【文章內(nèi)容簡介】 地塊附近沿江兩岸主要樓盤有：雍雅豪苑、明珠華庭、碧水居、威利斯花園等。5）、商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)情況2022 年**市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房供應(yīng)上以單套住房建筑面積在90～144 平方米之間、戶型為三房二廳二衛(wèi)和四房二廳二衛(wèi)的普通住宅為主，約占批準(zhǔn) 預(yù)售面積的 48%，單套住房建筑面 積在 90 平方米以下和 144平方米以上分別占批準(zhǔn)預(yù)售面積的 24%和 28%。而根據(jù)商品房用途劃分，供應(yīng)結(jié)構(gòu)為：普通型住宅占商品房供應(yīng)量的 63%，高檔豪 華型住宅占商品房供應(yīng)量的 15%，別墅占商品房供應(yīng)量的 10%，商業(yè)營業(yè)、辦公等用房占商品房供應(yīng)量的 12%。 房地產(chǎn)需求情況1）、商品房預(yù)（銷）售情況公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告152022 年預(yù)(銷) 售商品房 5048 套，同比增長 30%；預(yù)( 銷)售面積 萬平方米，同比增長 26%，商品房預(yù)(銷)售金額 億元，同比增 長 51%。其中住宅預(yù)(銷 )售套數(shù) 4566 套、面積 萬平方米，同比分別增長 %和 %；商 業(yè)營業(yè)、辦公等用房預(yù)(銷)售 482 套數(shù)，預(yù)( 銷)售面積 萬平方米，同比增長 %。 2）、存量房（二手房）交易情況2022 年國家加強(qiáng)了二手房交易環(huán)節(jié)的稅收管理，加大了二手房交易的成本，降低了炒房利潤空間，存量房（二手房）交易市場趨淡。二手房交易總面積 萬平方米，同比下降 2％，成交 2044 套，同比下降 ％，交易金額為 億元，同比增長 8％。其中存量住宅交易面積為 萬平方米、成交 1825 套，同比分別增長 ％和 %，二手商業(yè)用房交易面積為 萬平方米、成交 219 套，同比下降 ％和 %。3）、房地產(chǎn)抵押登記情況2022 年預(yù)購商品房貸款抵押 2570 套，占總預(yù)售套數(shù)的 %，其中預(yù)購住宅抵押 2456 套，占住宅預(yù)售套數(shù)的 %，預(yù)購商品房貸款抵押面積 萬平方米，占總預(yù)售面積的 %，預(yù)購商品房貸款抵押登記金額 億元，占預(yù)售金額的 38%。2022 年現(xiàn)房貸款抵押 4820 套，其中住宅 4121 套，抵押登記面積 萬平方米，抵押貸款金額 億元；其中住宅抵押登記面積 萬平方米，抵押貸 款金額 億元。4）、房屋租賃情況據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2022 年房屋出租 16884 套，面積約 萬平方米，房屋出租價(jià)格上漲幅度趨緩，不同區(qū)域、類型的房屋租金水平相差較大。如商業(yè)繁華的人民路，商鋪月租金接近每平方米 100 元，廣晟廣場、興源路平均月租金約每平方米 50 元，其他偏僻路段商鋪月租金每平方米不到 20 元；公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告16市區(qū)帶家具公寓式住宅月租金為 300～400 元/套，普通不帶家具的成套住宅租金：一房一廳月租金為 300 元/套，二房一廳月租金為 400 元/ 套，三房一廳月租金為 500 元/套；而新江路、源西片區(qū)每套住宅平均月租金比上述區(qū)域低 50～100 元。寫字樓月租金在每平方米 15～25 元之間。5）、商品房價(jià)格情況**市新建的商品住宅根據(jù)銷售價(jià)格水平可以分高、中、低三個(gè)檔次，根據(jù) 2022 年商住樓開發(fā)及銷售情況，高檔商品住宅代表樓盤有：長城世紀(jì)華府、碧海名居等，這類 小區(qū)布局合理、 環(huán)境優(yōu) 美、戶型結(jié)構(gòu)舒適實(shí)用、交通便利、公共基礎(chǔ)設(shè)施完善，市場交易價(jià)格在 2022～3000 元/M 2 之間；中檔商品住宅代表樓盤有：文雅苑、三友邨等，這類小區(qū)規(guī)模適中、環(huán)境優(yōu)美、公共基礎(chǔ)設(shè)施基本完善，但與已形成的商業(yè)中心相對(duì)較遠(yuǎn)，市場交易價(jià)格在1800～2500 元/M 2 之間，低檔商品住宅代表樓 盤有：靜逸居、寶華商住樓、安逸苑等，這類 小區(qū)規(guī)模相對(duì)較小、地理位置相對(duì)較偏、小區(qū)園林綠化較少，市場交易價(jià)格在 1100～1800 元/M 2 之間。