【正文】 主管 財(cái)務(wù)部主管 物資采購(gòu)部主管 客戶管理員 社區(qū)文化管理員 清潔綠化員 日常維護(hù)組 日常維修組 車場(chǎng)及監(jiān)控管理員 治安巡邏管理員 前臺(tái) 檔案 管理員 司機(jī) 人事培訓(xùn)專員 財(cái)務(wù)會(huì)計(jì) 財(cái)務(wù)出納 采購(gòu) 倉(cāng)庫(kù)保管員 務(wù)、工程維修、安全管理為業(yè)務(wù)部，行政管理、人事培訓(xùn)為行政人事部，財(cái)務(wù)及采購(gòu)為財(cái)務(wù)部）。小區(qū)的物業(yè)管理將嚴(yán)格按 ISO9000 進(jìn)行規(guī)范運(yùn)作，真正地讓每一位業(yè)主享受到“酒店”式的服務(wù)，敝司現(xiàn)提交一份組織機(jī)構(gòu)圖及日常運(yùn)作流程圖，供參考： 1:組織機(jī)構(gòu)圖 部門設(shè)置說(shuō)明： （部門分工及責(zé)任劃分） ： “曦陽(yáng)山莊”物業(yè)管理公司實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。 強(qiáng)調(diào)小區(qū)的品質(zhì)。 組織 《各種家庭方式的大社區(qū)環(huán)保文化活動(dòng)》持續(xù) （ 3）、強(qiáng)力銷售階段針對(duì)觀望的人們展示曦陽(yáng)山莊內(nèi)涵 以 《寧?kù)o篇 —— 森林在低訴》、 《花蝶篇 —— 鮮花率和生態(tài)》、 《質(zhì)素篇 —— 會(huì)所、廣場(chǎng)與內(nèi)部 設(shè)施》、 《天 倫 篇 —— 社區(qū)管理、和睦與安全》、 《家庭篇 —— 物業(yè)管理為老人們服務(wù)》、 《都市 e 站 —— 網(wǎng)絡(luò)篇》 ， 最后以 《放飛綠色的都市綠洲暢想》 結(jié)束。 以 選擇 曦陽(yáng)山莊 —— 生活在森林 稍后推出?！?社區(qū)文化 ” —— 涵蓋項(xiàng)目環(huán)境與建筑風(fēng)格、物業(yè)管理與業(yè)主文化、彈性與價(jià)格等方面來(lái)詮釋，應(yīng)作 為始終如一的主題來(lái)推廣。 項(xiàng)目各階段綜合價(jià)格說(shuō)明 ： 本策劃銷售價(jià)目表平均定價(jià)為 1600 元 /M2，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期平均折扣為 9 折，銷量為 15%；正式銷售期平均折扣為 折，銷控期平均折扣為 折，銷售量不低于 35%，尾盤銷售折扣為 95 折，銷控量為 25%，各階段綜合銷售折后價(jià)（甲方實(shí)收價(jià)）為 元 /M2，附價(jià)目表如下： 價(jià) 格 表 戶型 房號(hào) A單元 B單元 C單元 D單元 E單元 戶型 戶型 戶型 戶型 戶型 A B C C C C C C D D 建筑面積 (M2) 復(fù)式 平 層 、 小 錯(cuò) 層 8 7 6 5 4 3 2 1 銷 控 表 價(jià)格表定價(jià)（ A） 銷售比例（ B） 折扣率（ C） 合計(jì)（ A*B*C） 內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 15% 正式銷售 25% 強(qiáng)力銷售 35% 尾盤銷售 25% 合計(jì) 錯(cuò)層總價(jià) 錯(cuò)層面積 錯(cuò)層均價(jià) 復(fù)式總價(jià) 復(fù)式面積 復(fù)式均價(jià) 總價(jià) 面積 均價(jià) 樓層差（ 39層） 20元 /（ 10以上） 30元 一單元 二單元 三單元 四單元 五單元 六單元 七單元 八 單元 戶型 戶型 戶型 戶型 戶型 戶型 戶型 戶型 A B C C C C C C D D D D D D D E 平層差（元） 60 30 10 10 0 0 0 0 0 0 10 10 10 10 10 30 3：推廣主題與階段性主題 本項(xiàng)目推廣主題應(yīng)從目前的“ 森林環(huán)境 ”引深到“ 社區(qū)文化 ”。 價(jià)目表制定 ： 設(shè)定價(jià)目表銷售均價(jià)（定價(jià)）為 1600 元 /M2，并依據(jù)朝向、樓層、戶型面積大小、客戶購(gòu)買心理等因素制定具體價(jià)目表。 因此上圖的價(jià)格表僅能作為參考，不能完全照搬。