連鎖商圈調(diào)查與選店(編輯修改稿)
2024-08-29 22:21 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 . 未來(lái)的發(fā)展情況簡(jiǎn)述。 本章內(nèi)容4 立地要素如果說(shuō)商圈是培育門(mén)店的沃土，那良好的立地點(diǎn)就如同門(mén)店根一般，可適時(shí)吸取商圈內(nèi)最營(yíng)養(yǎng)的養(yǎng)份，壯碩門(mén)店之成長(zhǎng)。換言之，空有沃土，但無(wú)良好的立地條件，門(mén)店依然無(wú)法吸取到生存的養(yǎng)份， 造成無(wú)法存活的命運(yùn)。因此，立地點(diǎn)的優(yōu)劣更關(guān)系著門(mén)店茁壯與否。立地點(diǎn)差之毫厘，會(huì)導(dǎo)致業(yè)績(jī)失之千里。所以立地條件優(yōu)劣是連鎖企業(yè)開(kāi)店的重要考量。41 立地點(diǎn)所在街道評(píng)估依目標(biāo)地點(diǎn)所在道路性格、接近度、鄰居特性等相關(guān)設(shè)施做偵測(cè)。1)道路性格主要是調(diào)查立地點(diǎn)前道路特性及通行車(chē)輛之種類(lèi)。首先，道路是考評(píng)目標(biāo)立地的第一要件。不同的通行車(chē)輛構(gòu)出不同的道路性格，進(jìn)而影響消費(fèi)行為。一般來(lái)說(shuō)，道路性格可分為交通連接道路、運(yùn)輸?shù)缆?、商流道路、郊區(qū)道路、老舊道路。A. 連接道路：其主要是連接主要商業(yè)區(qū)與住宅區(qū)間，供居民上下班來(lái)往，日常生活必經(jīng)的路線，通常是公車(chē)站牌、交通工具轉(zhuǎn)運(yùn)站林立處。B. 運(yùn)輸?shù)缆罚鹤鳛閮傻刂g商品物資來(lái)源的干道稱(chēng)之為流道 。此種道路多半連接兩大區(qū)域商品貨物之流通，因此，貨車(chē)及各式特殊運(yùn)輸車(chē)輛比例多。C. 商流道路：指批發(fā)、零售等各式商業(yè)活動(dòng)來(lái)往頻繁的動(dòng)脈。它通常是連鎖主要都市與衛(wèi)星都市或是各個(gè)社區(qū)型。因此，此種道路背后往往有市鎮(zhèn)、商業(yè)區(qū)或是住宅區(qū)為其腹地。D. 郊區(qū)道路：郊區(qū)住宅為新興造鎮(zhèn)計(jì)劃的產(chǎn)物，它也是接續(xù)商業(yè)區(qū)與郊區(qū)住宅的干道。除了也是上下班路線外，它最主要一定是處于郊區(qū)，多半屬于附屬舊市鎮(zhèn)的新興區(qū)。E. 老舊道路：老舊商業(yè)區(qū)所發(fā)展出的主要商業(yè)道路稱(chēng)為舊道。此種道路往往是人潮匯集處，行人來(lái)往多，車(chē)輛也偏重小型自用車(chē)。因此，是商業(yè)活動(dòng)熱絡(luò)之處。2)接近度則是指消費(fèi)者是否容易接近門(mén)店。尤其是造成人潮通行動(dòng)線斷層的障礙物是阻隔物更是要提防。接近度是測(cè)量立地點(diǎn)是否符合顧客容易接近門(mén)店的準(zhǔn)則。通常接近度愈高是愈好的立地點(diǎn)。其考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)如下：A. 轉(zhuǎn)運(yùn)站是否在預(yù)定點(diǎn)200公尺內(nèi)有公車(chē)站牌或巴士轉(zhuǎn)運(yùn)站。此轉(zhuǎn)運(yùn)站最好是位于下班路線，以增加購(gòu)物之時(shí)間性。B. 預(yù)定門(mén)店前道路之寬度：路愈寬不僅行駛車(chē)潮愈多，且可增加停車(chē)之便利性。C. 