別 墅平均交易價(jià)格為每平方米3654 元，同比上漲 12%。商業(yè)營業(yè)用房平均交易價(jià)格 為每平方米 3871 元，同比上漲 %。受新建商品房價(jià)格上漲的影響，二手住宅平均交易價(jià)格為每平方米 788 元，同比上漲 10%。 產(chǎn)業(yè)生命周期分析根據(jù)產(chǎn)業(yè)生命周期分析圖可知,住宅(房地產(chǎn)) 產(chǎn)業(yè)正處于生命的成長期,產(chǎn)業(yè)處于上升階段,市場剩余容量較大,產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較小。行業(yè)結(jié)構(gòu)與競爭格局2022 年**市的房地產(chǎn)企業(yè)主要以實(shí)力強(qiáng)大的行業(yè)和區(qū)域龍頭企業(yè)為主體的并購重組將成為該行業(yè)的趨勢(shì)，在這種趨勢(shì)背后，是優(yōu)勢(shì)企業(yè)對(duì)土地、資金、市場 的新一輪整合，**市的房地產(chǎn)行業(yè)在未來數(shù)年內(nèi)將重新洗牌，優(yōu)公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告17勝劣汰將進(jìn)一步推動(dòng)有限的資源加速流向資質(zhì)高、資信好、開發(fā)業(yè)績良好、品牌效應(yīng)明顯的房地產(chǎn)企業(yè)。資源重新配置所帶來的規(guī)模效益將強(qiáng)化消費(fèi)者、投資者、供應(yīng)商、政府部 門及金融機(jī)構(gòu)對(duì)優(yōu)勢(shì)企業(yè)的信心，從而使企業(yè)獲得更多的土地和資金資源?！　‰S著行業(yè)整合的加劇，房地產(chǎn)行業(yè)必然由“諸侯割據(jù)” 、“群雄并起” 的歷史時(shí)代向“春秋五霸 ”、“戰(zhàn)國七雄”的時(shí)代演變，并最終促進(jìn)一批房地產(chǎn)巨頭的出現(xiàn)，這些房地產(chǎn)巨頭將占據(jù)**市房地產(chǎn)大部份的市場，他們的經(jīng)營方式、開發(fā)理念將對(duì)城市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活產(chǎn)生巨大影響，對(duì)其他中小型公司進(jìn)入市場形成實(shí)際的壁壘。主要企業(yè)分析目前**新市區(qū)已有一批企業(yè)正在投入生產(chǎn)，如華盛制衣有限公司、寶嘉服裝有限公司、嘉太醫(yī)保有限公司、三星電子、**市制藥廠等等。新市區(qū)引入項(xiàng)目及企業(yè)的前提為以無污染或低污染為主，入駐企業(yè)主要以電子元件、服裝、模具、通信設(shè)備及部件 為主。隨著大量企業(yè)的進(jìn)注**市區(qū),以完善企業(yè)的配套工程,該區(qū)房地產(chǎn)業(yè)也飛速的發(fā)展。目前較大的房地產(chǎn)開發(fā)公司主要有:萬隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、京華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、**市廣晟投資有限公司等。主要有: 萬隆公園一號(hào)、華清苑、廣晟凱旋城等建設(shè)項(xiàng)目。房地產(chǎn)業(yè)供需分析從近些年看，一個(gè)全新的**正崛起在珠三角北部，優(yōu)越的投資環(huán)境和政府的政策支持使眾多的投資商看好**。目前，**市已初步形成諸多工業(yè)園：以高新技術(shù)為主的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)園區(qū)、以汽車組裝及配套為主的銀龍汽車工業(yè)園、以模具行業(yè)世界五強(qiáng)之一——香港龍記集團(tuán)為龍頭的模具工業(yè)園、早期開發(fā)建成的明珠工業(yè)園、以日用小家電產(chǎn)品為主的美平工業(yè)園、韓國 IT 工業(yè) 園、精密電子和陶瓷工業(yè)園，還 有正在火速建設(shè)的臨江工業(yè)區(qū)公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告18的等等。