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正文內(nèi)容

財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局(編輯修改稿)

2024-10-17 19:36 本頁(yè)面
 

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 金期使用他人房產(chǎn)的稅務(wù)處理作比較,以供納稅人參考。一、無(wú)租使用與免租金期使用的區(qū)別納稅人無(wú)償使用他人房產(chǎn)與免租金期使用他人房產(chǎn),表面看來(lái)納稅人都無(wú)需支付租金給房產(chǎn)所有人,但兩者有著本質(zhì)的區(qū)別,因而雙方的稅務(wù)處理也是不同的。無(wú)租使用一般視為無(wú)償出借,而非租賃交易行為,其一個(gè)明顯的特征是使用人無(wú)需支付租金給產(chǎn)權(quán)所有人。免收租金期間則應(yīng)基于發(fā)生的租賃事實(shí),并在租賃交易中,租賃雙方約定一定時(shí)期租金為零的行為,從形式上可以表現(xiàn)為出租方根據(jù)約定在一定期限內(nèi)豁免承租方租金,承租方根據(jù)租賃約定在一定的期限內(nèi)當(dāng)然享受免予支付租金的權(quán)利。因此,無(wú)租使用與免租金期使用他人房產(chǎn)表現(xiàn)形式是一樣的,即使用人無(wú)需支付對(duì)價(jià)。但實(shí)質(zhì)上是不同的,前者屬于無(wú)償使用,可視為無(wú)償出借,后者是一項(xiàng)租賃交易。二、房產(chǎn)稅稅務(wù)處理(一)無(wú)租使用的房產(chǎn)稅處理《房產(chǎn)稅暫行條例》第二條規(guī)定,房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的,由經(jīng)營(yíng)管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的,由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的,或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的,由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。可見(jiàn),房產(chǎn)稅原值上由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。但對(duì)無(wú)租適應(yīng)他人房產(chǎn)由特殊規(guī)定,財(cái)政部、稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定([86]財(cái)稅地字第008號(hào))第七條規(guī)定,納稅單位和個(gè)人無(wú)租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn),應(yīng)由使用人代繳納房產(chǎn)稅?!敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(財(cái)稅[2009]128號(hào))第一條規(guī)定,無(wú)租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個(gè)人,依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。由于出租人無(wú)償?shù)靥峁┝朔慨a(chǎn)給別人使用,導(dǎo)致無(wú)出租收入。無(wú)法進(jìn)行從租征收房產(chǎn)稅,但也不能由于出現(xiàn)無(wú)租使用行為,而不征收房產(chǎn)稅,采用房產(chǎn)余值征收,便于管理。但根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》以及財(cái)稅[2009]128號(hào)的規(guī)定,在無(wú)租使用情況下,房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)主體仍為產(chǎn)權(quán)所有人,只是由使用人代為繳納房產(chǎn)稅。(二)免租金期間房產(chǎn)稅處理含有免租期的經(jīng)營(yíng)租賃方式與無(wú)租使用有著本質(zhì)的區(qū)別,出租方提供免租期的目的還是為了獲得租金,并不是以不獲取租金為目的的無(wú)租租賃的。而租賃行為中,除特殊規(guī)定外,房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人為房產(chǎn)稅納稅義務(wù)人,承租方無(wú)需繳納和承擔(dān)房產(chǎn)稅?!蛾P(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》(財(cái)稅[2010]121號(hào))第二條規(guī)定,對(duì)出租房產(chǎn),租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的,免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。例如,企業(yè)A于2008年1月1日將自有某房產(chǎn)出租給B公司用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng),雙方簽訂了一份租期為20年并且金額固定的租賃合同,雙方在合同中約定,前兩年(2008年1月1日~2010年12月31日)免收租金。也就是說(shuō)在2008年1月1日~2010年12月31日之間為免收租金期限的,由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。三、營(yíng)業(yè)稅稅務(wù)處理(一)無(wú)租使用的營(yíng)業(yè)稅處理《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第四條規(guī)定,條例第一條所稱提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn),是指有償提供應(yīng)稅勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為。無(wú)租使用下,出租方無(wú)償提供房產(chǎn)給使用方,出租方未取得有償收入,因此,出租方不是營(yíng)業(yè)稅稅納稅義務(wù)人。(二)免租金期間營(yíng)業(yè)稅處理《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第十二條規(guī)定,營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)并收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的,從其規(guī)定?!稜I(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十四條規(guī)定,《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第十二條所稱收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng),是指納稅人應(yīng)稅行為發(fā)生過(guò)程中或者完成后收取的款項(xiàng)?!稜I(yíng)業(yè)稅暫行條例》第十二條所稱取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天,為書(shū)面合同確定的付款日期的當(dāng)天;未簽訂書(shū)面合同或者書(shū)面合同未確定付款日期的,為應(yīng)稅行為完成的當(dāng)天。由于免租金期間租賃合同約定不支付租金,如上例中,租賃合同約定兩年(2008年1月1日~2010年12月31日)免收租金。2011年起,每年6月30日收取租金5000萬(wàn)元,根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第十二條與《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十四條的規(guī)定,該企業(yè)應(yīng)在2011年申報(bào)納稅繳納營(yíng)業(yè)稅2500元(500005%)。四、企業(yè)所得稅處理(一)無(wú)租使用的企業(yè)所得稅處理無(wú)租使用房產(chǎn)的企業(yè)所得稅稅務(wù)處理主要取決于是否是關(guān)聯(lián)方。一般情況下基本上是關(guān)聯(lián)方無(wú)租使用房產(chǎn),根據(jù)《企業(yè)所得稅法》第四十一條規(guī)定
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