是否有斑馬線可到對(duì)面街或側(cè)街，且左右距離在100公尺內(nèi)，關(guān)系來(lái)往人潮數(shù)之多少。D. 臨近100公尺內(nèi)是否有紅綠燈：紅綠燈是增加門(mén)店曝光率，增加消費(fèi)認(rèn)知的最妙方。E. 近期內(nèi)是否有道路計(jì)劃拓寬或是各項(xiàng)掩埋管線計(jì)劃。各項(xiàng)開(kāi)挖馬路工程都不利于門(mén)店經(jīng)營(yíng)，更會(huì)影響客人上門(mén)意愿。尤其是新門(mén)店，最怕開(kāi)幕后半年有工程進(jìn)行。F. 面對(duì)都市、屬于進(jìn)入或離去動(dòng)線：一般來(lái)說(shuō)，離去也就是所謂下班路線較佳。3)鄰居特性是指預(yù)定點(diǎn)兩側(cè)業(yè)種特點(diǎn)，及不適宜與鄰之業(yè)別。如果是屬于同行的專(zhuān)業(yè)街，則新點(diǎn)將會(huì)面臨強(qiáng)大的同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)；如果是屬于異種行業(yè)的專(zhuān)業(yè)街，則要考量是否能構(gòu)成集市效應(yīng)。其他，為避免造成顧客之反應(yīng)，如會(huì)制造大量污染的店：如洗車(chē)店、木工店；或是發(fā)出特別氣味的店：如油漆店；乃至于發(fā)出煙務(wù)的店：如汽車(chē)修護(hù)店、燒烤店等門(mén)店之旁較不適宜一般生活用品連鎖業(yè)者。再者如高頻噪音出現(xiàn)的地方如鐵路平交道旁也不是良好的立地點(diǎn)。42 立地點(diǎn)本身之評(píng)估“點(diǎn)”是強(qiáng)調(diào)立地點(diǎn)本身之評(píng)估。針對(duì)所要開(kāi)店之建筑物內(nèi)外結(jié)構(gòu)及法律問(wèn)題分析評(píng)估。其中評(píng)選項(xiàng)目有：1)辯識(shí)性—預(yù)定點(diǎn)地址是否明確？臨近100公尺內(nèi)是否有明顯的路標(biāo)：一般來(lái)說(shuō)，地址是顧客認(rèn)識(shí)門(mén)店的鎖匙。因此，明確的地址是第一條件。其次，明顯的路標(biāo)有助于消費(fèi)者尋找，如車(chē)站旁、百貨公司旁都是可使用的路標(biāo)。2)齊全性—建物內(nèi)含有那些設(shè)施？通常設(shè)施愈齊備，愈可省下開(kāi)店裝潢成本。當(dāng)然如果建物內(nèi)部恰好特殊設(shè)計(jì)，則在取得屋主諒解下進(jìn)行拆除工作。如此一來(lái)將增加成本。但有時(shí)為店門(mén)之美觀， 不得不開(kāi)支時(shí)，可進(jìn)一步與屋主談判，爭(zhēng)取拆除補(bǔ)助費(fèi)。3)所有權(quán)明確化—到底真正擁有所有權(quán)的屋主要確認(rèn)。由于部分業(yè)者常因本身經(jīng)營(yíng)不善，而轉(zhuǎn)任二房東出租店面或是透過(guò)中介租貸。無(wú)法清楚定義真正所有權(quán)者，可能導(dǎo)致租貸法律權(quán)益，造成糾紛，不利經(jīng)營(yíng)。因此，所有權(quán)明確化是不可忽略。4)完整性—是指經(jīng)由使用執(zhí)照來(lái)再次確認(rèn)承租屋主店面法律上使用之權(quán)利。并了解實(shí)際營(yíng)業(yè)使用之申請(qǐng)。5)清白性—也就是說(shuō)清查所租貸之房屋是否有被銀行或其他機(jī)構(gòu)設(shè)訂有他項(xiàng)權(quán)利或是被查封或拍賣(mài)的記錄。以避免于租屋期間因房東之財(cái)務(wù)糾紛影響。6)時(shí)間性—預(yù)定點(diǎn)之現(xiàn)行使用人是誰(shuí)？