【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 .............................................................................91 土地轉(zhuǎn)讓收入 .................................................................................................91 營(yíng)業(yè)稅金及附加 .............................................................................................92 總成本費(fèi)用 .....................................................................................................92第 10 章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) .................................................................................................94 項(xiàng)目盈利能力分析 .......................................................................................94 貸款償還能力分析 .......................................................................................94 不確定性分析 ...............................................................................................95 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) .......................................................................................................95第 11 章 社會(huì)效益分析 .........................................................................................97 利于軟件產(chǎn)業(yè)集聚 .......................................................................................97 利于軟件人才培育 .......................................................................................97 增加財(cái)政收入 ...............................................................................................98第 12 章 風(fēng)險(xiǎn)分析 .................................................................................................99 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策 ...........................................................................................99 政策風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策 ...........................................................................................99 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策 .........................................................................................100 行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策 .........................................................................................101附圖：附圖 1：項(xiàng)目區(qū)域位置圖附圖 2：項(xiàng)目用地規(guī)劃結(jié)構(gòu)圖附圖 3：項(xiàng)目道路規(guī)劃圖附圖 4：項(xiàng)目公用工程規(guī)劃圖附表 1～12第 1 章 總論 項(xiàng)目概要項(xiàng)目名稱：XX 軟件產(chǎn)業(yè)基地基礎(chǔ)設(shè)施綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模：總用地面積 公頃（折 4026 畝）實(shí)際建設(shè)用地面積約 公頃（折 2750 畝）道路及綠化面積 公頃（1276 畝）道路總長(zhǎng)度 11890 米，總面積 398552 平方米建設(shè)內(nèi)容：征地拆遷、九通一平及配套設(shè)施建設(shè)總 投 資： 萬(wàn)元， （含鋪底流動(dòng)資金 30 萬(wàn)元）貸款金額：55000 萬(wàn)元建設(shè)主體：南京市 XX 區(qū)國(guó)有資產(chǎn)投資管理控股（集團(tuán)）有限公司法人代表：企業(yè)地址： 聯(lián)系電話：傳 真：（郵政編碼：電子信箱： 軟件產(chǎn)業(yè)基地概況 XX 軟件產(chǎn)業(yè)基地是江蘇軟件園的重要組成部分，全國(guó)十大軟件產(chǎn)業(yè)基地之一。