零售商業(yè)地產(chǎn)選址與商圈分析報(bào)告(編輯修改稿)
2025-08-29 22:43 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 二公式給予了回答，該公式劃定的是一個(gè)圓。位于這個(gè)圓內(nèi)的顧客具有受圓內(nèi)購物場(chǎng)所（姑且稱之為b）吸引的傾向，位置在圓外的顧客則有受場(chǎng)所a吸引的傾向。公式：da=d/(1+ (q)170。 ……有效交易距離——雷利定律交易中心=d/(1q)…… 有效半徑=d . (q)170。/(1q)……交易中心和有效半徑就可以確定有效的貿(mào)易圈（商圈）的范圍。a,b=兩處交易場(chǎng)所的名稱（給較大的場(chǎng)所定名為a）da=a場(chǎng)所到b場(chǎng)所之間有效交易距離（或途中耗時(shí)）d=a和b兩處場(chǎng)所之間的實(shí)際距離Sa,Sb=場(chǎng)所a和場(chǎng)所b各自的規(guī)模（即，人口，零售面積等）取SaSbq= Sb/Sa……兩處場(chǎng)所的規(guī)模的比率。170。=1/2例如：兩個(gè)超市a和b分別擁有25萬平方米和5萬平方米的營(yíng)業(yè)面積，他們對(duì)于其他商場(chǎng)隔絕（也就是附近沒有大型商場(chǎng)），來往聯(lián)商場(chǎng)間的途中時(shí)間平均為1km。試確定定義顧客具有同等可能性光顧兩個(gè)超市之一位置的那個(gè)圓。Sa=25萬平方米,Sb=5萬平方米，且d=1km。那么，q= Sa/Sb=50000/250000= (q)170。=da=d/(1+(q)170。 =1km/=690米處(有效交易距離)該圓的中心為從超市a到超市bd/(1q)=1km/()=該圓的半徑為d . (q)170。/(1q)=()=559米處COMPASS法則的限制： 只考慮距離，未考慮十字道路、小路口等道路及交通狀況。 顧客認(rèn)知的距離會(huì)受到購物經(jīng)驗(yàn)影響，如果服務(wù)良好，商店設(shè)施優(yōu)越，形成顧客對(duì)此商店之良好影響，顧客認(rèn)知的距離會(huì)比真正的距離短。四、商圈市場(chǎng)需求分析——人口相乘法（1） 原理：在一個(gè)城市區(qū)域內(nèi)。（2） 方法：市場(chǎng)需求潛力=總需求量—調(diào)查期現(xiàn)有零售面積如果市場(chǎng)需求潛力 大于 0 有開發(fā)空間； 具有開發(fā)可行性。反之無開發(fā)空間。 單位零售房產(chǎn)面積——商品零售額比率比較法：（1）原理：首先統(tǒng)計(jì)在這個(gè)商品服務(wù)區(qū)內(nèi)的商品零售總額（TRS），然后統(tǒng)計(jì)零售房產(chǎn)總面積（TS），對(duì)商品進(jìn)行分類即不同類型的商品（家電、汽車）的零售總額（TRSi），以及零售面積（TSi）step1: 統(tǒng)計(jì)商品零售總額（TRS） 統(tǒng)計(jì)房產(chǎn)總面積（TS）step2: 統(tǒng)計(jì)不同類型商品零售總額（TRSi）統(tǒng)計(jì)不同類型商品零售面積（TSi）step3: TRS/TS TRSi/TSistep4: 比較：if TRSi/TSi 大于 TRS/TSthen 開發(fā)某類商業(yè)房產(chǎn)有可行性原因： 相對(duì)于市場(chǎng)上的平均水平而言，某類商品單位零售面積承擔(dān)了更多的商品零售額，所以銷售這類商品的營(yíng)業(yè)面積是不足的。因此，它的零售空間相對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)來說就顯得比較擁擠，因此就需要開發(fā)出更多的該種類型的商業(yè)房產(chǎn)。if TRSi/TSi 小于 TRS/TSthen 無開發(fā)可能性原因： 相對(duì)于市場(chǎng)的平均水平而言，該類商品的單位零售面積承擔(dān)了更少的商品零售額，因此就是銷售這類商品的營(yíng)業(yè)面積處于飽和狀態(tài)。零售面積的市場(chǎng)供給充足，所以說這類房產(chǎn)的開發(fā)不具有可行性。 房地產(chǎn)開發(fā)度指數(shù)法（POWER RATIO）（1） 原理:在一個(gè)大城市區(qū)域可以看成是一個(gè)統(tǒng)一的市場(chǎng)，這個(gè)統(tǒng)一的市場(chǎng)又可以劃分為若干個(gè)二級(jí)市場(chǎng)，二級(jí)市場(chǎng)之間就存在競(jìng)爭(zhēng)，那么通過對(duì)競(jìng)爭(zhēng)的分析，可以找出各個(gè)二級(jí)市場(chǎng)的商業(yè)房地產(chǎn)投資的飽和狀況。市場(chǎng)的飽和狀況就決定了某個(gè)二級(jí)市場(chǎng)區(qū)是否有商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)潛力或者可行性。（2） 方法：step1: 單元區(qū)i零售房產(chǎn)存量的百分比（單元
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