【文章內(nèi)容簡介】 到2011年，房地產(chǎn)市場投資增幅雖稍有下降，但仍處于高速發(fā)展時期，隨著區(qū)域發(fā)展將會更加可觀。 區(qū)域房地產(chǎn)竣工量以及消化量依然堅挺，甚至突破年度百萬方大關(guān)，消化量攀升，市場需求化更加明顯。 區(qū)域市場供應(yīng)量逐步減少，隨著區(qū)域發(fā)展，結(jié)合現(xiàn)有項目的銷售情況，可見新增供應(yīng)遠(yuǎn)不能滿足市場需求。 中心區(qū)域項目物業(yè)類型單一，缺乏高端產(chǎn)品，項目品質(zhì)有待提升；第四部分：項目用地條件及swot分析項目用地條件分析1）、區(qū)位分析項目地塊位于重慶主城大渡口組團(tuán)H標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)（建橋工業(yè)園A區(qū)內(nèi)），是建橋園區(qū)的起步區(qū)域；東臨長江，區(qū)位優(yōu)越，毗鄰千畝義渡公園、馬桑溪古鎮(zhèn)，環(huán)境優(yōu)美。由于處于工業(yè)園區(qū)內(nèi)，交通等其他生活配套設(shè)施不甚完善，等待成熟還需一定時間。2）、周邊環(huán)境分析（1）.交通狀況項目南面與主干道（建橋大道）相鄰，西面鄰銅橋路，東面為鐵橋路，北面背靠千畝義渡公園，總體上項目位置視野開闊；但僅有少數(shù)公交車出入，目前出行交通有一定的局限性。（2）、生活配套項目周圍全是工業(yè)園區(qū)，無大型生活社區(qū)，甚至無零散分布的小商業(yè)，生活配套極度缺乏。（3）、地形地貌項目地塊無明顯的坡地特征，整體地面較為平坦，南面鄰主干道，可以打造臨街商業(yè)，外部除綠化帶外，缺少其他良好的自然生態(tài)景觀資源； (4)、景觀資源項目北面背靠公園，景觀資源豐富，東臨長江，濱江資源豐富，南面和西面與工業(yè)廠房相鄰，視野相對較為開闊。(5)、污染地處于重慶唯一園林式工業(yè)園區(qū)內(nèi)，%，環(huán)抱準(zhǔn)入嚴(yán)格，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美；高綠化以及義渡公園的圍繞，空氣清新，僅項目西面與嘉威啤酒廠相鄰處聲噪較大。（6）、地塊周邊環(huán)境示意圖（7）、地塊內(nèi)部環(huán)境及廠區(qū)項目地塊本身較為平坦，除去前段的廠房外，北面后段種有樹木，綠化較好。地塊swot分析SWOT分析是對項目自身的優(yōu)勢、劣勢以及存在的威脅點(diǎn)和機(jī)會點(diǎn)的分析，旨在通過對其充分研究，有效的規(guī)避項目的不利因素，最大限度的發(fā)揮項目的優(yōu)勢，把握可能的機(jī)會點(diǎn)，為制定項目整體策略起指導(dǎo)作用。1）、優(yōu)勢（Strength）216。 項目北面背靠大渡口區(qū)千畝義渡公園，景觀資源豐富，周邊綠化環(huán)境較好，步行時間約五分鐘，為未來本項目商業(yè)部分吸引較多客群；216。 南面鄰主干道，距公交車站較近，交通條件極為便利；216。 項目四周工業(yè)廠區(qū)較多，不論是住宅還是商業(yè)，均可提供消費(fèi)群體；216。 地塊處于工業(yè)園區(qū)內(nèi)，廠房建筑高度較低，東面鄰長江，視野較開闊，可打造濱江商業(yè)及住宅；2）、劣勢（Weakness）216。 目前，項目所在工業(yè)園區(qū)內(nèi)，人氣較為缺乏；216。 距離大渡口商業(yè)中心有一定距離，各類生活配套設(shè)施較為缺乏；216。 項目所在地現(xiàn)有交通條件極為不便，僅有一班車次在上下班高峰期經(jīng)過本項目；216。 