某連鎖房產(chǎn)中介創(chuàng)業(yè)商業(yè)計(jì)劃書(shū)(編輯修改稿)
2024-08-29 19:38 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 團(tuán)對(duì)武漢公司進(jìn)行全面人事架構(gòu)調(diào)整，發(fā)展突飛猛進(jìn)，目前已經(jīng)發(fā)展到28家直營(yíng)店，是武漢中介市場(chǎng)的新生力量。寧波鴻橋（）：2003年品牌進(jìn)入武漢,發(fā)展高峰期有15家左右，目前有6家店，基本為加盟店，寧波總部沒(méi)有控制能力，只是品牌共享，經(jīng)營(yíng)情況一般，基本處于衰退期，有可能近期退出武漢市。本土三甲中介商華明達(dá)（ ）：成立于2000年，擁有3家分公司、2家子公司、直營(yíng)店有 18家，加盟店20家家店，形式上為連鎖實(shí)際上各自為政，是武漢市聲勢(shì)較大的中介連鎖公司。但公司整體沒(méi)有明確的戰(zhàn)略目標(biāo)和布局，從業(yè)人員素質(zhì)普遍不高，業(yè)務(wù)戰(zhàn)線(xiàn)長(zhǎng)資金鏈比較緊張、對(duì)外投資的效率和回報(bào)也不高，發(fā)展遇到瓶頸。世紀(jì)宏圖（ ）：成立于2000年，老板和從業(yè)人員素質(zhì)較高，是武漢市在起步階段就發(fā)展比較正軌的中介連鎖公司，但前期利益分配不公導(dǎo)致加盟店與直營(yíng)店利益矛盾?chē)?yán)重，公司發(fā)展受阻反復(fù)，現(xiàn)改為全部都是加盟店，目前共有40家店?？傮w上資金實(shí)力較弱，沒(méi)有新的發(fā)展方向和盈利增長(zhǎng)點(diǎn)。百居易（ ）： 百居易房屋超市系市房地局下武漢國(guó)佳房地資產(chǎn)評(píng)估有限公司、武漢新蘭德物業(yè)顧問(wèn)有限公司發(fā)起，由各城區(qū)房產(chǎn)局相關(guān)部門(mén)及其它專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)加盟參與的中介機(jī)構(gòu)，于2002年8月成立，2003年改制為私營(yíng)。從開(kāi)業(yè)之初的8家連鎖機(jī)構(gòu)發(fā)展到現(xiàn)在的43家連鎖店，但其中直營(yíng)店只有5家，對(duì)加盟店的控制力較弱。政府資源充足，公司內(nèi)部官僚作風(fēng)嚴(yán)重，市場(chǎng)反應(yīng)遲鈍，不會(huì)成為市場(chǎng)上的領(lǐng)頭羊。聯(lián)動(dòng)典范順馳置業(yè)（）：成立于2003年11月，是天津順馳置業(yè)集團(tuán)在武漢地區(qū)設(shè)立的全資子公司，公司目前現(xiàn)有員工300多名，擁有直營(yíng)連鎖店70家，是武漢門(mén)點(diǎn)數(shù)量第一的連鎖運(yùn)營(yíng)體系。順馳置業(yè)2003年進(jìn)入武漢初期執(zhí)行負(fù)債擴(kuò)張戰(zhàn)略，一直以來(lái)大多門(mén)店處于虧損狀態(tài)，直至2005年在達(dá)到50家店時(shí)才盈虧平衡，從業(yè)人員絕大多無(wú)房產(chǎn)銷(xiāo)售相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的年青人，人員流動(dòng)率極大經(jīng)營(yíng)不穩(wěn)定，其經(jīng)營(yíng)理念特例獨(dú)行，行為太鋒芒匕露以至?xí)r常成為中介的共同的阻擊的“目標(biāo)”，在順馳天津發(fā)生重大股權(quán)變化的時(shí)期走向不明確。作為有著全國(guó)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)公司背景的順馳置業(yè)，其獨(dú)特的一、二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)模式，由于二手房源的更新向次新房化發(fā)展的趨勢(shì)將會(huì)是未來(lái)中介企業(yè)當(dāng)然的老大。