可與自然協(xié)調(diào)的；鄰里關(guān)系溝通和睦的；山影、樹(shù)影、云影、花影，水聲、鳥(niǎo)聲、風(fēng)聲、蟬聲相互交融的社區(qū)景象，這與曦陽(yáng)山莊開(kāi)拓者的大社區(qū)思想不謀而合 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 平面套房 均價(jià) ： 1600元 /M2， 電梯房均價(jià) 1800元 /M2 項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位 渴望生活本質(zhì)，享受自然山水，擁有未來(lái)生活質(zhì)素及注重文化人士 項(xiàng)目總體定位 發(fā)現(xiàn)都市中的后花園 形象推廣定位 座擁山谷、位處森林；富有現(xiàn)代氣息、智能環(huán)保；彰顯人文魅力的綠色家園 廣告語(yǔ)定位 離自然很近，離繁華不遠(yuǎn) 發(fā)現(xiàn)都市中的綠洲 鮮氧中的家 2：項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 概念說(shuō)明：折后均價(jià)：項(xiàng)目銷售后發(fā)展商能實(shí)際得到的每平方米平均收入 目標(biāo)均價(jià)：項(xiàng)目銷售價(jià)目表的每平方米均價(jià)價(jià)格： 折后均價(jià)：目標(biāo)均價(jià)實(shí)際平均折扣 貴陽(yáng)市住宅類型及價(jià)格 貴陽(yáng)市住宅類型主要供應(yīng)分為 三種： 一：是單體的高層商住樓，裙樓為商辦項(xiàng)目，主樓為住宅，此類項(xiàng)目大多集中在交通便利、市政配套完善的商業(yè)中心區(qū)，如：“天恒城市花園”、“龍港中心”。 （ 3）他們的其它具有較大的兼容性 （ 4）年齡范圍： 37— 50 歲 準(zhǔn)確把握目標(biāo)客戶，才可以做到有的放矢，針對(duì)他們的喜好，確定物業(yè)的包裝（含現(xiàn)場(chǎng)和宣傳品）及主題和表現(xiàn)形式，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的最大利潤(rùn)。 ３、目標(biāo)客戶的特征： 這些人一般具有以下特征： （ 1）財(cái)富積累到一定的水平。 B、目標(biāo)客戶群需求分析 ? 綜合該項(xiàng)目各項(xiàng)素質(zhì)評(píng)定分析，香港陽(yáng)晨建議，該項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群以滿足家庭居住需求的實(shí)際用家為主，以投資、投機(jī)者為輔，預(yù)計(jì)比例為 實(shí)際用家：投資、投機(jī)者＝ 8： 2 ? 主要針對(duì)二次以上置業(yè)者 ? 年齡介乎于３ 5－ 5０歲之間 而本項(xiàng)目的實(shí)際用家主要可再細(xì)分為下列三大類型： 第一類 ： 經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)扎實(shí)、收入豐厚，尤其是部分先富裕起來(lái)的人士； 家庭年收入 5 萬(wàn)以上的管理人士； 營(yíng)商有成的私營(yíng)企業(yè)老板、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者； 來(lái)筑創(chuàng)業(yè)，并取得一定成就的外地成功人士； 不滿足原有物業(yè)，或?qū)?原有物業(yè)轉(zhuǎn)手獲利，擬作二、三次置業(yè)之人士； 熟悉本項(xiàng)目地域的政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位的公務(wù)員； 因城市改造而得到貨幣補(bǔ)償?shù)牟疬w戶； 第二類 ： 長(zhǎng)期居住本地的居民，擬作“小屋換大屋”進(jìn)一步提升生活質(zhì)素； 擬將房改房上市交易，“以樓換樓”改善居住環(huán)境的機(jī)關(guān)事業(yè)單位干部。 羊群心態(tài) ―― 純低位不足以吸 引投機(jī)者入市，他們一般“買升不買跌“，如果物業(yè)價(jià)格上升，首先要有大需求及壓迫性，如展銷會(huì)進(jìn)營(yíng)造人山人海的熱鬧氣氛，開(kāi)盤時(shí)排隊(duì)認(rèn)購(gòu)、抽簽認(rèn)購(gòu)等，均能直接刺激此類買家入市。相對(duì)而言，其比投資者所冒的風(fēng)險(xiǎn)更大。 c。 物業(yè)租金回報(bào)率 —— 高回報(bào)可減輕部分貸款利息，亦有利于長(zhǎng)線投資，故物業(yè)若能提供可觀的 租金回報(bào)，對(duì)投資者的吸引力較大。大多數(shù)皆為在外工作與貴陽(yáng)有“三緣”關(guān)系的人仕，這其中有專業(yè)地產(chǎn)投資人士，亦有部分個(gè)體小老板或退休人士。 總體 而言，實(shí)際用家是較理性的消費(fèi)者，一般的購(gòu)房考慮時(shí)間較長(zhǎng)，下定速度慢，偏向選擇現(xiàn)樓和短期樓花物業(yè)。