【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，%。圖1：2003年全年供應(yīng)量變化趨勢(shì)圖020000040000060000080000010000002000年2001年2002年2003年，%。圖2：2003年全年北京別墅市場(chǎng)投放量趨勢(shì)比較圖0500001000001500002000002500003000003500004000004500002000年2001年2002年2003年2003年各月別墅市場(chǎng)投放量呈現(xiàn)逐月遞減的態(tài)勢(shì)，3月、5月、7月、8月、10月、12月投放量為零，主要因?yàn)閯e墅作為高端產(chǎn)品，投放市場(chǎng)的項(xiàng)目個(gè)數(shù)較少，會(huì)導(dǎo)致部分月份出現(xiàn)斷檔現(xiàn)象。圖3：2003年各月別墅市場(chǎng)投放量比較圖0200004000060000800001000001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月公寓市場(chǎng)供應(yīng)，投放量 ， 均價(jià)為9743元人民幣/平方米。（1）在售面積分析。從上圖可以看出，在售量9月以來(lái)一直在下降，％。（2）新增供應(yīng)面積（投放量）分析。從上圖可以看出，％。三、銷(xiāo)售分析別墅總體銷(xiāo)售分析（1）別墅銷(xiāo)售市場(chǎng)分析，%。圖6：2003年北京別墅市場(chǎng)銷(xiāo)售面積比較圖0500001000001500002000002500002000年2001年2002年2003年從2003年各月份北京別墅市場(chǎng)銷(xiāo)售量來(lái)看，各月份銷(xiāo)售量比較均衡，12月份的銷(xiāo)售量較大，比11月份增長(zhǎng)258%。圖7：2003年各月別墅銷(xiāo)售面積圖 (m2)0100002000030000400005000060000700001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月（2）別墅投放量和銷(xiāo)售量比較圖2003年1月、12月的北京別墅投放量和銷(xiāo)售量差異較大，其余各月別墅市場(chǎng)投放量和銷(xiāo)售量整體來(lái)說(shuō)比較均衡。圖8：2003年各月別墅市場(chǎng)投放量和銷(xiāo)售量比較圖0200004000060000800001000001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月銷(xiāo)售量投放量公寓總體市場(chǎng)銷(xiāo)售分析（1）公寓銷(xiāo)售市場(chǎng)分析， 均價(jià)為9743元人民幣/平方米。從上圖可以看出，％。（2）公寓供應(yīng)量與銷(xiāo)售量對(duì)比分析從圖中看出，2003年公寓全年銷(xiāo)售情況保持基本平衡，4月份的在售量略有下降，三季度的銷(xiāo)售量有所增長(zhǎng)。重點(diǎn)區(qū)縣銷(xiāo)售分析（別墅、高檔公寓合計(jì)） 從上圖可以看出，按銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售金額統(tǒng)計(jì)，全年別墅、高檔公寓銷(xiāo)售前四位為朝陽(yáng)、海淀、順義和昌平。；；；、。總體銷(xiāo)售變化趨勢(shì)分析 （別墅、高檔公寓合計(jì)）從上圖可以看出，2003年別墅高檔公寓銷(xiāo)售面積9月最大，12月次之，銷(xiāo)售高峰主要集中在8月份以后。；、。重點(diǎn)區(qū)縣銷(xiāo)售變化趨勢(shì)分析（別墅、高檔公寓合計(jì)）可以看出，總體來(lái)說(shuō)：銷(xiāo)售量除了4月有所減少外，7月以后逐漸上升。四、價(jià)格分析別墅價(jià)格分析2003年北京別墅市場(chǎng)全年銷(xiāo)售均價(jià)10353元/平方米，與2002年11036元/平方米比，價(jià)格下降了683元/平方米，%。圖14：2003年北京別墅市場(chǎng)銷(xiāo)售均價(jià)比較圖0500010000150002000年2001年2002年2003年圖15：2003年各月北京市別墅市場(chǎng)銷(xiāo)售均價(jià)比較圖020004000600080001000012000140001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月公寓總體價(jià)格分析 由上圖可以看出，2003年度高檔公寓均價(jià)為9743元/平方米，與去年9797相比，略有下降，2003年9月高檔公寓價(jià)格層跌至2000年來(lái)最低點(diǎn)，僅為8579元/平方米，其余各月變化較為平穩(wěn)，均在10000元/平方米上下小幅漲跌。重點(diǎn)區(qū)縣價(jià)格變化趨勢(shì)分析（別墅、高檔公寓合計(jì)） 從上圖可以看出，各重點(diǎn)區(qū)域高檔公寓及別墅價(jià)格在9月份大部分呈現(xiàn)上漲形式，小部分區(qū)域如東城區(qū)、西城區(qū)和昌平地區(qū)在年底也有了一次價(jià)格上揚(yáng)，別并且上漲幅度與全年其他各月相比較大。年度價(jià)格浮動(dòng)最大的區(qū)域是順義地區(qū)，其9月最高價(jià)格12359元/平方米和12月最低價(jià)格6186元/平方米之間相差近一倍，其次是朝陽(yáng)區(qū)，%；年度價(jià)格波動(dòng)幅度最小的地區(qū)是西城區(qū)，%。五、客群分析（別墅、高檔公寓合計(jì)）按購(gòu)買(mǎi)客戶的性質(zhì)，可以分成九種類型：本市居民個(gè)人、本市農(nóng)民、外省市個(gè)人、軍人、華僑港澳同胞等。