四、經(jīng)營(yíng)模式通過(guò)對(duì)以上中介企業(yè)的深入調(diào)查研究，可以看出目前武漢中介企業(yè)成功的經(jīng)營(yíng)模式是：快速網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)張、直營(yíng)+加盟的連鎖方式、連鎖門(mén)店+網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)；以直營(yíng)收入、營(yíng)業(yè)性吞吐獲取高額利潤(rùn)、免收或收取少許加盟費(fèi)擴(kuò)充網(wǎng)絡(luò)渠道都是他們得以迅速壯大的主要原因。我們最值得借鑒的還是順馳的發(fā)展模式，同時(shí)提出自己的創(chuàng)新模式：進(jìn)入市場(chǎng)初期只做直營(yíng)店，執(zhí)行快速擴(kuò)張市場(chǎng)策略，沿重點(diǎn)社區(qū)均衡進(jìn)行的門(mén)點(diǎn)布局，注重人力資源的培養(yǎng)和團(tuán)隊(duì)的建設(shè)，開(kāi)展一、二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)經(jīng)營(yíng)，在成熟的社區(qū)網(wǎng)絡(luò)資源的情況下搭載更多的增值服務(wù)業(yè)務(wù)。第四章： 市場(chǎng)和服務(wù)一、戰(zhàn)略目標(biāo) 做市場(chǎng)的“跟隨者”，計(jì)劃在兩年內(nèi)做到武漢市中介前三名，包括規(guī)模、交易量和利潤(rùn)各項(xiàng)指標(biāo)。樹(shù)立“渠道為王”的思想，努力打造一個(gè)扎根社區(qū)的中介網(wǎng)絡(luò)，搭建社區(qū)渠道，配合關(guān)聯(lián)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，做到房地產(chǎn)市場(chǎng)的一、二級(jí)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)。核心競(jìng)爭(zhēng)力是通過(guò)網(wǎng)點(diǎn)的合理布局對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解，合理配置的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對(duì)房產(chǎn)資源的掌握和對(duì)房產(chǎn)價(jià)值的深度挖掘。中介服務(wù)搭建渠道保證費(fèi)用，自營(yíng)投資業(yè)務(wù)作為主要的利潤(rùn)來(lái)源，合理利用渠道搭載附加增殖業(yè)務(wù)，關(guān)注現(xiàn)金流、周轉(zhuǎn)率和利潤(rùn)率，規(guī)模擴(kuò)張不能犧牲利潤(rùn)為前提，規(guī)模和利潤(rùn)必須要同步發(fā)展。二、市場(chǎng)規(guī)劃布局在兩年內(nèi)建立一個(gè)完善的三級(jí)經(jīng)營(yíng)管理體系（公司總部中心店社區(qū)店），其中總部1個(gè)中心店、3個(gè)中心店及不少于56家的社區(qū)店，員工總數(shù)達(dá)到350人左右。三、組織和職能社區(qū)店：在大型成熟社區(qū)周邊開(kāi)設(shè)社區(qū)店，根據(jù)營(yíng)業(yè)面積、營(yíng)業(yè)收入、輻射范圍，示范效益分為A級(jí)店和B級(jí)店。具體分布為沌口4家、東西湖4家、光谷3家、青山5家、武昌7家、洪山8家、橋口6家、江漢8家、江岸9家、漢陽(yáng)6家（總計(jì)60家）。每個(gè)門(mén)點(diǎn)投入人員4－5人，面積20－40平方米，平均每個(gè)店投入資金3萬(wàn)元。主要職能是開(kāi)展租售等日常中介業(yè)務(wù)，同時(shí)負(fù)責(zé)收集周邊房源信息上報(bào)中心店和總部。