【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 額，超過部分和罰息不能扣除。(3)對(duì)屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)核實(shí)成本費(fèi)用分割方法是否正確，已售出房產(chǎn)項(xiàng)目的費(fèi)用扣除是否準(zhǔn)確。(1)重點(diǎn)審核評(píng)估文書是否由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具，審核房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格是否經(jīng)稅務(wù)部門確認(rèn)。(2)對(duì)舊房重置成本價(jià)和成新度的確認(rèn)。重點(diǎn)核實(shí)評(píng)估報(bào)告中是否包含了土地的評(píng)估價(jià)值，對(duì)包括在內(nèi)的，應(yīng)予以剔除，以取得土地使用權(quán)的實(shí)際支付價(jià)款(即歷史成本)計(jì)算土地的價(jià)值。(3)對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓舊房扣除額的檢查，應(yīng)確定其土地的受讓價(jià)格。審核向土地管理部門補(bǔ)繳土地出讓金金額或取得土地使用權(quán)的支付金額，對(duì)不能提供已支付地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。 (1)結(jié)合售房合同，檢查企業(yè)“開發(fā)成本”和“管理費(fèi)用”賬戶，檢查有無將非轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)的印花稅計(jì)入開發(fā)成本重復(fù)扣除的情況。(2)檢查“應(yīng)交稅費(fèi)”和“其他業(yè)務(wù)收入”、“營(yíng)業(yè)外收入”等賬戶，核實(shí)企業(yè)有無將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)以外的營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)的營(yíng)業(yè)稅金及附加重復(fù)扣除。(1)檢查營(yíng)業(yè)執(zhí)照，確定企業(yè)是否為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能享受加計(jì)扣除。(2)檢查“應(yīng)交稅費(fèi)”明細(xì)賬和土地增值稅申報(bào)表，審查在加計(jì)20％扣除時(shí)是否將代收費(fèi)用從計(jì)算的基數(shù)中剔除。(3)檢查企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用是否加計(jì)扣除，沒有特殊規(guī)定的，預(yù)提費(fèi)用不能稅前扣除。五、適用稅率和應(yīng)納稅額的檢查(一)政策依據(jù)1．土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率。（《土地增值稅暫行條例》第七條）（見表94）表94 土地增值稅稅率、稅額表檔次級(jí) 距稅率速算扣除系數(shù)稅額計(jì)算公式說 明1增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分30%0增值額30%扣除項(xiàng)目指取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用或舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金； 財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。2增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%的部分40%5%增值額40%－扣除項(xiàng)目金額5%3增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%的部分50%15%增值額50%－扣除項(xiàng)目金額15%4增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分60%35%增值額60%－扣除項(xiàng)目金額35%2．開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)第一條）(二)常見涉稅問題，導(dǎo)致適用稅率和速算扣除系數(shù)錯(cuò)誤。，導(dǎo)致土地增值稅計(jì)算錯(cuò)誤。(三)主要檢查方法，計(jì)算出增值率，并據(jù)以確定適用稅率、速算扣除系數(shù)，與企業(yè)申報(bào)的增值率、適用稅率和速算扣除系數(shù)進(jìn)行核對(duì)，檢查申報(bào)土地增值稅適用稅率和稅額是否正確?！?006〕141號(hào)文件中規(guī)定的普通住房標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)地核實(shí)普通住宅和非普通住宅劃分的真實(shí)性，有無把非普通住宅按照普通住宅申報(bào)土地增值稅。六、土地增值稅的預(yù)繳及清算條件的檢查(一)政策依據(jù)1．納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。（《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條）2．國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)文件第二條的相關(guān)規(guī)定：土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。具體清算條件為：(1)符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：①房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；②整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。