財政部國家稅務總局(編輯修改稿)
2024-10-17 19:36 本頁面
【文章內容簡介】 金期使用他人房產(chǎn)的稅務處理作比較，以供納稅人參考。一、無租使用與免租金期使用的區(qū)別納稅人無償使用他人房產(chǎn)與免租金期使用他人房產(chǎn)，表面看來納稅人都無需支付租金給房產(chǎn)所有人，但兩者有著本質的區(qū)別，因而雙方的稅務處理也是不同的。無租使用一般視為無償出借，而非租賃交易行為，其一個明顯的特征是使用人無需支付租金給產(chǎn)權所有人。免收租金期間則應基于發(fā)生的租賃事實，并在租賃交易中，租賃雙方約定一定時期租金為零的行為，從形式上可以表現(xiàn)為出租方根據(jù)約定在一定期限內豁免承租方租金，承租方根據(jù)租賃約定在一定的期限內當然享受免予支付租金的權利。因此，無租使用與免租金期使用他人房產(chǎn)表現(xiàn)形式是一樣的，即使用人無需支付對價。但實質上是不同的，前者屬于無償使用，可視為無償出借，后者是一項租賃交易。二、房產(chǎn)稅稅務處理（一）無租使用的房產(chǎn)稅處理《房產(chǎn)稅暫行條例》第二條規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權所有人繳納。產(chǎn)權屬于全民所有的，由經(jīng)營管理的單位繳納。產(chǎn)權出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納?？梢姡慨a(chǎn)稅原值上由產(chǎn)權所有人繳納。但對無租適應他人房產(chǎn)由特殊規(guī)定，財政部、稅務總局關于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定（[86]財稅地字第008號）第七條規(guī)定，納稅單位和個人無租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，應由使用人代繳納房產(chǎn)稅。《財政部、國家稅務總局關于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知》（財稅[2009]128號）第一條規(guī)定，無租使用其他單位房產(chǎn)的應稅單位和個人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。由于出租人無償?shù)靥峁┝朔慨a(chǎn)給別人使用，導致無出租收入。無法進行從租征收房產(chǎn)稅，但也不能由于出現(xiàn)無租使用行為，而不征收房產(chǎn)稅，采用房產(chǎn)余值征收，便于管理。但根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》以及財稅[2009]128號的規(guī)定，在無租使用情況下，房產(chǎn)稅的納稅義務主體仍為產(chǎn)權所有人，只是由使用人代為繳納房產(chǎn)稅。（二）免租金期間房產(chǎn)稅處理含有免租期的經(jīng)營租賃方式與無租使用有著本質的區(qū)別，出租方提供免租期的目的還是為了獲得租金，并不是以不獲取租金為目的的無租租賃的。而租賃行為中，除特殊規(guī)定外，房產(chǎn)產(chǎn)權所有人為房產(chǎn)稅納稅義務人，承租方無需繳納和承擔房產(chǎn)稅?！蛾P于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅[2010]121號）第二條規(guī)定，對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。例如，企業(yè)A于2008年1月1日將自有某房產(chǎn)出租給B公司用于生產(chǎn)經(jīng)營，雙方簽訂了一份租期為20年并且金額固定的租賃合同，雙方在合同中約定，前兩年（2008年1月1日～2010年12月31日）免收租金。也就是說在2008年1月1日～2010年12月31日之間為免收租金期限的，由產(chǎn)權所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。三、營業(yè)稅稅務處理（一）無租使用的營業(yè)稅處理《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第四條規(guī)定，條例第一條所稱提供應稅勞務、轉讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)，是指有償提供應稅勞務、有償轉讓無形資產(chǎn)或者有償轉讓不動產(chǎn)所有權的行為。無租使用下，出租方無償提供房產(chǎn)給使用方，出租方未取得有償收入，因此，出租方不是營業(yè)稅稅納稅義務人。（二）免租金期間營業(yè)稅處理《營業(yè)稅暫行條例》第十二條規(guī)定，營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天。國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定的，從其規(guī)定。《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第二十四條規(guī)定，《營業(yè)稅暫行條例》第十二條所稱收訖營業(yè)收入款項，是指納稅人應稅行為發(fā)生過程中或者完成后收取的款項?！稜I業(yè)稅暫行條例》第十二條所稱取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天，為書面合同確定的付款日期的當天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應稅行為完成的當天。由于免租金期間租賃合同約定不支付租金，如上例中，租賃合同約定兩年（2008年1月1日～2010年12月31日）免收租金。2011年起，每年6月30日收取租金5000萬元，根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》第十二條與《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第二十四條的規(guī)定，該企業(yè)應在2011年申報納稅繳納營業(yè)稅2500元（500005%）。四、企業(yè)所得稅處理（一）無租使用的企業(yè)所得稅處理無租使用房產(chǎn)的企業(yè)所得稅稅務處理主要取決于是否是關聯(lián)方。一般情況下基本上是關聯(lián)方無租使用房產(chǎn)，根據(jù)《企業(yè)所得稅法》第四十一條規(guī)定
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