【文章內容簡介】 套的紀錄，開盤均價達到5700元/平方米天價，成為桂林市房價的領導者。在它的帶動下，桂林市形成了一股小戶型熱，金色領地、楓丹國際等等的售價在4000元左右。但他們并不是真正意義上的酒店式公寓，銷售形式也異?；鸨目驮磥砜?，主要以大桂林高端客戶為主。這也間接看出本地投資者對桂林旅游產業(yè)未來的發(fā)展具有極強的信心。 具體到本案來說，應該考慮引進酒店式公寓。在客源方面可以進行再拉升，努力吸引海外及國內投資者來此購買，充分整合本案資源，形成群體優(yōu)勢，實現效益最大化。附一：桂林三星級以上酒店情況一覽表第四章：桂林財富名城項目評估 項目整體評估1．項目現狀1．1．項目基本概況：投資商：廣西財富天地投有限公司發(fā)展商：桂林財富商業(yè)城有限責任公司（原）策劃代理：深圳市濤益地產顧問有限公司整合推廣：深圳市智美廣告有限公司項目地址：桂林市漓江路19號（國際會展中心對面）1．1．項目基本經濟技術數據：總用地面積：88800平方米總建筑面積：216655平方米容積率：綠化率：%停車位：800個總體規(guī)劃：15棟樓，其中1棟為五星級酒店，1棟為七星級私人酒店，1棟為酒店式國際公寓，1棟三星級產權式酒店，11棟住宅（其中5棟為單位回建房），中心為沿湖商業(yè)街。 、項目配套：學校：桂林一中、桂林十五中、桂林穿山中學、桂林旅游高等專科學校、廣西師范大學；購物：國際購物公園、喜洋洋超市；休閑：穿山公園、七星公園、甲天下廣場、桂林市體育館；酒店：四星級的觀光酒店、金龍酒店隔街相望；其他：銀行、郵局、醫(yī)療、飲食等設施也一應俱全。市政配套：與桂林市甲天下廣場、國際會展中心、桂林體育中心相鄰。、項目點評：252。 項目三面臨路，交通便捷；252。 周邊生活配套相當成熟；252。 市政配套支持力度大，桂林市甲天下廣場、國際會展中心、桂林體育中心，能聚集大量人氣，為項目的定位提供一定保障；252。 規(guī)劃之不足：A、酒店類物業(yè)的體量過大，在未來的銷售和經營上，都會存在一定的抗性；B、小區(qū)停車位過少，對于216655平方米的“復合型酒店產業(yè)群+風情商業(yè)街+住宅群”項目，800個停車位遠遠無法滿足功能需求；C、小區(qū)內部交通主動線不明顯，規(guī)劃的湖面面積過大，產生天然障礙，人為地降低了本項目的商業(yè)價值，減少了項目商業(yè)氛圍；D、項目原規(guī)劃中對商業(yè)零售主力店的物業(yè)考慮不足，浪費了地塊商業(yè)優(yōu)勢資源。1．項目建議216。 2005年，隨著政府的宏觀調控的政策，市場化運作后地價的上漲，樓盤素質提高后的成本、營銷力度加大后的營銷費用等，除非發(fā)生重大的政經波動，房價應該平穩(wěn)上揚。本項目所處市中心邊緣區(qū)域，區(qū)域價格還有很大的上漲空間，將項目品質徹底提升并引進先進營銷理念，完全有理由將項目以及周邊區(qū)域內價格拉升新的高度。216。 項目作為酒店產業(yè)集群，三星級權產酒店與私人酒店在產品上比較類似，所以建議私人酒店修改為純寫字樓進行銷售（桂林目前還沒有純寫字樓，加上項目所處地的國展對面和以酒店產業(yè)集群相托，使本方案具有較強的可行性）。一方面降低酒店物業(yè)的體量，同時，增加項目產品的多樣性，促進樓盤銷售，減小銷售抗性和后期經營困難.216。 針對本項目而言，酒店式公寓的小戶型是行之有效的市場認知引爆點。本項目建筑面積在21萬平方米以上，外部緊鄰貫通城市內環(huán)道的漓江路，同時依托五星級酒店的軟、硬件服務 ，在各方面都達到或是超過優(yōu)秀酒店式公寓的參照標準。隨著酒店式公寓市場結構的完善，此類產品將會由市中心向周邊有潛質區(qū)域發(fā)散，七星項目恰屬于市中心的過渡區(qū)域。