【正文】 園等，它屬于近郊樓盤離市中心大約 8 分鐘車程，和郊區(qū)樓盤相比有一定的優(yōu)勢(shì) ： a、 交通： 有 7 7 8 8 17 路等大巴車與中巴車到達(dá)市 內(nèi)各站點(diǎn)，交通道路網(wǎng)已基本成熟。 c、 市政配套： 市政配套齊全，中學(xué)有 6 中、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、醫(yī)學(xué)院附院、安寧醫(yī)院、第五人民醫(yī)院、工商銀行、農(nóng)行等。 曦陽(yáng)山莊戶型一覽表 資料戶型 面積 M2 戶數(shù)小計(jì)（套） 面積小計(jì)（ M2） 所占面積比例 所占戶數(shù)比例 2房 2廳 2衛(wèi) 56 6188 3房 2廳 2衛(wèi) 84 3房 2廳 2衛(wèi) 70 7525 3房 2廳 2衛(wèi) 129 6 774 2房 2廳 1衛(wèi) 52 2房 2廳 1衛(wèi) 89 42 3738 2房 2廳 1衛(wèi) 40 4132 5房 2廳 2衛(wèi) 12 5房 3廳 3衛(wèi) 12 5房 2廳 3衛(wèi) 10 1575 6房 3廳 2衛(wèi) 163 8 1304 合計(jì) 392 項(xiàng)目 的優(yōu)勢(shì)： a。自然環(huán)境達(dá)到了完美和諧的統(tǒng)一，“山”、“水”、“人”、“樹(shù)”、“鳥(niǎo)”比較適合現(xiàn)代追求自然、環(huán)保的生活方式。 d。 e。 f:小區(qū)為圍合式，居住極具安全感。 項(xiàng)目的劣勢(shì) A： 交通不是十分便利，對(duì)出行帶來(lái)不便。 C：現(xiàn)代人對(duì)自身健康及子女教育等問(wèn)題都較重視，而本項(xiàng)目離高檔次品位的醫(yī)院、學(xué)校等生活設(shè)施都較遠(yuǎn)。 2：主要建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn) 本項(xiàng)目規(guī)化用地面積 26200平方米，建筑總面積約52400平方米，容積率為 ，綠化率達(dá) 60%以上 ，建筑密度 26％ 規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn) 規(guī)化設(shè)計(jì)了 5 棟連體住宅， 22 個(gè)單元，戶型面積－ 163 平方米。 （ 1） 項(xiàng)目配套的加強(qiáng)， 會(huì)所的理念 要加強(qiáng)和細(xì)化，以及會(huì)員制形式對(duì)會(huì)所進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理， 可考慮功能設(shè)置為： A、 會(huì)務(wù)中心 舉辦各種沙龍、學(xué)術(shù)、藝術(shù)、家政講座，提高商務(wù)服務(wù)。 C、 健康中心 健康咨詢、定期醫(yī)療健康顧問(wèn)、緊急救護(hù)。 E、 健身中心 健身室、壁球室、乒乓球室、臺(tái)球室、羽毛球室。 （ 2） 項(xiàng)目質(zhì)素的提高 A、智能化設(shè)施的必備性，雖然智能化在貴陽(yáng)樓市中的運(yùn)用較少，慨念較模糊，但考慮物業(yè)的現(xiàn)代性和前瞻性，也必須設(shè)置安防報(bào)警系統(tǒng)，閉路監(jiān)控系統(tǒng)，數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)接口、樓宇自控系統(tǒng)等基本的智能化 設(shè)施。盡管貴陽(yáng)市目前大多數(shù)樓盤都是開(kāi)發(fā)商自己管理，但管理的檔次較低，沒(méi)有真正理解物業(yè)管理，而不僅僅是收費(fèi)管理和樓宇清潔。具體可以從家政服務(wù)，維修服務(wù)，代辦服務(wù)等方面設(shè)置服務(wù)項(xiàng)目，但更重要的是一種現(xiàn)代化的物業(yè)管理理念。 