【文章內(nèi)容簡介】 房200萬平方米，其中各區(qū)開建160萬平米，一市三縣各建10萬平米；2012年全市安排建設(shè)公租房200萬平米；2013年建設(shè)100萬平米，三年累計建設(shè)公租房500萬平米，政策惠及對象方面也有了較大的提升，除了本地居民外對于非本地戶籍人群也可取得申請條件，打破了原有經(jīng)適房體系下的局限，符合當(dāng)前貴陽發(fā)展需要；根據(jù)公租房按照規(guī)定，公共租賃住房建設(shè)遵循戶型小、功能齊、配套全的原則，單套建筑面積嚴(yán)格控制在60平方米以下，全市三年共建成500萬平米，就意味著未來三年將有10萬套60平米以下的小戶型入市，且分布的范圍較廣，對于以中小戶型為主打的項目或產(chǎn)生影響，特別是那些用地指標(biāo)受“7090政策”限制的項目，其產(chǎn)品區(qū)間將進(jìn)一步受到擠壓。 三、2011年貴陽主城區(qū)土地市場分析圖2008年2011年貴陽市土地成交情況土地2011年全市成交土地84宗，，成交金額約1037億元，成交面積、建筑面積及金額較往年均大幅上升，達(dá)到歷年最高，供需量推動土地成交走高。上半年交易火熱，尤其是4月份，多塊大宗土地出讓，下半年反應(yīng)較平。圖 2011年貴陽市土地成交走勢貴陽市成交的平均地價由08年的792元/㎡上升至11年1363元/㎡，整體增幅達(dá)到72%，土地成本增加；而成交的平均樓面價基本持平，由08年的359元/㎡小幅上升至11年的385元/㎡；這反應(yīng)出高容積率的地塊集中放量，明年市場將涌現(xiàn)一大批同質(zhì)化的商業(yè)、高層住宅； 成交區(qū)域及性質(zhì)圖2011年土地成交各區(qū)域構(gòu)成從供應(yīng)區(qū)域來看，本年貴陽土地出讓主要圍繞兩城區(qū)、金陽新區(qū)、白云區(qū)，與去年不同，兩城仍是供應(yīng)的主戰(zhàn)場，次戰(zhàn)場由烏當(dāng)區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)榻痍栃聟^(qū)的供應(yīng)，白云區(qū)的工業(yè)仍保持一定的供應(yīng)市場份額。圖2011年土地供求情況兩城區(qū)政府積極推動“舊城改造”以及金陽新區(qū)“十二五”的調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，供應(yīng)由商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)楦咝缕髽I(yè)的辦公、辦公、工業(yè)、倉儲等供應(yīng)為主，改變該區(qū)域房地產(chǎn)“一業(yè)獨大”的現(xiàn)狀。兩區(qū)域合計成交961余萬平米，占61%的市場份額。烏當(dāng)區(qū)的供應(yīng)縮減較為凸顯，由2010年的38%%，無大型房開企業(yè)置地，大部分成交為奶牛場的工業(yè)用地（酒類、蔬菜以及副食品加工類） 2011年商住綜合用地依然是土地市場供應(yīng)的主力，隨著“舊城改造”及城市整體城市規(guī)劃發(fā)展，純住宅、商業(yè)、辦公用地被商住綜合取代，樓面成本有所減少，商業(yè)、辦公推量隨之增大。圖 2008年2011年土地成交平均地價及樓面價圖 2011年 貴陽各區(qū)域平均地價 圖 2011年土地供求情況（按用途均價分類）2011年整體地價為1363元/平米（2011年1149元/平米），整體拿地成本增長。其中，兩城區(qū)1499元/平米（2010年1643元/平米），金陽新區(qū)地價1786元/平米（2010年2046元/平米），白云區(qū)455元/平米（2010年成交的主要為工業(yè)用地，2009年441元/平米），烏當(dāng)區(qū)993元/平米（2010年1660元/平米），小河區(qū)地價850元/平米，花溪區(qū)地價1654元/平米。 表 各區(qū)域大宗土地兩城區(qū)“舊城改造”項目領(lǐng)銜大手筆，如五里沖、大營坡棚戶項目改造，呈現(xiàn)拿地成本低、容積率高、物業(yè)類型多樣化的特點。值得注意的，花溪區(qū)近年來以房價高、供不應(yīng)求的市場契機，吸引不少地產(chǎn)大鱷垂涎，保利地產(chǎn)已領(lǐng)軍67萬方的“花溪第一大盤”進(jìn)入該區(qū)域，明年碧桂園預(yù)計將在該區(qū)域也開始大范圍的“圈地運動”。 圖 2011年大型房開企業(yè)拿地情況 保利集團(tuán)、萬科勁嘉、上海綠地、中鐵集團(tuán)四大外地房開揮師貴陽積極儲地布局，保利與往年不一樣，由烏當(dāng)區(qū)“大本營”轉(zhuǎn)向花溪區(qū)域開拓疆域，將成為該區(qū)域的新生代“霸主”；年底萬科在小河區(qū)域大大出手，逾百萬平米的超大規(guī)模，奠基了萬科在小河的龍頭位置；上海綠地則按兵不動，繼續(xù)在白云區(qū)大本營擴(kuò)張版圖，與恒大集團(tuán)搶占該區(qū)域市場份額；中鐵集團(tuán)繼續(xù)在城南片區(qū)筑城； 在外地房開幾分天下的同時，本土豪強—中天城投和宏益房開分別拿下約58萬方和195萬方的土地，鑄就目前貴陽“超大樓盤”的方式，搶灘城南和漁安井片區(qū)；中建四局拿下城北中心—大營盤位置，屬于“十二五“規(guī)劃重點區(qū)域未來市發(fā)展中心地塊，該區(qū)域升值前景巨大金陽板塊、烏當(dāng)區(qū)由于產(chǎn)業(yè)發(fā)展調(diào)整，該區(qū)域的房地產(chǎn)白熱化的發(fā)展方向已在政策宏觀調(diào)整下發(fā)生轉(zhuǎn)變，商品房供應(yīng)量上增加不大?？