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財政部國家稅務總局(編輯修改稿)

2024-10-17 19:36 本頁面
 

【文章內容簡介】 金期使用他人房產(chǎn)的稅務處理作比較,以供納稅人參考。一、無租使用與免租金期使用的區(qū)別納稅人無償使用他人房產(chǎn)與免租金期使用他人房產(chǎn),表面看來納稅人都無需支付租金給房產(chǎn)所有人,但兩者有著本質的區(qū)別,因而雙方的稅務處理也是不同的。無租使用一般視為無償出借,而非租賃交易行為,其一個明顯的特征是使用人無需支付租金給產(chǎn)權所有人。免收租金期間則應基于發(fā)生的租賃事實,并在租賃交易中,租賃雙方約定一定時期租金為零的行為,從形式上可以表現(xiàn)為出租方根據(jù)約定在一定期限內豁免承租方租金,承租方根據(jù)租賃約定在一定的期限內當然享受免予支付租金的權利。因此,無租使用與免租金期使用他人房產(chǎn)表現(xiàn)形式是一樣的,即使用人無需支付對價。但實質上是不同的,前者屬于無償使用,可視為無償出借,后者是一項租賃交易。二、房產(chǎn)稅稅務處理(一)無租使用的房產(chǎn)稅處理《房產(chǎn)稅暫行條例》第二條規(guī)定,房產(chǎn)稅由產(chǎn)權所有人繳納。產(chǎn)權屬于全民所有的,由經(jīng)營管理的單位繳納。產(chǎn)權出典的,由承典人繳納。產(chǎn)權所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的,或者產(chǎn)權未確定及租典糾紛未解決的,由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納??梢姡慨a(chǎn)稅原值上由產(chǎn)權所有人繳納。但對無租適應他人房產(chǎn)由特殊規(guī)定,財政部、稅務總局關于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定([86]財稅地字第008號)第七條規(guī)定,納稅單位和個人無租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn),應由使用人代繳納房產(chǎn)稅。《財政部、國家稅務總局關于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知》(財稅[2009]128號)第一條規(guī)定,無租使用其他單位房產(chǎn)的應稅單位和個人,依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。由于出租人無償?shù)靥峁┝朔慨a(chǎn)給別人使用,導致無出租收入。無法進行從租征收房產(chǎn)稅,但也不能由于出現(xiàn)無租使用行為,而不征收房產(chǎn)稅,采用房產(chǎn)余值征收,便于管理。但根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》以及財稅[2009]128號的規(guī)定,在無租使用情況下,房產(chǎn)稅的納稅義務主體仍為產(chǎn)權所有人,只是由使用人代為繳納房產(chǎn)稅。(二)免租金期間房產(chǎn)稅處理含有免租期的經(jīng)營租賃方式與無租使用有著本質的區(qū)別,出租方提供免租期的目的還是為了獲得租金,并不是以不獲取租金為目的的無租租賃的。而租賃行為中,除特殊規(guī)定外,房產(chǎn)產(chǎn)權所有人為房產(chǎn)稅納稅義務人,承租方無需繳納和承擔房產(chǎn)稅?!蛾P于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》(財稅[2010]121號)第二條規(guī)定,對出租房產(chǎn),租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的,免收租金期間由產(chǎn)權所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。例如,企業(yè)A于2008年1月1日將自有某房產(chǎn)出租給B公司用于生產(chǎn)經(jīng)營,雙方簽訂了一份租期為20年并且金額固定的租賃合同,雙方在合同中約定,前兩年(2008年1月1日~2010年12月31日)免收租金。也就是說在2008年1月1日~2010年12月31日之間為免收租金期限的,由產(chǎn)權所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。三、營業(yè)稅稅務處理(一)無租使用的營業(yè)稅處理《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第四條規(guī)定,條例第一條所稱提供應稅勞務、轉讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn),是指有償提供應稅勞務、有償轉讓無形資產(chǎn)或者有償轉讓不動產(chǎn)所有權的行為。無租使用下,出租方無償提供房產(chǎn)給使用方,出租方未取得有償收入,因此,出租方不是營業(yè)稅稅納稅義務人。(二)免租金期間營業(yè)稅處理《營業(yè)稅暫行條例》第十二條規(guī)定,營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天。國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定的,從其規(guī)定。《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第二十四條規(guī)定,《營業(yè)稅暫行條例》第十二條所稱收訖營業(yè)收入款項,是指納稅人應稅行為發(fā)生過程中或者完成后收取的款項?!稜I業(yè)稅暫行條例》第十二條所稱取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天,為書面合同確定的付款日期的當天;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的,為應稅行為完成的當天。由于免租金期間租賃合同約定不支付租金,如上例中,租賃合同約定兩年(2008年1月1日~2010年12月31日)免收租金。2011年起,每年6月30日收取租金5000萬元,根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》第十二條與《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第二十四條的規(guī)定,該企業(yè)應在2011年申報納稅繳納營業(yè)稅2500元(500005%)。四、企業(yè)所得稅處理(一)無租使用的企業(yè)所得稅處理無租使用房產(chǎn)的企業(yè)所得稅稅務處理主要取決于是否是關聯(lián)方。一般情況下基本上是關聯(lián)方無租使用房產(chǎn),根據(jù)《企業(yè)所得稅法》第四十一條規(guī)定
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