中心店：武昌、漢口、漢陽(yáng)三鎮(zhèn)分別設(shè)立三個(gè)中心店，位置選擇于交通便利的商業(yè)區(qū)；每門(mén)點(diǎn)投入人員15人，面積不少于100平方米，投入資金10萬(wàn)元，是公司的形象店。主要職能是：區(qū)域辦證中心、員工培訓(xùn)中心；指導(dǎo)區(qū)域內(nèi)社區(qū)店的日常工作；同時(shí)也是特殊房產(chǎn)的集中交易中心（如商業(yè)、工業(yè)及拍賣(mài)房產(chǎn)等）。公司總部：設(shè)立于漢口某知名寫(xiě)字樓中，人員20人，面積300平方米，是公司的管理決策中心和投資中心。投入資金20萬(wàn)元，主要職能是對(duì)中心店執(zhí)行管理職能外，還負(fù)責(zé)新業(yè)務(wù)拓展、對(duì)外發(fā)展加盟、建店選址、對(duì)金融機(jī)構(gòu)擔(dān)保、對(duì)外投資、批量房源收購(gòu)。四、人員配置：為了保證遷喜家和房產(chǎn)中介店連鎖體系的穩(wěn)定健康的發(fā)展，將不采用順馳置業(yè)和21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的只招收年輕大學(xué)生的人力資源方案，而是將采用年輕人和中年下崗人員的結(jié)合方式，達(dá)到兼顧各方利益皆大歡喜的結(jié)果。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人多錄用30－45歲的中年下崗人員，一方面提供再就業(yè)機(jī)會(huì)為社會(huì)減負(fù)，另一方面中年下崗人員更有社會(huì)經(jīng)驗(yàn)，更容易與客戶(hù)溝通，第三方面中年下崗人員因?yàn)橛叙B(yǎng)家的壓力會(huì)更加珍惜來(lái)之不易的培訓(xùn)和工作的機(jī)會(huì)，所以會(huì)更加努力工作，對(duì)公司發(fā)展更有責(zé)任心。對(duì)公司來(lái)說(shuō)可以得到基層政府和相關(guān)組織的認(rèn)同和扶持，在未來(lái)不斷擴(kuò)張的戰(zhàn)略布局和增值服務(wù)業(yè)務(wù)上進(jìn)行配合，更可以按政策直接享受減免稅的優(yōu)惠。而在如評(píng)估投資、電腦網(wǎng)絡(luò)、金融服務(wù)等關(guān)鍵的技術(shù)崗位上將多采用年輕人，充分利用其年輕的活力，激情的創(chuàng)意，較高的綜合素質(zhì)，可以將先進(jìn)的管理理念和技術(shù)手段帶入傳統(tǒng)行業(yè)。五、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入各組織收入社區(qū)店－買(mǎi)賣(mài)和租賃中介收入 中心店－買(mǎi)賣(mài)和租賃中介收入，代辦權(quán)證收入公司總部－拍賣(mài)房產(chǎn)投資收益，個(gè)人貸款擔(dān)保收入，新房代理分銷(xiāo)收入收入說(shuō)明買(mǎi)賣(mài)中介收入按交易金額的2％計(jì)算，租賃中介收入按每單8000元計(jì)算，代理新盤(pán)分銷(xiāo)收入按每單4000元計(jì)算，代辦權(quán)證收入按三證代辦600元計(jì)算，個(gè)人貸款擔(dān)保收入按貸款金額的1％，批量房產(chǎn)吞吐收益每次不少銷(xiāo)售額于20％，期限不多于6個(gè)月，平均在4月內(nèi)銷(xiāo)售完畢實(shí)現(xiàn)資金回籠。六、增值業(yè)務(wù)收入社區(qū)分類(lèi)廣告業(yè)務(wù)通過(guò)建設(shè)完善的社區(qū)店網(wǎng)絡(luò)，讓社區(qū)店與當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)居委會(huì)和住宅小區(qū)的物業(yè)管理公司建立起良好的友鄰關(guān)系
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