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正文內(nèi)容

貴陽市某山莊項(xiàng)目策劃報(bào)告書(編輯修改稿)

2024-10-16 12:38 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 不愿意將大量資金積壓于一個(gè)投資項(xiàng)目上,寧可付出利息亦不希望前期投入資金過多,故按揭成數(shù)愈大,愈能使其盡快下定認(rèn)購。 c。投機(jī)型 購房目的為看好物業(yè)前景,唯要求于物業(yè)入伙前轉(zhuǎn)讓圖利,注重“短線炒作“。相對(duì)而言,其比投資者所冒的風(fēng)險(xiǎn)更大。其購房考慮的主要因素有: 低價(jià)位 ―― 即俗稱的“水位” ,如物業(yè)開盤前內(nèi)部購期的優(yōu)惠折扣,較同區(qū)同類型物業(yè)便宜的價(jià)格等,最能吸引此類短期炒家入市。 羊群心態(tài) ―― 純低位不足以吸 引投機(jī)者入市,他們一般“買升不買跌“,如果物業(yè)價(jià)格上升,首先要有大需求及壓迫性,如展銷會(huì)進(jìn)營(yíng)造人山人海的熱鬧氣氛,開盤時(shí)排隊(duì)認(rèn)購、抽簽認(rèn)購等,均能直接刺激此類買家入市。 前期投入少、付款期長(zhǎng)-同投資者相似,投機(jī)者一般要求前期投入的資金要盡可能少,且付款周期可能長(zhǎng),以便于他們于短期內(nèi)炒賣有足夠,并因此達(dá)到以小搏大.獲取利潤(rùn)的終目的; 物業(yè)升值潛力 ―― 影響投機(jī)者認(rèn)購物業(yè)至為關(guān)鍵的要素,因?yàn)槿粑飿I(yè)條件上佳,內(nèi)短期升幅效應(yīng)更顯著,大大降低投機(jī)風(fēng)險(xiǎn); 購房考慮時(shí)間 ―― 投機(jī)者購房不會(huì)考慮諸多細(xì)節(jié)問題,較之用家而言,下定 速度較快。 B、目標(biāo)客戶群需求分析 ? 綜合該項(xiàng)目各項(xiàng)素質(zhì)評(píng)定分析,香港陽晨建議,該項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群以滿足家庭居住需求的實(shí)際用家為主,以投資、投機(jī)者為輔,預(yù)計(jì)比例為 實(shí)際用家:投資、投機(jī)者= 8: 2 ? 主要針對(duì)二次以上置業(yè)者 ? 年齡介乎于3 5- 50歲之間 而本項(xiàng)目的實(shí)際用家主要可再細(xì)分為下列三大類型: 第一類 : 經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)扎實(shí)、收入豐厚,尤其是部分先富裕起來的人士; 家庭年收入 5 萬以上的管理人士; 營(yíng)商有成的私營(yíng)企業(yè)老板、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者; 來筑創(chuàng)業(yè),并取得一定成就的外地成功人士; 不滿足原有物業(yè),或?qū)?原有物業(yè)轉(zhuǎn)手獲利,擬作二、三次置業(yè)之人士; 熟悉本項(xiàng)目地域的政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位的公務(wù)員; 因城市改造而得到貨幣補(bǔ)償?shù)牟疬w戶; 第二類 : 長(zhǎng)期居住本地的居民,擬作“小屋換大屋”進(jìn)一步提升生活質(zhì)素; 擬將房改房上市交易,“以樓換樓”改善居住環(huán)境的機(jī)關(guān)事業(yè)單位干部。 第三類: 為直屬親人置業(yè)的外地人士; 回內(nèi)地工作、定居的人士; 對(duì)目標(biāo)客戶應(yīng)根據(jù)銷售的不同階段依次鎖定。 3、目標(biāo)客戶的特征: 這些人一般具有以下特征: ( 1)財(cái)富積累到一定的水平。 ( 2)他們非常熟悉項(xiàng)目所在區(qū)域,他們的活動(dòng)范 圍經(jīng)常在周邊 1 公里的 范圍之內(nèi)。 ( 3)他們的其它具有較大的兼容性 ( 4)年齡范圍: 37— 50 歲 準(zhǔn)確把握目標(biāo)客戶,才可以做到有的放矢,針對(duì)他們的喜好,確定物業(yè)的包裝(含現(xiàn)場(chǎng)和宣傳品)及主題和表現(xiàn)形式,從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的最大利潤(rùn)。 