【文章內(nèi)容簡介】 3年投資回報不理想，但是，隨著商圈的快速發(fā)展，商鋪的成長性將非常好，因此，這里的商鋪絕對是值得投資的績優(yōu)股。比如，當(dāng)年以18000元/㎡購買了數(shù)碼大廈底商的投資人，就是因為抓住了商圈的成長性，所以投資回報豐厚，如今賺的是缽滿盆溢。同樣的道理，由于當(dāng)前中關(guān)村西區(qū)商圈正在形成過程當(dāng)中，因此，地處中關(guān)村西區(qū)的銀科大廈和周邊的商鋪目前就具備這樣的發(fā)展?jié)摿屯顿Y價值。反之，如果選擇的商鋪所處的商圈以后面臨衰敗或者拆遷的危險，那么，就如同在股市頂峰時購買股票一樣，前景堪憂。 　　主力店效應(yīng) 　　有主力店的地方，就有無窮的商業(yè)機(jī)會，相信每一個商鋪投資人都知道這個道理。一個大型百貨商場、購物中心將帶動周邊的商業(yè)物業(yè)全面升值，最典型的案例莫過于華堂商場了。以前華堂商場所處區(qū)域的商業(yè)是非常落后的，正是因為華堂的到來，帶旺了周邊的商業(yè)，商鋪的價值突現(xiàn)。如今，華堂前后左右100米之內(nèi)的50多家商鋪因為華堂而被帶動了起來，個個生意興隆。主力店周邊商鋪的經(jīng)營主要是寄生業(yè)態(tài)，它本身不具備聚客能力，所以也不具備商鋪升值的潛力，只有借助主力店的作用才能充分挖掘其商業(yè)價值，使商鋪作旺并不斷升值。據(jù)新聞報道，華堂商場將在大興的心都社區(qū)開北京第一個郊區(qū)店，相信其必將帶動周邊商鋪的升值。 　　有廣場就有沖天人氣 　　什么是廣場？廣場就是休閑、娛樂的場所，所以有廣場的地方，就有沖天人氣，就有無窮的商業(yè)機(jī)會。大如天安門廣場、西單文化廣場，每天有幾十萬的人流匯集，形成了巨大的消費(fèi)能力，對商鋪來講就是巨大的商業(yè)機(jī)會。所以，評估一個商鋪的投資價值，看其周圍是否有廣場也是一個非常重要的參考因素。廣場有大有小，只要有廣場就會帶來人流。上周，中關(guān)村西區(qū)相鄰的銀科大廈、西屋國際公寓和長遠(yuǎn)天地三個項目同時推出商鋪，長遠(yuǎn)天地在北三環(huán)樹一塊巨型廣告牌，并不惜在北京青年報推出半版的商鋪廣告進(jìn)行宣傳造勢。但是，如果不考慮其他因素，就從廣場因素評估，銀科大廈商鋪的價值就遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于另外兩個項目，其主要因素是其緊鄰規(guī)劃中的海淀區(qū)文化廣場。品牌店效應(yīng) 　　目前在商鋪租賃和購買市場，品牌客戶比較多。西式餐飲如肯德基、麥當(dāng)勞、永和大王；咖啡如星巴克、上島；服裝如鱷魚、班尼路、李寧等。在選擇投資商鋪的時候，看是否有這些品牌進(jìn)來也是一個很重要的參考因素。其主要有兩方面的原因：一是品牌客戶對商鋪的選擇有嚴(yán)格的商圈評估標(biāo)準(zhǔn)和計算方法，所以他們選擇的商鋪從經(jīng)營和發(fā)展的潛力上講肯定是有保證的，許多經(jīng)營快餐的企業(yè)現(xiàn)在跟著肯德基、麥當(dāng)勞走就是這個原因。其二，知名的品牌客戶它本身就具備聚客能力，會影響商圈的形成。所以，在同一個區(qū)域選擇商鋪的時候，這個項目是否有品牌客戶非常關(guān)鍵。這基本也能從一個側(cè)面反映出項目的優(yōu)劣。我們以同在蘇州街的左岸公社和銀科大廈比較，銀科大廈目前已有百勝餐飲集團(tuán)的肯德基、必勝客入駐，他們將在北京開第一家二位一體店；而左岸公社雖然今年初以商鋪拍賣爆炒，但是目前進(jìn)駐的客戶主要是二流的品牌。因此，銀科大廈的商鋪應(yīng)該具有更高的投資價值。 　　