從圖中可以看出，本市居民個(gè)人購(gòu)買(mǎi)所占比重最大，1月份占到了74%，9月份最小的也占了32%，其次比重較大的為外省市個(gè)人。圖19：2003年各月各類客戶購(gòu)買(mǎi)別墅\公寓套數(shù)比重圖0%20%40%60%80%100%1月3月5月7月9月11月本市居民個(gè)人本市農(nóng)民外省市個(gè)人軍人華僑、港澳臺(tái)同胞外籍個(gè)人國(guó)內(nèi)行政、事業(yè)單位國(guó)內(nèi)企業(yè)外國(guó)行政、企業(yè)、經(jīng)濟(jì)組織從2003年各月銷(xiāo)售套數(shù)情況看，9月份銷(xiāo)售最好，達(dá)到了全年銷(xiāo)售總量的22%；12月份銷(xiāo)售套數(shù)次之，占全年銷(xiāo)售總量的21%；4月份最少，只有22套。圖20：2003年各月別墅、公寓銷(xiāo)售套數(shù)比重圖13%22%10%16%21%4%5%1%0%3%2%3%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月第三部分：2003年北京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)年報(bào)目錄：一、年報(bào)綜述：年報(bào)說(shuō)明年報(bào)內(nèi)容提要：二、供應(yīng)分析三、銷(xiāo)售分析總體銷(xiāo)售分析重點(diǎn)區(qū)域銷(xiāo)售分析總體銷(xiāo)售變化趨勢(shì)分析重點(diǎn)區(qū)域銷(xiāo)售變化趨勢(shì)分析四、價(jià)格分析總體價(jià)格分析重點(diǎn)區(qū)域價(jià)格分析總體價(jià)格變化趨勢(shì)分析重點(diǎn)區(qū)域價(jià)格變化趨勢(shì)分析五、客群分析總體客群構(gòu)成變化及趨勢(shì)分析重點(diǎn)區(qū)域客群構(gòu)成變化及趨勢(shì)分析各類客群的區(qū)域偏好變化及趨勢(shì)分析各類客群的產(chǎn)品偏好變化及趨勢(shì)分析一、年報(bào)綜述：年報(bào)說(shuō)明年報(bào)內(nèi)容：2003年全年寫(xiě)字樓供應(yīng)及預(yù)售情況（包括預(yù)售量、成交價(jià)格、成交客戶分析），即本報(bào)告中分析的銷(xiāo)售情況全為預(yù)售。數(shù)據(jù)來(lái)源及范圍：分析數(shù)據(jù)完全由北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)（）提供，數(shù)據(jù)涵蓋北京全市，包括存量房，不包括再上市房。年報(bào)內(nèi)容提要：根據(jù)2003年年報(bào)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：。從2003年年報(bào)數(shù)據(jù)可以看出：2003年寫(xiě)字樓銷(xiāo)售總面積最多的是朝陽(yáng)、海淀、西城三個(gè)區(qū)域，；；、。寫(xiě)字樓銷(xiāo)售均價(jià)最高的前三個(gè)區(qū)縣依次為海淀區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)、西城區(qū)，均價(jià)依次為11978元/平方米、13742元/平方米、13258元/平方米。二、供應(yīng)分析表1：2002年、2003年供應(yīng)情況對(duì)應(yīng)表在售面積（平方米）投放面積（平方米）銷(xiāo)售面積（平方米）2002年170266831864678557743942003年1272756956791714013增長(zhǎng)率%%%從上表數(shù)據(jù)可以看出：2003年寫(xiě)字樓的在售面積、新增的投放面積、銷(xiāo)售面積較2002年都有一定的下降，%、%、%。三、銷(xiāo)售分析總體銷(xiāo)售分析　圖圖2顯示，2003年總銷(xiāo)售套數(shù)為966套，其中預(yù)售房899套，；存量房67套。從數(shù)據(jù)上看，雖然預(yù)售房銷(xiāo)售套數(shù)大于存量房，但銷(xiāo)售面積小于存量房。對(duì)于寫(xiě)字樓來(lái)講，存量房的大單成交量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于預(yù)售房。重點(diǎn)區(qū)域銷(xiāo)售分析在寫(xiě)字樓銷(xiāo)售市場(chǎng)中，預(yù)售房及存量房的面積均以朝陽(yáng)、海淀的消化量最大。具體數(shù)據(jù)如下表：預(yù)售房表預(yù)售房重點(diǎn)區(qū)域銷(xiāo)售情況表銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售面積（平方米）銷(xiāo)售金額（元）銷(xiāo)售均價(jià)（元/平米）朝陽(yáng)區(qū)2897050896895609113742海淀區(qū)538140900168776654211978存量房表存量房重點(diǎn)區(qū)域銷(xiāo)售情況表銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售面積（平方米）銷(xiāo)售金額（元）銷(xiāo)售均價(jià)（元/平米）朝陽(yáng)區(qū)211883153691929651960海淀區(qū)211633188187432385013北京市18個(gè)區(qū)縣的銷(xiāo)售情況顯示，2003年朝陽(yáng)區(qū)、海淀區(qū)的銷(xiāo)售情況最好，銷(xiāo)售套數(shù)及銷(xiāo)售面積均遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了其它區(qū)