策劃綱要目錄 第三部分 項(xiàng)目定位 1:總體定位 2:項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 3:推廣主題與階段性主題 4:小區(qū)景觀建議 5:小區(qū)樓宇命名建議 6:物業(yè)管理建議 1:總體市場(chǎng)定位:為貴陽人定造的市區(qū)山水樓盤 —————— 都市中的綠洲 曦陽山莊項(xiàng)目與“ 5+2”居住理念 本項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì) 獨(dú)具魅力,曦陽山莊項(xiàng)目的策劃理念可從單純的建筑設(shè)計(jì)模仿中找到其內(nèi)涵生命力的源泉??膳c自然協(xié)調(diào)的;鄰里關(guān)系溝通和睦的;山影、樹影、云影、花影,水聲、鳥聲、風(fēng)聲、蟬聲相互交融的社區(qū)景象,這與曦陽山莊開拓者的大社區(qū)思想不謀而合 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 平面套房 均價(jià) : 1600元 /M2, 電梯房均價(jià) 1800元 /M2 項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位 渴望生活本質(zhì),享受自然山水,擁有未來生活質(zhì)素及注重文化人士 項(xiàng)目總體定位 發(fā)現(xiàn)都市中的后花園 形象推廣定位 座擁山谷、位處森林;富有現(xiàn)代氣息、智能環(huán)保;彰顯人文魅力的綠色家園 廣告語定位 離自然很近,離繁華不遠(yuǎn) 發(fā)現(xiàn)都市中的綠洲 鮮氧中的家 2:項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 概念說明:折后均價(jià):項(xiàng)目銷售后發(fā)展商能實(shí)際得到的每平方米平均收入 目標(biāo)均價(jià):項(xiàng)目銷售價(jià)目表的每平方米均價(jià)價(jià)格: 折后均價(jià):目標(biāo)均價(jià)實(shí)際平均折扣 貴陽市住宅類型及價(jià)格 貴陽市住宅類型主要供應(yīng)分為 三種: 一:是單體的高層商住樓,裙樓為商辦項(xiàng)目,主樓為住宅,此類項(xiàng)目大多集中在交通便利、市政配套完善的商業(yè)中心區(qū),如:“天恒城市花園”、“龍港中心”。 二:是由數(shù)幢多層項(xiàng)目組成的封閉式住宅小區(qū),如:“萬東花園”、 “錦繡家園”;三、是由幾幢高層或小高層圍合式住宅小區(qū),此類住宅以自然景觀和小區(qū)內(nèi)部景觀以及項(xiàng)目自身素質(zhì)為賣點(diǎn),在市場(chǎng)中取得認(rèn)同,如:“興隆城市花園”“中天花園”、“中天星園” 仔細(xì)分析有以下因素: 1:是開發(fā)商基于價(jià)格的定位,是在開發(fā)商加大成本的投入,壓縮了利潤(rùn)的空間,而提高價(jià)格達(dá)到收益平衡 2: 是目前大部分項(xiàng)目銷售處于項(xiàng)目強(qiáng)銷期,其價(jià)格水平處于最高點(diǎn)。 因此上圖的價(jià)格表僅能作為參考,不能完全照搬。 3:價(jià)格制定原則或依據(jù): ★貴陽市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及貴陽市住宅整體市場(chǎng)狀況 ★周邊樓盤的價(jià)格和銷售情況 ★項(xiàng)目自身質(zhì)素 ★營(yíng)銷操作及銷售進(jìn)度的安排 ★發(fā)展商目標(biāo)價(jià)格水平 因此,我司在擬定價(jià)格時(shí)就以上述為標(biāo)準(zhǔn),進(jìn)行定價(jià),同時(shí)考慮以中、低等價(jià)位面市,引起市場(chǎng)關(guān)注,低開高走,逐步提高價(jià)格。 價(jià)目表制定 : 設(shè)定價(jià)目表銷售均價(jià)(定價(jià))為 1600 元 /M2,并依據(jù)朝向、樓層、戶型面積大小、客戶購買心理等因素制定具體價(jià)目表。 銷售起價(jià) : 為聚集人氣,但又考慮價(jià)格對(duì)市場(chǎng)大眾的心理瓜以及項(xiàng)目形象,我司建議以 1600 元 /M2為銷售起價(jià)。 