他們?cè)谙M(fèi)動(dòng)機(jī)、人員構(gòu)成等方面各有側(cè)重及特點(diǎn)，現(xiàn)分述如下： a。 文化生活： 5+2 的生活方式， 365 天的休閑生活， 365天的閑情逸致。 交通： 十分便利和暢順。 d、公攤面積較大，開(kāi)發(fā)投入成本較大 E、自我賣點(diǎn)分析： 環(huán)境： 10000㎡的森林環(huán)繞，綠化率 80%以上。 劣勢(shì)： a、入市較早，但消費(fèi)者對(duì)樓盤認(rèn)知力較晚 b、有限制政策，按揭及許可證壓力明顯 c、 小區(qū)規(guī)模不大，難以形成與中天花園、萬(wàn)東花園對(duì)各種配套設(shè)施的完善。 ? 樓盤包裝宣傳推廣引入“外腦”也會(huì)加入競(jìng)爭(zhēng)激烈程度。 ? 相當(dāng)時(shí)間內(nèi)周高檔次生活配套大環(huán)境（主要是名牌中小學(xué)、體育場(chǎng)館、圖書(shū)館等文體設(shè)施）不會(huì)有明顯改善。 項(xiàng)目面臨的威脅 ? 本區(qū)域無(wú)論是高中檔商品房都較多，競(jìng)爭(zhēng)大。 ? 由于房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)放開(kāi)及房改措施的干進(jìn)一步完善和落實(shí)，周邊本地區(qū)居民有換房的可能。 ? 周邊在售項(xiàng)目的面積偏大，本項(xiàng)目若能根據(jù)市 場(chǎng)準(zhǔn)確定位，將是一大優(yōu)勢(shì)。 ? 該項(xiàng)目周邊的商業(yè)環(huán)境正逐漸形成，周邊的個(gè)體戶有望購(gòu)買本項(xiàng)目作為居住的可能。 ? 市政府加大力度大營(yíng)坡及新添大道的治理，對(duì)本項(xiàng)目大環(huán)境有進(jìn)一步的良好營(yíng)造。 優(yōu)勢(shì)：開(kāi)發(fā)商有一定的知名度、客戶積累較多、小區(qū)已成規(guī)模、設(shè)施齊全、整體外觀好、環(huán)境較好； 劣勢(shì)：房?jī)r(jià)偏高、離市中心較遠(yuǎn)； b、 萬(wàn)東花園 位置：臨筑新路；； 規(guī)劃：大型住宅小區(qū)； 交通：交通便利； 環(huán)境景觀：背靠森林，自身景觀較多； 內(nèi)部配套：小區(qū)生活及商業(yè)配 套完善； 規(guī)模： 6 萬(wàn)平放米； 主力戶型： — 平放米、 — 平放米； 銷售情況：小戶型已賣完； 80% 價(jià)格：均價(jià) 2180 元 /㎡。其周邊項(xiàng)目（方圓 1 公理以內(nèi)）主要有“新聯(lián)小區(qū)”、“萬(wàn)江小區(qū)”、“沙河花園”、“景藤堡”、“萬(wàn)東花園”、“星竹園”、“銀佳花園”等。 e。而提前介入，更能夠增加客戶的信任度和認(rèn)同感。因此“物業(yè)管理是服務(wù)而不僅僅是管理”為宗旨。 B、物業(yè)管理顧問(wèn)提前介入。美食中心、中西風(fēng)情餐廳。 D、 美容中心 引進(jìn)國(guó)際名牌設(shè)備及專業(yè)護(hù)理。 B、 陶然中心 兒童游戲室、兒童閱覽室、各類棋類室、網(wǎng)吧、書(shū)吧、酒吧。小區(qū)配套有大型地下車庫(kù)、會(huì)所、廣場(chǎng)、醫(yī)院、商場(chǎng)等設(shè)施，園內(nèi)地下室停車，實(shí)現(xiàn)“人車分流”，是較為理想規(guī)劃方案 規(guī)劃前瞻：老年公寓與家庭住宅相結(jié)合的住宅小區(qū)； 3：項(xiàng)目建議 通過(guò)對(duì)住宅需求特性趨勢(shì)分析以及本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性、對(duì)比性分析，從中得出項(xiàng)目銷售需具備的市場(chǎng)支撐點(diǎn)，并據(jù)此建議項(xiàng)目之發(fā)展。 D：從新添大道到小區(qū)處道路條件較差。 B：周邊配套尚未完全產(chǎn)生，生活基本條件（如超市、市場(chǎng)、商場(chǎng)、郵電、電信等）不足。 g:三力公司為較有實(shí)力的發(fā)展商，加之公司以回報(bào)社會(huì)（老年公寓）的經(jīng)營(yíng)理論，易獲得市場(chǎng)的認(rèn)同。戶型大部分為三室二廳二衛(wèi)， 100M2左右（占戶型比例 70%以上），為貴陽(yáng)追求中高檔樓盤 消費(fèi)群最為接受。項(xiàng)目立意旨在通過(guò)優(yōu)美的居住環(huán)境，引導(dǎo)人們形成與自然和諧共生、社區(qū)氛圍，充分體現(xiàn)了“以人為本”的設(shè)計(jì)理念，符合現(xiàn)代人對(duì)居家條件的追求，具有前瞻性。