偨Y(jié)：從宏觀調(diào)控的層面上看，2011年國家對樓市擴(kuò)大了限購范圍，加大了限購力度，房地產(chǎn)調(diào)控在今年初見成效，信貸投放持續(xù)優(yōu)化，政策調(diào)控不太可能會放松，而逐步實現(xiàn)房價合理回歸將是明年樓市的主基調(diào)。從土地市場來看，2011年貴陽土地供需市場整體表現(xiàn)不突出，全年土地供應(yīng)與成交環(huán)比均有所下降，供應(yīng)土地多以小規(guī)模地塊為主，加上樓市政策調(diào)控的影響，下半年開發(fā)商拿地?zé)崆椴桓?，外地開發(fā)商顯得較為謹(jǐn)慎，反之本地開發(fā)商成為今年的主力軍。從供應(yīng)市場來看，批準(zhǔn)預(yù)售環(huán)比下降，新增供應(yīng)方面，金陽區(qū)、南明區(qū)和云巖區(qū)成為市場供應(yīng)主力，2011年貴陽樓市以普通高層供應(yīng)為主，同時在戶型方面兩房、三房成為占主導(dǎo)地位，市場高端物業(yè)相對較稀缺。從需求來看，2011年貴陽市商品房成交受樓市調(diào)控的影響不是很大，全年成交走勢相對交平穩(wěn)，成交均價波動不大，但下半年由于調(diào)控政策的持續(xù)，加大了購房者的觀望情緒，年末成交略有下降，在明確限購政策將在明年延續(xù)之后，又給市場增加了更多期待。四、近期政策解讀2011年中國房地產(chǎn)重點政策回顧2011年為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展，國務(wù)院、銀監(jiān)會等相繼出臺多項政策對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)揮了重要作用。2011年1月14日：中國人民銀行決定，從2011年1月20日起。2011年1月17日：銀監(jiān)會召開2011年工作會議，會議指出，對房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險，要繼續(xù)實施差別化房貸政策。繼續(xù)認(rèn)真清理規(guī)范銀信合作業(yè)務(wù)，要加強“防火墻”建設(shè)和并表管理，確保成本對稱，堅決禁止監(jiān)管套利。規(guī)范開展信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，嚴(yán)格遵守真實性、整體性和潔凈轉(zhuǎn)讓原則，防范“不當(dāng)銷售”，確保信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓真正服務(wù)于銀行信貸風(fēng)險管理的真實需要。2011年1月25日：住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門聯(lián)合出臺的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》落實國務(wù)院關(guān)于加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的重要舉措，整頓房地產(chǎn)市場秩序，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為，保護(hù)房地產(chǎn)交易及經(jīng)紀(jì)活動當(dāng)事人的合法權(quán)益。2011年1月26日：國務(wù)院常務(wù)會議再度推出八條房地產(chǎn)市場調(diào)控措施(下稱“新國八條”),要求強化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,。2011年1月27日：財政部公布了《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》，規(guī)定個人將購買不足5年的住房對外銷售的，將全部征收營業(yè)稅。2011年1月28日：（財政部）上海和貴陽正式實施房產(chǎn)稅，深圳宣布成為第三個房產(chǎn)稅試點城市。2011年2月8日：中國人民銀行決定，自2011年2月9日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。2011年2月9日：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金存款利率的通知》，要求從2011年2月9日起，上調(diào)個人住房公積金貸款利率。五年期以上個人住房公積金貸款利率上調(diào)0．20個百分點，%。五年期以下（含五年）個人住房公積金貸款利率上調(diào)0．