根據(jù)《**市城市總體規(guī)劃（2022～2020 年）》,**市中心新區(qū)將向建設(shè)大道及高新區(qū)發(fā)展,隨道大量投資商進(jìn)軍**市,必然會(huì)帶來**房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,擴(kuò)大該區(qū)商品房的銷量,基于對(duì)目標(biāo)客戶的分析綜合。擬建項(xiàng)目區(qū)域周圍的置業(yè)心理主要有: 區(qū)域本地單身新建小家庭的需要、用于商業(yè)投資及住宅租需要、外地工廠工人或管理層人士,工作方便考慮。 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景總體發(fā)展前景據(jù)有關(guān)調(diào)查中 2022 年內(nèi)計(jì)劃購買商品房的客戶比例占總調(diào)查人數(shù)的61%，說明市場購買力比較充足，市區(qū)居民購 房的潛在市場比較樂觀。同時(shí)，隨著我市經(jīng)濟(jì)的高速增長，外來從業(yè)人員的增加，在一定程度上將促進(jìn)市區(qū)商品房的需求增長。**市作為后發(fā)城市，近年來國民經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快發(fā)展，據(jù)市統(tǒng)計(jì)局最新統(tǒng)計(jì)資料顯示：2022 年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP） 億元，比上年增長 ％，增速居全省各市首位；全市完成地方財(cái)政一般預(yù)算收入 億元，比上年增長 ％。全市國民經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)“ 速度快、結(jié)構(gòu)優(yōu)、效益好、后勁強(qiáng)” 的良好態(tài)勢(shì) 。城鄉(xiāng)居民的收入不斷提高， 2022 年城鎮(zhèn)在崗職工年均工資 17004 元,比上年增長 ％，居民人均可支配收入在 元，比上年增長 ％。經(jīng)濟(jì) 的快速發(fā)展必將促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。潛在市場通過對(duì)居民住房狀況調(diào)查分析，住房需求的主要原因還是為了改善居住條件，約 占總調(diào)查人數(shù)的 60%，新建家庭住房需求占 20%左右，投資、拆遷等其他需求約占總需求量的 10%。而對(duì) 100 個(gè)潛在商品房購買客戶的調(diào)查中，2022 年有計(jì)劃購買比例占總調(diào)查人數(shù)的 90%。同時(shí)，隨著我市經(jīng)濟(jì)的高速增長，外來從業(yè)人員的增加，在一定程度上將促進(jìn)市區(qū)商品房需求的增公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告19長。根據(jù)《**市近期建設(shè)規(guī)劃(2022～2022)》及**市區(qū)住房解困的相關(guān)要求， 2022 年住房建設(shè)年度目標(biāo)為：商品住房建設(shè) 6330 套，建筑面積約 62 萬平方米，政策性住房建設(shè) 230 套，建筑面積約 18850 平方米。從各種因素和數(shù)據(jù)分析，可以說明 2022 年市區(qū)商品房需求潛在市場比較樂觀。購房人群戶籍地域有擴(kuò)大的趨勢(shì)隨著**交通網(wǎng)絡(luò)的完善，高新區(qū)落戶企業(yè)的增長，**市區(qū)房地產(chǎn)的價(jià)格相對(duì)低廉和區(qū)域環(huán)境優(yōu)勢(shì)，將吸引更多的外地投資置業(yè)者到**購房，市區(qū)購房人群戶籍地域有擴(kuò)大的趨勢(shì)，外地客戶的需求將為**市區(qū)房地產(chǎn)提供良好的發(fā)展空間。同時(shí)，市區(qū)一些較大的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目也有意識(shí)地選擇深圳等地品牌商品房營銷隊(duì)伍，為珠江三角洲有意到**投資置業(yè)的客戶群提供方便、優(yōu)質(zhì) 服務(wù)，促 進(jìn) 商品房的營銷。