(2)符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：①已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；②取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；③納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；④省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。(二)常見涉稅問題，不預(yù)繳土地增值稅。，未及時(shí)進(jìn)行土地增值稅清算。，不及時(shí)清算已經(jīng)完工的項(xiàng)目。(三)主要檢查方法(1)檢查“預(yù)收賬款”、“應(yīng)交稅費(fèi)土地增值稅”等賬戶，與當(dāng)期土地增值稅納稅申報(bào)表進(jìn)行核對(duì)，核實(shí)取得的預(yù)售收入是否及時(shí)、全額預(yù)繳了土地增值稅。(2)結(jié)合“預(yù)收賬款”明細(xì)賬和銷售合同，核實(shí)住宅、辦公和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓取得的收入金額，審核適用不同預(yù)征率項(xiàng)目間的收入是否分別核算，分別預(yù)繳。(3)檢查“其他業(yè)務(wù)收入”、“營(yíng)業(yè)外收入”和往來賬戶，查實(shí)有無把收取的各種定金、訂金、合同保證金計(jì)入以上賬戶，不做預(yù)售收入，不計(jì)算預(yù)繳土地增值稅。 (1)檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)售許可證期限是否已滿三年，滿三年的開發(fā)項(xiàng)目是否按稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求進(jìn)行土地增值稅清算。(2)檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已整體轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目或轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積是否占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，超過85%以上是否按稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求進(jìn)行土地增值稅清算。(3)檢查“無形資產(chǎn)”、“銀行存款”、“應(yīng)交稅費(fèi)”等賬戶，核查有無直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為，直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為是否按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅清算。(4)結(jié)合審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，檢查“預(yù)收賬款”、“開發(fā)成本”明細(xì)賬，核實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否分期開發(fā)，并分別核算收入成本，是否以分期項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算。 第四節(jié) 城鎮(zhèn)土地使用稅檢查方法一、納稅義務(wù)人和征稅范圍的檢查(一)政策依據(jù)、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納土地使用稅。所稱單位，包括國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)、軍隊(duì)以及其他單位；所稱個(gè)人，包括個(gè)體工商戶以及其他個(gè)人。（《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第二條）：（1）國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的土地；（2）由國(guó)家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的土地；（3）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地；（4）市政街道、廣場(chǎng)、綠化地帶等公共用地；（5）直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地；（6）經(jīng)批準(zhǔn)開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅五年至十年；（7）由財(cái)政部另行規(guī)定免稅的能源、交通、水利設(shè)施用地和其他用地。（《土地使用稅暫行條例》第六條）(如公安、海關(guān)等單位使用鐵路、民航等單位的土地)，免征土地使用稅；對(duì)納稅單位無償使用免稅單位的土地，納稅單位應(yīng)照章繳納土地使用稅。納稅單位與免稅單位共同使用、共有使用權(quán)土地上的多層建筑物，對(duì)納稅單位可按其占用的建筑面積占建筑總面積的比例計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。 (國(guó)稅地[1989]140號(hào))。擁有土地使用權(quán)的納稅人不在土地所在地的，由代管人或?qū)嶋H使用人納稅；土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，由實(shí)際使用人納稅；土地使用權(quán)共有的，由共有各方分別納稅。（國(guó)稅地[1988]15號(hào)）第四條）、但未辦理土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)手續(xù)的，由實(shí)際使用集體土地的單位和個(gè)人按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。