所以，荒島認為酒店式公寓市場可以深度挖掘216。 將湖面面積縮小，輔星路與漓江路交匯處，應規(guī)劃出更大面積的廣場面積，廣場下面可規(guī)劃大面積地下停車場，以滿足本項目停車功能的需求；廣場上亦可建區(qū)域綠色景觀停車位，彌補地下停車位的不足；同時，減少湖面面積，可相應增加小區(qū)中心商業(yè)街的商業(yè)氛圍；216。 規(guī)劃出大型零售主力店可進入的商業(yè)物業(yè)。如：柱間距、層高、樓面荷載、進貨區(qū)、獨立停車場等。216。 重新規(guī)劃小區(qū)的人流、車流主動線。項目銷售價格評估（三級星產權式酒店）三星級產權式酒店的價格測算2． 基本的經濟指標總建面：17000平米總房間數：396間土地使用年限：50年2． 價格測算采用方法（1）、收益法收益法是求取估價對象未來的正常凈收益，用適當的資本化率將其折現到估價時點后累加，即房地產的價值是未來凈收益的現值之和。將估價時點視為現在，那么現在購買一宗有一定年限收益的房地產，預示著其未來的收益年限內可以源源不斷地獲取凈收益， 如果現在有一貨幣額可以與此凈收益的折現值之和等值，則這一貨幣額就是該宗房地產的價值。（2）、操作步驟1）、項目預期收益的有關數數據資料的確定2）、預測項目的未來收益3）、報酬率的確定4）、運用收益法公式進行測算2．用報酬資本化法進行價格測算的主要公式2．3．收益期限為有限年且凈收益每年不變的公式如下：V=A/Y[1—1/（1+Y）N]其中：V——項目的收益價格A——項目的凈收益Y——項目的報酬率（回報率）N——項目的收益期限，是自估價時點起至未來可以獲得收益的時間。2．3．本項目運用收益期限為有限年且凈收益每年不變的公式幾個系數的確定2．3．2．A——項目的凈收益影響項目凈收益的幾個因素：178。 項目的出租價格有確定桂林市三星級酒店（包括準三星酒店）標準間價格案例酒店名星級門市價前臺現付價預訂價會員價陽朔璦源賓館★★★準360170160160麗晶大酒店★★★準580192182182濱江酒店 ★★★準360200190190新凱悅酒店 ★★★380178168168金帝賓館 ★★★準380118108108丹桂大酒店 ★★★560290280280桂星酒店 ★★★560170160160中山大酒店 ★★★準580222212212花橋大酒店 ★★★660230230230伏波山莊 ★★★664250240240同德酒店★★★準500160150150聯發(fā)商務大酒店★★★準480480200200杉湖大酒店 ★★★480232222222核工飯店貴賓樓 ★★★準280140130130桂林杉湖大酒店 ★★★準480232222222北龍酒店 ★★★準298140130130桂林龍禧賓館 ★★★準380128128128海源賓館★★★準388120120120桂花香大酒店 ★★★準680192182182太平洋賓館 ★★★準380130120120景秀大酒店 ★★★560258248248中旅大酒店 ★★★準580278268268環(huán)球大酒店 ★★★664258258258南園賓館 ★★★準320170160160京都大酒店 ★★★580190180180冠泰大酒店 ★★★準480175165165新世紀大酒店 ★★★準620190180180金象大酒店 ★★★560238238238香江飯店 ★★★640180180180綠玉居酒店 ★★★準418170160160城市花園酒店 ★★★準498180170170翠園賓館 ★★★480200200200l 以桂林市三星級（包括準三星級）會員成交價平均價計算，通過對以上平均租金的評估，考慮酒店的經營風險和參考準三星級酒的收費準標，加權系數0。86，最后確定本項目的租金基數為160元/間/天。