2022 年**市房地產(chǎn)仍將穩(wěn)步發(fā)展2022 年國家雖然先后出臺(tái)了“國六條” 和“十五條細(xì)則”等宏觀調(diào)控政策，但房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)地位未發(fā)生改變，國家仍將引導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。根據(jù)**市房管局對(duì)市場走勢(shì)調(diào)查結(jié)果，57% 的受調(diào)查人看好**市 2022 年的市場，認(rèn)為房價(jià)會(huì)上漲，17% 的受調(diào)查人認(rèn)為房價(jià)與 2022 年基本持平，認(rèn)為房價(jià)會(huì)下跌的占總調(diào)查人數(shù)的 21%，認(rèn)為房價(jià)走勢(shì)很難判斷的僅占 5%。另一方面，由于**市經(jīng)濟(jì)保持良好發(fā)展勢(shì)頭，高新開發(fā)區(qū)周邊工業(yè)園區(qū)高速發(fā)展將帶來人口的增長和較大住房潛在消費(fèi)需求。事實(shí)證 明：2022 年**市商品房價(jià)格有較大幅度的上漲，甚至還將會(huì)繼續(xù)上漲。但開 發(fā)投資、開發(fā)規(guī)模及房價(jià)的上漲也將會(huì)帶來一定的市場風(fēng)險(xiǎn)。 項(xiàng)目發(fā)展前景**公寓樓開發(fā)項(xiàng)目位于**區(qū)碧水居 D 區(qū) 1 號(hào)商業(yè)街 512 戶，項(xiàng)目位置較好。屬新市區(qū)城市發(fā)展方向區(qū)域。臨沿江西路及水寶路，承接寶源橋及**大道。擬開 發(fā)區(qū)域已建或擬建樓盤較多。本開發(fā)項(xiàng)目以質(zhì)高低價(jià)為開發(fā)原則，公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告20市場價(jià)格定位適中，可以帶來較好的市場回應(yīng)；項(xiàng)目開發(fā)有戶型主要為一房一廳一衛(wèi)，該戶型住宅樓的建成不僅為該區(qū)域人員切身實(shí)際考慮，彌補(bǔ)了市場的空缺降低消費(fèi)者購房壓力,滿足了低收入人士購房的需要,定能受到消費(fèi)者的青睞。 總體而言，**公寓樓地理位置優(yōu)越、區(qū)域規(guī)劃景觀較好、交通便利、設(shè)計(jì)功能布局合理，項(xiàng)目的市場前景廣闊。 發(fā)展的原因與動(dòng)力據(jù)有關(guān)部門測處算，1996 至 2022 年，我國商品房供應(yīng)年平均增長為%．要滿足未來 10 年 99 億平方米的住戶 需求，商品房供應(yīng)年復(fù)合增長率必須達(dá)到 %，要實(shí)現(xiàn)這個(gè)供應(yīng)速度，并不 樂觀。 其主要原因是土地供應(yīng)長期偏緊。我國保護(hù) 18 億畝農(nóng)田是底線，不容突破。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我國耕地面積已經(jīng)減至 18 億畝。保護(hù)農(nóng)田已經(jīng)到了“一分一厘算賬，而不是一分一畝算”。土地供應(yīng)偏緊，使得未來建設(shè)有地量、建 設(shè)用地占有耕地比，都將大幅下降。 專家預(yù)測 ，在兩年之內(nèi)，我國建設(shè)用地供應(yīng)處在嚴(yán)重的短缺狀態(tài)。而購房需求巨大，而土地供應(yīng)有限， 這對(duì) 矛盾的長期存在，使得我國房地產(chǎn)市場空間巨大。中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入高速期，社會(huì)結(jié)構(gòu)進(jìn)入轉(zhuǎn)型期，居民購買力和購買意向增強(qiáng)，新的施政綱領(lǐng)等等，都為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供強(qiáng)勁動(dòng)力。專甚至 認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)還將擁有 20 年的快速發(fā)展時(shí)期。近年來，**市人民政府出臺(tái)了一系列的政策，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行正確地引導(dǎo)，加強(qiáng) 城市規(guī)劃，注生城市功能的配套，及隨著**二次置房熱潮的到來及**外商投資企業(yè)不斷增多，這都為**市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供充足的動(dòng)力。 