北京朝陽區(qū)某后cbd項(xiàng)目可研報(bào)告(編輯修改稿)
2024-08-30 01:19 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 目前本地區(qū)的中高端人群主要流向國貿(mào)、朝陽門—藍(lán)島商圈，距離相對(duì)較遠(yuǎn)，針對(duì)此類人群，吸引其就近消費(fèi)，帶動(dòng)本地區(qū)中高端市場(chǎng)，本項(xiàng)目不僅具有得天獨(dú)厚的地理?xiàng)l件和交通優(yōu)勢(shì)，還具有在整體上提升項(xiàng)目形象的重要意義178。 本區(qū)域超市數(shù)量不足，市場(chǎng)滲透潛力大本區(qū)域超市一覽：華普超市華威橋店——華威西里8號(hào)樓 普爾斯馬特勁松店——東三環(huán)南路54號(hào)京客隆商廈九龍山商場(chǎng)——雙井路口東 天客隆東三環(huán)店——農(nóng)光東里34號(hào)樓178。 潛在競(jìng)爭(zhēng)分析——地產(chǎn)項(xiàng)目聞風(fēng)而動(dòng) 抓住機(jī)遇 時(shí)不我待本區(qū)域及其周邊的地產(chǎn)項(xiàng)目亦看到東南部地區(qū)，這一巨大的商機(jī)，未來主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手如下： 建外ＳＯＨＯ 建外ＳＯＨＯ有8萬平方米的底商，每平方米價(jià)格在28000元至30000元之間，面積都在200平方米以上明、后年才入住，現(xiàn)在已經(jīng)銷售了70％。規(guī)劃出16條小街，相互交錯(cuò)，并具有小資、時(shí)尚的經(jīng)營定位。 優(yōu)仕閣（USpace）底商 USPACE位于東三環(huán)與廣外大街交會(huì)處。USPACE是集UP上升/ Union聯(lián)合等概念于一體的多價(jià)商務(wù)空間。 優(yōu)仕閣C座10000平方米金鋪底商，整租整售。蘋果社區(qū)商鋪 蘋果社區(qū)自由空間商鋪：大型購物超市，小劇場(chǎng)，6廳電影院，美術(shù)館，潛水俱樂部，健美俱樂部，陶藝坊，美食廣場(chǎng)，Coffee, Bar等。珠江帝景商業(yè)街 珠江帝景位于北京CBD(中央商務(wù)區(qū))邊緣西大望路(與社區(qū)毗鄰段規(guī)劃為亮麗風(fēng)景一條街)與廣渠路交叉口，占地31公頃，總建筑面積90萬平米左右。珠江帝景歐洲風(fēng)情商業(yè)街體現(xiàn)異域風(fēng)情。北京大都市街 大都市街西起珠市口，東到磁器口，長１．８公里，分布在廣安大街兩側(cè)，總建筑面積超過３０萬平方米。集餐飲、娛樂、旅游觀光、休閑、購物于一體，擁有近十個(gè)主題商業(yè)平臺(tái)。未來，它將與前門傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)和崇外大街商業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)增長帶貫通，形成緊密的Ｕ字型商圈，并實(shí)現(xiàn)業(yè)態(tài)互補(bǔ)，成為首都長安街以南最大的現(xiàn)代化商貿(mào)中心。目前，大都市街意向認(rèn)購已超過５０％。體育用品精品走廊、家居藝品廣場(chǎng)、東方時(shí)尚廣場(chǎng)等都將在這里落戶。 三、 項(xiàng)目初步開發(fā)設(shè)想5A級(jí)商業(yè)旺地項(xiàng)目所在地北面與CBD中心商務(wù)區(qū)、國貿(mào)中心毗鄰，西面是東三環(huán)黃金大道，東邊是富豪云集，發(fā)展無限的高檔社區(qū)；南面是北京東、南城結(jié)合部，項(xiàng)目所在地交通暢達(dá)，人文優(yōu)秀，是北京城東半部5A級(jí)商業(yè)旺地，黃金商業(yè)中心。