立地條件 　　商鋪項目所處位置的立地能力也是非常重要的一個要素。立地條件決定了商業(yè)周圍環(huán)境和其本身因素對商業(yè)經(jīng)營的影響。所謂一步三市，立地差之毫厘，會導(dǎo)致業(yè)績失之千里。 　　一個商鋪的立地力，主要包括門前道路的類別、顧客來店的方便度等。 　　道路類別是立地力的第一要素，它直接影響消費(fèi)行為。像王府井大街是全國著名的商業(yè)干道；朝外大街兼具有商業(yè)干道和交通干道的雙重功能。所以商鋪的價值非常大。對商業(yè)選址來說，商業(yè)干道是最好的道路類別，其次就是靠近商業(yè)區(qū)的交通干道。如銀科大廈，既連接了城市交通主干道四環(huán)路，而且兩面與兼具商業(yè)干道和交通干道的蘇州街和海淀南路相鄰，因此，商業(yè)價值非常巨大。 　　人流從哪一個方向來、顧客是否容易到達(dá)等因素也非常關(guān)鍵。除了道路類別以外，還要考慮道路是否有障礙物，比如交通欄隔。我們同樣以蘇州街的左岸公社和銀科大廈比較。對銀科大廈而言，可以吸引來自東西南北四個方向的人流和車流，而且沒有任何障礙；對左岸公社來說，西面的人流主要在四環(huán)上，附路的人流和車流非常少，從南面三環(huán)來的人流和車流又受交通欄隔限制。而交通欄隔對商鋪價值影響多大，我們只要留意國展家樂福就知道了，以前家樂福門前沒有隔欄時，從兩個方向來的人流都比較容易去購物，而增加隔欄后對西面來的顧客非常不方便，交通欄隔對家樂福的影響怎么樣，我們暫不理論，但是對面的許多專賣店和飯館生意就因此受到了很大的影響，即使增加了過街天橋，這種影響也難以被消除。因此，僅從這方面考慮，就很容易看出左岸公社和銀科大廈的商鋪投資價值孰優(yōu)孰劣。 　　商鋪的通用性 　　一些投資人因為沒有豐富的經(jīng)驗，在買商鋪時只考慮價格，認(rèn)為只要價格合適就行了，由此增加了自己的投資風(fēng)險。我們知道，商鋪的價值最終是要通過租賃實現(xiàn)的。而租賃就要考慮租給誰，不同的租戶對商鋪有不同的要求，比如，開餐飲的需要有上下水、動力電、煤氣、排煙設(shè)施，而有些鋪并沒有這些，等有人想租賃并提出這些問題的時候，投資人才恍然大悟，但已經(jīng)晚了，因為像排煙這樣的問題到正式交樓后，誰也解決不了。其實，不僅是投資人不明白，有些發(fā)展商也不一定清楚，如長遠(yuǎn)天地今年初因為東拍建外SOHO，西拍左岸公社，也跟風(fēng)進(jìn)行拍賣，其中一個非常好的商鋪拍賣時流產(chǎn)，就是這方面的因素。因此，投資人在買鋪的時候，一定要在合同條款中將以上配套問題寫清楚，那怕以后不經(jīng)營餐飲，也要做到有備無患。 　　周邊租金水平 　　如果說以上評估條件定性的內(nèi)容多，那么周邊的租金水平將直接反映你投資商鋪的租金能否支撐購買價格。購買商鋪的最終目的是通過租賃實現(xiàn)預(yù)期利潤，再低的回報總應(yīng)該比銀行利息要高，這是一個原則性的問題。投資商鋪和住宅最大的區(qū)別是，住宅隨著品質(zhì)的下降以及新項目的推出，當(dāng)前的租金水平肯定大打折扣而且是往下走，而商鋪是越做越旺，租金只會往上走，但是出現(xiàn)商圈變動則另當(dāng)別論。 　　在具體評估商鋪時考慮的問題非常多，我們不能簡單盲從于發(fā)展商銷售人員用計數(shù)器搗騰出的投資回報，而是要必須充分考慮到各種交易費(fèi)用以及以后租賃產(chǎn)生的稅費(fèi)等等各方面因素。麥當(dāng)勞的商圈調(diào)查　　麥當(dāng)勞市場目標(biāo)的確定需要通過商圈調(diào)查。在考慮餐廳的設(shè)址前必須事先估計當(dāng)?shù)氐氖袌鰸撃堋?　　