4：地塊解析 a： 該項(xiàng)目位于比較成熟的社區(qū)大營(yíng)坡新添大道黃山?jīng)_，根據(jù)貴陽(yáng)市對(duì)城市規(guī)劃的要求，貴陽(yáng)市繁華區(qū)將逐漸北移，大營(yíng)坡的發(fā)展態(tài)勢(shì)將是樂(lè)觀的 . b:緊臨萬(wàn)江小區(qū)、交警一大隊(duì)，其 地理位置具有相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢(shì)，它是連接新天寨與貴陽(yáng)市內(nèi)城區(qū)的要道有 6 8 75 路等數(shù)余路公交車穿梭其間，通往市內(nèi) 噴水池僅須 8 分鐘 ，特別是新添大道建成通車后將對(duì)本項(xiàng)目有一定的促進(jìn)作用。隨著基礎(chǔ)設(shè)施的進(jìn)一步完善，該項(xiàng)目所處區(qū)域?qū)⒅饾u成為中高檔居住區(qū)。 5：項(xiàng)目竟?fàn)帉?duì)手分析 a、 中天花園： 位置： 位于茶店； 開(kāi)發(fā)商：由實(shí)力雄厚的中天集團(tuán)開(kāi)發(fā)； 規(guī)劃前瞻：大型高尚住宅小區(qū)； 交 通：交通便利； 環(huán)境景觀：靠森林，自身設(shè)備景觀多； 內(nèi)部配套：小區(qū)生活及商業(yè)設(shè)備齊全； 規(guī)模： 87 萬(wàn)平放米； 主力戶型：多層、 平方米、 平方米、 平方米； 銷售情況： 90% 價(jià)格：一期均價(jià) 2350 元 /㎡，二期均價(jià) 2450 元 /㎡。 優(yōu)勢(shì)：小區(qū)建筑架空底層，降低了容積率，戶型較為齊全； 劣勢(shì)：小區(qū)外部環(huán)境較雜，居住人群素質(zhì)較低； c、 其它樓盤的主要銷售情況如下： 名稱 位置 主要戶型 銷售 價(jià)格 欣歆園 蠻坡 80— 96㎡、 90— 138㎡ 80% 1800元 /㎡ 天利家園 汪家灣 — ㎡ 60% 1650元 /㎡ 星竹苑 筑新路 62— 183㎡ 80% 2380元 /㎡ 順興花園 茶店 ㎡、 — ㎡ 85% 1280元 /㎡ 6：項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì) ? 該項(xiàng)目有良好的居住“環(huán)境”以及和諧的社區(qū)文化，對(duì)一部份追求居住環(huán)境、講究生活質(zhì)量的人士有吸引力。 ? 大營(yíng)坡外來(lái)人口多，大部分是租房住家，有購(gòu)房之可能。 ? 周邊有一部分破舊之民宅，此類住家有換房的可能。 ? 該區(qū)域推出的樓盤數(shù)量不多，區(qū)域內(nèi)“中天花園”的較成功運(yùn)作，已將本區(qū)域定位為中高檔居住區(qū)。 ? 隨著金陽(yáng)新區(qū)的建設(shè)以及市政府大手筆的招商引資和國(guó)家西部大開(kāi)發(fā)的實(shí)施，帶來(lái)的巨大效應(yīng)使貴陽(yáng)市的全園性，全球性知名度美譽(yù)大大提高吸引外省目標(biāo)客戶成為可能。區(qū)域內(nèi)同質(zhì)量的可比樓盤較多，如：“中天花園”、“天利一方”、“創(chuàng)力花園”、“欣歆園”等對(duì)本項(xiàng)目沖擊巨大 。 ? 相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)周邊高檔次生活配套（特別如名牌中、小學(xué)校、體育場(chǎng)館、圖書館等文體設(shè)施）不會(huì)有明顯改善。 