項目三面鄰工業(yè)園區(qū)，難以對高端消費(fèi)群體形成足夠的吸引力；216。 項目地址處于工業(yè)園區(qū)內(nèi)，較其他項目地理位置而言，可能存在一定的威脅；3）、機(jī)會（Opportunity）216。 周邊的舊城拆遷將會帶來一定的剛性需求者；216。 隨著大渡口區(qū)域的快速發(fā)展，區(qū)域整體競爭力提升，由此帶動區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；216。 項目周邊住宅類房地產(chǎn)品質(zhì)項目較少，存在一定的市場；216。 已規(guī)劃商業(yè)配套設(shè)施1萬平方米，將引進(jìn)餐飲、百貨、銀行、娛樂休閑等商業(yè)業(yè)態(tài)，將會給園區(qū)帶來更多的人氣；216。 項目東面規(guī)劃的商業(yè)金融用地，將會為本項目帶來一定的消費(fèi)群體；4）、威脅（Threats）216。 未來幾年內(nèi)，區(qū)域內(nèi)的住宅項目供應(yīng)量增多，市場競爭力較為激烈；216。 周邊潛在項目將對本項目帶來最直接的競爭力；區(qū)域周邊土地成交情況一覽（紅色字體地塊表示離本項目地塊位置較近）大渡口區(qū)土地樓面地價走勢一覽大渡口區(qū)年度土地成交樓面地價07年均價僅為549元/平米，至2010年均價已高達(dá)2810元/平米，增幅達(dá)到五倍以上；08年僅兩宗土地成交，代表性不大；總體長勢明顯，2010年由于調(diào)控開始，土地樓面地價稍有下降，到2011年土地樓面均價已降至1716元/平米；第五部分：項目（假設(shè)開發(fā)）經(jīng)濟(jì)效益估算地塊指標(biāo)一覽表地塊編號面積（公頃）規(guī)劃用地性質(zhì)兼容用地性質(zhì)容積率≤建筑密度（%）建筑限高（米）綠地率（%）≥公共配套設(shè)施H0621/03R2C2——≤40≤6030公廁、垃圾收集點(diǎn)、文化活動站、體育活動中心H0622/03R2C2——≤40≤6030幼兒園、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站、農(nóng)貿(mào)市場地塊指標(biāo)顯示：該宗地（兩地塊），建筑限高≤60米，建筑規(guī)模合計約71萬方。該宗地可開發(fā)產(chǎn)品類型選擇性較強(qiáng)，結(jié)合地塊所處區(qū)域市場供需量，項目周邊資源環(huán)境及地塊本身指標(biāo)考慮，我們初步認(rèn)為：該地塊上商品房供應(yīng)類型以花園洋房+小高層為主，訴求打造低密度、高品質(zhì)、居住環(huán)境優(yōu)、舒適度高的居住區(qū)。項目（假設(shè)開發(fā)）經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項目住宅供應(yīng)量約60萬方，項目陸續(xù)開發(fā)完成后，可供房源6000余套，可基本滿足各類人群住房需求。項目開發(fā)完成后，整體商業(yè)供應(yīng)量將達(dá)10余萬方，可滿足購房者及周邊居住人群購物、娛樂、教育、文化、休閑、醫(yī)療等方面需求?！俄椖拷?jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表》序號指標(biāo)名稱指標(biāo)值比例備注1項目總用地面積(畝)－－2容積率－－3建筑密度(%)40－－4綠地率(%)30－－5建筑高度（m）60－－6總建筑面積(㎡)831033%含地下建筑面積地上建筑面積(㎡)716408%按容積率計算地下建筑面積(㎡)114625%按建筑物占地面積計算7住宅用房