地住宅市場(chǎng)分析報(bào)告(編輯修改稿)
2025-08-30 05:43 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 業(yè)，以擴(kuò)大市場(chǎng)影響，促進(jìn)銷(xiāo)售； 住宅市場(chǎng)依然保持著強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭；在宏觀調(diào)控政策下，開(kāi)發(fā)商依然對(duì)成都房地產(chǎn)市場(chǎng)保持著足夠信心，看好房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展；（二）區(qū)域供應(yīng)趨勢(shì)分析 從供應(yīng)趨勢(shì)來(lái)看，城西整體供應(yīng)較其他區(qū)域平穩(wěn)，同時(shí)也是市區(qū)供應(yīng)體量最大的區(qū)域，%；城西由于金沙光華等片區(qū)的快速發(fā)展，以及城西的居住環(huán)境在市民心中良好的印象等因素，推動(dòng)了城西房產(chǎn)開(kāi)發(fā)急劇升溫；城南由于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)漸趨飽和，時(shí)間上呈在供應(yīng)斷檔現(xiàn)象，總供應(yīng)量較城西、城東均少； 城東由于片區(qū)供應(yīng)特征明顯，個(gè)別時(shí)間段供應(yīng)量較為集中，%，主要是由于個(gè)別大盤(pán)的上市供應(yīng)；城東的舊城改造較城南、城西晚，但目前城東改造步伐加快，各種配套迅速完善，沙河改造的完成，再次提升了區(qū)域居住環(huán)境，城東的房產(chǎn)發(fā)展空間較大； 城中供應(yīng)最少，且供應(yīng)不穩(wěn)定。2004年上半年無(wú)供應(yīng)，%。城中住宅開(kāi)發(fā)基本飽和，可開(kāi)發(fā)的土地稀少，物業(yè)供應(yīng)主要由舊城改造產(chǎn)生； 城北供應(yīng)量與城中相差無(wú)幾，2004年上半年供應(yīng)量較大主要受萬(wàn)科金色家園體量較大的拉動(dòng)作用。受城北物流中心的影響，大大降低了城北整體居住環(huán)境，加上規(guī)劃的限制，城北住宅供應(yīng)量一直遠(yuǎn)低于其他區(qū)域；但新改造完成的沙河絕大部分位于城北區(qū)域，大大提升了沙河沿線的人居環(huán)境，沙河沿線的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)也隨之加快；?。ㄈ└鳝h(huán)線供應(yīng)趨勢(shì)分析 從供應(yīng)趨勢(shì)來(lái)看，二至三環(huán)較其他環(huán)線供應(yīng)平穩(wěn)，且供應(yīng)體量較大，%；隨著二環(huán)內(nèi)土地供應(yīng)得日益減少且地價(jià)不斷上漲，而二至三環(huán)開(kāi)發(fā)相對(duì)較晚，土地可供應(yīng)量較大且地價(jià)相對(duì)較低，以及環(huán)線的城市配套設(shè)施得到了較快的完善，市民對(duì)該環(huán)線的認(rèn)同感逐步提高，供應(yīng)量迅速增加； 一環(huán)內(nèi)，尤其是內(nèi)環(huán)內(nèi)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本飽和，可供應(yīng)土地稀缺；房產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)較少，；（四）各建筑類(lèi)型供應(yīng)趨勢(shì)分析 小高層供應(yīng)較為集中，%，隨著土地地價(jià)的上漲，以及規(guī)劃條件的限制，小高層的開(kāi)發(fā)已成為三環(huán)內(nèi)住宅開(kāi)發(fā)的主流趨勢(shì)； 多層供應(yīng)量?jī)H次于小高層，%。，%，當(dāng)時(shí)小高層作為較新的物業(yè)形態(tài)，吸引了較多市民的購(gòu)買(mǎi)熱情，順應(yīng)這個(gè)潮流，開(kāi)發(fā)物業(yè)多以小高層為主，對(duì)多層形成了較大的沖擊。隨著小高層居住中缺點(diǎn)的暴露，部分市民選擇回歸居住舒適度相對(duì)較高的多層，%； 由于三環(huán)內(nèi)多層的可供應(yīng)量減少，刺激了三環(huán)外的多層住宅開(kāi)發(fā)急劇增加； 高層住宅可供應(yīng)量占到一定比例，%。主要分布在一環(huán)內(nèi)等地價(jià)昂貴的區(qū)域； ?。ㄎ澹└鳝h(huán)線各種建筑形態(tài)區(qū)域供應(yīng)趨勢(shì)分析 內(nèi)環(huán)、內(nèi)環(huán)~一環(huán)供應(yīng)建筑形態(tài)以高層和小高層為主且供應(yīng)總量不大，主要是由于一環(huán)內(nèi)地價(jià)昂貴以及土地規(guī)劃的限制； 二環(huán)~三環(huán)供應(yīng)集中在多層和小高層，尤其是多層在二~三環(huán)供應(yīng)體量劇增，并首次超過(guò)小高層供應(yīng)量，%。