178。 客房入住率的確定通過調查桂林市對酒店的調查和對酒店業(yè)內人士的訪問可知，一般桂林市的酒店在淡季的入住率為40%——60%（所謂淡季就是在一年的2月底，3月，4月，11月），旺季基本上都是爆滿，隨著今年桂林旅游市場的復興，桂林市酒店客戶的入住率可達70%以上，荒島房產工作室經過對桂林市旅游市場的調查，考慮到酒店經營的風險，較為保守的評估認為，桂林市酒店客戶的入住率可達65%以上應該是沒有問題。所以65%的住率做為本項目評估入住率的一個基數。178。 項目運營費用l 財富名城產權式酒店初次裝修及配套成本預算（一） 有關客房裝修方面：根據不同的標準和豪華程度，價位不一。①按四星級標準裝修：包括天花、墻面、地毯、衛(wèi)生間等，含家具、家電，有兩種方案A、 按間算高檔型約4萬元/間。B、 按平方算，根據了解，跨世紀大酒店（四星）裝修約1000元/m2（套內面積）；南寧沃頓國際大酒店（五星）裝修約2500元/ m2（含家具、家電）（套內面積）。②按三星以上、不到四級標準裝修，包括全套設施（含家具、電視、燈具）等A、B、鳳凰賓館3萬元/間③我們建議裝修標準以達到三星級至四星級標準，參考數據如下客房裝飾明細,無具體數據,價格僅供參考序號項目單位數量單價(元)合價(元)一天面裝飾　　　　1房間及客房過道輕鋼龍骨石膏吊頂(展開面計算)　902342衛(wèi)生輕鋼龍骨塑扣板吊頂　4753003天花吊頂及客房頂棚刮化織膠化灰底面刷立邦漆　29635　小計　　　約1169　　　　　　二墻面裝飾　　　　1安格利板飾面衣柜(內貼波音片)　50017252安格利板飾面吧臺(含大理石吧臺面)　5508253客房安格利板飾面造型門扇樘15005004客房安格利板飾面造型門套　5603005門鎖及門五金(含金鎖、合頁及窺視鏡)項11301306衛(wèi)生間安格利板飾面門扇（含金鎖、合頁）樘14504507衛(wèi)生間安格利板飾面門套　5603008PVC地腳線100mm高　18152709墻面刮化織膠化灰底面刷立邦乳膠漆　2210衛(wèi)生間墻面貼瓷磚（200*300）　185599011衛(wèi)生間5mm銀鏡　118018012太白青大理石洗手臺上下裙擋板及托板　48057613大理石洗手臺底鐵架套110010014太白青大理石窗臺板（含磨普通力）　7515窗簾路軌連五金配件套112012016窗簾裝飾布、遮光布及紗簾（1：2摺波制作）　75810　小計　　　三地面裝飾　　　　1衛(wèi)生間300*300地面磁磚　652房間地面滿鋪化纖地毯及其附材　553衛(wèi)生間地面防水處理　45　小計　　　　　　　　　四水、電部份　　　　1電器管線及敷設　18008002進、排水管埋設　15505503座便連配件（四維）　15805804淋浴底盆（四維）　14504505洗面盆(四維)　　 12002006淋浴龍頭連配件　　 1　 2502507洗手盆龍頭連配件　12302308浴簾　145459浴簾桿連底座　1858510不銹鋼地漏　1282811掛衣鉤　1252512托衣架　113013013毛巾橫桿　1505014廁紙架　1353515皂盒　1252516入墻手紙匣　1606017衛(wèi)生間排氣扇及風管　120020018臺燈　113013019落地燈　120020020床頭燈　118018021筒燈(含光源)　42811222夜燈　128282315A以下插座(金星)　6159024電話插座(金星)　2204025電視插座(金星)　1232326電須刨插座帶變壓(金星)　125025027鏡前燈　210020028衣柜開關　1404029二位開關(金星)　1151530請勿打擾開關　1858531床頭控制面板　122022032門鈴　123233325寸品牌彩