25個百分點，%。2011年2月18日：中國人民銀行決定，從2011年2月24日起。2011年3月18日：中國人民銀行決定，從2011年3月25日起。2011年04月05日：中國人民銀行決定，自2011年4月6日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整。2011年4月17日：中國人民銀行決定，自2011年4月21日起。2011年4月19日:國土部資源部黨組成員、國家土地副總督察甘藏春4月19日在國新辦舉行的新聞發(fā)布會上表示，國土部要適當(dāng)擴(kuò)大增加普通商品住宅用地的供應(yīng)量，加大對閑置房地產(chǎn)用地的清理力度，防止圈地、囤地發(fā)生，同時要繼續(xù)完善招拍掛制度。改變過去完全依靠價高者得的方式，綜合考慮各種因素來控制地價。2011年5月1日：根據(jù)國家發(fā)改委于2011年3月16日發(fā)布《商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定》，從5月1日起，商品房銷售必須明碼標(biāo)價。對違反明碼標(biāo)價規(guī)定未執(zhí)行“一房一價”的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將處以每套房5000元罰款。構(gòu)成價格欺詐的，將沒收違法所得，并處違法所得5倍以下罰款；沒有違法所得，處5萬元以上50萬元以下罰款。2011年5月10日：住建部下發(fā)了《關(guān)于公開城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)信息的通知》，要求各地在下發(fā)文件后的20個工作日內(nèi)公布保障房建設(shè)計劃、開工和竣工相關(guān)信息。按照住建部的規(guī)定，6月9日則是公布信息的最后期限，截至6月9日，北京、上海等一線城市已公布了今年保障房的建設(shè)情況。2011年5月12日：中國人民銀行決定，從2011年5月18日起。2011年5月19日：住建部與各省、自治區(qū)、直轄市簽訂《保障性住房目標(biāo)責(zé)任書》，完成1000萬套保障性安居工程住房的分配任務(wù)。2011年6月14日：中國人民銀行決定，從2011年6月20日起。2010年7月6日：中國人民銀行決定，自2011年7月7日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整。2011年7月14日：國務(wù)院召開會議部署房地產(chǎn)調(diào)控，稱部分城市房價上漲壓力仍然較大，要求繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限購政策，上漲過快的二、三線城市也要采取限購。2011年8月17日：住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公布對各地列入新增限購城市名單的5項建議標(biāo)準(zhǔn)：6月份新建住房價格指數(shù)同比增幅或1至6月新建住房價格指數(shù)月環(huán)比增幅較高、排名靠前的；6月份新建商品住房均價比去年年底漲幅超過或者接近全年房價控制目標(biāo)的；1至6月新建商品住房成交量同比增幅較高的；位于已限購區(qū)域中心城市周邊，外地購房比例較高的；存在房價上漲過快、調(diào)控政策執(zhí)行不嚴(yán)格等突出問題，社會反映強烈的。2011年11月30日：中國人民銀行決定，從2011年12月5日起。2011年12月9日：胡錦濤主持政治局會議，要求明年實施積極財政政策和穩(wěn)健貨幣政策，根據(jù)形勢變化做出預(yù)調(diào)、微調(diào)；堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價合理回歸；保證物價總水平基本穩(wěn)定?！皣藯l”確立基調(diào)，明確調(diào)控措施2011年1月，即春節(jié)前夕，“國八條”出臺，確定了全年房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)，同時也拉開了全國范圍嚴(yán)格控制房地產(chǎn)行業(yè)的序幕。（1）控價格：“國八條”首次釋放通過調(diào)控平抑的信號，即“將房價控制在合理水平”，并且要求地方政府上報年度價格控制目標(biāo)。（2）強保障：再次強調(diào)加強保障性住宅建設(shè)，并確定年度、十二五期間建設(shè)目標(biāo)，并要求地方政府逐級分解。（3）嚴(yán)問責(zé)：對房價控制、保障房建設(shè)均有明確的目標(biāo)和時間限制，并要求對公眾公開，使“問責(zé)制”的落實有據(jù)可依并可由公眾監(jiān)督。（4）擴(kuò)范圍：將限購、限貸等調(diào)控政策的涉及范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，進(jìn)行全國性的房地產(chǎn)調(diào)控。