也是南京市加快發(fā)展服務(wù)業(yè)推出的南京十大現(xiàn)代服務(wù)業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目之一。該基地位于風(fēng)景秀麗、空氣清新的紫金山東側(cè)——南京仙西新市區(qū)，東起寧蕪鐵路，西至繞城公路，北起 312 國(guó)道，南至仙林大道及棲霞區(qū)邊界?？傆玫孛娣e 公頃（折 4026 畝） ，實(shí)際建設(shè)用地面積約 公頃（折 2750 畝） ，道路及綠化面積 公頃（1276 畝） 。項(xiàng)目建設(shè)依托南京在華東地區(qū)中心城市具有的政治、經(jīng)濟(jì)、文化及國(guó)際交往的優(yōu)勢(shì)地位，借助南京地區(qū)雄厚的人才、技術(shù)和信息優(yōu)勢(shì)，建成設(shè)施完善、管理科學(xué)、服務(wù)配套、產(chǎn)學(xué)研相結(jié)合的，集研發(fā)創(chuàng)新、孵化創(chuàng)業(yè)、展示發(fā)布、人才培訓(xùn)和生產(chǎn)營(yíng)銷于一體的國(guó)內(nèi)一流的軟件產(chǎn)業(yè)研發(fā)孵化和出口基地。XX 軟件產(chǎn)業(yè)基地自 2022 年破土動(dòng)工至今，已經(jīng)投入 4 億多元資金，基本完成了基地內(nèi)的拆遷工作。目前，基地內(nèi)的 2 號(hào)路正在加緊施工，年內(nèi)將基本建成，到明年 6 月，基地主路網(wǎng)、綠化景觀將基本形成。該基地吸引了國(guó)內(nèi)外眾多知名企業(yè)踴躍入駐。已吸納福中電腦集團(tuán)、江蘇先聲藥業(yè)股份有限公司和江蘇軟件園等企業(yè)簽訂入園協(xié)議。其中，福中集團(tuán)將建設(shè)福中英特爾實(shí)驗(yàn)室，先聲藥業(yè)建設(shè)先聲聯(lián)想醫(yī)藥軟件中心，江蘇軟件園建設(shè)孵化研發(fā)中心，另外，南大蘇富特意向建設(shè)軟件城（含微軟培訓(xùn)中心） ，中國(guó)電子集團(tuán)（CEC）也有與 XX 區(qū)在該基地合作建設(shè)國(guó)際軟件城的意向。根據(jù) XX 軟件產(chǎn)業(yè)基地的規(guī)劃，到 2022 年該基地的建筑面積將達(dá)100 萬(wàn)平方米，力爭(zhēng)從業(yè)人員達(dá)到 5 萬(wàn)，軟件銷售總收入 200 億元，軟件產(chǎn)品出口 億美元，億元以上企業(yè)達(dá)到 12 家，千萬(wàn)元以上企業(yè) 50家。 項(xiàng)目單位基本情況南京市 XX 區(qū)國(guó)有資產(chǎn)投資管理控股 (集團(tuán)) 有限公司經(jīng)南京市人民政府批準(zhǔn)成立，是被 XX 區(qū)人民政府授予國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主體職能的國(guó)有獨(dú)資公司，是對(duì)區(qū)政府授權(quán)范圍內(nèi)國(guó)有資產(chǎn)行使出資人職權(quán)并依法自主經(jīng)營(yíng)的企業(yè)法人，是區(qū)政府直接管理的區(qū)直屬企業(yè)集團(tuán)，承擔(dān)授權(quán)經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)的國(guó)有資產(chǎn)保值增值的責(zé)任，公司首期注冊(cè)資本為 億元。XX 區(qū)國(guó)資公司依照國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策和本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，以推進(jìn)市場(chǎng)化進(jìn)程為取向，在明確公司性質(zhì)和職能的前提下，達(dá)到以國(guó)資注入設(shè)立全資企業(yè)；以資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)的保值增值；以資產(chǎn)管理為依托，構(gòu)建區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的投融資平臺(tái)；以項(xiàng)目投資為目的，實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)最小化和收益最大化，使公司真正成為具有現(xiàn)代企業(yè)特征的國(guó)有獨(dú)資公司，充分利用和整合有效資源，提升市場(chǎng)化運(yùn)作建設(shè)項(xiàng)目的能力，實(shí)現(xiàn)政府投資引導(dǎo)、放大和調(diào)節(jié)功能。通過(guò)股權(quán)運(yùn)作、資本經(jīng)營(yíng)和增量投入，促進(jìn)存量資產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整和資源優(yōu)化配置，實(shí)現(xiàn)資本經(jīng)營(yíng)與產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)有機(jī)結(jié)合，增強(qiáng)參、控股企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。