確定商圈范圍 　　麥當(dāng)勞把在制訂經(jīng)營策略時確定商圈方法稱作繪制商圈地圖，商圈地圖的畫法首先是確定商圈范圍。 　　一般說來，商圈范圍是以這個餐廳中心，以1~2公里為半徑，畫一個圓，作為它的商圈。如果這個餐廳設(shè)有汽車走廊，則可以把半徑延伸到四公里，然后把整個商圈分割為主商圈和副商圈。 　　商圈的范圍一般不要越過公路、鐵路、立交橋、地下道、大水溝，因為顧客不會趙過這些阻隔到不方便的地方購物。 　　商圈確定以后，麥當(dāng)勞的市場分析專家便開始分析商圈的特征，以制訂公司的地區(qū)分布戰(zhàn)略，即規(guī)劃在哪些地方開設(shè)多少餐廳為最適宜，從而達(dá)到通過消費(fèi)導(dǎo)向去創(chuàng)造和滿足消費(fèi)者需求的目標(biāo)。 　　因此，商圈特征的調(diào)查必須詳細(xì)統(tǒng)計和分析商圈內(nèi)的人口特征、住宅特點、集會場所、交通和人流狀況、消費(fèi)傾向、同類商店的分布，對商圈的優(yōu)缺點進(jìn)行評估，并預(yù)計設(shè)店后的收入和支出，對可能凈利進(jìn)行分析。 　　在商圈地圖上，他們最少要注上下列數(shù)據(jù)： 　?。?）餐廳所在社區(qū)的總?cè)丝凇⒓彝?shù)； 　?。?）餐廳所在社區(qū)的學(xué)校數(shù)、事業(yè)單位數(shù)； 　?。?）構(gòu)成交通流量的場所（包括百貨商店、大型集會場所、娛樂場所、公共汽車站和其他交通工具的集中點等； 　?。?）餐廳前的人流量（應(yīng)區(qū)分平日和假日），人潮走向； 　?。?）有無大型公寓或新村； 　?。?）商圈內(nèi)的競爭店和互補(bǔ)店的店面數(shù)、座位數(shù)和營業(yè)時間等； 　?。?）街道的名稱。進(jìn)行抽樣統(tǒng)計 　　在分析商圈的特征時，還必須在商圈內(nèi)設(shè)置幾個抽樣點，進(jìn)行抽樣統(tǒng)計。抽樣統(tǒng)計的目的是取得基準(zhǔn)數(shù)據(jù)，以確定顧客的準(zhǔn)確數(shù)字。 　　抽樣統(tǒng)計可將一周分為三段：周一至周五為一段；周六為一段；周日和節(jié)假日為一段，從每天的早晨7時開始至午夜12點，以每兩個小時為單位，計算通過的人流數(shù)、汽車和自行車數(shù)。人流數(shù)還要進(jìn)一步分類為男、女、青少年、上班和下班的人群等等，然后換算為每15分鐘的數(shù)據(jù)。 　　實地調(diào)查 　　除了進(jìn)行抽樣統(tǒng)計外，還要進(jìn)行對顧客的實地調(diào)查，或稱作商情調(diào)查。 　　實地調(diào)查可以分為兩種。一種以車站為中心，另一種以商業(yè)區(qū)為中心。 　　同時還要提出一個問題：是否還有其他的人流中心。答案當(dāng)然應(yīng)當(dāng)從獲得的商情資料中去挖掘。以車站為中心的調(diào)查方法可以是到車站前記錄車牌號碼，或者乘公共汽車去了解交通路線，或從車站購票處取得購買月票者的地址。 　　以商業(yè)區(qū)為中心的調(diào)查需要調(diào)查當(dāng)?shù)厣虝幕顒佑媱澓突顒訝顩r，調(diào)查拋棄在路邊的購物紙袋和商業(yè)印刷品，看看人們常去哪些商店或超級市場，從而準(zhǔn)確地掌握當(dāng)?shù)氐馁徫镄袆尤Α?　　通過訪問購物者，調(diào)查他們的地址，向他們發(fā)放問卷，了解他們的生日。 　　然后把調(diào)查得來的所有資料一一載入最初畫了圈的地圖。這些調(diào)查得來的數(shù)據(jù)以不同顏色標(biāo)明，最后就