釋放。片區(qū)機會政府給了南明區(qū)發(fā)展的權限，片區(qū)做了整體規(guī)劃，“龍洞堡”是南明區(qū)區(qū)級政府鼎力推薦的，區(qū)政府片區(qū)已確定南明區(qū)為行政辦公中心，區(qū)政府將搬到龍洞堡片區(qū)辦公。發(fā)展機會政府現(xiàn)在正在解決交通瓶頸，在森林公園山下打通地下隧道，出洞口就在項目地塊附近，“見龍路”的改造也已提到了政府規(guī)劃日程。 城市定位利用貴陽市打造“生態(tài)經(jīng)濟城市”定位主題，與項目生態(tài)特點對接。經(jīng)濟形勢能源價格大幅度上漲，對貴陽市本來收入較高的電力、煤炭行業(yè)來說，未來前景充滿信心，高收入人群的消費水平與消費能力將再次被提升。機會利用快速開發(fā)高品質產品（利用市場空缺）、圍繞片區(qū)發(fā)展確定發(fā)展策略（利用政府工程提高項目形象）、擴大推廣范圍（吸引城市周邊群體） 威脅（T）區(qū)位威脅貴陽中心區(qū)不斷推出較高檔次的住宅項目，產品雖然不同質，但都是在高端客戶層面展開競爭，對高端客戶有一定的分流作用；市政進度雖然政府對片區(qū)作了整體規(guī)劃，但建設啟動時間太晚會不利于項目形象的提升；國家政策從目前貴陽市場情況，“國八條”對貴陽市影響不大，但也有一定的影響。項目地塊林木屬國家重點生態(tài)項目，與貴陽生態(tài)循環(huán)經(jīng)濟相對應，對樹木的處理面臨政策威脅。市場威脅隨著貴陽市房地產市場化進程推進，更多的開發(fā)商開始關注市場研究、注重產品創(chuàng)新。不同時期幾大片區(qū)都有相對較高品質產品推出與項目形成競爭。威脅規(guī)避：選擇目標人群（做針對性宣傳）+宣傳推廣片區(qū)發(fā)展規(guī)劃（描述片區(qū)發(fā)展前景）+做好共公關系（做好政策應對措施）+關注房地產大、小市場（應對市場變化）。4. 項目綜合評價及發(fā)展戰(zhàn)略 項目綜合評價通過上述項目SWOT分析，項目優(yōu)勢非常明顯，但是優(yōu)劣、劣勢、機會與威脅是隨時變化的。劣勢與威脅，劣勢主要是目前環(huán)境與地塊本身，要作好規(guī)劃、設計與開發(fā)節(jié)奏控制；威脅主要來自市場，關注市場，并根據(jù)市場變化調整策略。優(yōu)勢與機會，在地利上，項目位置處在城市生態(tài)林帶上；周邊環(huán)境為項目創(chuàng)造生活主題提供了充分的發(fā)揮空間。在天時上，片區(qū)發(fā)展時機雖不太成熟，但是片區(qū)南明區(qū)區(qū)級的優(yōu)先發(fā)展區(qū)域； 發(fā)展商方面，公司上、下有進一步做強企業(yè)、樹立企業(yè)品牌的共識。一方面吸收培養(yǎng)人才，另一方面與外界開展廣泛交流與合作。在人才與管理方面逐步與市場化操作接軌。綜合分析，項目具備天時、地利、人和等有利條件，項目將依市場情況、消費特征及地塊地形等因素進行了綜合定位。 項目發(fā)展策略市場策略——以市場領先者姿態(tài)進入?yún)^(qū)域市場；產品策略——市場差異化原則、創(chuàng)新適度化原則；開發(fā)節(jié)奏——快速入市、規(guī)模適度；產品角度——產品生活化、品質精細化；社區(qū)形態(tài)——配套功能多樣化、生活環(huán)境生態(tài)化、休閑娛樂健康化；文化特色——教育品牌演繹教育社區(qū)，倡導教育社區(qū)文化；物業(yè)管理——管理智能化、服務個性化。第四部分 方案優(yōu)化及經(jīng)濟評價