零售商業(yè)地產(chǎn)選址與商圈分析報告-在線瀏覽
2024-09-12 22:43本頁面
【正文】 助適當項目地點的選擇，商圈調(diào)查的目的包括：（1） 了解地區(qū)居民的人口特征、社會經(jīng)濟變相及生活形態(tài)等；（2） 確定產(chǎn)品組合及促銷地點；（3） 分析商圈是否重疊（4） 計算在某一地理區(qū)域內(nèi)應開幾家店；（5） 找出商圈內(nèi)的障礙：A、 道路設(shè)施不便B、 人口擁擠C、 人口過度擁塞（6） 法規(guī)方面考慮租稅、執(zhí)照、營運、最低工資及都市區(qū)域劃分情況（7） 其他因素：了解一地區(qū)內(nèi)同性質(zhì)的競爭家數(shù)（競爭是否激烈）、將來的變動趨勢、供應商位置、運輸是否方便（交通狀況）、可否利用物流中心一次性補齊所需物品，及停車場是否寬廣等。：如有以下各種情況限制，因而為其商圈之范圍劃分點：（1） 商圈范圍：A、 集中型商圈：核心商圈半徑在2000米以內(nèi)，次級商圈半徑在2000米—5000米之間，邊際商圈在5000米以外；B、 分散型商圈：核心商圈半徑在500米以內(nèi)，次級商圈半徑在500米—1000米之間，邊際商圈在1000米以外；（2） 馬路之分界、凡超過40米寬之道路市線道以上或中間有欄桿、安全島阻隔、主要干道（3） 鐵路、平交道之阻隔，使人們交通受阻而劃分兩個不同商圈（4） 高架橋、地下道阻隔，使人潮流動不易而劃分成不同的商圈（5） 安全島之阻隔，使人潮流動不易而劃分成不同的商圈（6） 大水溝之阻隔，使人潮流動不易而劃分成不同的商圈（7） 單行道之阻隔，人潮流動不而易劃分成不同的商圈（8） 人潮走向由于人潮走向之購物習慣與人潮流動之方向，使該區(qū)域形成一獨立商圈。市場分析調(diào)查的內(nèi)容：市場服務區(qū)內(nèi)容 1公里 2公里 3公里 4公里人口規(guī)模 人 人 人 人居民戶數(shù) 戶 戶 戶 戶平均家庭收入 元 元 元 元人均收入 元 元 元 元商品購買力 （四）用COMPASS法則來確定：商業(yè)地產(chǎn)的價值有賴于它可以產(chǎn)生的效益。盡管有很多因素對兩個地理位置的易接近性有影響，但以下的公式假定，易接近性只由兩個地理位置的直線距離與彼此受到吸引的傾向而定。哪一些位置是一位顧客會受到兩個場所同等吸引力的可能位置？從狹義上講，這一問題由雷利的吸引力定律可以回答，該定律可以確定a和b之間的直線上顧客可能受到同等吸引力的一個點。位于這個圓內(nèi)的顧客具有受圓內(nèi)購物場所（姑且稱之為b）吸引的傾向，位置在圓外的顧客則有受場所a吸引的傾向。 ……有效交易距離——雷利定律交易中心=d/(1q)…… 有效半徑=d . (q)170。a,b=兩處交易場所的名稱（給較大的場所定名為a）da=a場所到b場所之間有效交易距離（或途中耗時）d=a和b兩處場所之間的實際距離Sa,Sb=場所a和場所b各自的規(guī)模（即，人口，零售面積等）取SaSbq= Sb/Sa……兩處場所的規(guī)模的比率。=1/2例如：兩個超市a和b分別擁有25萬平方米和5萬平方米的營業(yè)面積，他們對于其他商場隔絕（也就是附近沒有大型商場），來往聯(lián)商場間的途中時間平均為1km。Sa=25萬平方米,Sb=5萬平方米，且d=1km。=da=d/(1+(q)170。/(1q)=()=559米處COMPASS法則的限制： 只考慮距離，未考慮十字道路、小路口等道路及交通狀況。四、商圈市場需求分析——人口相乘法（1） 原理：在一個城市區(qū)域內(nèi)。反之無開發(fā)空間。因此，它的零售空間相對于整個市場來說就顯得比較擁擠，因此就需要開發(fā)出更多的該種類型的商業(yè)房產(chǎn)。零售面積的市場供給充足，所以說這類房產(chǎn)的開發(fā)不具有可行性。市場的飽和狀況就決定了某個二級市場區(qū)是
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