（財(cái)稅[2006]56號(hào)）(二)會(huì)計(jì)核算會(huì)計(jì)制度規(guī)定，城鎮(zhèn)土地使用稅通過“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交城鎮(zhèn)土地使用稅”科目核算。計(jì)提城鎮(zhèn)土地使用稅時(shí)，借記“管理費(fèi)用”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交城鎮(zhèn)土地使用稅”科目；上繳時(shí)，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交城鎮(zhèn)土地使用稅”科目，貸記“銀行存款”科目。(三)常見涉稅問題，未履行納稅義務(wù)。(四)主要檢查方法。通過實(shí)地檢查土地的具體使用情況及用途，根據(jù)納稅義務(wù)人確認(rèn)的規(guī)定，審核確定納稅人。檢查擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人不在土地所在地的，或者土地使用權(quán)未確定的以及權(quán)屬糾紛未解決的納稅人，實(shí)際使用人或代管人是否按規(guī)定申報(bào)納稅。同時(shí)注意檢查納稅人有無使用免稅單位的土地，是否按照規(guī)定履行納稅義務(wù)。城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍限于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)。在檢查時(shí)，要查看納稅人的實(shí)際經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所用地是否屬于確定的城鎮(zhèn)土地使用稅征稅區(qū)域。如在征稅區(qū)域之內(nèi)則征城鎮(zhèn)土地使用稅，否則不征城鎮(zhèn)土地使用稅。同時(shí)注意檢查土地是否用于農(nóng)業(yè)種植、養(yǎng)殖等，如果核實(shí)為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)等用地，免征土地使用稅。二、計(jì)稅依據(jù)和適用稅額的檢查(一)政策依據(jù)，依照規(guī)定稅額計(jì)算征收。 (《土地使用稅暫行條例》第三條)，是指由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的單位組織測(cè)定的土地面積，尚未組織測(cè)量，但納稅人持有政府部門核發(fā)的土地使用證書的，以證書確認(rèn)的土地面積為準(zhǔn)；尚未核發(fā)土地使用證書的，應(yīng)由納稅人據(jù)實(shí)申報(bào)土地面積。 (國(guó)稅地[1988]15號(hào)第六條)：（1）；（2）；（3）；（4）縣城、建制鎮(zhèn)、。(《土地使用稅暫行條例》第四條)(二)常見涉稅問題。，納稅申報(bào)時(shí)未作相應(yīng)調(diào)整。(三)主要檢查方法，可將納稅人納稅申報(bào)表中的土地面積與土地使用證所記載面積相對(duì)照，調(diào)閱原征地憑證、土地管理機(jī)關(guān)的批文等文件進(jìn)行核對(duì)，必要時(shí)也可實(shí)際丈量，核實(shí)納稅人申報(bào)的土地面積是否真實(shí)，有無少報(bào)、漏報(bào)現(xiàn)象。，根據(jù)納稅人所處的地理位置，對(duì)照人民政府對(duì)本地區(qū)土地的等級(jí)劃分界限及規(guī)定的單位稅額，核實(shí)納稅人適用單位稅額是否正確。如某公司，位于該市正陽二道街與正陽三道街之間，正陽大街為該市二類土地，土地使用稅等級(jí)單位稅額為5元，正陽二道街與正陽三道街為三類土地，土地等級(jí)單位稅額為2元。稅務(wù)檢查人員發(fā)現(xiàn)，該公司所設(shè)銷售部位于正陽大街。該公司土地使用證登記占地面積為3500平方米（含銷售部300平方米），該公司已按每平方米2元的單位稅額繳納了土地使用稅。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，該公司銷售部營(yíng)業(yè)地點(diǎn)位于正陽大街，適用5元的單位稅額，應(yīng)補(bǔ)繳城鎮(zhèn)土地使用稅。第五節(jié) 車船稅檢查方法一、納稅義務(wù)人（扣繳義務(wù)人）和征稅范圍的檢查(一)政策依據(jù)，車輛、船舶的所有人或者管理人為車船稅的納稅人。（《車船稅暫行條例》）第一條），是指對(duì)車船具有管理使用權(quán)，不具有所有權(quán)的單位。（《車船稅細(xì)則》第二條），使用人應(yīng)當(dāng)代為繳納車船稅。（《車船稅暫行條例》第九條），應(yīng)當(dāng)依法代收代繳車船稅。（《車船稅暫行條例》第十條）(二)會(huì)計(jì)核算會(huì)計(jì)制度規(guī)定，車船稅通過“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交車船稅”科目核算。計(jì)提車船稅時(shí)，借記“管理費(fèi)用”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交車船稅”科目；上繳時(shí)，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交車船稅”科目，貸記“銀行存款”科目。(三)常見涉稅問題。（四）主要檢查方法，根據(jù)其辦理的交強(qiáng)險(xiǎn)情況，檢查其是否完全履行代收代繳車船稅義務(wù)。，可充分利用車船管理部門提供的資料，核實(shí)車船稅實(shí)有準(zhǔn)確性。如稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查某公司“固定資產(chǎn)”賬戶時(shí)，發(fā)現(xiàn)其應(yīng)稅車輛數(shù)量多于申報(bào)數(shù)量，經(jīng)到車輛管理部門調(diào)查，發(fā)現(xiàn)該公司有3輛客運(yùn)汽車專門用于接送職工上下班，未申報(bào)繳納車船稅。二、計(jì)稅依據(jù)和適用稅率的檢查(一)政策依據(jù)車船的適用稅額，依照本條例所附的《車船稅稅目稅額表》執(zhí)行。對(duì)各種不同類型的車輛和船舶分別以輛、自重噸位或凈噸位作為計(jì)稅依據(jù)。其中，車輛中的載貨汽車、三輪汽車和低速貨車以自重噸位為計(jì)稅依據(jù)，其他車輛按輛數(shù)為計(jì)稅依據(jù)，船舶以凈噸位為計(jì)稅依據(jù)。 （《車船稅暫行條例》第二