依托產(chǎn)權(quán)關(guān)系，對(duì)被投資的企業(yè)實(shí)施有效的監(jiān)管，確保國(guó)有資產(chǎn)安全、高效運(yùn)營(yíng)并實(shí)現(xiàn)保值增值。XX 區(qū)國(guó)資公司以資本經(jīng)營(yíng)為主業(yè)，主要經(jīng)營(yíng)范圍包括：從事授權(quán)范圍內(nèi)國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和資本運(yùn)作，包括項(xiàng)目投資和管理、資產(chǎn)收益管理、產(chǎn)權(quán)監(jiān)管、資產(chǎn)重組和經(jīng)營(yíng)等，不行使行業(yè)和政府行政管理職能；受區(qū)政府委托，承擔(dān)部分社會(huì)事業(yè)項(xiàng)目投資、建設(shè)和管理任務(wù)，從事高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，信息網(wǎng)絡(luò)、現(xiàn)代物流等都市化產(chǎn)業(yè)方面的投資；進(jìn)行全資、控股、參股企業(yè)資產(chǎn)重組和資源整合；利用國(guó)內(nèi)外貸款等多種方式融資，為全資、控般公司提供貸款擔(dān)保；從事有助于實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)保值增值目標(biāo)的相關(guān)業(yè)務(wù)。 項(xiàng)目概況與建設(shè)內(nèi)容 項(xiàng)目概況軟件產(chǎn)業(yè)被視為二十一世紀(jì)的先導(dǎo)性、戰(zhàn)略性、最具發(fā)展前景的新興產(chǎn)業(yè)，受到世界各國(guó)的普遍重視。軟件產(chǎn)業(yè)是江蘇尤其是南京具有比較優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)。2022 年時(shí)，南京各類軟件企業(yè)僅 200 來(lái)家，年銷售收入僅 18 億元，且規(guī)模普遍較小，布局較為分散。為提高南京軟件業(yè)的集聚度，降低企業(yè)成本，提升城市軟件業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力和影響力，2022年 9 月經(jīng)市委、市政府研究同意，決定在 XX 建設(shè) XX 軟件產(chǎn)業(yè)基地。南京市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì) 2022 年 6 月以寧計(jì)投資字[2022]472 號(hào)文“關(guān)于珠江路軟件產(chǎn)業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目建議書(shū)的批復(fù)”批準(zhǔn)該項(xiàng)目立項(xiàng)。從規(guī)劃立項(xiàng)開(kāi)始，省市領(lǐng)導(dǎo)就一直高度關(guān)注該項(xiàng)目。XX 區(qū)項(xiàng)目有關(guān)方面克服各種困難，積極推進(jìn)項(xiàng)目的實(shí)施。由于資金短缺和過(guò)去幾年軟件業(yè)發(fā)展背景等原因，項(xiàng)目進(jìn)展不盡如人意。今年，黨的十六屆五中全會(huì)提出了落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，提高核心競(jìng)爭(zhēng)力的目標(biāo)，大力發(fā)展軟件業(yè)是實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)的重要途徑。憑借南京的人才資源等優(yōu)勢(shì)，南京軟件業(yè)還有很大的發(fā)展?jié)摿桶l(fā)展空間。推進(jìn)軟件業(yè)超常規(guī)發(fā)展，是南京加速經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)變的需要，是落實(shí)全省高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略布局的需要。南京市今年全市推進(jìn)軟件產(chǎn)業(yè)發(fā)展動(dòng)員大會(huì)召開(kāi)后，XX區(qū)認(rèn)真貫徹落實(shí)，成立了由區(qū)委書(shū)記任組長(zhǎng)的軟件產(chǎn)業(yè)發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組、由區(qū)長(zhǎng)任主任的 XX 軟件產(chǎn)業(yè)基地管委會(huì)，突出把 XX 軟件產(chǎn)業(yè)基地作為發(fā)展軟件產(chǎn)業(yè)的重中之重。項(xiàng)目實(shí)施以來(lái)，各方面情況發(fā)生了一些變化，因此 XX 區(qū)人民政府于 2022 年 9 月以玄府字[2022]171 號(hào)文“關(guān)于調(diào)整 XX 軟件產(chǎn)業(yè)基地規(guī)劃方案的請(qǐng)示”向南京市規(guī)劃局申請(qǐng)調(diào)整 XX 軟件產(chǎn)業(yè)基地規(guī)劃方案。市規(guī)劃局就此召開(kāi)會(huì)議專門(mén)進(jìn)行研究，同意調(diào)整規(guī)劃方案。 