【文章內容簡介】 理過戶相要挾?！翱蛻裘髦≈薪榭坎蛔?，但還是經不住各種‘釣魚’招數(shù)?！睒I(yè)內人士分析，小中介由于店面小、不投入宣傳費，反而更擅長“釣”客戶。虹口區(qū)一家中介老板表示，他們有時公開的房源手頭根本就不存在，但吸引購房者或租房者走進店門總是好事。有時生意不好時，他們只能通過印刷小廣告塞進門縫，或到業(yè)主家敲門等主動招徠方式，一些客戶圖方便就會把業(yè)務交給他們。（3）客戶信任危機——客戶存誤解，矛盾致“雙輸”房產推銷讓市民感到煩心的同時，中介也因客戶的不信任而苦惱。許多房產中介回應，不少針對他們的投訴是被“冤枉”的，一些客戶在接受服務時要求一些附加服務，得不到滿足便不肯付錢或跳開中介“跑單”，為此引來不少官司。一些房產中介糾紛因事前雙方誤解產生，客戶敗訴的案例很多，同時房產中介也賠上時間成本，很劃不來。在上海最近一期案例中，江小姐曾通過房產中介將一套房屋出租給外籍人士，并支付了一筆中介費。前不久，江小姐經這家中介公司續(xù)簽租賃合同，由于江小姐不同意再次支付中介費，被房產中介告上法庭。法院最終判決江小姐支付費用。法官分析說，房產中介的每一次行為都是以贏利為目的的，客戶也要善于保護自己的權益，比如續(xù)租房屋完全可以不通過中介自行洽談?？蛻羧粜拇嬉蓱]，應當事先充分了解、簽訂規(guī)范的合同來約束雙方行為，不要讓信任危機造成“雙輸”局面。第三部分 市場機會 市場調研為了了解現(xiàn)在房產市場的行情和中介行業(yè)的發(fā)展狀況，掌握青年市場對房產中介的認知情況和對“青年之家房產中介有限公司”經營模式的接受程度，“青年之家”創(chuàng)業(yè)團隊有針對性地進行了市場調研。調研方法分為自填問卷、實地走訪、電話訪問三個部分，分別針對消費者、房源供應者、其他中介公司搜集信息，對當今專門針對青年白領消費群市場的供應鏈、銷售模式、市場價格、消費者預期進行了解，掌握了該市場的第一手資料。★ 調查說明 “青年之家”創(chuàng)業(yè)團隊的問卷調查在無錫新區(qū)企業(yè)集中區(qū)域進行，選擇該區(qū)域調研的原因在于：無錫新區(qū)企業(yè)的青年員工是青年之家房產中介有限公司第一期戰(zhàn)略計劃的主要目標市場；公司在創(chuàng)立初期需要將實體店開設于無錫新區(qū)?！?調查人群本次調查，把調查對象定義為：大學畢業(yè)后在無錫工作的青年白領，年齡在35歲以下，包括非制造性車間工人和非農業(yè)型企業(yè)的員工，其中涵蓋許多以技能為主的灰領。本次調查涉及各行各業(yè)，涵蓋金融銀行機構、教育、出版、制造業(yè)、IT、廣告?zhèn)髅健⒄畽C關、貿易等領域，職業(yè)包括銀行職員、公務員、教師、行政文秘、IT行業(yè)工程師等?！?調查目的最真實地掌握當前青年白領對房產的需求狀況和他們對于房產購置的預期，了解房產中介的市場前景；了解青年白領對房產中介的具體看法，對我公司擬定的發(fā)展策略的認知情況和購房、租房的消費意愿和心理價位，為公司進行市場分析和市場戰(zhàn)略計劃提供依據(jù)?！?調查分析（1）房價收入比并不理想 調查結果顯示，80%；三年后隨著工作經驗的增長，薪資水平逐步提高。但是95%，且23萬元的占絕大多數(shù)；五年后，依然存在70%以上的青年白領，年收入在5萬元以下。即使工作十年，近80%的青年白領的收入仍然不高，半數(shù)以上仍然徘徊在6萬元左右。近年來全國房價收入比情況（數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局網(wǎng)站）青年白領的收入如此。那么房價與之收入的比例如何呢？根據(jù)無錫易居房地產研究院監(jiān)測的最新數(shù)據(jù)，以2008年4月底前一周為例。 以購買一套90平方米的小戶型為例，總價根據(jù)日前閉幕的無錫一二手房展會上的均價水平假設為120萬元。首付三成貸款購房，首付36萬元，剩余款項申請公積金貸款加商業(yè)貸款各半，20年按揭還款，優(yōu)惠利率，那么平均每月需還款約6000元。