三環(huán)以及三環(huán)外供應(yīng)主流是多層； 低層物業(yè)在三環(huán)內(nèi)數(shù)量極少，僅為兩萬(wàn)平米。主要在風(fēng)景優(yōu)美、有濃厚歷史文化底蘊(yùn)的浣花片區(qū)。隨著市區(qū)內(nèi)諸歷史文化區(qū)域開(kāi)發(fā)的飽和，以及交通條件的改善，別墅開(kāi)發(fā)郊區(qū)化已成為必然的趨勢(shì)?！ ∷摹⒐?yīng)價(jià)格分析?。ㄒ唬┕?yīng)價(jià)格走勢(shì)分析 2004年到2005年上半年成都房?jī)r(jià)漲幅最大的時(shí)期出現(xiàn)在04年3季度，%，主要由于部分高檔樓盤(pán)的推出使得該季度房?jī)r(jià)上漲較大，此后房?jī)r(jià)出現(xiàn)正常回落，在年尾的時(shí)候價(jià)格出現(xiàn)穩(wěn)定，漲幅接近0?！ ?5年一季度房?jī)r(jià)出現(xiàn)略微的下跌勢(shì)頭，%，是由于此間供應(yīng)的物業(yè)檔次變化出現(xiàn)的結(jié)構(gòu)性波動(dòng)。05年春季房交會(huì)的召開(kāi)才使得成都房?jī)r(jià)漲幅增加。 2004年一季度到2005年2季度，成都市市區(qū)住宅價(jià)格的平均漲幅為：（1+P1）（1+P2）（1+P3）（1+P4）（1+P5）]1/5－1=%（二）區(qū)域供應(yīng)價(jià)格趨勢(shì)分析 城中供應(yīng)價(jià)格趨勢(shì)分析 城中房?jī)r(jià)在4250元/平米正負(fù)200元之間波動(dòng)，價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)，升漲空間不大。主要由于城中住宅房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的水平相對(duì)成熟，受區(qū)域環(huán)境的限制，居住環(huán)境改善的空間較小，所以在今后一定時(shí)期內(nèi)城中住宅的價(jià)格將繼續(xù)穩(wěn)定在該價(jià)格水平上?！〕菛|供應(yīng)價(jià)格趨勢(shì)分析 由于外銷(xiāo)項(xiàng)目粼江峰閣的推出，使得城東房?jī)r(jià)在2004年3季度達(dá)到一個(gè)峰值，價(jià)格為4500元/平米，從04年一季度到04年3季度城東房?jī)r(jià)出現(xiàn)了較大漲幅，漲幅接近50%，過(guò)了該時(shí)間段城東房?jī)r(jià)回落到正常水平，售價(jià)保持在3300元/平米左右?！ 〕悄瞎?yīng)價(jià)格趨勢(shì)分析 受區(qū)域房產(chǎn)發(fā)展影響，城南房?jī)r(jià)在成都市各區(qū)域中一直出于領(lǐng)先水平，有時(shí)甚至超過(guò)寸土寸金的城中?！ ?004年一季度城南房?jī)r(jià)就達(dá)到了4000元/平米，在這之后的一年內(nèi)，城南房產(chǎn)推出較少，房?jī)r(jià)也有小幅下降，最大下降幅度僅為5%。至到2005年二季度由于春季房交會(huì)的召開(kāi)，上?；▓@、錦官秀城等知名項(xiàng)目的推出才使城南房?jī)r(jià)上升到4500元/平米以上，%?！〕俏鞴?yīng)價(jià)格趨勢(shì)分析 城西房?jī)r(jià)從04年一季度接近3000元/平米上漲到05年2季度的4078元/平米，漲幅達(dá)到4成以上，城西的房產(chǎn)供應(yīng)和房?jī)r(jià)是成都市各區(qū)域中最為穩(wěn)定的，其原因在于城西不僅擁有浣花溪、杜甫草堂等自然資源，而且優(yōu)品道、成都花園的項(xiàng)目的建成提升該區(qū)域的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平?！》?jī)r(jià)分布出現(xiàn)了明顯的分化，金沙片區(qū)由于受規(guī)劃條件的限制，房?jī)r(jià)維持在4500元/平米左右，其他區(qū)域則穩(wěn)定在3600元/平米上下。城北供應(yīng)價(jià)格趨勢(shì)分析 城北是成都市傳統(tǒng)的物流中心和商業(yè)中心，區(qū)域內(nèi)的荷花池、五塊石等大型商貿(mào)中心，使得該區(qū)域內(nèi)住宅房產(chǎn)處于較低的水平?！?004年一季度城北房?jī)r(jià)僅為3000元/平米左右，但隨著住宅需求的不斷增加，以及萬(wàn)科等知名開(kāi)發(fā)商的入住使得該區(qū)域房產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐漸提升，到05年二季度房屋價(jià)格上漲為3600元/平米，漲幅近2成。（三）環(huán)線供應(yīng)價(jià)格趨勢(shì)分析 從環(huán)線價(jià)格的分布來(lái)看，各環(huán)域內(nèi)房屋銷(xiāo)售價(jià)格均保持了平穩(wěn)的增長(zhǎng)趨勢(shì)?！ ?nèi)環(huán)內(nèi)房?jī)r(jià)位居成都各區(qū)域房?jī)r(jià)之首，2004年房?jī)r(jià)已達(dá)到4000元/平米以上，此后一直穩(wěn)步上漲，到05年二季度時(shí)漲幅接近
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