地方政府細(xì)則跟進(jìn)，北京舉措最為嚴(yán)厲在“國八條”出臺之后，所有調(diào)控要求范圍內(nèi)的城市均先后出臺了相關(guān)細(xì)則，其中限購、確定年度房價控制目標(biāo)這兩項重量級的措施均為北京最為嚴(yán)厲。此外，年底北京市在調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的同時，也調(diào)整了存量房交易環(huán)節(jié)稅費的計稅標(biāo)準(zhǔn)，從而大幅提供存量房交易稅費。（1）限購：北京市進(jìn)一步強化了2010年4月開始執(zhí)行的限購政策，即對已擁有2套住房的北京市戶籍家庭限購、已擁有1套住房的非北京戶籍家庭、未能提供連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非北京戶籍家庭進(jìn)行限購。其余城市限購條件均較北京寬松很多。（2）房價：北京市要求2011年新建普通住宅價格穩(wěn)中有降，是所有城市中唯一以房價下降為控制目標(biāo)的城市。（3）稅費：2011年12月10日起，北京市開始實施新的存量房交易計稅標(biāo)準(zhǔn)，但并未對公眾具體公布細(xì)則，據(jù)我愛我家事業(yè)集團(tuán)實際調(diào)研結(jié)果顯示，各區(qū)域新的計稅標(biāo)準(zhǔn)大概是原最低過戶指導(dǎo)價的3倍，意味原來通過做低合同價來少交稅費的方式已不可行，存量房交易將再糟重創(chuàng)。貨幣環(huán)境全面收緊，影響房地產(chǎn)供需雙方截至2011年7月，央行共上調(diào)6次存款準(zhǔn)備金率，合計上調(diào)300個基點，%的歷史高點。此外，2011年年內(nèi)，央行共上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率3次，使一年期貸款利率累計增加75個基點，%。偉業(yè)我愛我家市場研究院分析表示：（1）影響供應(yīng)：貨幣環(huán)境的收緊，加上從中央到地方各類金融機構(gòu)均嚴(yán)格控制開發(fā)貸，使絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)陷入融資困難的窘境，不僅沒有足夠的資金拿地，連存量項目的運營都捉襟見肘，無形中加大銷售回款的壓力。（2）影響需求：屢次加息，以及取消首套購房優(yōu)惠利率，甚至個別銀行要求在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上調(diào)首套購房利率，大幅加大了購房成本，使已被限購政策甄選一輪的購房者也不得不望而卻步。值得關(guān)注的是，央行宣布，自2011年12月5日起下調(diào)存款準(zhǔn)備金率50個基點，這是自2008年12月以來央行首次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率。下調(diào)準(zhǔn)備金率，確實能夠適度解凍銀行貸款資金，對于目前房地產(chǎn)市場由于貸款額度緊張而普遍面臨的延遲放貸現(xiàn)象將有所利好，但程度十分有限。總體而言，一次下調(diào)存準(zhǔn)率對房地產(chǎn)市場并不會有影響，但下調(diào)存準(zhǔn)率已釋放出的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控微調(diào)的信號，信貸環(huán)境應(yīng)不會再度趨緊。 中央經(jīng)濟(jì)工作會議，確立未來調(diào)控方向不動搖12月12日至14日，中央經(jīng)濟(jì)工作會議在北京召開。明確提出明年經(jīng)濟(jì)工作的總體要求、大政方針和主要任務(wù)。會議提出對明年經(jīng)濟(jì)工作的總體要求是：“繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，增強調(diào)控的針對性、靈活性、前瞻性，繼續(xù)處理好保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、管理通脹預(yù)期的關(guān)系，加快推進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整”。會議指出要突出把握好“穩(wěn)中求進(jìn)”的總基調(diào)。其中，會議提出的涉及房地產(chǎn)業(yè)的政策方針有如下三個方面：一是進(jìn)一步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點；二是抓好保障性住房投融資、建設(shè)、運營、管理工作；三是堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。對此，偉業(yè)我愛我家市場研究院分析表示：（1）繼續(xù)通過控制商品房、強化保障房，促成房地產(chǎn)雙軌制的健康發(fā)展道路2010年以來，中央希望通過加大保障房建設(shè)，同時抑制商品房過快發(fā)展的途徑來促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的調(diào)控思路