業(yè)內(nèi)行家、社會(huì)名流無不驚嘆此處商機(jī)無限。商圈輻射區(qū)人口將超百萬本項(xiàng)目核心商圈內(nèi)成熟的社區(qū)有：平樂園、富力城、華騰園、廣渠東里、廣渠西里，勁松東里、勁松西里、百環(huán)家園，樂瀾寶邸，世橋國貿(mào)公寓，風(fēng)度﹒板井，優(yōu)士閣、蘋果、鑫兆豪園、垂楊柳等，社區(qū)人口超過50萬，商圈輻射區(qū)將達(dá)10平方公里以外，人口將超過百萬。京都不夜城本項(xiàng)目擬建成一座8萬平米的集大型超市、名品百貨、精品專賣、特色餐飲、健身休閑、高雅娛樂為一體，成龍配套的京都“不夜城”，定會(huì)舉城矚目，商賈云集，車水馬龍。建筑風(fēng)格主體突出商業(yè)功能，體現(xiàn)輕松，明快，線條流暢的建筑風(fēng)格，突出人和特色的外裝修。內(nèi)部不統(tǒng)一做精裝修，滾梯從地下一層直達(dá)地上第五層，突出現(xiàn)代氣派，豪華舒展的特色。功能分布功能分布成購物一條龍，特色餐飲，高雅娛樂，休閑健身成龍配套，性情中人以到“京都不夜城”消費(fèi)為時(shí)尚，京城百姓，工薪階層以到“京都不夜城”消費(fèi)為生活中的第一大幸事，樂不思蜀。178。 地下第二層和第三層建成600個(gè)單位的寬敞明亮的大型停車場(chǎng)；178。 地下第一層，集全國名牌家用電器、百貨、文化用品、體育、休閑用品于一體的精品專賣，配以特色快餐；178。 地上第一層及全國名牌服裝、服飾、皮革、名人字畫、文房四寶、時(shí)尚化妝品和珠寶首飾為一體的精品專賣店，配以特色餐飲；178。 地上第二、第三層，引進(jìn)大型超市；178。 地上第四層以洗浴、健身為中心，配以美容、美發(fā)、音樂茶座服務(wù)一條龍；178。 地上第五層一部分以寫字間為主，配以若干會(huì)議室，洽談室，另一部分作為“京都不夜城”管理用房。四、 商業(yè)運(yùn)營策劃 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略：該項(xiàng)目總建筑面積：8萬平方米，其中：地下車庫2萬平米（FF2），車位500個(gè)；商業(yè)6萬平米（F1~F5）。商業(yè)出租：出租面積（層數(shù)）：6萬平米（F1~F5）或4萬平米出租價(jià)格(以建筑面積為基數(shù)的綜合單價(jià))：3元/出租方式：長期或年租出租回報(bào)測(cè)算：6萬平米*3元/*365天=6570萬元/年；或：4萬平米*3元/*365天=4380萬元/年；車位出租：出租面積（層數(shù)）：2萬平米（FF2）出租價(jià)格：2元/出租方式：計(jì)時(shí)出租回報(bào)測(cè)算（按出租比率為60%）：500個(gè)*2元/**365天*60%=；商業(yè)出售：二、三層超市一次性出售。出售面積：2萬平米出售價(jià)格：出售方式：一次性出售銷售周期：2年銷售回報(bào)測(cè)算：2萬平米* 經(jīng)營方案經(jīng)營方案A：采用車位出租、商業(yè)全部用于超市、各式餐飲、精品服裝、健身、娛樂、網(wǎng)吧出租。則：資金投入的最高峰值約為6億元，預(yù)期于2015年左右達(dá)到資金平衡。經(jīng)營方案B：采用車位出租、二、三層超市2萬平米一次性出售，其余4萬平米用于經(jīng)營各式餐飲、精品服裝、健身、娛樂、網(wǎng)吧等出租。則：資金投入的最高峰值約為4億元，預(yù)期于2012年左右達(dá)到資金平衡。經(jīng)營方案C：基于經(jīng)營方案B，經(jīng)過2年運(yùn)作，其余商業(yè)也全部售出。則：資金投入的最高峰值約為4億元。 項(xiàng)目預(yù)計(jì)2004年5月完成前期運(yùn)作，正式開工，于2005年10月竣工，取得銷售許可，并開始進(jìn)行銷售。 成本估算：178。 土地成本：4000元/平
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