假設該購房對象為一對收入接近的青年白領夫妻，如果他們的年收入在第五、第十年分別都在4萬、6萬元左右，收入50%用于購房，50%用來支付家庭生活費，則需要7年以上的時間才有能力首付房價。付完首付后，如果雙方繼續(xù)完成月供的話，在物價持續(xù)上漲的情況下，以一個人的收入維持家庭開支捉襟見肘，必然導致生活質量下降，同時還得考慮家庭撫養(yǎng)小孩、贍養(yǎng)父母、醫(yī)療教育等各種費用。所有這一切還未排除失業(yè)的潛在危險。受調查的青年白領中只有三成的人表示有能力完成。每10萬元人民幣貸款月償還金額統(tǒng)計表（2）工作7年以上才有能力首付本次調查顯示，在目前高位房價下，以90平方米的房子為例，工作5年的青年白領夫婦以自己的收入有能力購房付首付的比例不足一成，需要工作7年以上才有能力首付。八成左右的青年白領表示，在沒有家庭支持的情況下，購房是十分困難的事情。目前世界上不少中等發(fā)達國家居民收入水平大大高于我國，而住房價格卻比我國低。我國人均收入排列世界200多個國家的第170多位，而住房價格有的甚至比發(fā)達國家還要高。根據(jù)上述每套房120萬元的總價，據(jù)初步測算，目前工作十年的無錫青年白領家庭的房價收入比已達到11∶1，他們在工作和技能尚未定型的狀態(tài)下，要時刻承受高房價帶來的經濟壓力。而世界銀行專家提出的房價收入比國際標準為46∶1。 （3）一部分人租房也很困難 對于一部分青年白領來講，他們不僅無力買房，即便是租房也很困難，租金有的占工資收入的三分之一左右，甚至一半。隨著無錫舊城改造，大量中小套型舊（公）住房被拆除，代之而起的中大套型是商品住房，這一切導致可供青年白領租賃的中小套型房源奇缺。同時中小套型住房租金也在快速拉升。從上世紀90年代末開始，無錫住房價格和租金不斷上揚。據(jù)無錫易居房地產研究院統(tǒng)計，2007年2月以來上海商品住宅成交均價已提高到萬元以上。租金隨之水漲船高。中小套型住房奇缺又導致租金加速上升。隨著物價的持續(xù)上漲，可以預見在未來的510年間無錫城市住房租金還將持續(xù)上升。在持續(xù)飆升的高房價和高租金下，合租往往是許多青年白領無奈的選擇。 （4）青年白領人數(shù)急劇遞增 據(jù)有關部門的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，并以每年10萬人的速度在增長。其中一些高學歷的大專以上人數(shù)占30萬。上述總量中，擁有自己住房的比例不足5%。無錫本地青年20歲到35歲的有270萬人，其中自己擁有住房的總量不足30%，超過70%的人和父母合住。有一定能力的青年人，能夠承受的房價也是40到60萬元之間的總價。這四五百萬的青年中相當比例為青年白領。來自無錫市教委的最新統(tǒng)計。這些剛畢業(yè)的大學生絕大部分即將加入青年白領的行列。這意味著青年白領的人數(shù)在急劇遞增，“夾心層”范圍在不斷擴大，對住房的需求量也急劇增加。 青年白領置業(yè)在某種程度上也存在自身的難題。對于他們，社會角色往往還沒定型，落腳的城市還存在變數(shù)，收入情況的不穩(wěn)定更影響他們的貸款，這一項項都是其難以安身的現(xiàn)實原因。問題根源復雜，但最主要的恐怕還是政策保障方面的缺失。 實地考察“青年之家”創(chuàng)業(yè)團隊以購房或租房身份對無錫地區(qū)的部分房產中介進行了實地考察:時下，隨著一系列保障性住房政策的出臺，廉租房和經濟適用房等規(guī)劃建設轟轟烈烈。低收入群體的住房問題有望逐步得到解決。 然而，知識型青年群體，特別是工作5到10年甚至時間更長的青年白領，他們的住房問題卻鮮有針對性的政策出臺。保障性住房、市場化的商品房，與這些青年白領擦肩而過。他們成為政策面輻射不到的群體。既不符合買經濟適用房的條件，也無力購買商品房，他們被戲稱為“夾心層”。之前雖有白領公寓一說，卻始終沒有下文。作為一個特殊的群體，撇開住房問題，人們一提到他們，總是抱之以羨慕的眼神。他們收入不算低，社會地位也高。