項(xiàng)目各階段綜合價(jià)格說明 : 本策劃銷售價(jià)目表平均定價(jià)為 1600 元 /M2,內(nèi)部認(rèn)購期平均折扣為 9 折,銷量為 15%;正式銷售期平均折扣為 折,銷控期平均折扣為 折,銷售量不低于 35%,尾盤銷售折扣為 95 折,銷控量為 25%,各階段綜合銷售折后價(jià)(甲方實(shí)收價(jià))為 元 /M2,附價(jià)目表如下: 價(jià) 格 表 戶型 房號(hào) A單元 B單元 C單元 D單元 E單元 戶型 戶型 戶型 戶型 戶型 A B C C C C C C D D 建筑面積 (M2) 復(fù)式 平 層 、 小 錯(cuò) 層 8 7 6 5 4 3 2 1 銷 控 表 價(jià)格表定價(jià)( A) 銷售比例( B) 折扣率( C) 合計(jì)( A*B*C) 內(nèi)部認(rèn)購 15% 正式銷售 25% 強(qiáng)力銷售 35% 尾盤銷售 25% 合計(jì) 錯(cuò)層總價(jià) 錯(cuò)層面積 錯(cuò)層均價(jià) 復(fù)式總價(jià) 復(fù)式面積 復(fù)式均價(jià) 總價(jià) 面積 均價(jià) 樓層差( 39層) 20元 /( 10以上) 30元 一單元 二單元 三單元 四單元 五單元 六單元 七單元 八 單元 戶型 戶型 戶型 戶型 戶型 戶型 戶型 戶型 A B C C C C C C D D D D D D D E 平層差(元) 60 30 10 10 0 0 0 0 0 0 10 10 10 10 10 30 3:推廣主題與階段性主題 本項(xiàng)目推廣主題應(yīng)從目前的“ 森林環(huán)境 ”引深到“ 社區(qū)文化 ”。從實(shí)物“ 環(huán)境景觀 ”抽象整合到“ 人文 ”的高度,從而讓本項(xiàng)目更具“內(nèi)涵”、“品味”、“希缺性”、“個(gè)性”和“唯一性”?!?社區(qū)文化 ” —— 涵蓋項(xiàng)目環(huán)境與建筑風(fēng)格、物業(yè)管理與業(yè)主文化、彈性與價(jià)格等方面來詮釋,應(yīng)作 為始終如一的主題來推廣。 階段性推廣可分為 4 個(gè)豎向階段: ( 1)、在內(nèi)部認(rèn)購階段是如何尋找目標(biāo)客戶并告知“曦陽山莊 —— 都市綠洲”這一信息 以 發(fā)現(xiàn)都市中的綠洲 開篇。 以 選擇 曦陽山莊 —— 生活在森林 稍后推出。 ( 2)、正式銷售階段告訴目標(biāo)曦陽山莊新的信息 ——從老人入手聯(lián)系大人 以《 夕陽紅 —— 老年人的未來生活 》開篇。 組織 《各種家庭方式的大社區(qū)環(huán)保文化活動(dòng)》持續(xù) ( 3)、強(qiáng)力銷售階段針對(duì)觀望的人們展示曦陽山莊內(nèi)涵 以 《寧靜篇 —— 森林在低訴》、 《花蝶篇 —— 鮮花率和生態(tài)》、 《質(zhì)素篇 —— 會(huì)所、廣場(chǎng)與內(nèi)部 設(shè)施》、 《天 倫 篇 —— 社區(qū)管理、和睦與安全》、 《家庭篇 —— 物業(yè)管理為老人們服務(wù)》、 《都市 e 站 —— 網(wǎng)絡(luò)篇》 , 最后以 《放飛綠色的都市綠洲暢想》 結(jié)束。 ( 4)、尾盤銷售階段以入伙為訴求 以 《自然和諧生活從今天開始》 開篇,逐一展示業(yè)主的美好生活,使人不禁神往。 強(qiáng)調(diào)小區(qū)的品質(zhì)。 4:小區(qū)景觀建議 1:太陽廣場(chǎng) 2:木岸聽瀑 3:椰島綠影 4:層村疊翠 5:花語回廊 6:魚戲蓮臺(tái) 7:天籟之音 8:花間流水 9:藝茶園 10:金彎盈岸 11:自由島 12:健康跑道 13:雕塑水景 14:童趣樂園 15:養(yǎng)生樂園 16:桃花源 17:香格里拉廣場(chǎng) 18:綠色養(yǎng)生健康所 19:網(wǎng)球場(chǎng) 20:羽毛球場(chǎng) 21:綠色健康泳池 5: 小區(qū)樓宇命名建議 桃源軒 明翠軒 怡翠軒 花影軒 綠海軒 美林軒 曦景軒 6: 物業(yè)管理建議 曦陽山莊小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施較為完善,在滿足小區(qū)智能化管理的同時(shí),也依據(jù)小區(qū)客戶群的日常生活需要,興建了響應(yīng)的配套設(shè)施及服務(wù)場(chǎng)所,從而,提高了小區(qū)物業(yè)的應(yīng)有品牌及應(yīng)有價(jià)值。小區(qū)的物業(yè)管理將嚴(yán)格按 ISO9000 進(jìn)行規(guī)范運(yùn)作,真正地讓每一位業(yè)主享受到“酒店
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