為進(jìn)一步推進(jìn) XX 軟件產(chǎn)業(yè)基地的建設(shè)并解決項(xiàng)目實(shí)施中的問(wèn)題，南京市人民政府專門(mén)召開(kāi)市長(zhǎng)辦公會(huì)議，以“關(guān)于 XX 軟件基地建設(shè)發(fā)展問(wèn)題的會(huì)議紀(jì)要” （南京市人民政府市長(zhǎng)辦公會(huì)議紀(jì)要 2022 年第23 號(hào)）指出：XX 軟件基地是 XX 區(qū)，更是南京乃至江蘇發(fā)展軟件產(chǎn)業(yè)的重要品牌，要全力以赴將其作為下一輪推動(dòng)發(fā)展的動(dòng)力源和重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)；要抓好領(lǐng)導(dǎo)、規(guī)劃、招商引資并明確工作節(jié)點(diǎn)，項(xiàng)目單位由南京市 XX 區(qū)國(guó)有資產(chǎn)投資管理控股（集團(tuán)）有限公司承擔(dān)；土地運(yùn)作單獨(dú)建賬，收益用于補(bǔ)貼基地基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；對(duì)仙林大道的建設(shè)給予 500 萬(wàn)元/公里的資金補(bǔ)貼；對(duì)入園企業(yè)給予優(yōu)惠政策。目前 XX 軟件產(chǎn)業(yè)基地各項(xiàng)工作進(jìn)展情況如下：拆遷建設(shè)情況。2022 年 10 月，XX 區(qū)在報(bào)經(jīng)省市國(guó)土部門(mén)批準(zhǔn)后，組織對(duì) XX 軟件產(chǎn)業(yè)基地 735 戶農(nóng)民和 52 家工企單位進(jìn)行征地拆遷，目前已全部完成?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面，已完成基地 l 號(hào)路、2 號(hào)路施工圖設(shè)計(jì)，并領(lǐng)取施工執(zhí)照，2 號(hào)路第一標(biāo)段已完成路基建設(shè)，2 號(hào)路剩余標(biāo)段、1 號(hào)路、環(huán)路已進(jìn)入招標(biāo)階段。招商引資情況。經(jīng)過(guò)招商，目前江蘇軟件園、江蘇先聲藥業(yè)股份公司、福中電腦集團(tuán)等企業(yè)已簽訂入園協(xié)議。XX 區(qū)與中國(guó)電子集團(tuán)（CEC）合作建設(shè)國(guó)際軟件城事宜正在洽談中。申請(qǐng)銀行貸款情況。項(xiàng)目除進(jìn)行土地運(yùn)作外，擬向國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行申請(qǐng)銀行長(zhǎng)期貸款。2022 年 10 月，南京市 XX 區(qū)國(guó)有資產(chǎn)投資管理控股（集團(tuán)）有限公司委托南京工程咨詢中心編制該項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。 建設(shè)內(nèi)容（1）道路工程共 6 條道路，總長(zhǎng)度 11890 米，總工程量為 398552 平方米。（2）路下工程包括同步建設(shè)的供電電纜、給水輸水管、給水配水管、污水管、雨水管、聯(lián)合通信管溝、路燈、中水管、天然氣管等工程。（3）場(chǎng)站工程包括 110KV 變電所 1 座；10KV 變配電所 16 座；天然氣調(diào)壓站 1座；雨水泵站 1 座；污水泵站 1 座。 可行性研究?jī)?nèi)容本可行性研究的主要內(nèi)容如下：項(xiàng)目建設(shè)的必要性分析；XX 軟件產(chǎn)業(yè)基地發(fā)展前景與土地開(kāi)發(fā)需求分析；項(xiàng)目建設(shè)方案的確定及建設(shè)條件分析；工程建設(shè)方案的確定；項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理方案的確定；項(xiàng)目的投資估算；項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析；項(xiàng)目社會(huì)效益分析；項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析。 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)本項(xiàng)目編制可行性研究報(bào)告的主要依據(jù)如下：南京市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì) 2022 年 6 月（寧計(jì)投資字[2022]472 號(hào)文） “關(guān)于珠江路軟件產(chǎn)業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目建議書(shū)的批復(fù)” ；江蘇省國(guó)土資源廳 2022 年 6 月（蘇國(guó)土資地函[2022]416 號(hào)、420 號(hào)、417 號(hào)、418 號(hào)和 419 號(hào)文）關(guān)于批準(zhǔn) XX 軟件產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)用地的通知；南京市 XX 區(qū)人民政府（玄府字 [2022]171 號(hào)文） “關(guān)于調(diào)整XX 軟件產(chǎn)業(yè)基地規(guī)劃方案的請(qǐng)示 ”；南京市人民政府辦公廳 2022 年 9 月（南京市人民政府市長(zhǎng)辦公會(huì)議紀(jì)要第 23 號(hào)） “關(guān)于 XX 軟