但真實的情況往往是，少數(shù)走上成功創(chuàng)業(yè)之路的青年白領的熠熠光環(huán)，淹沒了普通白領階層生活的艱辛。其實，他們有自己的諸多苦衷。對于大部分青年白領來講，在很長的一段時期內，住房問題仍然是一道難以跨越的坎?！?住房問題被邊緣化（1）政策不完善近年來，政府出臺的《國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》提出：“中低收入家庭購買經濟適用房”，“使經濟適用住房價格與中低收入家庭的承受能力相適應”?！秶鴦赵宏P于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》更進一步指出：“經濟適用住房供應對象為城市低收入住房困難家庭”。由此，經濟適用房僅僅是低收入人群的“晚餐”。但作為“夾心層”的一大群體——工作5到10年的青年白領，既享受不到社會保障房又買不起商品房，他們又一次游離在政策視野之外。沒有房子，背著行囊到處移居，這可以說是目前很多青年白領生存狀況的真實寫照。無錫最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，截至2008年1月底，其中實物配租為408戶。按照無錫享受廉租房制度試點的做法，人群為連續(xù)6個月人均收入低于500元的家庭或人均居住面積還低于7平方米，可享受廉租房的待遇，但實物配租資源匱乏，大部分多是通過租金補貼形式來實現(xiàn)。值得注意的是，青年白領按照社會地位和收入情況來看，又不屬于保障范圍，他們享受不到廉租房的待遇。（2）誘發(fā)系列社會問題本次實地調查顯示，在受訪的青年白領中，65%以上的人對房產前景持悲觀態(tài)度，%的人持樂觀態(tài)度，%的人持觀望及無所謂態(tài)度；90%左右的人表示房產過熱，房價太高，以目前的收入和房價的水平在5年內根本不具備置業(yè)的能力，%的人由于無錫房價太高，欲離開無錫到其他城市發(fā)展，%的人對房價持不置可否的態(tài)度，只有一小部分人認為房價合理，與經濟發(fā)展密切相關。由于青年白領的住房缺乏保障，由此誘發(fā)了一系列社會問題。諸如青年白領婚姻問題。他們的結婚年齡普遍往后推。同時婚姻的嚴肅性也受到巨大挑戰(zhàn)，住房問題的矛盾有的直接影響了家庭婚姻的延續(xù)。另外由于住房保障薄弱，青年白領一方面無法得到合適的住房，另一方面要面對高高在上的市場房價和媒體鋪天蓋地炫富的樓盤廣告，對市場只有發(fā)出無奈的嘆息，尊嚴缺失、心理失衡容易引發(fā)心理問題。有的為了改變現(xiàn)狀，甚至走上了犯罪的歧路。網(wǎng)上有青年白領發(fā)了帖子：“多建20平方米的小房子，讓無力買房和租房的人有一片棲身之地。多建筒子樓吧，好歹有個安身之地”。這是一種無助而又急切的呼喚。青年將成為社會發(fā)展的中堅力量，民族未來的希望，他們的住房問題應當引起社會的關注。關注青年白領住房問題，利在當今，功在千秋。 校內訪問校內的同學也是我們公司今后的服務對象，對他們的想法我們也提前進行了解。并為此做了相應的問卷調查，調查表如下：姓名要求房屋面積房租金房價是否合租畢業(yè)季時，許多大學生即將走出社會，除了面臨找工作的問題，找房子也會成為一大重點。據(jù)我們調查顯示，大學畢業(yè)生租房經濟承受范圍在500元／%；%；%。這份調查也讓我們“青年之家”創(chuàng)業(yè)團隊對這房屋中介行業(yè)更是充滿了信心。更發(fā)現(xiàn)了我校這個巨大的商業(yè)市場。青年之家房產中介有限公司能夠從宏觀環(huán)境中識別出尚未滿足的需求和趨勢，并且能夠做出相應的反應從而達到贏利的目的。★ 政策環(huán)境 ① 無錫鼓勵大學生自主創(chuàng)業(yè)的政策為進一步加大創(chuàng)業(yè)帶動就業(yè)扶持力度，營造良好政策環(huán)境，激發(fā)全社會創(chuàng)業(yè)熱情，啟動新一輪全民創(chuàng)業(yè)工程，近期我市出臺了一系列創(chuàng)業(yè)優(yōu)惠扶持政策。