7：樓盤優(yōu)劣分析 優(yōu)勢(shì)： a、地理位置較好，臨新添大道； b、首次開(kāi)發(fā)大型老年公寓，滿足市場(chǎng)老年住宅的需求； c、交通狀況良好，交通較為便利； d、環(huán)境景觀良好，依森林而建，環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯； e、具有文化內(nèi)涵，居住人群有一定文化底蘊(yùn)； f、戶型設(shè)計(jì)合理，充分利 用每一空間，通風(fēng)、采光良好； g、首創(chuàng)貴陽(yáng)市八層帶電梯的多層建筑 h、小區(qū)生活及醫(yī)療設(shè)備齊全 I、 中天花園二期將帶動(dòng)本項(xiàng)目的銷售。 d:現(xiàn)代人對(duì)自身健康及子女教育等問(wèn)題都較重視，而本項(xiàng)目離高檔次品位的醫(yī)院、學(xué)校等生活設(shè)施都較遠(yuǎn)。 位置： 位于離貴陽(yáng)市中心最近的 山水 樓盤，到市中心僅 8 分鐘。 戶型： 戶戶通風(fēng)采光、結(jié)構(gòu)合理。 8：目標(biāo)客戶分析 A、客戶群心理分析 依據(jù)香港陽(yáng)晨物業(yè)對(duì)貴陽(yáng)市商品住宅消費(fèi)群體的分析 ,目前購(gòu)房客戶大體分為三種類型 ,即 實(shí)際用家型、投資型、投機(jī)型 。實(shí)際用家型 購(gòu)房目的主要為滿足實(shí)際居住的需求，如自住．給親人住或養(yǎng)老渡假等，他們購(gòu)房并非 一時(shí)沖動(dòng)，而是一直在市場(chǎng)上尋找合適其條件的物業(yè)，故對(duì)物業(yè)要求較多，亦會(huì)考慮很多細(xì)節(jié)問(wèn)題，如： 物業(yè)素質(zhì)――包括位置．采光．朝向．裝修標(biāo)準(zhǔn)．自身配套．實(shí)用率．物業(yè)管理等； 周邊配套情況 ―― 包括有交通狀況．學(xué)校．醫(yī)院．菜市、超市等； 價(jià)格 ―― 實(shí)際用家大都有預(yù)算之后才購(gòu)房，購(gòu)房款多是他們儲(chǔ)蓄資金的大部分，故一般而言，他們對(duì)價(jià)格比 較看重，常常針多方搜集資料．反復(fù)比較，盡管不同用家對(duì)物業(yè)管理等有著不同感性傾向，但“價(jià)廉物美” 始終是其共同追求的目標(biāo)； 升值潛力 ―― 非最主要考慮因素，除非買家自身考慮短期內(nèi)換樓。 b:投資型 購(gòu)房主要出于看好物業(yè)前景 ,希望作長(zhǎng)線收租或?qū)?lái)（入伙之后）樓價(jià)升值之目的，而非自住。他們的主要考慮因素有： 物業(yè)升值潛力 —— 位置．交通．用料．配套．檔次情況． 發(fā)展商背景．宏觀投資環(huán)境等皆為反映物業(yè)升值潛力主要因素。 前期投入資金 —— 即按揭貸款額度，一般投資者都抱著分散投資的心態(tài)入市，他們不愿意將大量資金積壓于一個(gè)投資項(xiàng)目上，寧可付出利息亦不希望前期投入資金過(guò)多，故按揭成數(shù)愈大，愈能使其盡快下定認(rèn)購(gòu)。投機(jī)型 購(gòu)房目的為看好物業(yè)前景，唯要求于物業(yè)入伙前轉(zhuǎn)讓圖利，注重“短線炒作“。其購(gòu)房考慮的主要因素有： 低價(jià)位 ―― 即俗稱的“水位” ，如物業(yè)開(kāi)盤前內(nèi)部購(gòu)期的優(yōu)惠折扣，較同區(qū)同類型物業(yè)便宜的價(jià)格等，最能吸引此類短期炒家入市。 前期投入少、付款期長(zhǎng)－同投資者相似，投機(jī)者一般要求前期投入的資金要盡可能少，且付款周期可能長(zhǎng)，以便于他們于短期內(nèi)炒賣有足夠，并因此達(dá)到以小搏大．獲取利潤(rùn)的終目的； 物業(yè)升值潛力 ―― 影響投機(jī)者認(rèn)購(gòu)物業(yè)至為關(guān)鍵的要素，因?yàn)槿粑飿I(yè)條件上佳，內(nèi)短期升幅效應(yīng)更顯著，大大降低投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)； 購(gòu)房考慮時(shí)間 ―― 投機(jī)者購(gòu)房不會(huì)考慮諸多細(xì)節(jié)問(wèn)題，較之用家而言，下定 速度較快。 