需要多久才能騰空移交使用。愈短時(shí)間對(duì)連鎖業(yè)者愈有利。7)明顯度—主要是指可架設(shè)廣告招牌可見(jiàn)度。招牌是連鎖業(yè)者與消費(fèi)者溝通的第一步，因此愈明顯的招牌對(duì)連鎖業(yè)者愈好。近來(lái)，隋著都市景觀與大樓興起，在部分都會(huì)特定區(qū)段或是新建大樓常無(wú)法懸掛招牌或是有其固定之格式。8)天候性—天候非旦會(huì)影響消費(fèi)意愿，且對(duì)于特殊天候或地形也會(huì)造成經(jīng)營(yíng)上之不可預(yù)估之風(fēng)險(xiǎn)。如淹水、日曬所引起商品及設(shè)備之損耗、或者店面迎向強(qiáng)風(fēng)面所造成大量落塵也會(huì)損及商品店面鮮度并提高設(shè)備折舊率乃至采光度等均是重要考量因素。9)建物本身評(píng)鑒—如建筑物的年份及現(xiàn)況是評(píng)估首要條件。一般來(lái)說(shuō)，十年以上老屋不予考慮。再者，建筑物構(gòu)造成份分析造成及樓層分析。前者有助于裝潢成本之預(yù)估。后者，如各樓層不予考慮則關(guān)系間接費(fèi)用之開(kāi)支，如是否整棟承租，以賣(mài)場(chǎng)與辦公室或是宿舍合并。再者，如各樓屋高度、給水、排水、瓦斯、配線狀況及可供電力、消防設(shè)施都是計(jì)算改裝費(fèi)用的依據(jù)。如果還是樓板挑空填平、中庭加建、屋頂加建、空地加建等部份則要調(diào)閱其合法性，避免日后法律糾紛。另外，如是否為室內(nèi)停車(chē)場(chǎng)改裝？是否為防空避難室？乃至是否占用公共設(shè)施？也是不可忽略。10)積率：積率則是指預(yù)定點(diǎn)本身之形狀與面積。形狀有兩種，一是指建筑物外觀之整體設(shè)計(jì)，第二則是指預(yù)定本身之形狀。前者悠關(guān)門(mén)店未來(lái)門(mén)店，后者則是賣(mài)場(chǎng)設(shè)計(jì)之重點(diǎn)。通常愈方面之賣(mài) 場(chǎng)其形狀愈好。11)面積：是指可使用之營(yíng)業(yè)面積。也就是說(shuō)經(jīng)內(nèi)部測(cè)量后的有效面積數(shù)。其中門(mén)店寬度是首要條件。尤其是以一樓可用之有效營(yíng)業(yè)面積有一定要符合連鎖企伙基本面積層次愈高。無(wú)論是一、二樓之賣(mài)場(chǎng)或是一樓與地下室之賣(mài)場(chǎng)，各連鎖企業(yè)依其需求而有不同之特性。如超市因其賣(mài)場(chǎng)大，多設(shè)于一樓或地下室；而便利門(mén)店則以一樓為主要訴求；另美容美發(fā)業(yè)則可設(shè)于二樓。12)押金、租金：預(yù)定點(diǎn)地價(jià)高低悠關(guān)租金成本。因此，則要考量整地費(fèi)。其次，押金—是房租的幾個(gè)月份及附近房租行情打探是不可少的市調(diào)工作。租金則是房租高低及付款方式。至于地主、屋主、鄰居、前任承租人是何人。其個(gè)別職業(yè)、住處、信用及有無(wú)遺產(chǎn)繼承糾紛等也是不可免的徵信工作。尤其，屋主是否好相處？是否會(huì)大幅度調(diào)漲租金？更是要打探清楚。如果門(mén)店是前任租屋者放棄租貸權(quán)，則一定要了解前任租屋者的成敗因素及遷移因素，以作為前車(chē)之鑒。關(guān)于鄰店的用途則也是要加以詢(xún)問(wèn)。43 門(mén)店預(yù)定點(diǎn)之選定門(mén)店之選定最重要的是，不論是一家店面或是多家門(mén)店候選，除了書(shū)面作業(yè)，在選定特定店址后，要進(jìn)行實(shí)地觀查比較。連續(xù)三天于
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