而在諸多優(yōu)惠政策中，有不少都是面向大學生創(chuàng)業(yè)群體，扶持力度也頗為“給力”，具體政策如下：◆ 優(yōu)惠政策一：租金補貼對大學生、本市戶籍城鄉(xiāng)各類勞動者入駐創(chuàng)業(yè)孵化基地創(chuàng)業(yè)或大學生、本市就業(yè)困難人員租用場地創(chuàng)業(yè)，領取營業(yè)執(zhí)照并穩(wěn)定經營1年以上的，3年內可按每戶每年據(jù)實給予租金補貼，每年補貼標準上限為5000元。具有博士、碩士、學士學位的全日制普通高校應屆畢業(yè)生與本市市區(qū)企業(yè)簽訂勞動合同或在錫自主創(chuàng)業(yè)，并在外租房居住的，可領取大學生租房補貼，具體標準為：給予博士每人每月800元、碩士每人每月600元、學士每人每月500元，連續(xù)領取租房補貼期限暫定為2年?！?優(yōu)惠政策二：開業(yè)補貼大學生（指高校畢業(yè)生、在錫高校畢業(yè)學年在校生）、本市戶籍登記失業(yè)人員以及在本市進行失業(yè)登記的非本市戶籍失業(yè)人員，在錫自主創(chuàng)業(yè)并領取營業(yè)執(zhí)照，憑納稅證明可申請享受一次性開業(yè)補貼，補貼標準為6000元。開業(yè)補貼3年內不得重復享受。◆ 優(yōu)惠政策三：創(chuàng)業(yè)帶動就業(yè)補貼對大學生、本市失業(yè)人員以及在本市進行失業(yè)登記的非本市戶籍失業(yè)人員在錫創(chuàng)業(yè)后，吸納高校畢業(yè)生或本市失業(yè)人員就業(yè)，與其簽訂1年以上勞動合同并實際繳納1年以上社會保險費的，3年內可按每年每新增帶動1人就業(yè)給予3000元的創(chuàng)業(yè)帶動就業(yè)補貼，但累計最高不超過10萬元?！?優(yōu)惠政策一：信貸扶持大學生及本市戶籍城鄉(xiāng)各類勞動者在錫從事個體經營或創(chuàng)辦企業(yè)，可按規(guī)定申請不超過10萬元的小額擔保貸款，經營規(guī)模較大的可提高到30萬元。② 規(guī)范房產中介產業(yè)的政策 住房和城鄉(xiāng)建設部房地產市場監(jiān)管司司長沈建忠指出即將出臺的《房地產經紀管理辦法》主要依據(jù)五項制度對行業(yè)進行規(guī)范這五項制度包括：◆ 公司制度強化公司規(guī)模證照方面的監(jiān)管提高行業(yè)準入門檻?！?收費制度所租售的房屋明碼標價嚴禁吃差價禁止中介機構直接炒賣房屋或當二房東群租?！?簽名制度對于每筆交易房產經紀需簽下自己的名字以保證其對所租售的房屋負責。◆ 告知制度對交易涉及的相關政策尤其是最新變化從業(yè)人員有義務告知買賣雙方?！?資金監(jiān)管制度通過在銀行設立保證金賬戶確保二手房交易資金不被挪作他用或被攜款潛逃?！?經濟環(huán)境 面對全球范圍內的金融海嘯，危險和機遇總相伴相生，青年之家房產中介有限公司面臨著國內消費水平下降、人工成本增加等因素，為公司的發(fā)展帶來了一些問題，然而面對這種局面，房價的暴漲仍為本公司帶來了不少的利益?！?社會文化環(huán)境 決定消費者口味和偏好的因素是社會所形成的信仰、價值觀和生活準則。在社會主義市場經濟進一步發(fā)展進步的今天，突出創(chuàng)意、提高交際能力成為人們普遍認同的價值觀。胡錦濤總書記在黨的十七大上的報告指出：“以改革創(chuàng)新精神全面推進黨的建設新的偉大工程?！辈粩嗌罨母?、推進創(chuàng)新是人們所認可的發(fā)展方式。在青年人群中，有更加突出創(chuàng)意的一個亞文化（subcultures），這一文化主要表現(xiàn)為近年創(chuàng)意型產品在青年人群中銷量直線上升。青年之家房產中介有限公司具有創(chuàng)意的服務、創(chuàng)新的經營模式，符合了社會文化需求，具有較強發(fā)展?jié)摿Α?應對競爭 競爭力量分析 馬克爾波特（Michael Porter）識別了決定市場或細分市場長期內在吸引力的五種力量：行業(yè)競爭者、潛在進入者、替代者、