第三類： 為直屬親人置業(yè)的外地人士； 回內(nèi)地工作、定居的人士； 對(duì)目標(biāo)客戶應(yīng)根據(jù)銷售的不同階段依次鎖定。 （ 2）他們非常熟悉項(xiàng)目所在區(qū)域，他們的活動(dòng)范 圍經(jīng)常在周邊 1 公里的 范圍之內(nèi)。 策劃綱要目錄 第三部分 項(xiàng)目定位 1：總體定位 2：項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 3：推廣主題與階段性主題 4:小區(qū)景觀建議 5:小區(qū)樓宇命名建議 6:物業(yè)管理建議 1:總體市場(chǎng)定位：為貴陽(yáng)人定造的市區(qū)山水樓盤 —————— 都市中的綠洲 曦陽(yáng)山莊項(xiàng)目與“ 5+2”居住理念 本項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì) 獨(dú)具魅力，曦陽(yáng)山莊項(xiàng)目的策劃理念可從單純的建筑設(shè)計(jì)模仿中找到其內(nèi)涵生命力的源泉。 二：是由數(shù)幢多層項(xiàng)目組成的封閉式住宅小區(qū)，如：“萬(wàn)東花園”、 “錦繡家園”；三、是由幾幢高層或小高層圍合式住宅小區(qū)，此類住宅以自然景觀和小區(qū)內(nèi)部景觀以及項(xiàng)目自身素質(zhì)為賣點(diǎn)，在市場(chǎng)中取得認(rèn)同，如：“興隆城市花園”“中天花園”、“中天星園” 仔細(xì)分析有以下因素： 1：是開(kāi)發(fā)商基于價(jià)格的定位，是在開(kāi)發(fā)商加大成本的投入，壓縮了利潤(rùn)的空間，而提高價(jià)格達(dá)到收益平衡 2： 是目前大部分項(xiàng)目銷售處于項(xiàng)目強(qiáng)銷期，其價(jià)格水平處于最高點(diǎn)。 3：價(jià)格制定原則或依據(jù)： ★貴陽(yáng)市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及貴陽(yáng)市住宅整體市場(chǎng)狀況 ★周邊樓盤的價(jià)格和銷售情況 ★項(xiàng)目自身質(zhì)素 ★營(yíng)銷操作及銷售進(jìn)度的安排 ★發(fā)展商目標(biāo)價(jià)格水平 因此，我司在擬定價(jià)格時(shí)就以上述為標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行定價(jià)，同時(shí)考慮以中、低等價(jià)位面市，引起市場(chǎng)關(guān)注，低開(kāi)高走，逐步提高價(jià)格。 銷售起價(jià) ： 為聚集人氣，但又考慮價(jià)格對(duì)市場(chǎng)大眾的心理瓜以及項(xiàng)目形象，我司建議以 1600 元 /M2為銷售起價(jià)。從實(shí)物“ 環(huán)境景觀 ”抽象整合到“ 人文 ”的高度，從而讓本項(xiàng)目更具“內(nèi)涵”、“品味”、“希缺性”、“個(gè)性”和“唯一性”。 階段性推廣可分為 4 個(gè)豎向階段： （ 1）、在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段是如何尋找目標(biāo)客戶并告知“曦陽(yáng)山莊 —— 都市綠洲”這一信息 以 發(fā)現(xiàn)都市中的綠洲 開(kāi)篇。 （ 2）、正式銷售階段告訴目標(biāo)曦陽(yáng)山莊新的信息 ——從老人入手聯(lián)系大人 以《 夕陽(yáng)紅 —— 老年人的未來(lái)生活 》開(kāi)篇。 （ 4）、尾盤銷售階段以入伙為訴求 以 《自然和諧生活從今天開(kāi)始》 開(kāi)篇，逐一展示業(yè)主的美好生活，使人不禁神往。 4:小區(qū)景觀建議 1：太陽(yáng)廣場(chǎng) 2：木岸聽(tīng)瀑 3：椰島綠影 4：層村疊翠 5:花語(yǔ)回廊 6：魚戲蓮臺(tái) 7：天籟之音