政策影響分析2022 年房地產(chǎn)行業(yè)是相關(guān)宏觀調(diào)控政策深入執(zhí)行的一年，受宏觀調(diào)控影響，房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入壁壘進(jìn)一步提高，但同時(shí)為優(yōu)勢(shì)企業(yè)帶來新的發(fā)展機(jī)遇。相關(guān)部門政策包括通過：稅收政策、規(guī)范土地市場、強(qiáng)化金融監(jiān)管、調(diào)整公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告21供求關(guān)系等措施，以達(dá)到調(diào)整結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定房價(jià)和加強(qiáng)住房保障等目的。土地和金融方面的緊縮，帶來的是房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入壁壘的提高。這對(duì)大部分實(shí)力不強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)意味著市場空間的收縮，而對(duì)實(shí)力強(qiáng)大的房地產(chǎn)企業(yè)來說，行業(yè)整合加劇給他們帶來了難得的發(fā)展機(jī)遇。房地產(chǎn)調(diào)控政策在平抑房價(jià)的同時(shí)，將引導(dǎo)房地產(chǎn)市場向有序、健康、集約化方向發(fā)展，規(guī)范市場的結(jié)果將促進(jìn)規(guī)模和實(shí)力并存的房地產(chǎn)企業(yè)加速發(fā)展。 風(fēng)險(xiǎn)分析項(xiàng)目目前開發(fā)條件基本成熟，同時(shí)隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁發(fā)展，會(huì)帶來較大的城市與區(qū)域發(fā)展效應(yīng)，但房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)，為規(guī)范我國房地產(chǎn)業(yè)的市場，國家雖然先后出臺(tái)了“國六條 ”和“十五條細(xì)則” 等宏觀調(diào)控政策，及 2022 年全國房地產(chǎn)市場價(jià)格均有所上漲。盡管市場的發(fā)展前景良好，但政策的調(diào)整、開發(fā)投資與規(guī)模的擴(kuò)大及房價(jià)的上漲也將會(huì)帶來一定的市場風(fēng)險(xiǎn)。本 報(bào)告對(duì)市場走勢(shì)的判斷是基于對(duì)區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景的理解，開發(fā)商在開發(fā)過程中需要切實(shí)追蹤市場變化，妥善安排分期開發(fā)的策略，以最大可能的規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)。 行業(yè)準(zhǔn)入分析 項(xiàng)目法人資格**公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是由某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司獨(dú)立開發(fā), 某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司成立于 2022 年 02 月 28 日, 機(jī)構(gòu)地址位于**市中山大道華怡小區(qū)陶閣 101 號(hào)，注 冊(cè) 號(hào):4416002022481,注冊(cè)資本為人民幣捌佰萬元,某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司規(guī)模較大，注冊(cè)資本較雄厚，符合本次房地產(chǎn)開發(fā)條件。 市場需求分析通過對(duì)市場購房客戶的調(diào)查, 新市區(qū)同類商品房在單價(jià)方面,普遍客戶能承受的商品房交易單價(jià)在 1700～2500 元/M 2 之間，商鋪